Munkebekken 49

Munkebekken 49, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 57
Andelsnummer 13, ELLINGSRUDJORDET BORETTSLAG, organisasjonsnummer 947854232

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
Del av vertikaldelt tomannsbolig:
1. etasje 43 kvm: Entré, bod, kjøkken og stue.
2. etasje 43 kvm: Gang, bad, toalettrom og 3 soverom.
Loft 22 kvm: Gang, innredet rom og bod.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.
Garasjeplass i felles anlegg 17 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 17 kvm: Markterrasse/inngangsparti.

Boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 152 kvm. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør totalt 22 kvm, fordelt på 13 kvm på loftet og 9 kvm på loft over garasjeplass. Dette arealet er ikke måleverdig som bruksareal (BRA).

Boligen disponerer 2 innvendige boder, samt en utvendig bod på 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en del av en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 1985. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser, med gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Yttervegger antas oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende kledning. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Boligen har vinduer med 2-lags isolerglass produsert i 2018, og en malt ytterdør med glassfelt fra 2008. Balkongdøren er malt og har 2-lags glass, produsert i 2025. Innvendig er det en brannklassifisert dør og en enkel tredør til bod på loftet, samt glatte innerdører i 1. og 2. etasje. Det er en vedovn i stuen med elementpipe. Eiendommen har en sydvestvendt markterrasse/inngangsparti i trekonstruksjoner på ca. 17 m². Badet ble pusset opp i sin helhet i 2016.

Det elektriske anlegget har skrusikringer og ble installert i byggeåret 1985. Det er registrert en stikkontakt uten deksel i stuen. Det foreligger ingen dokumentasjon på anlegget, og det anbefales en utvidet el-kontroll utført av en registrert elektrovirksomhet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Avviket ble målt i innredet rom. 2. etg: Avviket ble målt i soverom. 1. etg: Avviket ble målt i stuen.

2. etasje Bad
- Ventilasjon: Avtrekksvifte er defekt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Det er registrert manglende vedlikehold på terrassegulv og rekkverk.

Innvendig
- Innvendige overflater har høy slitasjegrad med synlige merker, slitasje og skader.
- Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
- Trinnene i trappene har en del bruksslitasje med slitte overflater/overflatebehandling.
- Flere dører beveger seg i karmen og står ikke stabilt.

Bad
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er påvist skader på innredning. På befaringsdagen var det ikke montert dusjvegg e.l. mot innredning, dermed vil innredning få vannskader ved dusjing.

Kjøkken
- Kjøkkeninnredningen har høy slitasjegrad med synlig bruksslitasje på fronter, benkeplate og øvrige overflater.
- Avtrekk: Ved testing av avtrekksviften på kjøkkenet ble det registrert ulyder fra viften.

Toalettrom
- Overflater og konstruksjon: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet. Det ble registrert fuktskjolder i gulvlist bak toalett. Ved fuktsøk ble det påvist vekstprosent på 21,5. Dette anses som høye verdier. Det ble foretatt hulltaking og fuktsøk bak toalett, uten å påvise unormale forhold.

Tekniske installasjoner:
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det er kun ventiler i vinduene, noe som gir begrenset ventilasjon i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Det gis TG 2 grunnet alder på vannledninger og avløpsrør. Ved inspeksjon av fordelerskap ble det påvist vann i bunnen av fordelerskap.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Hulltaking er ikke foretatt på våtrom i 2. etasje da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble pusset opp i 2016 av faglært. I 2022 ble alle vinduer skiftet ut av faglært (Obos). I forbindelse med oppussing av badet i 2016 ble det også satt inn nye sikringer av faglært (Obos). Selger opplyser å ha dokumentasjon på disse arbeidene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Byttet balkongdør

2022:
- Utskifting av alle vinduer

2016:
- Oppgradert bad
- Byttet sikringer

Dette er en del av en vertikaldelt tomannsbolig fra 1985, fordelt over tre plan med en familievennlig romfordeling. Boligen har blitt oppgradert i senere år, med blant annet nye vinduer fra 2018 og bad ble pusset opp i 2016. Samtidig er det et generelt behov for modernisering, noe som gir en god mulighet til å forme hjemmet etter egen stil.

1. Etasje

Entré:
Inngangspartiet i første etasje gir et godt førsteinntrykk og har adkomst til boligens øvrige rom. Herfra leder en trapp opp til andre etasje.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i åpen løsning mot stuen og er en sosial sone for matlaging. Innredningen er med glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vaskekum. Det er fliser på veggen over arbeidsbenken og en kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Stue:
Stuen er av god størrelse med plass til sofagruppe, salongbord og TV-seksjon. Rommet har også en vedovn, som varmer godt på årets kjøligere dager. Det er rikelig med lysinnslipp gjennom store vindusflater. Fra stuen er det utgang til en herlig markterrasse.

Markterrasse:
Den sydvestvendte markterrassen på rundt 17 m² er en herlig plass for å nyte årets varmere dager. Uteplassen har tredekke og rekkverk, og har god plass til å møblere med ønsket utemøblement.

2. Etasje

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger med elektrisk gulvvarme. Rommet har servant nedfelt i innredning, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom:
Boligen har også et praktisk, separat toalettrom. Toalettet er innredet med toalett og servant.

Soverom:
Boligens tre soverom er praktisk samlet i andre etasje. Rommene har varierende størrelser og kan anvendes etter eget behov og ønske.

3. Etasje

Loftstue/Soverom
Rommet i 3. etasje kan anvendes etter hva man har behov for. Rommet er perfekt som enten barnerom, ungdomsavdeling eller TV-stue. Her er det kun kreativiteten som setter begrensinger.

Overflater:
Gulv: Fliser med gulvvarme på bad. For øvrig laminat og belegg.
Vegger: Fliser på bad. For øvrig malte plater, tapet og brystningspanel.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Boligen disponerer en innvendig bod i første etasje og en bod på loftet. I tillegg er det en utebod på ca. 5 m² og en garasjeplass på ca. 17 m² i felles anlegg. Over garasjeplassen er det et lagringsloft med et gulvareal på ca. 9 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med vedfyring og elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad og vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 29.09.1986. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest datert 22.11.2024 for riving av eksisterende og oppføring av nye garasjebygg i regi av borettslaget.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 1. februar 1982. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning, bruksrett til ballplass og grendehus, adkomstrett og bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen er beliggende i barnevennlige Munkebekken på Ellingsrud, et etablert og skjermet boligområde hvor rekkehusbebyggelsen ligger tett på marka. Fra eiendommen er det gangavstand til både skoler og barnehager, samt service- og aktivitetstilbud.

For familier er hverdagslogistikken enkel. Munkebekken idrettsbarnehage ligger internt i boligfeltet, hvor barna i Munkebekken har fortrinnsrett på plass. Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole med 1-7 trinn, og Ellingsrud skole for ungdomsskoleelever.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på enten Rema 1000 eller Kiwi, begge i gangavstand. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Furuset Senter, Alna Senter og IKEA, som alle ligger en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg.

Fritiden kan enkelt nytes i nærområdet av både små og store. Boligfeltet grenser til marka fra flere kanter. Med turstier, grøntområder og oppkjørte skiløyper om vinteren, er det enkelt å holde seg aktiv året rundt. For organiserte aktiviteter er Ellingsrud idrettspark med ballbane like i nærheten, og det er kort kjøretur til Ellingsrud idrettshall med spillflate for håndball, basketball, volleyball, innebandy og badminton. Hallen drives av Ellingsrud idrettslag.

Området tilbyr også god offentlig kommunikasjon, med Ellingsrudåsen T-banestasjon i gangavstand. Herfra kommer du deg raskt og enkelt inn til Oslo sentrum, med linje 2 som går med hyppige avganger.

Her bor du med andre ord i nærhet til det du trenger i hverdagen, i tillegg tilbaketrukket i barnevennlige og naturskjønne omgivelser. Velkommen til Munkebekken!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen skole. Videre har barn fortrinnsrett på plass i Munkebekken Idrettsbarnehage dersom de bor i Munkebekken.

Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole vil ha helt nyoppførte, moderne skolebygg i løpet av de neste årene. Ferdigstillelse av ungdomsskolen er satt til skolestart 2027. Ferdigstillelse av barneskolen er satt til begynnelsen av 2029.

Interessenter kan lese om rehabiliteringen på Oslo kommune sine hjemmesider:

Barneskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/nye-ellingsrudasen-skole/

Ungdomsskole:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/ellingsrud-ungdomsskole-rehabilitering-og-utvidelse/

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 26 795 kvm som tilhører borettslaget.

Eiendommen disponerer en garasjeplass på 17 kvm i et felles garasjeanlegg. Over garasjeplassen er det et lagringsloft med et gulvareal på ca. 9 m².

Garasjeplassen følger boligen. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V180398 datert 18.03.1998, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i området:

Saksnummer 2025/06742 - Plansak. Detaljregulering , Gamle Strømsvei 110 (Ellingsrud gård). I revidert konsept foreslås et prosjekt med 29 boenheter hvorav 21 boliger utgjør et bofelleskap med fellesfunksjoner som stort oppholdsrom med kjøkken, samt gjesterom for besøkende. Det foreslås at største delen av låvens nordfløy benyttes til strøkstilpasset næring som kafe/ catering, samt fysioterapi, frisør, legekontor, treningssenter etc. Deler av låven kan også benyttes som selskapslokaler eller lager. Saken er under behandling.

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt
oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 097,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (fiber), kommunale avgifter, garasje, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold, nedbetaling av fellesgjeld, styrehonorar m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret informerer per 11.05.2026 om at det ikke er noen konkrete planer for borettslaget som vil medføre økning i kostnader/ låneopptak. Økning i kostnadene i takt med generell prisstigning må påregnes.

Felleskostnadene er fordelt slik:

Felleskostnader: kr 6 707,73
Internett: kr 229,-
Kabel-tv: kr 160,-

Det påløper eiendomsskatt på eiendommen på kr. 1 400 kr som faktureres via felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. / 17 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Riks-TV som leverandør av kabel-tv. Fibernett er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.889.496 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 21 297,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 452 543,92 pr. 11.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 29 867 993,- pr. 11.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987229171
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 11.05.2026: kr 29 867 993,-
Andel av saldo: kr 452 543,92
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 200 000,00 Prisantydning
452 543,92 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 652 543,92 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 662 889,92 Totalpris inkl. omkostninger
5 672 839,92 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Harald Haverstadløkken

Leiligheten er tilknyttet Ellingsrudjordet Borettslag.
- Borettslaget består av 66 boenheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, polisenr. 93023061.
- Borettslagets nettside: https://vibbo.no/568
- Dugnad avholdes vår og høst.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til betydelig sjenanse for andre.
- Borettslaget har tilgang til grendehus og ballplass.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Riving av alle garasjer, bygging av nye garasjer og utbedring av internveier er gjennomført.
- Byttet vinduer

Planlagte påkostninger:
- Reklamasjoner på internveier og garasjer er under behandling per april 2026.
- På årsmøtet i mai 2026 behandles forslag om fjerning av tre trær, revisjon av husordensregler og endring av vedtekter.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Nøkkeltall fra regnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 714 382,-. For 2026 er det budsjettert med et underskudd på kr 134 300,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 101 025,- per 31.12.2025, og egenkapitalen var kr 12 993 200,- per samme dato.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å eie boligen, og alle sameiere må være medlem. Innmelding koster kr 500,- per person.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. Ansiennitet i borettslaget går foran ansiennitet i OBOS. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet OBOS' sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Eiendommen er tilknyttet Ellingsrud Velforening. Velforeningen fungerer som et bindeledd mellom borettslag, foreninger og det offentlige, med formål om å bedre og utvikle lokalmiljøet, blant annet gjennom involvering i utviklingen av Ellingsrud torg.

Medlemsavgiften er kr 50,- per boenhet per år. Denne kontingenten er inkludert i felleskostnadene for borettslaget.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0175/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26175

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 22:44