Fallanveien 30B

Fallanveien 30B, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 963, seksjonsnummer 55, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 110 kvm

BRA-i:
7. etasje 104 kvm: Entré, 3 soverom, kjøkken, gang, wc, baderom, stue.

BRA-e:
2. etasje 2 kvm: Ekstern bod.
5. etasje 4 kvm: Ekstern bod.

Åpent areal:
7. etasje 12 kvm: Terrasse.

Boligen disponerer to boder, en i 2.etasje og en i 5. etasje og et eget skap i kjølerom i 4. etasje.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.04.2025 utført av Anticimex avd. Oslo. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 8 etasjer, samt kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner samt skillende dekker av betong. Yttervegger utvendig kledd med fasadeplater, stående trepanel og teglstein. Tilnærmet flatt tak. Takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Boligen har entrédør med brannklasse B30, kikkehull og sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra 2007. Terrassedør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt 50% TG 1, 48% TG 2 og 2% TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: Våtrom, kjøkken, toalettrom, øvrige rom, ildsteder/skorsteiner innvendig, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, dører og vinduer, balkonger/terrasser.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG 2:
- Baderom: Servant har sprekk/riss i porselen. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes. Fallforhold er vurdert til å ikke være tilstrekkelig mht lekkasjesikkerhet.
- Kjøkken: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- Toalettrom: Det er observert sprekker og bobler i himling. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Øvrige rom: Skyvedør subber mot karm.
- Ildsteder / skorsteiner innvendig: Selger opplyser at peisovn ikke er brukt på mange år, delvis grunnet informert angående røyklukt hos naboer. Årsak er ikke videre undersøkt. Det anbefales videre undersøkelser før bruk.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600).
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Over deler av underetasje er det en inntrukket balkong som i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er for det meste skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det vurderes at anbefalt brukstid på tettesjiktet er overskredet. Flate tak med tettesjikt av høy alder har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold, og TG 2 gitt på bakgrunn av alder og slitasje. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til en romslig 4-roms leilighet med attraktiv beliggenhet og flott utsikt på Kjelsås. Leiligheten ligger i 7. etasje og har en stor og solrik terrasse på ca. 12 kvm med god plass til utemøbler og hyggelige sammenkomster. Leiligheten er gjennomgående, og har godt med vindusflater som gir naturlig lysinnslipp til rommene. Det er et generelt behov for modernisering i leiligheten, noe som gir en unik mulighet til å skape ditt drømmehjem tilpasset egne ønsker og behov.

Leiligheten inneholder:

Entré med plass til å sette fra seg sko i skohylle og henge fra seg yttertøy på vegghengte knagger. Entréen har speil på den ene veggen og adkomst til to av leilighetens 3 soverom.

Romslig stue med plass til flere sosiale soner og sittegrupper. Stuen har store vindusflater som slipper inn mye naturlig lys, samt utgang til en herlig overbygget terrasse med god plass til utemøblement og gassgrill.

Separat kjøkken. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter fra ca. 2000. Benkeplater av laminat. Flislagt mellom kjøkkenbenk og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Frittstående kjøleskap med fryserdel. Integrert oppvaskmaskin. Innfelt komfyr med keramisk platetopp. Kjøkkenventilator tilknyttet avtrekkskanal.

Lyst og tidløst baderom fra 2015 med flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Malt himlingsflate med downlights. Vegghengt servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med dusjarmatur og hånddusj. Gulvmontert toalett.

Toalettrom med flislagt gulv og tapetserte veggflater. Malt himlingsflate. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Speilskap med overlys og stikkontakt over servant. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin med plass til en smal utgave.

Leiligheten har tre soverom, alle med plassbygde garderobeløsninger. Det ene soverommet har i tillegg et stort frittstående garderobeskap som medfølger.

Boligen disponerer to boder, en i 2.- og en i 5.etasje., samt skap i felles kjølerom i 4. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger.

Oppvarming med elektrisitet. Felles varmtvann. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 27.09.1978. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 02.02.1977, ferdigattest for isolering og teglforblending datert 12.05.1997 og ferdigattest for modernisering av heis datert 04.11.2005

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom.
Disse omhandler blant annet erklæring vedr utvidelse av vei og gjerdeplikt. To erklæringer vedr. vann-/ avløpsledninger, samt en erklæring om at Hafslund (tidl. Oslo Lysverker) har rett til å ha en trafostasjon på sameiets eiendom, samt til å vedlikeholde denne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Utleie av seksjonen skal innmeldes til og godkjennes av Sameiets styre før utleien kan iverksettes iht. vedtektene.

Boligen selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Meget attraktiv leilighet beliggende i stille og naturskjønne omgivelser på Kjelsås med nærhet til både marka og byen.

Svært gode turmuligheter i marka, langs Akerselva og Maridalen på både ski og til fots, samt med sykkel. I tillegg er det bademuligheter i Frysja, Stilla og Trollvann. Ellers byr området på skøytegåing på Maridalsvannet, slalåmbakke i Grefsenkleiva/Trollvannskleiva, aking i Wella-bakken og mye mer!

På Grefsenkollen, som er i fin gangavstand fra leiligheten, finner du Grefsenkollen Restaurant som byr på gode matopplevelser i vakre omgivelser, samt Over Oslo Bar hvor det arrangeres både vinkvelder, standup, konserter og quiz for å nevne noe. I de senere år har også Grefsenkollen blitt kjent for Over Oslo festivalen som har blitt en suksess og et samlingspunkt for nær og fjern.

Sentral beliggenhet med tanke på skole, offentlig kommunikasjon (buss-, og trikkeholdeplass under 5 min unna), og Storo Storsenter er heller ikke langt unna. Av dagligvareforretninger i området er SPAR rett i nærheten, alltid med godt utvalg og en fristende ferskvaredisk. Ellers er det Prix, REMA 1000 og søndagsåpen Joker i nærområdet. Det er også kort vei til både Handelshøyskolen BI, Universitetet på Blindern samt Oslo MET.

Like i nærheten finner man også Myrerfeltet med både kunstgressbane, løpebane, utendørs treningsapparater for alle aldre og sandvolleyballbaner. Myraskogen med turstier, fotballbane og akebakke ligger rett på nedsiden av leiligheten.

Dette er en bolig som byr på gode rekreasjonsmuligheter rett utenfor døren, samtidig som den er sentralt beliggende med kort vei ned til et pulserende liv på Grünerløkka (10 min med trikk).

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Kjelsås skole (1. til 7. trinn) og Engebråten skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Myrer Kanvas-barnehage, Norlandia Myrertoppen barnehage og Haugensjordet barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 908 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med internstier, gressplen, asfalterte adkomstveier og diverse beplantning.

Det medfølger en garasjeplass med elbil-lader merket med nr. 55 i felles lukket garasjeanlegg i kjelleren til sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1662, datert 20.11.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I Myrerskogveien 32 B er det gitt tillatelse til oppføring av tilbygg med inngangsparti og parkeringsplattform for to biler, terrengtrapp. Igangsettingstillatelse ble gitt 11.06.2024. Byggestøy kan forekomme i byggeperioden.
Se saksnummer 202111497 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Myrerskogveien 34B er det gitt tillatelse til bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendring og oppføring av støttemurer. Igangsettingstillatelse ble gitt 27.09.2024. Byggestøy kan forekomme i byggeperioden.
Se saksnummer 202108243 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

I Myrerskogveien 32 er det gitt rammetillatelse 28.01.2025 til oppføring av påbygg på garasje, påbygget vil ha forbindelse med boligens førsteetasje og det etableres en trapp fra
terreng opp til påbygget. I tillegg ønskes boligen omgjort fra tomannsbolig til enebolig ved å sammenslå boenhetene og gjøre endringer på planløsning.
Byggestøy kan forekomme i byggeperioden.
Se saksnummer 202461804 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 269,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke TV og internett, garasjeplass, grunnpakke kabel-TV og internett, varmtvann, trappevask, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, fellesvaskeri mm.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 886 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv internett, grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 186 877,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 8 747 507,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 3 344,- pr. 2025.

Andel formue er kr 27 738,- pr. 31.12.2024
Det fremkommet i årsregnskapet for 2024 at sameiet har en leverandørgjeld på kr 218 916,-, dette er ikke felles lån i sameiet.

7 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

198 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
209 790,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 159 790,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aud Mimmi Fjeldstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Fallanveien 30, med sameiebrøk 1270/66210.
Sameiet består av 63 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyret ikke er til sjenanse for øvrige beboere
Gass- og elektrisk grill er tillatt på terrassene
Felles vaskerom i 4. etasje i B-blokken og 1. etasje i A-blokken
Felles badstu i 4. og 5. etasje i B-blokken
Sykkelparkering i sykkelbod på torvet eller i garasjen på merket område

Foretatt påkostninger de senere år:
2024:
- Utbedringer av varmtvannsutfordringer i blokk B. Iverksatt sirkulasjonssløyfe
2023:
- Utbedringer av varmtvannsutfordringer i blokk A. Iverksatt sirkulasjonssløyfe
- Installert nytt kjøleaggregat i kjølerommet blokk A
- Installert to nye vaskemaskiner i blokk B
2020:
- Nytt takbelegg i B-blokken
- Rehabilitering av 2 terrasser i A-blokken i 2020
- Nye varmtvannsberedere i A-blokken
- Installert infrastruktur for ladepunkter i garasje

Planlagte påkostninger:
Sameiet arbeider med å kartlegge behov for utbedringer av terrasser da det har vært en del lekkasjer de siste årene. Samtidig ligger det også i sameiets planer å gjøre utbedringer av dekket mellom torg og garasje. Det er ikke avklart i hvilket omfang dette skal utføres og det er heller ikke bestemt når det skal utføres. Kostnadsrammen er heller ikke kjent p.t.

Annen relevant informasjon;
Noen seksjonseierne har allerede skiftet vindu og markiser. Andre har inntil nå unnlatt å gjøre det. Det samme gjelder terrassedekker og bad. Alt dette er Seksjonseiers ansvar. Styret har imidlertid ansvar å påse at manglende vedlikehold/tiltak ikke påfører skade på Sameiets verdier/ ("Bygningskroppene").

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 41-0033/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR41.2533

Sist oppdatert: 31. mai 2025 kl. 22:14