Ingelstun 23

Ingelstun 23, 2022 GJERDRUM
Kommunenummer 3230, gårdsnummer 39, bruksnummer 39, seksjonsnummer 23, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 162 kvm

BRA-i:
1. etasje 91 kvm: Entré, bad, bod, to soverom, stue og kjøkken.
2. etasje 44 kvm: Gang, bad og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 11 kvm: To utvendige boder.
Garasje 16 kvm: Garasjerom.

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Platting og terrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 54 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 44 kvm måleverdig bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 kvm. En utvendig bod har et gulvareal på 8 kvm, hvorav 2 kvm utgjør ALH, noe som gir et måleverdig bruksareal på 6 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.06.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en 4-mannsbolig oppført i 1993. Bygningen er oppført med grunnmur av betong, yttervegger i trekonstruksjoner med liggende trekledning, etasjeskillere av tre og saltakskonstruksjon i tre tekket med takstein. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra byggeår og 2012. Boligen har entrédør med glassfelter og terrassedør med karmer av tre. Det er elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Til leiligheten hører en terrasse på 8 m² og en platting i hagen på 27 m².

Sikringsskapet er plassert i entré og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - 2.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det er ikke mulig å undersøke sluket under badekaret.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt.

Våtrom - 1.etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet.
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Loft - innredet - 2.etasje
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon, som er en fuktrisikokonstruksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det er lagret gjenstander på loftet som begrenser inspeksjonsmuligheten.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2.Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 17 mm i gang.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledning.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Yttertaket er kun vurdert fra bakkeplan og vinduer. Ventilasjon av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges. Taktekkingen har begynnende tegn til slitasje og elde, og undertaket har en alder som tilsier usikker funksjon. Skorsteinen lot seg ikke undersøke.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier usikker funksjon. Utvendig fuktsperre er stedvis ikke avsluttet med beslag/topplist og er stedvis flerret.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier usikker funksjon.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom. I 2016 ble badekar i 1. etasje byttet med dusjkabinett og ødelagte fliser ble byttet. Det ble bygget bad i 2. etasje. I 2017 ble vannmåler flyttet og det ble installert vannlekkasjesensor i innebod og kjøkkenbenk i forbindelse med bytte av varmtvannsbereder. I 2025 ble det installert vannmåler med automatisk avlesning. Yttervegger og vinduer ble vasket og malt i 2025. Ny terrasse, utvendig trapp, bod, levegger og ny drenering ble satt opp i 2016. Ytterdør og gulv i inngangsparti ble byttet i 2023. Bryter til varmekabel på bad i 1. etasje er anbefalt å la være påslått grunnet alder. I 2016 ble det installert varmekabler og lys i nytt bad i 2. etasje, innmat i sikringsskap ble byttet, ny utebelysning ved inngangsparti ble satt opp, kabel til elbillader i garasje ble lagt, og det ble installert varmekabler i yttergang. Rørarbeid ble utført i forbindelse med nytt bad i 2. etasje i 2016, og varmtvannsbereder ble byttet i 2017. Peisovn ble byttet i 2017.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Installert vannmåler med automatisk avlesning.

2017:
- Ny varmtvannsbereder installert, vannmåler flyttet til innebod, og det ble montert vannlekkasjesensor i bod og kjøkkenbenk.
- Peisovn byttet til rentbrennende modell.

2016:
- Etablert nytt bad i andre etasje med flislagt gulv med varme, flislagte vegger, vegghengt toalett, og rør-i-rør-system.
- Diverse elektriske arbeider utført, inkludert bytte av innmat i sikringsskap, varmekabler i yttergang og på nytt bad, samt ny utebelysning.
- Badekar i første etasje byttet ut med dusjkabinett og ødelagte fliser utbedret.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2016:
- Etablert ny terrasse, utvendig trapp, bod, levegger ved inngangsparti og lagt ny drenering.
- Installert elbil-lader på garasjeplass.

Leiligheten går over to plan i en firemannsbolig fra 1993, og byr på en innholdsrik planløsning med romslige uteplasser. Hovedetasjen inneholder de sosiale sonene med stue og kjøkken, to soverom samt bad, mens den innredede loftsetasjen utgjør en egen separat avdeling med ytterligere to soverom og et nyere baderom. Det er gjort jevnlige oppgraderinger i eiertiden, blant annet med etablering av baderommet på loftet i 2016 og utskifting av peisovn, men det må også påregnes noe moderniserings- og vedlikeholdsbehov, spesielt knyttet til våtrommet og kjøkkenet i første etasje.

Entré 1. etasje:
Fra et overbygget inngangsparti ledes man inn i boligens entré. Rommet har elektrisk gulvvarme i ytre delen som gir en varm velkomst året rundt, og det er plass til å henge fra seg yttertøy.

Stue:
Stuen har en klassisk utforming med god takhøyde på 2,38 meter. Rommet får et lunt preg av en rentbrennende peisovn med glassdør fra 2017, som sørger for behagelig varme på kalde dager. Det er plass til både sofagruppe og tv-møbler.

Kjøkken:
Kjøkkenet og stuen er atskilt. Innredningen fra Sigdal består av profilerte fronter og benkeplater i laminat. Av hvitevarer finnes integrert kjøleskap, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin, samt en nedfelt platetopp og ventilator med utkast i ytterveggen. Kjøkkenet har automatisk lekkasjestopper under kummen, men innredningen bærer ellers preg av å ha oppgraderingsbehov og modernisering må påregnes.

Terrasse og platting:
Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en terrasse. Ved inngangen er det en markterrasse i trekonstruksjoner med rekkverk, satt opp i 2016. Uteplassene fungerer som en naturlig forlengelse av boligen der utendørssesongen kan tilbringes, og selger opplyser om at det er gode solforhold her om sommeren.

Bad 1. etasje:
Baderommet i hovedetasjen er flislagt med elektrisk gulvvarme. Rommet er utstyrt med en servantinnredning med profilerte fronter, ovenpåliggende servant, speil med belysning, samt et gulvstående toalett. Dusjsonen består av et praktisk dusjkabinett med skyvedører i glass. Det er i tillegg gjort klart med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Rommet har kun naturlig ventilasjon og et generelt oppgraderingsbehov.

To soverom 1. etasje:
Hovedetasjen inneholder to soverom. Begge rommene er utstyrt med faste garderobeskap for praktisk klesoppbevaring.

Loftsetasje med gang og to innredede soverom:
En innvendig trapp i treverk fører opp til den innredede loftsetasjen. Skråtaket skaper en intim og sjarmerende atmosfære i hele etasjen. Gangen fordeler tilgang til to innredede soverom, begge med plassbygde garderobeskap og fine bruksmuligheter.

Bad 2. etasje:
Dette baderommet ble etablert opp på loftet i 2016, supplert med innredning fra Vedum. Flislagte overflater kombineres med elektrisk gulvvarme. Innredningen består av en vegghengt skuffeseksjon med slette fronter og heldekkende servant, belyst speilskap, samt et vegghengt toalett. Rommet tilbyr både et badekar tilkoblet hånddusj, og en dusjnisje utstyrt med innfellbare glassdører og regndusj. Avtrekk er montert på veggen.

Overflater:
Gulv: Fliser i begge baderom. For øvrig laminatgulv.
Vegger: Fliser på baderommene. For øvrig malte flater, mønstret tapet og malt panel.
Himling: Malte plater, malt panel. Synlige takbjelker på kjøkken. Takhøyde i hovedetasjen er målt til 2,38 m, mens 2. etasje har skråhimlinger og en høyde som varierer mellom 1,00 og 2,27 m.

Lagring:
Boligen har godt med oppbevaringsplass. Varmtvannsberederen fra 2017 er lokalisert i en praktisk innvendig bod med adkomst under trappen. Utenfor boligen er det to eksterne boder — henholdsvis en på ca. 5 m² i tilknytning til inngangspartiet og en større bod ved plattingen som utgjør ca. 6 m². Soverommene i begge etasjer er i tillegg utstyrt med faste garderobeskap for klesoppbevaring.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget:
2 lampetter i stua
1 lysekrone i tre på kjøkkenet og 1 i trappa
Vaskemaskin og tørketrommel
Overvåkingskamera

Boligen varmes i hovedsak opp med elektrisitet og peisovn. Det er elektrisk gulvvarme på baderom og gulvvarme i ytre delen av entrén.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1993. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.07.1993. Tillatelsen var tidsbestemt til 14.07.1993. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Nedløpsrør ikke koplet til overvannsledning.
2. Puss på termomur gjenstår.
3. Mindre terrengjusteringer i forbindelse med adkomst til leilighetene gjenstår.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for bruksendring innredet loft til boligformål og fasadeendring datert 05.12.2011. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger imidlertid ingen godkjente tegninger som viser loftsetasjens planløsning og rominndeling. Kjøper gjøres oppmerksom på at det ikke kan dokumentere at dagens innvendige utforming og romdisponering fullt ut samsvarer med opprinnelig godkjenning. Videre opplyses det om at det er bygd et bad i loftetasjen i etterkant. Det tas spesifikt forbehold om at planløsning på loftet er godkjent iht. dagens løsning. Kjøper overtar eiendommen med denne kunnskapen og overtar all risiko knyttet til dette.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligen datert 12.10.1992.
Det er noen avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning:
På opprinnelige tegninger er det et tredje soverom. I dagens planløsning er dette soverommet fjernet og blitt en forlengelse av kjøkkenet. Kjøkkenet er i forbindelse med dette flyttet flere meter bort fra opprinnelig plassering. I originale tegninger er det åpent løsning mellom kjøkken og stue. I dagens planløsning er det satt opp en vegg som adskiller kjøkken og stue.

For bruksendringen av loftet i 2011 foreligger det kun reviderte snitt- og fasadetegninger, men ingen godkjent plantegning for den interne rominndelingen i kommunens arkiv. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3230/39/39/10:
07.09.1992 - Dokumentnr: 11063 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Festetid: 80 år
Leiekontrakt dat.28.08.92 på ca. l3da. Festeavf. 10% av
verdien av leiet areal pr. kr. 30,- pr. m2. Rett til reg.
hver lo. år. Panterett for festeavg, Rett til fremfeste.
Festeavg. løper fra 1/9 1992 m.v.
Gjelder denne registerenheten med flere
----------
Diverse påtegning
Festeavtalen tiltransporteres seksjonseierne med ansvar for
1/32 del av hver. Vilkår uforandret. Sameierne overtar
rettigheter og plikter.

15.12.1992 - Dokumentnr: 15114 - Erklæring/avtale
Gjelder feste
Panterett for sameiet med kr. 10.000.- med prior.etter
første overdragelsessum, senere etter 90% av lånetakst.
Gjelder denne registerenheten med flere

24.05.1995 - Dokumentnr: 6936 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3230 Gnr:39 Bnr:22
samt de bnr. som måtte bli utskilt fra denne eiendom.
Gjelder denne registerenheten med flere
Vegvesenet gis samtidigrett til å flytte vollen ca 1 meter inn på eiendommen
å få plass til G/S-veg på utsiden.
Vegvesenet etablerer atkomsten. Som kompensasjon for å avgi slik rett utbetales
kr 3.500,-. Beløpet utbetales fremfester Ask boligsameie.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger sentralt i Ask i Gjerdrum, et veletablert og rolig boligområde. Her er hverdagslogistikken enkel, med gangavstand til både skoler og barnehager. Gjerdrum barneskole ligger kun en kort spasertur unna, og ungdomsskolen er også innenfor trygg rekkevidde til fots.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt i sentrum av Ask, hvor du finner både matbutikker, apotek og vinmonopol. For et større utvalg er det en kort kjøretur til Romerikssenteret eller Skedsmo senter. Området har også gode treningsmuligheter, med både treningssenter og Gjerdrumshallen i nærheten.

Beliggenheten er også praktisk for pendlere. Fra Ask terminal, som ligger i gangavstand, går det bussforbindelser, og Kløfta stasjon med togforbindelse er bare en kort kjøretur unna. Oslo Gardermoen når du med bil på litt over 20 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Gjerdrum barneskole (1-7 kl.) 0.4 km
Gjerdrum ungdomsskole (8-10 kl.) 0.9 km
Lillestrøm videregående skole 13.7 km
Skedsmo videregående skole 14.1 km

Barnehager:
Gjerdrum barnehage (0-5 år) 0.9 km
Espira Brådalsfjellet barnehage 1.7 km
Grønlund barnehage (1-6 år) 3 km

Festetomt på 12963,1 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, plenareal, prydbusker og diverse beplantninger. Tomten er skrånende.

Festeavtalen er tinglyst 07.09.1992 og har en varighet på 80 år fra 01.09.1992. Festeavgiften reguleres hvert 10. år. Grunneier er Rolf Skjønhaug. Festeavtalen er transportert til seksjonseierne, som er ansvarlig for 1/32 del hver. Sameierne overtar rettigheter og plikter i henhold til avtalen.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Gjerdrum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Festeavgiften er kr 61.347 pr. år. Festeavtalen utløper 28.08.2072. Regulering av festavgift: 2026 Festeavgiften er felles for sameiet og er inkludert i felleskostnadene.

Festeavgiften har panterett i eiendommen som følger:
-1. prioritets pant for ett års skyldig festeavgift
- prioritet etter festers lån for de to neste års skyldig avgift

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det medfølger en garasjeplass i et felles garasjeanlegg, rett utenfor leiligheten, uten separat månedlig leie.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan for perioden 2012 - 2024 avsatt til nåværende boligbebyggelse

Området nord for eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor. Her er det i dag flere blokker og butikker.

Boligen ligger i et område berørt av leirskredet som gikk 30.12.20 og var en del av evakuering som ble gjennomført. Området Hønsisletta som eiendommen befinner seg i har påvist forekomst av kvikkleire med lav faregrad basert på NVE sine vurderinger. Se for øvrig NVE sine nettsider for mer informasjon.

Ny kommuneplan for Gjerdrum, Kommuneplanforslag 2025-2037, er under utarbeidelse.

Det er registrert følgende plansaker under arbeid i nærområdet (innenfor 500 meter):
- Detaljregulering for Kulturkvartalet Status: Planlegging igangsatt.
- Detaljregulering av Oppvekstjordet Status: Endelig vedtatt arealplan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 330,- pr. mnd. og inkluderer: avsetning til vedlikehold, festeavgift, snørydding, felles forsikring, samt bredbånd og TV.

I henhold til vedtektene skal kostnader knyttet til lading av elbil/ladbar hybrid dekkes av den enkelte seksjonseier. All lading skal skje gjennom eget sikringsskap og strømmåler.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til KPI og eventuelt ved årsmøte.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Sameiet er tilknyttet fiber fra Viken med bredbånd, og TV fra Altibox. Det er en fleksibel løsning der beboer kan velge hastighet selv. TV-tuner/dekoder medfølger salget.

Det er ingen eiendomsskatt for denne eiendommen. Eiendommen er ikke tilknyttet noen form for alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 22 462,22 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 20 140,03. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er p.t. ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjorde vannforbruket kr. 7 306,41 av de kommunale avgiftene i 2025. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000 pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken (fiber) og Altibox som leverandør av internett og kabel-tv. Kostnaden er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 365 520 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr 38 174,-.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 178 574,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: DnB
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 178 574,-

4 900 000,00 Prisantydning
38 174,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 938 174,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

123 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 540,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
134 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 062 714,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 072 664,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jorunn Østby Fardal og Rolf Fardal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ask Boligsameie 1.

- Sameiet består av 32 boligseksjoner.
- Sameiets hjemmeside er https://askboligsameie1.atlassian.net/wiki/spaces/Ol/overview.

Kjæledyr er tillatt i sameiet, men det forutsettes at det vises hensyn.
Det er stille i sameiet mellom kl. 22:00 og 08:00 på hverdager, og mellom kl. 23:00 og 09:00 i helgene. Gressklipping er ikke tillatt på søndager. I henhold til vedtektene er det ikke tillatt å oppføre trampoliner. Utvendige endringer som montering av markiser, utvidelse av terrasse eller installasjon av varmepumpe krever godkjenning fra styret. Sameiet har felles lekeapparater.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Større reparasjons- og vedlikeholdsarbeid ble utført i 2024.

Planlagte påkostninger:
- Det ble på årsmøtet i 2025 fremmet forslag om å utvide lekeplassen.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 297 495,-. Sameiets bankinnskudd var kr 677 543,- per 31.12.2025. Balansen per 31.12.2025 viste et udekket tap på kr 618 588,-. Felleskostnadene korrigeres årlig i henhold til konsumprisindeksen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Lojalitetskunde (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visning / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 5 094,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 000,00
Tilstandsrapport  kr 12 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2629

Sist oppdatert: 11. juni 2026 kl. 16:08