Storengveien 63A

Storengveien 63A, 1368 STABEKK
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 15, bruksnummer 336, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
1. etasje 184 kvm: Entré, allrom, tre soverom, kontor, gang, bad, vaskerom, toalettrom, kjølerom, teknisk rom, kjøkken og stue.

BRA-e:
1. etasje 10 kvm: Bod i tilknytning til carport.

Åpent areal:
1. etasje 65 kvm: Sydvendt platting.

I 1. etasje er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Kontor er opprinnelig byggemeldt som bod.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1997. Bygget er oppført med støpt plate på mark. Ytterveggene består av en kombinasjon av trekonstruksjoner med liggende trekledning og yttervegger i tegl-/murverk. Taket er en flat trekonstruksjon tekket med takmembran fra ukjent årstall, og har innvendige nedløp. Boligen har vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Ytterdører er profilerte i tre med glassfelt, og det er skyvedører med karmer av tre og to-lags glass, alt fra byggeår. Innvendig er det glatte innerdører og skyvedører. Det er en skorstein fra byggeår med en peisovn i stue/kjøkken. Til boligen hører en sydvendt platting på ca. 65 m² belagt med belegningsstein.

Til eiendommen hører også en frittstående carport med tilliggende bod. Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med fasade kledd i liggende trekledning. Taket er flatt og tekket med takpapp.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i teknisk rom og er sikret med automatsikringer. Det ble observert enkelte stikkontakter som ikke var tilstrekkelig festet.

Boligen har røykvarslere. Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad - Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekk i fliser. Forholdet vurderes å skyldes en årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det vurderes at rørgjennomføringene i våtsonen ikke har tilstrekkelig tetthet mot direkte vannbelastning og vanndamp. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet til å være utett, noe som erfaringsmessig peker på behov for full utskifting/renovering av våtrom. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Relativ fuktighet ble målt til 31 prosent, ved 19 celsius med duggpunkt på 1,7 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Arbeidene på våtrommet bærer stedvis tydelige preg av manglende fagmessig utførelse. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000,-.
- Vaskerom - Helhetsvurdering: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Relativ fuktighet ble målt til 45 prosent, ved 19 celsius med duggpunkt på 6,7 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet. Omfanget er derfor ikke fullt ut kartlagt. Sjablongmessig prisanslag Kr over 300 000,-.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom/vegg uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper). Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse. Det er i tillegg observert fuktskader/råteskader i veggkonstruksjon rundt fordelerstamme for vannrør. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000,-.

Spesialrom
- Kjølerom - Helhetsvurdering: Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Det tekniske utstyret som tilhører rommet har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000,-.

Ildsteder
- Ildsteder: Ildsted har ingen underliggende ubrennbar plate. Sjablongmessig prisanslag Kr 0 - 10 000,-.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000,-.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket ble inspisert ved å fysisk være på taket. På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Forholdet kan ikke kartlegges fra utsiden alene. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Materialene i takutstikket (gesims) viser tydelige tegn til slitasje/elde og stedvise råteskader. Det er ikke registrert at det flate taket har overløp (dreneringshull). Uten overløp kan det være vanskelig å oppdage oppdemming av vann dersom sluket blir tett. Innvendige nedløp med tilhørende sluk viser tegn til elde. Skorsteinen har synlige symptomer på slitasje og elde, og det registreres sprekkdannelser i murpussen. Arbeidene på yttertaket bærer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.(Det observeres blant annet at membranduk stedvis ikke er tilfredsstillende festet/klemt under beslag på gesims). Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000,-.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Boligen er vurdert til å ha en oljetank(montert manometer/måler på teknisk rom), men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Tankens alder, funksjon, materiale og tilstand derfor er ukjent. Siden disse forholdene ikke er kjent, kan det heller ikke fastslås hvilke krav og saneringstiltak som gjelder for tanken. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Helhetsvurdering: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Det observeres sprekker i enkelte gulvfliser. Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom
- Helhetsvurdering: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Selger opplyser om feil med systemet for vannbåren varme. Eksakt årsak er ikke kjent.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget. Ettersom tilstandsvurdering krever spesialkompetanse, vurderes slike anlegg hovedsakelig ut fra tilsynsrapporter og lignende dokumentasjon, noe som i dette tilfellet mangler. Tilstanden derfor må anses som ukjent.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Himlingsflater har stedvis synlige skjevheter. Forholdet vurderes å skyldes en bakenforliggende årsak som ikke lar seg kartlegge med visuell inspeksjon alene.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte skader.
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Synlige deler av gulvets overflatemateriale(parkettgulv)bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm. I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttervegger
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på skyvedører: Dørene viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Boligen er slitt, tomten er fuktig, og det er bygget inn en terrasse uten godkjenning. I tillegg er varmeanlegget i boligen defekt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017
-Carport er fra 2017

2023:
- Varmtvannsbereder på 281 L installert i teknisk rom.

2024:
-Varmepumpe er fra 2024

En enebolig fra 1997 over ett plan, med en arkitektonisk karakter som skiller seg ut: teglvegger innvendig og utvendig, trepanel i himling gjennom hele huset, og store skyvedører mot en sydvendt platting på ca. 65 m². Planløsningen er romslig og inneholder stue, allrom, kjøkken, tre soverom, kontor, bad, vaskerom, toalettrom, kjølerom og teknisk rom. Boligen har stått bebodd og bærer preg av dette. Kjølerommet er ikke funksjonelt, varmeanlegget for vannbåren varme har kjente feil, og bad og vaskerom trenger full oppgradering.

Entré:
Den grønne ytterdøren av tre med glassfelt og overbygg over entrédøren setter tonen allerede utenfor. Inne møter du et romslig entréparti med flislagt gulv og teglvegg på den ene siden. Herfra åpner huset seg i to retninger: rett frem mot gang og soveromsfløyen, og til siden mot allrommet og de store sosiale arealene. En skyvedørsgarderobeløsning er plassert i entréen og gir god plass til yttertøy. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Gang:
Fra entréen leder gangen videre inn i boligen, flankert av teglvegg og trepanel i himling. Det er en stakeluke plassert i vegg med tilkomst fra gangen. Gangen knytter entréen til soverommene og de øvrige rommene i den private sonen.

Stue:
Stuen er boligens mest markante rom. Tre store skyvedørsfelt mot syd åpner hele veggen mot plattingen og hagen utenfor, og slipper inn lys fra sør. Teglveggen langs den ene langveggen gir rommet tyngde og karakter, mens trepanelet i himling binder det hele sammen. Peisovnen med glassdør i teglpilaren er det visuelle midtpunktet, og en luft-til-luft varmepumpe er montert i rommet. Gulvet er dels parkett og dels fliser, stedvis med gulvvarme. Naturlig ventilasjon via ventiler. Rommet har plass til store møbelgrupper og gir direkte adgang til den sydvendte plattingen.

Allrom:
Allrommet ligger i tilknytning til stuen og de øvrige sosiale arealene. Det har samme overflatekarakter som resten av huset: teglstein og malt strietapet på vegger, trepanel i himling, og gulv i fliser og parkett stedvis med gulvvarme. Glatte innerdører og skyvedører. Rommet er fleksibelt og kan brukes til ulike formål avhengig av behov.

Kjøkken:
Kjøkkenet er åpent mot stuen og har profilerte fronter med laminert benkeplate. Mellom benkeplate og overskap er det flislagt vegg, med overskapsbelysning og stikkontakter. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert stekeovn og keramisk platetopp. Frittstående oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap. Integrert ventilator med avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Gulvflaten er belagt med fliser med gulvvarme. Trepanel i himling. Peisovnen i teglpilaren mellom kjøkken og stue er synlig fra begge rom. Kjøkkenet bærer preg av slitasje og har et oppgraderingsbehov.

Kontor:
Kontoret har adgang til den sydvendte plattingen via skyvedør, og deler dermed den direkte utegangsforbindelsen med stuen. Gulv i fliser og parkett stedvis med gulvvarme, teglstein og malt strietapet på vegger, trepanel i himling. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Soverom:
De tre soverommene ligger samlet i den private delen av boligen. Rommene har parkett og fliser stedvis med gulvvarme, teglstein og malt strietapet på vegger, og trepanel i himling. Vinduene med trekarm og to-lags glass vender mot hagen og beplantningen rundt tomten. Ett av soverommene har skyvedørsgarderobe med speilfront. Rommene er av ulik størrelse og karakter: ett har eksponert teglvegg og vinduer mot hagen, ett har en bred vindusrekke mot beplantning med forsythia, og ett er mer intimt med skyvedørsgarderobe og vindu mot hagen.

Bad:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført med himlingsplater. Innredningen består av veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt over servant. Frittstående badekar med ett-greps dusjarmatur. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Badet har et betydelig oppgraderingsbehov.

Vaskerom:
Vaskerommet har flislagt gulv med gulvvarme, baderomsplater på vegger og panelbord i himling. Innredningen består av veggmontert/gulvstående innredning med nedfelt utslagsvask i laminert benkeplate. Det er opplegg for vaskemaskin. Dusjkabinett med ett-greps dusjarmatur. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Vaskerommet har et betydelig oppgraderingsbehov.

Toalettrom:
Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme. Veggoverflater i tapet og himlingsflate i trepanel. Innredningen består av veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur, samt speilskap over servant med belysning og stikkontakt. Gulvstående toalett. Vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Naturlig avtrekksventil i himling. Innredningen bærer preg av høy slitasje og modernisering må påregnes.

Teknisk rom:
Teknisk rom inneholder varmtvannsbereder på 281 liter fra 2023 og sentralstøvsuger. Sikringsskap med automatsikringer er plassert her.

Sydvendt platting:
Fra stuen og kontoret er det direkte utgang til en sydvendt platting belagt med belegningsstein. Selger opplyser om sol på uteplassen fra ca. kl. 10 til 19. Plattingen er innebygd uten at det er søkt om godkjenning for dette.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett stedvis med gulvvarme i stue, entré, gang, soverom, kontor og allrom. Fliser med gulvvarme på kjøkken, bad, vaskerom og toalettrom.
Vegger: Teglstein, malt strietapet og tapet i stue, entré, gang, soverom, kontor og allrom. Flislagte vegger på bad. Baderomsplater på vaskerom. Tapet på toalettrom. Flislagt vegg mellom benkeplate og overskap på kjøkken.
Himling: Trepanel i stue, entré, gang, soverom, kontor, allrom, kjøkken, vaskerom og toalettrom. Himlingsplater på bad.

Lagring:
Bod på ca. 10 m² i tilknytning til carport fra 2017. Boden er i trekonstruksjoner med liggende trekledning og flatt tak tekket med takpapp. Innvendig er det montert hyller langs veggene.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at det kun er de integrerte hvitevarene på kjøkkenet som medfølger i kjøpet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Medfølger ikke salget:
Elbillader

Boligen er elektrisk oppvarmet. Det er en luft-til-luft varmepumpe plassert i stue. Gulvvarme finnes på bad, vaskerom, kjøkken og toalettrom, samt stedvis under fliser og parkett i andre rom. Boligen har stedvis radiatorer tilknyttet vannbåren varme, men selger opplyser om feil med systemet og funksjon samt bruk er usikkert. Det finnes en varmesentral i bygget, men tilstanden er ukjent. Vedfyring med peisovn med glassdør i stue/kjøkken.

Boligen er vurdert til å ha en oljetank. Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1997. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 18.02.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For carport foreligger det byggetillatelse datert 09.06.1993. Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. pbl. § 21-10.

Det foreligger i tillegg dokumentasjon i kommunens arkiv for en uavsluttet byggesak fra 2021 (saksnummer 21/2963) vedrørende påbygg av ny 2. etasje. Søknaden var mangelfull, og tiltaket er verken godkjent eller oppført.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Kontoret er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom og er utvidet i forhold til opprinnelige byggetegninger. Fasade- og konstruksjonsendringer kan være søknadspliktige tiltak, og det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er godkjent av kommunen. I tillegg er soverommet nærmest entreen opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Dagens allrom er opprinnelig godkjent som soverom og kan lovlig brukes til dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

1992/2681-2/100 28.01.1992 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum vann- og kloakkvesen.
Eier av eiendommen forplikter seg, sammen med andre tilknyttede eiendommer, til å vedlikeholde og utbedre lekkasjer på felles private vann- og avløpsledninger. Erklæringen gir også de andre eiendommene i fellesskapet rett til å ha felles og private ledninger liggende på eiendommen, inkludert rett til nødvendig reparasjon og ettersyn. Heftelsen kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum vann- og kloakkvesen.

Eiendommens rettigheter:

1992/2680-2/100 28.01.1992 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 3201 GNR: 15 BNR: 61
Rettighet hefter i: KNR: 3201 GNR: 15 BNR: 337 FNR: 0 SNR: 1
Rettighet hefter i: KNR: 3201 GNR: 15 BNR: 337 FNR: 0 SNR: 2
Bestemmelse om gjensidig rett til kjøre og gangadkomst.
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eiendommen har gjensidig og varig rett til gang- og kjøreadkomst over gnr. 15 bnr. 61 og bnr. 337. Eiendommen har også rett til å ha felles vann- og avløpsledninger liggende på disse eiendommene, med rett til reparasjon og ettersyn. Eierne av de involverte eiendommene er i fellesskap forpliktet til å vedlikeholde og utbedre lekkasjer på ledningene. Rettigheten kan ikke slettes uten samtykke fra bygnings- og reguleringssjefen i Bærum.

2019/723228-1/200 25.06.2019 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3201 GNR: 14 BNR: 1169
Bestemmelse om frisikt
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
KAN IKKE SLETTES UTEN SAMTYKKE FRA: BÆRUM KOMMUNE ORG.NR: 935 478 715
Eiendommen har varig rett til gang- og kjøreadkomst over gnr. 14 bnr. 1169, i samsvar med kommunens tekniske norm og som vist på kart i kommunens arkiv. Rettigheten inkluderer også rett til å utbedre frisikt for avkjørselen. Rettigheten kan ikke slettes uten samtykke fra Bærum kommune.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen ligger tilbaketrukket og rolig til i Storengveien, en etablert villavei på Øvre Stabekk. Dette er et område preget av store hager og lite gjennomgangstrafikk, samtidig som det er sentralt med kort vei til både Stabekk sentrum og Lysaker. Fra huset er det gangavstand til skoler, barnehager og offentlig transport.

Hverdagslivet er enkelt med flere barnehager og skoler i nærområdet, deriblant Lysaker skole og Stabekk skole. For de eldre barna ligger Ringstabekk ungdomsskole og Stabekk videregående skole innen rekkevidde. Dagligvarehandelen kan gjøres ved butikker på Stabekk, og for et større utvalg er det kort kjøretur til Lilleaker og Bekkestua Senter.

Området har et godt kollektivtilbud. Nærmeste busstopp er Bakkeveien, kun et par minutters gange unna. Stabekk stasjon ligger i gangavstand, og herfra tar toget deg til Oslo S på rundt et kvarter. For rekreasjon og fritidsaktiviteter finnes det flere muligheter, med blant annet Njålveien ballplass og tennishall i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Aktivitetsbarnehagen
- Skogveien barnehage
- Jar Fus barnehage

Barneskoler:
- Lysaker skole
- Stabekk skole
- Jar skole

Ungdomsskoler:
- Ringstabekk skole
- Bekkestua skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1202 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert gårdsplass, gressplen, belegningsstein, trær og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Parkering i frittstående carport og på egen asfaltert gårdsplass

Eiendommen har adkomst via privat vei med tinglyst veirett. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område og er i Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023, avsatt til boligbebyggelse. Hele eiendommen på 1 202 m² er avsatt til formålet.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs aktsomhetskart. Dette innebærer ikke at det er påvist kvikkleire, men at grunnforholdene kan bestå av marine avsetninger som kan kreve nærmere undersøkelse ved byggetiltak. I den tilhørende områdeanalysen er risiko for skred og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 775,36 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 19 937,97. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. Nåværende eier har forsikring i If, men årlig kostnad er ikke oppgitt. Det er ingen tilknytning for TV og internett i boligen, og boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 4 339 580,- ifølge selgers skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 12 627 971,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

8 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

223 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
224 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
244 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 174 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 194 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Berntsen Berge

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 130 000,-

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Honorar - kommuale avgifter  kr 3 134,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00

Oppdragsnummer 10-0154/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26154

Sist oppdatert: 26. mai 2026 kl. 10:33