Kirkeveien 78C

Kirkeveien 78C, 0364 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 18, ideell andel 1/1
Aksjenummer 9-10-11-12, Solvang Park AS, organisasjonsnummer 921 706 375

Totalt bruksareal BRA: 147 kvm

BRA-i:
2. etasje 128 kvm: Hall, bod, bad, to soverom og åpen løsning med kjøkken, spisestue og stue

BRA-e:
-1. etasje 13 kvm: To kjellerboder
5. etasje 6 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Balkong

Boligen disponerer tre boder på til sammen 19 kvm. To kjellerboder på hhv. 9 og 4 kvm, samt en loftsbod på 9 kvm gulvareal. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 6 kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-e). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjonær. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex v/ John O. Ljungblom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1922.m Grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av murpuss. Saltak i trekonstruksjoner. Tak tekket med takplater/takstein (taket er ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik hvor strakstiltak er nødvendig)

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsted på kjøkkendel har ingen underliggende ubrennbar plate. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale/gulvet når ildstedet brukes, noe som medfører risiko for brannsikkerheten. Foreslått strakstiltak og underliggende sjablongmessige prisanslag gjelder for etablering av ubrennbar plate på gulv.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og ventil er plassert inni plassbygget skap. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Konsekvens er at naturlig ventilasjon erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen/løsningen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
- Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg:
- Bygningens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Bygningens avløpsrør og boligens avløpspumpe (med tilhørende komponenter) er vurdert å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Avløpsrørene i bygningen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig da det ikke er ventiler i vegger/vinduer og kun fraluftsventil i hall og bod. Konsekvens er at forholdet kan medføre økt fuktpåkjenning og redusert luftkvalitet. Forbedring av eksisterende løsning og/eller ventilering ved åpning av vinduer bør påregnes.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- På kjøkken/spisestue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 7mm. I hall er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 8 mm. Stikkprøvene som er utført har ikke avdekket vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader:
- Skråriss/vertikalriss observeres stedvis i overflaten ved balkong. Eksakt årsak er ukjent, men kan tyde på setninger eller bevegelser i grunnen. Konsekvens kan være ytterligere forverring av forholdet, hvis ikke utviklingen stoppes. Foreslått tiltak er at en fagkyndig med spesialkompetanse bør kartlegge og vurdere forholdet, slik at årsak, omfang og eventuelle nødvendige tiltak blir avklart.

Vinduer og ytterdører:
- Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Nærmere undersøkelser uten tilstandsgrad:

Elektrisk anlegg:
- Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang. Om dette er et krav som gjelder for berederen, må vurderes av en fagkyndig.

Branntekniske forhold:
- Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken. Det anses som sannsynlig at det foreligger krav om komfyrvakt i boligen. Vurderingen baserer seg på alderen til relevante el-installasjoner. Forholdet påvirker brannsikkerheten, og må kartlegges av en kvalifisert elektrofaglig person.

Radon- og geologiske forhold:
- Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.
- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Basert på en skjønnsvurdering av de lokale forholdene på befaringsdagen vurderes likevel ikke faren for nettopp dette å være overveiende sannsynlig.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v. Krogsveen inviterer til en herskapelig og gjennomført leilighet på Majorstuen!

Her får du en stor bolig på hele 128 kvm med påkostet standard, hvor ingenting er overlatt til tilfeldighetene. Leiligheten imponerer med eksklusive materialvalg, gjennomgående fiskebensparkett, generøs takhøyde og store, klassiske vindusflater. Den åpne løsningen mellom stue, spisestue og kjøkken skaper et luftig og sosialt allrom, komplett med både klassisk kakkelovn og peisovn.

Tidløst kjøkken i gjennomført design, to gode soverom vendt mot rolig bakgård og balkong med fine solforhold. Svært delikat bad med stilrent uttrykk!

Kort vei til alt byen har å by på, kombinert med en idyllisk og skjermet bakgård.

Nærmere om boligen:

ÅPEN STUE, SPISESTUE OG KJØKKENLØSNING:
Kjøkken, spisestue og stue er elegant utformet i en delvis åpen løsning, hvor generøse åpninger skaper naturlig flyt mellom rommene. Oppholdsrommet fremstår både romslig og innbydende, med en langsgående utforming som forsterker den åpne følelsen. Store, klassiske vindusflater slipper rikelig med naturlig lys inn og fremhever de lyse, tidsriktige fargetonene. På gulvene er det lagt gjennomgående, lys fiskebensparkett.

I den innerste stuen er det etablert en lun og skjermet tv-sone med god plass til en romslig sofagruppe og salongbord. En plassbygget tv-seksjon med både skap og hyller gir praktiske oppbevaringsløsninger og et stilrent uttrykk. Spisestuen fremstår som et naturlig bindeledd mellom kjøkken og stue. Det er god plass til et stort spisebord, perfekt for både hverdagsbruk og større selskap. En klassisk kakkelovn setter prikken over i-en og tilfører rommet et eksklusivt særpreg. Her ligger alt til rette for avslappende kvelder på sofaen eller flotte middager rundt bordet, med behagelig fyr i peisen for en lun atmosfære.

Kjøkkenets utforming skaper et svært sosialt oppholdsrom i god kommunikasjon med spisestuen. Kjøkkenøyen blir en fin romdeler, samtidig som den utgjør et naturlig midtpunkt for hyggelige sammenkomster. Nedfelt induksjonsplatetopp med moderne, integrert kullfilterventilator er plassert i kjøkkenøyen. Stilren innredning med glatte, mørke fronter og moderne materialvalg. Benkeplater av lekker kompositt med underlimt oppvaskkum og nedfelte stikkontakter. Merk også at benkeplaten strekker seg videre oppover veggen som gir et helhetlig uttrykk, så her er ingenting overlatt til tilfeldighetene. Integrerte hvitevarer som stekeovn, oppvaskmaskin, samt kjøleskap og vinskap under kjøkkenbenk. En lekker åpen peisovn er plassert i rommet med detaljer av sten og gull, som skaper et klassisk og herskapelig preg på det moderne kjøkkenet.
**Det bemerkes at ildstedet på kjøkkenet er gitt TG3 som følge av at ubrennbar plate på gulv foran ildstedet ikke er installert etter eiers ønske. Dette er en forholdsvis enkel utbedring dersom det ønskes og ubrennbar plate kan kjøpes helt ned til under 2000kr. Sjablongmessig prisanslag for eventuell etablering av ubrennbar plate er kr 0–10 000..**

BALKONG:
Fra soverom I er det utgang gjennom doble, klassiske dører til boligens flotte balkong. Balkongen er på 4 kvm og gir plass til en liten sittegruppe og kafebord. Balkongen vender inn mot en rolig og skjermet bakgård med lite direkte innsyn fra gaten.

Her har du også muligheten til å benytte deg av aksjelagets idylliske bakgård, for en ekstra forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Bakhagen er vakkert beplantet og det er etablert fine sittegrupper, parasoller og grill for beboerne.

SOVEROM I:
Boligens førstesoverom av god størrelse med stort vindu og så og si ingen innsyn. Rommet gir fin plass for både dobbeltseng og tilhørende nattbord på hver side. Stort, plassbygd garderobeskap med god plass til klær og mer til. Rommet er malt i en mørk og eksklusiv farge, og garderobefrontene er malt i samme farge for et helhetlig uttrykk. Fiskebensparkett i eik er belagt på gulv.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom oppleves lyst og luftig med utgang til balkong gjennom dobbeltfløyet balkongdør. Begge soverommene vender inn mot aksjelagets rolige og idylliske bakgård. Rommet er innredet med en innebygget gjesteseng, som gjør rommet svært fleksibelt i bruk. Rommet er malt i en behagelig fargepalett med den lyse fiskebensparketten følgende inn hit.

BADEROM:
Stilrent og påkostet baderom fra 2018 med et gjennomført, eksklusivt preg. Badet er oppusset med stor sans for detaljer, med blant annet tidsriktige fliser og nøye utvalgte materialer. Gulvet er flislagt og utstyrt med behagelig gulvvarme, mens veggflatene er delvis flislagt i en stilren utførelse. Himlingen er malt og utstyrt med moderne downlights. Badet er innredet med en unik og arkitekttegnet servant i Corian på hele 160cm med integrerte stikkontakter på undersiden. Lekker vegghengt innredning under og stort speil over med belysning. Dusjsonen er lekkert utformet med glassvegg og integrert blandebatteri med hånddusj. Her kan man nyte en avslappende spaopplevelse i hverdagen med eksklusiv, integrert regnfallsdusj. Badet er praktisk tilrettelagt med opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder på 113 liter fra 2018 er plassert i plassbygd skap.

ENTRÉ M/ INNVENDIG BOD:
Lys og stor entré som skaper et flott førsteinntrykk av boligen. Rommet gir god plass til yttertøy både på vegg og i de romslige, plassbygde skapene. Entréen er malt i tidsriktige farger, mens det store vinduet bringer lyset inn.

Fra entréen er det direkte adkomst gjennom doble dører til en innvendig bod. Her er det svæ rt god plass til oppbevaring, samt til et ekstra kjøleskap, vinskap eller fryser.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vinskap på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Pax garderobeløsning på soverom 2 medfølger ikke.

Lamper medfølger ikke, foruten takskinne kjøkken, lamper soverom og i bod.

Oppvarming med elektrisitet via gulvvarme på bad og stedvis panelovner i andre rom samt vedfyring i spisestue og på kjøkkenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et attestert ekspedisjonsdokument datert 1923, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Videre foreligger det ferdigattest for oppføring av balkonger datert 27.12.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Iht. originale byggetegninger er det gjort endringer i leiligheten:
- Kjøkkenet er flyttet ut til stue, og det originale kjøkkenet brukes i dag som soverom.
- Originalt soverom som var plassert i innerste del av stue er åpnet opp og brukes i dag som stue.
- Badet er utvidet fra original størrelse og dør er flyttet mot gang.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 3 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, veg og erklæring/avtale vedr. trapp.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Velkommen til Kirkeveien 78C! Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i et etablert og hyggelig boligområde på Majorstuen.

Solvang Park har et stort og flott gårsrom, en privat og grønn oase midt i hjertet av aksjelaget! Bakgården gir muligheten til å benytte seg av et idyllisk parkanlegg med både store plenarealer, benker og sittegrupper med parasoller, samt flere griller. Her kan du nyte rolige og late sommerdager med en bok eller piknik under trærne, mens barna løper fritt med tilgang til to sandkasser og lekeanlegg.

Fra leiligheten er det gangavstand til det aller meste Oslo vest har å by på. Blant annet finner du de populære handlegatene Bogstadveien og Hegdehaugsveien med et rikt utvalg av restauranter, kafeer og forretninger av alle slag. Flere dagligvarebutikker i nærheten, deriblant Coop Extra og søndagsåpne Joker og Bunnpris. Ønsker du et enda større utvalg er det verdt å ta turen til Matvarehuset Jacobs eller Meny ved Colosseum. Gourmetbutikker som Smak av Italia og Fromagerie er også innen kort avstand.Du finner også Vinmonopol på Valkyrien og Colosseum.

Populæ re spisesteder som, Frenchie, Winther, Villa Paradiso, Delicatessen, og Olivia samt kjente kaffebarer som Baker Hansen og Espresso House er kun en kort spasertur fra leiligheten. Biblioteket på Majorstuen ligger like ved leiligheten, i Harald Hårfagres gate 2.

På varme sommerdager er det kort vei til flotte Frognerparken. Dette er en urban oase som egner seg for alt fra piknik og spaserturer til trening i fantastiske omgivelser. I tilknytning til parken finner man også Frognerbadet hvor man kan ta seg et forfriskende bad på de aller varmeste dagene. Like fint å besøke på vinteren med en tur til skøytebanen. Marienlystparken er også i umiddelbar nærhet, her har man store flotte grøntområder med pent opparbeidede stier og gangarealer. Det er også minigolfbane i parken.

Det finnes et godt utvalg av treningstilbud i nærområdet, deriblant Sats Colosseum og Oslo tenninsarena ved Frognerparken. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Boligen ligger 100 meter fra Majorstuekrysset, med et av Oslos mest komplette kollektivtilbud. Her går T-bane som betjener alle linjer, i alle retninger. Fra Majorstuen går det også både trikk og buss.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Majorstuen skole.

Flere barnehager i gangavstand:
Solbærtorvet barnehage (1-5 år) 4 min
Gydas Vei barnehage (1-5 år) 5 min
Julius barnehage (1-5 år) 8 min

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 485 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt opparbeidet med blant annet bakgård med betongsteinlagte internveier, sittebenker, plenareal og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 01.10.1987.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17, kommunedelplan for torg og møteplasser.

Utdrag av bygge- og plansaker i området, iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

- Saksnummer 2025/10983 - Byggesak. Trudvangveien 7-15 og Hammerstads gate 16-22 - riving og oppføring av balkonger og fasaderehabilitering. Tillatelse til tiltaket ble gitt 03.09.2025.

- Saksnummer 2025/12767 - Byggesak. Parkveien - utvidelse av uteservering - Lorry. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 20.10.2025.

- Saksnummer 2026/02201 - Byggesak. Trudvangveien 10 - fasadeendring, oppføring av balkong. Tillatelse til tiltaket ble gitt 27.04.2026

- Saksnummer 2026/01528 - Byggesak. Valkyriegata 21 A og B - oppføring av ni balkonger. Tillatelse til tiltak ble gitt 11.03.2026.

- Saksnummer 2025/06735 - Plansak. Detaljregulering , Sørkedalsveien 10. Hensikten med prosjektet er å videreutvikle og oppgradere eksisterende eiendomsmasse samt å legge til rette for etableringen av to tårnbygg oppå deler av eksisterende bygg. I tillegg foreslås en utvidelse av kjøpesenter-delen av bygget mot Fridtjof Nansens vei og mot foreslått nytt torg. Det vil tilrettelegges for mer åpne fasader mot tilliggende veier og nytt torg, med flere innganger til kjøpesenterdelen av bygget. Saken ble mottatt hos plan- og bygg 30.06.2023.

- Saksnummer 2025/06725 - Plansak. Detaljregulering , Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate. Planforslaget fremmer sykkeltilrettelegging ved Forgnerparken. Saken ble mottatt hos Plan- og bygningsetaten 14.11.2024.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 674,- pr. mnd. og inkluderer: Renhold, vaktmestertjenester, vedlikehold, kommunale utgifter, revisjon, foretningsfører, styrehonorar, forsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4.027,–
Bredbånd kr 112,–
TV kr 203,–
Renter og avdrag kr 1.332,–

Ved overdragelse av eierskap av aksjer skal kjøper betale et gebyr på kr. 10.000,- til Solvang Park AS til dekning av opprydding, vask, styregodkjennelse med mer i forbindelse med overdragelsen. Dette gjelder også ved fremleie.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det tilkommer en eiendomsskatt lik kr 21 100,- pt. Selger opplyser om en total eiendomsskatt lik kr 179 600,- for hele aksjelaget som fordeles på aksjonærene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 394,- / 15 547 kwh. for 2025.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett, 250 mbits. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 4 418 720,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 268 692,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 78 388,- pr. 01.06.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 5 506 724,- pr. 01.06.2026 og lånevilkårene er:

Lånenr.: 1213.41.89248, DNB Bank ASA
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,30 %
Saldo pr 01.06.26: kr 5 506 724,-
Andel restsaldo: kr 12 318,41,-
Innfrielsesår: 2031
Terminer i året 4
IN-avtale: Nei

11 900 000,00 Prisantydning
78 388,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 978 388,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 400,00  Eierskiftegebyr AKSJE/Transportgebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
3 600,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører (aksje)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
12 545,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
22 495,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 990 933,00 Totalpris inkl. omkostninger
12 000 883,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Petter Gustavsen

Leiligheten er tilknyttet Solvang Park aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Aksjelaget består av 88 leiligheter
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold (hund, katt o.l.) er tillatt i Solvang Park.
Aksjelaget har egen hjemmeside: www.solvangpark.com
Fellesvaskeri i Trudvangveien 9.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025/2026: Fasaderehabilitering (pågående). Skiftet sluttstykke i flere inngangsdører og dørpumper vil justeres og vurderes oppgradert i løpet av høsten. Montert nye skåter i bunn og topp av portene, samt rustbehandle, galvanisere og pulverlakkere portene.
2020: Kontroll av elektrisk annlegg, utført av Hafslund.
2020: Brannsikring av kjellere.
2018: Byttet alle ytterlåser til alle porter, inngangsdører og andre stengte skiller mellom bygninger.
2016: Balkong ble etablert.
2016: Pipeløpet ble rehabilitert.

Planlagte påkostninger iht. årsmøte 2026:
Iht. årsmøte 2026 er det et pågående prosjekt med fasaderehabilitering for blant annet rehabilitering av alle brannbalkonger, samt alle fasader som ikke var pusset opp i 2013. Fasaderehabiliteringen går nå mot slutten, når fasadearbeidet i portrommene er ferdig vil portene utbedres med blant annet ny låsemekanismene på portene, samt service på callinganlegget gjøres.
Det opplyses om at en vedligeholdsplan er under utarbeidelse, som skal omfatte totalen av nødvendig vedlikehold som underlag for prioritering og utførelse.
Det er ikke opplyst om konkrete vedtak per i dag om økning i fellesgjeld eller felleskostnader utover tidligere besluttet kapitalinnhenting til fasadeprosjektet. Det fremgår av årsregnskapet at felleskostnader følger normale nivåer uten vedtatt økning, samt tidligere gjennomført kapitalinnhenting til fasaderehabilitering, men dette har ikke medført økning i fellesgjeld.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økt husleie dersom andre aksjeeiere ikke betaler sin husleie. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -50 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 9 900,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 250,00
Innhenting av offentlig opplysninger ca.  kr 1 050,00
Pantattest aksje - OBOS  kr 690,00
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje  kr 3 600,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 7 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 54-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2684

Sist oppdatert: 21. juni 2026 kl. 13:57