Sagmesterveien 2

Sagmesterveien 2, 1672 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 440, bruksnummer 121, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Selvbygg Borettslag, organisasjonsnummer 984413602

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
3. etasje - 47 kvm: Kjøkken, stue, soverom, gang, kott og bad

BRA-e:
3. etasje - 5 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje - 2 kvm: Balkong

Leiligheten har et totalt gulvareal (GUA) på 55 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 52 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Leiligheten disponerer 1 bod i fellesarealer i 3. etasje. Boden har skråtak. Gulvareal på 8 kvm, hvorav 5 kvm er målbart 2 kott i knevegger hvis areal ikke er målbart.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne bod tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.03.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført 1955, over 2,5 etasje pluss uinnredet kjeller. Leiligheten disponerer bod rett utenfor egen inngangsdør. Det er fellesarealer med bl-a. vaskerom i kjeller. Saltak tekket med takstein av betong. Utvendig vegger er pusset. Balkongdør fra 2016. Entredør fra 2006. Bad med flislagt gulv og vegger. Nytt laminat på gulv og nye gipsplater på vegger i stue og sov i 2024. Sort kjøkken fra Epoc. Hvitevarer fra Epoc. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende

Tomteforhold > Oljetank: Eier informerer at oljetank ikke er sanert. Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det er sameiets ansvar å gjøre nødvendig tiltak.

Bad > Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Ved renovering av bad bør sluk og røropplegg skiftes i sin helhet.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- avvik som kan kreve tiltak) på følgende

Utvendige > Vinduer: Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Utvendig beslag mangler oppbrett i endene bak kledningen. Enkelte vinduer bør males.

Utvendige > Dører: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Utvendig beslag under døren er ikke fagmessig montert.

Utvendige > Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell. Det er målt inntil 20 mm avvik på 2 meter i stue. Totalt 28 mm gjennom hele rommet.

Innvendig > Rom Under Terreng: Må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Eldre støpejernsluk hvor membran fra 2016 ikke er klemt fagmessig til sluk. Overgang membran fra 2016 ved sluk er dermed ikke tett.

Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Kjøkken > Overflater og innredning: Noe malingflass på list bak vask. Justering av oppvaskmaskin og noen fronter. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Komfyrvakt må monteres.

Det er TGIU (konstrusjoner som ikke er undersøkt) på:
Tilleggende konstruksjoner våtrom > Murverk i vegger rundt bad.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2016 - Tidligere eier har pusset opp badet. Ukjent når arbeidet ble utført. Antar at dette er ufaglært, da arbeidet ikke er spesielt godt utført.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2025 - Vedlikehold av gemsisen på nordsiden av bygget.

Har sameiet eller borettslaget hatt problemer med fukt, vann eller oversvømmelse i kjeller eller underetasje?
Ja - Vært en enkelt episode med oversvømmelse for flere år før jeg kjøpte leiligheten. Usikker på årsaken bak. Det ble håndtert umiddelbart av faglært i gjennom forsikring. Ikke vært noen tilfeller siden.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2024 - Nytt skjult el-anlegg på soverom og i stue.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja i 2025 - Det er installert to friskluftsventilet, en på soverommet og en i stuen. 100 mm innvendig diameter.

Har det vært mugg, sopp eller råte i sameiet eller borettslaget?
Ja - Har vært og er noe svart sopp på fasade. Gesimskasser og vindskier.

Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja - Ikke håndfaste planer, men fasaden har behov for vedlikehold. Vask og maling.

Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Ja - Sommeren 2025 ble det vedtatt at alle enhetene i borettslaget skulle betale inn en engangssum, ca. 15 000 kr, for å styrke likviditeten i borettslaget. En boenhet hadde var uenig i de alternativene som ble gitt mtp. betaling. Aktuelle boenhet har enda ikke betalt summen de skylder, men er på god vei.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Leiligheten er vesentlig oppgradert i senere år, blant annet i regi av nåværende eier. Sistnevnte bekostet gjennom andre halvdel av 2024 omfattende oppussing av både stuen og soverommet. Begge rom ble oppgradert med nye overflater; laminat på gulvene og glatte flater av gips på vegger og himlinger. Samtidig ble dampsperre montert på yttervegger og nytt skjult elektrisk anlegg trukket opp i begge rom.

Kjøkkenet ble i 2022 oppgradert med både nye overflater og ny innredning fra Epoq med tidsaktuelle sorte fronter. Innredningen er stedvis noe brukspreget, men funksjonell og praktisk med store arbeidsflater rundt både vask og platetopp. Hvitevarene er også fra 2022 og alle integrert, stekeovnen i hendig benkehøyde. Komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring bør monteres. Malerarbeid ble utført parallelt med oppussing av øvrige rom i 2024.

Badet ble pusset opp rundt 2016, men bærer preg av ufagmessig utførelse og er i helhet gitt TG 3 grunnet blant annet alder på membran. Badet er i daglig bruk, oppgradering/renovering må likevel påregnes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, for øvrig laminat.
Innervegger: Fliser på bad, for øvrig glatte, malte flater.
Himlinger: Glatte, malte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte hvite benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med sidehengslede glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisitet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det ligger en nedgravd oljetank ut mot Sagmesterveien. Eier informerer at oljetank ikke er sanert. Det foreligger krav om sanering av oljetank. Det er sameiets ansvar å gjøre nødvendig tiltak.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller byggningstegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

I Sagmesterveien på nordre Kråkerøy bor du med praktisk nærhet til både sentrumskjernen, sjøen og øyas omfangsrike turområder. Nærheten til sjøen er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Med sykkel tar det kun et fåtall minutter ut til både svaberg og flere fine badesteder. Har du båt og får plass i en av de mange småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I terrenget rundt på øya finnes en rekke turmuligheter. Allerede i skogholtene rundt Smertudammen like ovenfor går det stier og grusveier som er ypperlige blant annet for hverdagslige treningsøkter, spesielt for løping.

Sentrum med shoppingmuligheter samt alle øvrige tjenester og tilbud er kun fem minutter unna med sykkel eller buss. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og revitalisering med nye forretninger, kulturtilbud og en rekke nye spisesteder.

Foruten buss utgjør også fergene på elven et godt kollektivtilbud som attpåtil er gratis å benytte. Nærmeste fergeleie er i dag ved Smertu på Kråkerøy, herfra kan du blant annet ta fergene videre mot Østsiden og Gamlebyen eller helt ut til Gressvik og Åle i motsatt retning. Fergene har svært hyppige avganger dagen gjennom, hele uken.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 1.4 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 1.8 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 1.8 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2 km
Hans Nielsen Hauge vgs
WANG Toppidrett Fredrikstad 1.6 km

Barnehager:
Smertulia barnehage (1-5 år) 0.6 km
Kråkeby barnehage (1-5 år) 1.6 km
Buskogen barnehage (1-5 år) 2.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Pent opparbeidet med asfaltert innkjøring. Gruset gårdsplass. Eiendommen har en relativt flat tomt. Eiendomsarealet i matrikkelen er usikkert. Grensene er ikke sikre, men bare påført i kartet som en sirkeleiendom for bl.a. adressering. Det foreligger et eldre målebrev hvor det fremkommer tomteareal på ca. 700 kvm.

Leiligheten disponerer egen parkeringsplass i felles bakgård. Det er mulighet for montering av ladeboks. Ladeboks kan monteres rett ved tildelt parkeringsplass, og det er gjort klart for oppkobling. Avstanden til ladepunktet er mindre enn én meter.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan 352 Bekkhus-Nøkledypet med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.12.1992.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: 310 - Ras og skredfare, 320 - Flomfare, 570 - Hensyn kulturmiljø, samt 1001 - Bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4.584,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv og internett, felles bygningsforsikring, forretningsfører, kommunale avgifter, eiendomsskatt, renter og avdrag på felleslån, m.m. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.03.2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. Det er tegnet Norgespris.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 643.868,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 12.595,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 119.013,- pr. 22.01.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 767.584,- pr. 01.01.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,80%
Lånets løpetid: 10 år
Avdragsfrihet: ingen

2 300 000,00 Prisantydning
119 013,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 419 013,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
2 428 315,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 438 265,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Skogen Nygaard

Leiligheten er tilknyttet Selvbygg Borettslag. Borettslaget består av 6 leiligheter.
Forretningsfører er Onsøy Regnskap AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan etter søknad gi dispensasjon fra dette i særlige tilfeller. Evt dyrehold reguleres i særskilt avtale.

Planlagte påkostninger: 
Styreleder informerer om at det er ingen planlagte påkostninger som vil medføre økning av felleskostnadene.

Dersom en andel skifter eier, har andelseierne i borettslaget forkjøpsrett. Det er kun intern forkjøpsrett i borettslaget. Frist for å gjøre forkjøpsretten gjeldene er 20 virkedager fra styreleder har fått informasjon om at boliger er solgt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt VISNING. Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 14 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 2 529,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 5 998,70
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 60 kvm  kr 10 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0009/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.269

Sist oppdatert: 09. april 2026 kl. 20:19