Vollafaret 4

Vollafaret 4, 1940 BJØRKELANGEN
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 73, bruksnummer 208, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3226, gårdsnummer 73, bruksnummer 292, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 233 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 90 kvm: Trappegang, gang, bad, vaskekjeller, bod, kjellerstue og 3 innredede rom (ikke godkjent som soverom).
1. etasje 98 kvm: Entré, bad, stue, tv- stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 45 kvm: Garasje.

Åpent areal:
1. etasje 36 kvm: Terrasse og terrasseplatting.

I kjeller er det følgende avvik fra originale byggetegninger:
- Kjellerstue og 3 soverom er opprinnelig byggemeldt som bod, vaskerom og brenselrom.
Rommene nevnt ovenfor er ikke godkjent til varig opphold, se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig over to plan med kaldtloft, oppført i 1967. Grunnmuren er av lettklinkerblokker, og det er støpt gulv mot grunn. Kjelleren er delvis under terreng. Yttervegger er av bindingsverk, utvendig kledd med stående og liggende trepanel. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon med synlige taksperrer, tekket med takshingel fra ukjent årstall over et bordtak fra byggeår. Boligen har vinduer med trerammer og to enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 1983. Ytterdøren er av tre fra byggeår, og det er en dobbel terrassedør med to enkle glass fra byggeår. Innvendige dører er i slett utførelse. Skorsteinen er fra byggeår og helkledd i metall over tak, og det er peisovn i stuen, kombinert ved/oljekamin i kjellerstuen og vedovn i gang. Eiendommen har en overbygget terrasse på 28 m² og en terrasseplatting på 8 m² ved inngangspartiet.

Det er en frittstående garasje på eiendommen, oppført i 1970. Garasjen er en uisolert trekonstruksjon med delvis støpt gulv og delvis gulv i tre. Fasaden er kledd med stående trekledning. Taket er et saltak/pulttak i trekonstruksjoner, utvendig tekket med takshingel og metallplater. Garasjeportene er i tre/stål.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med skrusikringer plassert under trapp i kjeller. Hovedsikringen er på 63A, og anlegget er åpent.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig antall røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Baderom 1.etasje - Helhetsvurdering: Tapet viser tegn til høy slitasje, enkelte utettheter og synlige skader. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Baderom kjeller - Helhetsvurdering: Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning. Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
- Vaskekjeller - Helhetsvurdering: Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Yttertak
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Oljetank: Boligen har en oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter.

Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde, og det er registrert enkelte tegn til råteskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av alder og brukslitasje.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater på soverom bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Relativ luftfuktighet ble målt til 65,8 prosent, ved 12,0 celsius med duggpunkt på 5,9 celsius. Dette måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå. Det er observert dampsperre og vindsperrepapp i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis rundt pipe, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent).
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres fuktig sot som har trengt gjennom sotluke på pipen og som har gitt skjolder på pipeveggen.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjeller: I kjellerstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 31 mm, og 7 mm i soverom. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen. Forholdet kan tyde på forhøyet fuktnivå på kledningsoverflaten siden symptomene i hovedsak observeres på boligens skyggeside.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Det registreres følgende avvik på ytterdør og terrassedør: Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting (inngangsparti)
- Helhetsvurdering: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader. Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Vinduer, dører og porter: Porter viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Garasje
- Innvendige forhold: Store deler av overflater inne i bygget var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling - [Enebolig og Garasje]
Takhøyder er på tilfeldige plasser målt til ca: 1.etasje: 2,40 - 2,42 meter takhøyder. Kjeller: 2,00 - 2,05 meter takhøyder. Til informasjon: Kjelleretasjen har takhøyde lavere enn 2.20 meter.
Terrasseplatting er oppmålt til 8 m2 (TBA). Overbygget terrasse er oppmålt til 28 m2 (TBA). Frittstående garasje på 45 m2 (BRA-e).

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Installert luft-til-luft varmepumpe

Enebolig oppført i 1967 over to plan med kaldtloft. Bygningen er oppført med yttervegger i trekonstruksjoner av bindingsverk og etasjeskillere av tre. Boligen har et generelt moderniserings- og oppgraderingsbehov. Dreneringen er fra byggeår og har behov for utskiftning. Varmtvannsbereder er fra 1992. Vannrør er av kobber og avløpsrør er av plast og støpejern. Boligen har en oljetank uten kjent dokumentasjon. Oppvarming består av elektrisitet, en luft-til-luft varmepumpe og flere ildsteder.

KJØKKEN:
Eldre kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Benkebeslag i rustfritt stål med to-greps armatur. Fliser på vegg mellom benk og overskap. Frittstående komfyr med keramisk platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Mekanisk kjøkkenventilator med avtrekk til kanal. Innredningen har preg av alder og slitasje, og ventilasjonen er vurdert som utilstrekkelig.

BAD 1. ETASJE:
Eldre baderom med gulvbelegg og tapetserte vegger. Utstyrt med vegghengt servant med to-greps armatur, overskap med speil og lys, gulvmontert toalett og dusjnisje med forheng. Naturlig avtrekk. Badet har et omfattende oppgraderingsbehov.

BAD KJELLER:
Eldre baderom med gulvbelegg, baderomsplater og tapet på vegger. Utstyrt med vegghengt servant med to-greps armatur, speil, gulvmontert toalett og dusjnisje med forheng. Naturlig avtrekk. Badet har et omfattende oppgraderingsbehov.

VASKEKJELLER:
Rom fra byggeår med malt betonggulv og malte murvegger. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Støpejernsluk i gulv og stakeluke. Naturlig avtrekk. Vaskekjelleren har et omfattende oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, gulvbelegg, gulvteppe og betonggulv.
Vegger: Malte/tapetserte flater, panel og malt mur.
Himling: Takessplater og panel.

Lagring:
Boligen har plassbygde garderobeskap på ett soverom i 1. etasje, i gangen i kjelleren og på to av de innredede rommene i kjelleren. I tillegg er det en bod i kjelleren. Til eiendommen hører en frittstående garasje på 45 m² med god lagringsplass.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring og luft til luft varmepumpe i stue. Det er peisovn med glassdør i stue, kombinert ved/oljekamin i kjellerstue og vedovn i gang.

Det er registrert et avvik fra forskrift om brannforebygging § 6, da røykrøret fra kamin i underetasje stikker inn i skorsteinen og skal gå kant til kant med skorsteinen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eneboligen er oppført i 1967. Garasje er oppført i 1970.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygningene på eiendommen, ifølge en uttalelse fra Aurskog-Høland kommune. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eneboligen, godkjent 05.04.1962. Det foreligger også tegninger for garasje/uthus, godkjent 11.02.1970, og for tilbygg/inngangsparti, godkjent 07.06.1984. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Kjelleren er på godkjente tegninger vist med rom som bod, matkjeller, vaskerom og brensellager, som er tilleggsdel. I dag er kjelleren innredet med kjellerstue og tre soverom, som er rom for varig opphold (hoveddel). Endring fra tilleggsdel til hoveddel er en bruksendring som normalt er søknadspliktig. Det er målt takhøyde på 2,00 - 2,05 meter i kjelleren, og det er avdekket at kjelleretasjen mangler tilstrekkelig antall godkjente rømningsveier for rom til varig opphold.

I første etasje er stuen på de godkjente tegningene i dag delt inn i stue og tv-stue. Dette er en innvendig endring.

Det er en overbygget terrasse på 28 m² og en terrasseplatting på 8 m² som ikke er vist på de godkjente byggetegningene. Oppføring av terrasse kan være søknadspliktig.

Garasjen er vist på godkjente tegninger fra 1970 med et areal på ca. 32 m². I dag er garasjens bruksareal målt til 45 m². Det er usikkert om dette skyldes en ikke-godkjent utvidelse.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3226/73/208:
31.08.1984 - Dokumentnr: 6670 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3226 Gnr:73 Bnr:54

01.01.2020 - Dokumentnr: 561866 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0221 Gnr:73 Bnr:292

01.01.2024 - Dokumentnr: 121664 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3026 Gnr:73 Bnr:292

14.06.1967 - Dokumentnr: 2487 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3226 Gnr:73 Bnr:54

01.01.2020 - Dokumentnr: 88689 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0221 Gnr:73 Bnr:208

01.01.2024 - Dokumentnr: 120498 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3026 Gnr:73 Bnr:208

3226/73/292:
31.08.1984 - Dokumentnr: 6670 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3226 Gnr:73 Bnr:54

01.01.2020 - Dokumentnr: 561866 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0221 Gnr:73 Bnr:292

01.01.2024 - Dokumentnr: 121664 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3026 Gnr:73 Bnr:292

14.06.1967 - Dokumentnr: 2487 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3226 Gnr:73 Bnr:54

01.01.2020 - Dokumentnr: 88689 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0221 Gnr:73 Bnr:208

01.01.2024 - Dokumentnr: 120498 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3026 Gnr:73 Bnr:208

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig (fremtidsfullmakt). Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen på mange år og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen har en nedgravd oljetank, men det foreligger ingen dokumentasjon eller kontrollrapporter. Konsekvens er at tankens alder, funksjon, materiale og tilstand derfor er ukjent. Siden disse forholdene ikke er kjent, kan det heller ikke fastslås hvilke krav og saneringstiltak som gjelder for tanken. Foreslått tiltak er videre undersøkelser av en person med spesialkompetanse for å kartlegge tilstanden og andre relevante forhold for tanken og det tilhørende systemet.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes. Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i Vollafaret, et veletablert og rolig boligområde i Bjørkelangen vest. Her er hverdagen enkel med gangavstand til både skoler, barnehager og sentrum. Nabolaget er preget av eneboliger med grønne hager, og gatene er fredelige.

Fra boligen er det under ti minutters gange til Bjørkelangen skole, som dekker 1. til 10. trinn, og Bjørkelangen videregående skole. Flere barnehager, som Setskog oppvekstsenter og Burholtoppen, ligger også i gangavstand. For de aktive er Bjørkelangen sportssenter kun fire minutter unna, med et bredt tilbud av idrettsaktiviteter.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt til fots. Både Rema 1000 og Coop Extra er en kort spasertur unna. I Bjørkelangen sentrum finner du også Alti Bjørkelangen Torg med et variert utvalg butikker, apotek og Vinmonopol. Bussholdeplassen ved Bjørkelangen vgs. er fem minutter unna, med avganger mot blant annet Lillestrøm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skole
Bjørkelangen skole (1-10), ca 800 m
Bjørkelangen videregående skole, ca 400 m
Kjelle videregående skole, ca 2,4 km

Barnehage
Kjelle gårdsbarnehage, 2,4 km
Burholtoppen barnehage, ca 900 m
Festningsåsen barnehage, ca 3,2 km

Eiertomt på totalt 1491,6 kvm. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantninger. Adkomstvei og gårdsplass er gruset. Tomtearealet består av to bruksnumre (bnr. 208 - 1060,7 kvm. og bnr. 292 - 430,9 kvm.). Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Aurskog-Høland kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en frittstående garasje og biloppstillingsplasser på gruset gårdsplass. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen, med ladepunkt 5-7 meter unna.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Aurskog-Høland avsatt til boligformål, med tilhørende bestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Bjørkelangen, med tilhørende bestemmelser.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone for flom
Tomta ligger innenfor hensynssone for flom i kommuneplanen. Dette innebærer at det kan gjelde særskilte krav og restriksjoner knyttet til flomfare ved tiltak på eiendommen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19 325,46 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 19 420,10.
Eiendomsskatt for 2026 utgjør kr 4 005,-.

Nåværende eier har forsikring i Fremtind.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Utover det som er nevnt under punktet «kommunale avgifter og eiendomsskatt» påløper kostnader til for eksempel strøm, fyring/brensel, forsikring, innvendig/utvendig vedlikehold og abonnement til tv og internett.

Opplysninger iflg. Skatteetaten sin boligkalkulator.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kåre Fjeld

Den ene tomten (Gnr. 72, bnr. 292) er ubebygd. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til: Fastpris: 35 000,- Vederlag: Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-, Markedsføringspakke  kr 29 900,-, Oppgjør  kr 8 900,-, Tilrettelegging  kr 15 000,-. Utlegg: Innhenting av offentlig opplysninger  kr 4 500,-, Tinglysing sikring  kr 545,-. Andre utgifter: Foto  kr 5 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0170/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26170

Sist oppdatert: 26. mai 2026 kl. 13:49