Nedre Vågen 31A

Nedre Vågen 31A, 4085 HUNDVÅG
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 7, bruksnummer 227, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal av bolig og garasje BRA: 128 kvm

BRA-i:
Del av tomannsbolig:
1. etasje 57 kvm: Entré, bod, bad, stue og kjøkken
Kjeller: 45 kvm: Gang og 3 soverom

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 26 kvm: Garasje

Arealet inne på det ene soverommet med lav takhøyde i underetasjen måles til 3 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2025 utført av Anticimex v/Alexander Ravndal. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kommentar fra takstmann: Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av underetasjen i boligen og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Se pkt. om ferdigattest/brukstillatelse for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte:
Del av tomannsbolig fra 1919. Grunnmur pusset med murpuss. Yttervegger av trekonstruksjoner. Vinduer med to-lags glass. Etasjeskille av trebjelkelag. Saltak tekket med skiferstein.
Naturlig ventilasjon. Oppvarming med elektrisitet. Frittstående garasje.

OVERSIKT OVER TILSTANDSGRAD 1, 2 OG 3:
TG1: 16 % TG2: 76 % TG3: 3 % TGIU: 5 %

Tilstandsgrad 2:
Våtrom:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik utover alder: Det er muggsopp og sprekker i plateskjøter i himlingen. Riss/sprekker i flisfuger og fliser observert i og utenfor dusjsonen. Ikke tilstrekkelig fall på gulv i dusjsonen. Påvist vannansamling på gulv etter vanntest. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres. Tilluftsspalte er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres. Kranen til blandebatteri til servanten er løs. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 59,5 %, temperatur 23,1 grader C og duggpunkt 14,9 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder/slitasjegrad med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Det opplyses at det er utført arbeider på yttertaket med fremlagt faktura fra håndverker, eksakt omfang er ikke kjent eller kontrollert. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Det er registrert stor slitasje og høy alder på beslag, renner og nedløp. Restlevetiden er usikker. Tiltak bør påregnes.
- Skorsteiner over tak: Skorsteinen har synlige slitasjesymptomer. Tiltak anbefales.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Dører: Ytterdøren er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Kursoversikt samsvarer ikke med antall sikringer. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Overflater himling: Det er observert sprekker i plateskjøter. Eksakt årsak er ikke kjent. Overflatebehandling bør påregnes.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke lokalisert. Stoppekran må lokaliseres og tilkomst etableres. Det er ikke observert lekkasjer, men kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur enkelte steder. Eksakt årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det er ikke montert musesperre enkelte steder, eksempelvis rundt karnapp. Musesperre bør etableres.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble observert symptomer på fuktinnsig i underetasjen som kan tilsi funskjsonssvikt. Se punkt "Konstruksjoner" under avsnitt om "Rom under terreng". Dreneringens alder og observert tilstand tilsier at utbedringer/utskiftninger bør påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.

Øvrige rom:
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Overflater gulv: Det er stedvis knirk i gulvflater. Eksakt årsak er ukjent. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på kontroll av skorstein mht alder/tilstand. Dette bør gjøres hvis ildsted skal etableres og brukes. TG2 settes grunnet alder og manglende dokumentasjon/kontroll.

Etasjeskiller:
- Skjevhetsmåling: Det er noen merkbare skjevheter i boligen. Eksempelvis ble forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i stuen målt til ca 40 mm og kjøkken til ca 30 mm. Noen minder skjevheter ble målt i underetasjen. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Tilstandsgrad 3:
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) :
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent på 26,2. Det ble i tillegg observert vanndråper inne i konstruksjonen. Dette kan indikerer utettheter/funksjonssvikt på drenssystemet og/eller kondensproblematikk. Årsak bør avklares og fuktskade bør utbedres. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for ytterligere undersøkelser.

Frittstående byggverk:
- Helhetsvurdering: TG2: Det ble observert sprekkdannelser på betonggulvet. Eksakt årsak er ikke kjent. Ytterligere undersøkelser anbefales. Ytterdøren har høy slitasjegrad. Utskiftning bør påregnes. Det ble stedvis observert slitasje/råteskader på trekledningen. Utskifting bør påregnes. TG3: Det ble påvist taklekkasje med påfølgende skader. Eksakt årsak er ikke kjent. Strakstiltak bør påregnes.

Oppsummering fra selgers egenerklæring:
- Våtrom: Selgerne opplyser om at det har vært fukt/muggsopp på badet om vinteren.
- Tak, yttervegg og fasade: Taket på boligen ble skiftet og reparert i 2025 av Dav Bygg.
Det opplyses at det har lekket vann inn i ene siden av garasjen.
- El-anlegg: Det ble montert et uttak på kjøkkenet nær komfyren i 2022 av Svithun Elektro AS. Det er også montert elbillader og byttet til automatisk garasjeport.
- Varmtvannsbereder: Installert ny varmtvannsbereder, fikset vanntrykket og montert alarm som varsler om lekkasjer i 2022 av E-Tech Elektro Installasjon AS.
- Varmepumpe: Installert varmepumpe i 2023 av Svithun Elektro AS.
- Soverom i kjeller: Meglers kommentar: Se pkt. om ferdigattest/brukstillatelse.

Selgers egenerklæring ligger vedlagt.

Velkommen til Nedre Vågen 31A! En flott halvpart tomannsbolig med attraktiv beliggenhet på Hundvåg.
Boligen er opprinnelig fra 1919, men er oppusset og vedlikeholdt gjennom årenes løp. Nylige oppgraderinger inkluderer: Renovert taket på boligen, utbedringer av garasje med bla. ny garasjeport, varmepumpe, ny varmtvannsbereder, elbillader og maling av overflater. Det er skifertak på boligen, og det var fokus på å bevare disse i renoveringsprosessen. I følge kvitteringer som megler har mottatt ifbm. renoveringen var det følgende arbeid som ble angitt utført av Dav Bygg: Bytte av undertaket, nye lekter, nye bord på enden av taket og at skifersteinen skulle legges på nytt.

Boligen er i byggets 1. etg og sokkeletasje, med et eget skjermet inngangsparti. Her får man en god og romslig bolig, med kort gangavstand til barnehager, skoler, matvarebutikker og kjøpesenter. Boligen har store vindusflater og godt lysinnslipp, og pent utsyn til hagearealet. Det er 1-stavs laminat på gulvene i 1. etg, og 3-stavs i sokkel. Veggene er slette og malt i moderne fargepalett.

Den romslige entréen ønsker deg velkommen inn. Her er det knagger for oppbevaring og flislagt gulv med varmekabler. Her kan barna komme inn med parkdress og støvler, hvor det er enkelt å sette fra seg og rengjøre. Fra entréen kommer man ut i stuen.

Stuen er romslig med store vindusflater og gode møbleringsmuligheter. Ved karnappvinduet har man god plass til spisebord for middagstid med familien og hyggelige sammenkomster. Kjøkkenet er praktisk plassert rett ved stuen. Det er hvit kjøkkeninnredning med frittstående hvitevarer. Kjøkkenet har godt med benke- og skapplass, og har i tillegg en benkeplate med plass til barstoler, med overskap hvor man kan nyte frokosten. Kjøkkenet har god størrelse, og plass til et spisebord hvis man ønsker det. På kjøkkenet er det også mulighet for å lage en "kaffe-stasjon", og det er adkomst til et bodrom/spiskammer herfra.

Badet har inngang fra stuen, og er av god størrelse. Badet er flislagt med mørke fliser på gulv, og lysere fliser på vegg med bord. Badet har varmekabler og downlights. Badet inneholder baderomsinnredning, dusjnisje med glassbyggerstien, badekar, gulvstående toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Ned stuetrappen kommer man til et hyggelig trapperom/kjellerstue. I sokkeletasjen er det 3 gode soverom (soverommene i sokkel er ikke godkjent, se pkt. ferdigattest). Soverom 1 er brukt som hovedsoverommet, og har god plass til dobbeltseng og nattbord. Soverom 2 er innredet som barnerom, og er av god størrelse. Soverom 3 er innredet som et gjesterom, med en opphøyet alkove ved et av vinduene.

Her har man romslig tomt på hele 474,8 kvm som disponeres av begge seksjonene. Her har man stort plenareal med god tumleplass til liten og stor, i tillegg til en markterrasse som deles mellom seksjonene. Terrassen er solrik, med god plass til hagemøbler og grill. Det er også god skjerming på terrassen, slik at man usjenert kan nyte de solfylte dagene.

Disse hvitevarene medfølger handelen: Komfyr (fra 2022), ventilator (fra 2024) og oppvaskmaskin.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. Hvitevarene er pr. nå godt fungerende men de medfølger uten noen form for garantier, utenom eventuelle gjenværende garantier fra leverandør.

Vi viser ellers til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming ved varmepumpe fra 2023 og varmekabler i entré og bad.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 15.12.1919.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Vi har mottatt seksjoneringstegninger som ikke samsvarer med dagens bruk av boligen. Kjeller er iflg. seksjoneringstegninger tegnet inn som uinnredet kjeller, og er ikke godkjent til varig opphold. Det er følgende avvik fra seksjoneringstegninger: Det er etablert trapp ned til kjeller. Det er etablert trapperom og 3 soverom i kjeller. Dette er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bodrom. Seksjoneringstegninger er vedlagt salgsoppgaven. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/7/227/1:
16.10.2001 - Dokumentnr: 15944 - Erklæring/avtale
Denne seksjon har tilleggsdel - bygning.
Meglers kommentar: Oppdeling til eierseksjoner. Boligen er oppdelt i 2 seksjoner med sameiebrøk på 1/2. Seksjon nr 1 har tilleggsdel som er garasjen.

16.10.2001 - Dokumentnr: 15944 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 1
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 1/2
Bestemmelser om tilleggsdel, se under servitutter.
Gjelder seksjon nr. 1

04.03.2008 - Dokumentnr: 185450 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel
Endret seksjon:
Snr: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 1/2
Meglers kommentar: Tidligere felles bod i kjeller blir tilleggsareal for seksjon nr.1. Seksjon nr. 1 er nå hele kjelleren. Utvendig bod og oppkjørsel blir tilleggsareal for seksjon nr. 2.

Rettighet i annen eiendom:
31.01.1992 - Dokumentnr: 1626 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:1103 Gnr:7 Bnr:267
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: Knr:1103 Gnr:7 Bnr:227
Meglers kommentar: Gnr. 7, bnr 227 gir rett til gnr. 7 bnr. 277 (denne eiendommen) til å føre drens og kloakkledning fra, og vannledning til sin eiendom, over gnr. 7bnr 267 og foreta alt tilsyn på ledningene samme sted når det blir påkrevd.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Hvis du ønsker å bo i et veletablert og barnevennlig område i Stavanger har Nedre Vågen 31A en ideell plassering. Boligen ligger tilbaketrukket til på Hundvåg, med kort gangavstand til alt man trenger.

Hundvåg kan tilby natur og flotte turløyper, både langs sjøen eller i mark og skogsområder. Fra boligen er det kort vei til Klampen, Kuvika, Andaskogen og Jadarholm, og du har ellers Trollskogen, Lundsvågen og Vennskapshyttå på Kuneset park en sykkeltur unna. Det er kort vei til barnehager og skoler, og det er lekeplasser like ved. Her ligger du også et steinkast unna sjøen, med småbåthavn og muligheter for båtplass. Hundvågkrossen med kjøpesenter, matbutikker, apotek, restauranter og treningssentre har du ca. 600 m fra boligen.
Det er også enkelt å komme seg til Stavanger sentrum hvor man finner det meste en trenger som kaféer, barer og mange gode shoppingmuligheter i byens butikker.

Det er ca. 400 m til nærmeste busstopp, med hyppige avganger inn til sentrum. Jernbanestasjonen er 6,9 km unna med godt tilbud innen offentlig kommunikasjon med både buss, tog og flybuss.

Dette er beliggenheten for deg som ønsker å ha kort vei til sentrum, men allikevel vil bo i roligere og naturskjønne omgivelser på Hundvåg.

For mer informasjon, se vedlagt nabolagsprofil.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Vågen barnehage (1-5 år) 3 min gange - 0.3 km
- Qmarkå Fus barnehage (0-5 år) 9 min gange - 0.7 km
- Dragaberget barnehage (1-5 år) 10 min gange - 0.8 km

Skoler:
- Hundvåg skole (1-7 kl.) 11 min gange - 0.9 km
- Buøy skole (1-7 kl.) 17 min gange - 1.5 km
- Skeie skole (1-7 kl.) 21 min gange - 1.7 km
- Austbø skole (8-10 kl.) 9 min gange - 0.7 km
- Lunde skole (8-10 kl.) 20 min gange - 1.6 km
- Bergeland videregående skole - 5.4 km
- St. Olav videregående skole - 7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 475 kvm som tilhører sameiet. Tomten er felles for begge seksjonene, men garasjen og oppstillingsplassen foran denne tilhører denne seksjonen. Oppstillingsplassen på andre siden av boligen tilhører seksjon 2. Ellers er resten av tomten fellesareal bestående av stor og fin hage, asfaltert område ved inngangspartiene og en flott felles terrasse.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Garasjen og oppstillingsplassen foran tilhører denne seksjonen.

Det fremkommer av seksjoneringen at denne seksjonen har eksklusiv bruksrett til garasje og plassen foran denne, og at den andre seksjonen har bruksrett til den andre oppstillingsplassen på tomten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til kommunedelplan KP 2023-2040 datert 28.06.2024 med tilhørende bestemmelser.
Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan id 2007, Området mellom Nedre Vågen og Galeivågen, datert 27.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen grenser til industriområde.

Det er forslag til reguleringsplan i nærheten (100 m), plan id 2853, Detaljregulering for sjøområdene i Galeivågen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 546,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 685,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 3 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 14 803 kwh pr år.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/fibernett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 883.381,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3.533.523,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
118 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 018 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marian Jambalos Da Fonseca og Fabio Leo Neves Da Fonseca

Leiligheten er tilknyttet et eierseksjonssameie bestående av 2 leiligheter, med sameiebrøk 1/2. Denne seksjonen er seksjon 1. Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Det er ikke opprettet vedtekter for sameiet. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostander bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Sameiet praktiserer ingen felleskostnader utenom fellesutvendig forsikring av bygningsmasse. Årlig forsikringspremie for sameiet et kr 8 220, hvorav denne seksjonen betalte kr 4 110.

Om husforsikringen:
- Eiendommen er forsikret gjennom husforsikring tegnet av seksjon 1.
- Kostnadene til forsikringen fordeles likt mellom partene.
- Den som står som forsikringstaker forplikter seg til å holde forsikringen gyldig og å informere den andre parten ved endringer.

Seksjonene eier 1/2 ideell andel av fellesarealer og har likeverdige plikter og rettigheter i forhold til disse. Det gjelder spesielt alle utvendige fasader, inklusive utvendig tak, men eksklusive egen terrasse, og garasje. Vedlikehold tas ved behov og etter avtale med eier seksjon 2. Ellers reguleres drift iht. bestemmelser i eierseksjonsloven.
Tak er nylig utbedret, og kostnadene ble fordelt likt mellom seksjonene. Seksjonene bytter på å klippe plenen, og pr. dagens ordning så har seksjonene hatt hver sin plenklipper.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen.
Kontroll av hjemmel og heftelser: kr 2.900,-
Markedsføringspakke: kr 26.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Salgsoppgaver: kr 3.600,-
Tilrettelegging: kr 11.900,-
Visningspakke / Overtagelse med megler: kr 1.500,-

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune: kr 3.120,-
Tinglysing sikring: kr 545,-

Andre utgifter
Ttilstandsrapport: kr 17.500,-
Foto: kr 4.500,-

Oppdragsnummer 34-0060/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Storhaug og Byøyene
Ryfylkegata 33, 4014, STAVANGER
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR34.2560

Sist oppdatert: 20. oktober 2025 kl. 14:28