Råkollveien 18C

Råkollveien 18C, 1663 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 737, bruksnummer 167, festenummer 72, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Haugåsen Borettslag v/ styreleder Martin Andreas Hauslo, organisasjonsnummer 947659960

Totalt bruksareal BRA: 101 kvm

BRA-i:
2. etasje 89 kvm: Entré, bad, toalettrom, vaskerom, bod, 3 soverom, kjøkken, og stue

BRA-e:
Kjeller 3 kvm: To stk kjellerboder på hvv. 2 kvm og ca 0,5 kvm

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer To stk kjellerboder på hvv. 2 kvm og ca 0,5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1969. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk og utfyllende bindingsverk av tre. Fasader er utvendig forblendet med teglstein. Saltak konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Kjøkken - Ventilator er ikke installert på kjøkkenet. Det er ikke påvist noen form for ventilering av kjøkkenrommet (lukket rom). Det bør om mulig etableres mekanisk avtrekk ut.
Kostnadsestimat: 10 000- 50 000
Det er gitt tilstandgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Innglasset balkong- Glassfeltene mangler håndtak, og det har derfor ikke vært mulig å funksjonsteste dem. Håndtak må fremskaffes
Innvendige overflater- Leiligheten bærer preg av røyking innendørs. Det er påregnelig med modernisering/oppussing
Kjøkken- Det er påvist fuktskjolder i overflater. Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Det er påregnelig med utskiftning/utbedringer av kjøkkeninnredningen
I tillegg er det gitt TG 2 på det elektriske anlegg.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten er med unntak av våtrom og toalettrom ikke tilført påkostninger i nyere tid og har av den grunn et generelt behov for modernisering. Utskiftning av innvendige overflater og innredninger må påregnes. Dagens tilstand representerer således en spennende mulighet for deg som vil pusse opp og en naturlig anledning til samtidig å sette ditt eget preg på leilighetens indre.

Romløsningen er i stor grad lik den opprinnelige fra byggeåret, men likevel i tråd med nåtidens bruksmønster og således et godt utgangspunkt for modernisering. Alle rom er av gode størrelser for sine respektive formål; stuen på hele 30 kvm. som gir familien stor plass til felles opphold.

På kjøkkenet er det foruten tilberedning også mulighet for et spisebord til hverdagens måltider. Selve kjøkkeninnredningen er trolig fra leilighetens byggeår, enkel sammenliknet med dagens standard og naturlig gjenstand for utskiftning. Ventilator er ikke installert, et forhold som isolert er gitt TG 3.

Leilighetens to våtrom i form av bad og vaskerom samt separate toalettrom ble alle renovert i 2019 i regi av borettslaget. Rommene har av den grunn moderne standard og er utelukkende gitt TG 1. Badet og toalettrommet har flislagt gulv med elektrisk varme, på badet er også veggene utført med fliser. Himlingene er i begge rom utstyrt med innfelte spotter.

Vaskerommet er tilknyttet kjøkkenet og enkelt utstyrt til sitt formål, men kan gjerne utnyttes ytterligere med praktisk innredning tilpasset rommets formål. Spesielt verdt å fremheve er vaskerommets tilknyttede utendørs tørkeplass.

Overflater og innredninger:
Gulv: Tepper, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, fliser, malte plater og betong.
Himlinger: Malt betong og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte lyse fronter. Laminerte hvite benkeplater. Stålbeslag med to kummer og ett-greps blandebatteri.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Nøkkel til vinduer på veranda, nøkkel til sikringsskap, nøkkel til radiator, nøkkel til postkasse og nøkkel til vannkran skal følge leiligheten. Dette er borettslagets eiendel og skal følge leiligheten ved salg.

Vannbåren radiatorvarme. Elektrisk gulvvarme på bad og toalettrom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger innflyttingsattest på eiendommen, datert 11.11.1969 med tegninger datert 1.10.1968.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest for innglassing av balkong datert 30.8.2001
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad datert 17.3.2020

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 304245 tinglyst 29.10.1969, type heftelse: Festekontrakt. se punkt regulering feste for nærmere opplysninger

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i dødsbo under delvis offentlig skifte hvor boet er selger. Selger har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 
Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er omgitt av fredelige skogholt, med åkerlandskap på den ene siden og veletablert boligbebyggelse på den andre. Her vil du bo tilbaketrukket i høyden, midt mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. I det umiddelbare nabolaget finnes både barneskole og ungdomsskole, noe som vil oppleves som svært praktisk for en familie med barn i skolealder.

Et bredt shoppingtilbud finnes i handelsområdet Dikeveien som er lett tilgjengelig fra leiligheten, blant annet til fots. Flere dagligvareforretninger gjør det enkelt å utføre hverdagslige innkjøp, mens kjøpesenteret Østfoldhallen og en rekke store varehus til sammen står for et bredt utvalg innenfor de fleste bransjer.

Fra nabolaget går det stier som leder direkte inn mot markas nettverk av grusveier og løyper. Vinterstid prepareres milevis av skispor i marka så snart forholdene tillater, og lysløype starter ved Rekustad - ca. fem minutter unna med bil.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien finnes holdeplasser for direktebuss mellom som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden inn til sentrum under kvarteret. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold.

Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt alternativ. Med bil kjører du til sentrum på ca. syv minutter og til E6 ved Solli på gode 10 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hauge skole (1-7 kl.) 200 elever, 12 klasser 0.4 km
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 176 elever, 12 klasser 2.7 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 446 elever, 26 klasser 0.2 km
Glemmen vgs - Lisleby
Seiersborg videregående skole 52 elever 3.6 km

Barnehager:
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 68 barn 1.1 km
Hjørgunn barnehage (0-5 år) 101 barn 2 km
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 92 barn 2.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 13 890 kvm. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfaltert adkomstvei, lekeplass, plenarealer og beplantning.

Festeavgiften er kr 27 339,- pr. år som gjelder for hele borettslaget. Festeavtalen utløper 01.10.2068. 

Grunneier er Fredrikstad kommune.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år ihht konsumprisindeks
Siste regulering av festeavgift: 2021

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på borettslagets fellesarealer på oppmerket parkeringsplass. Borettslaget har 36 garasjeplasser i rekke som leies ut etter ventelister, ta kontakt med styret. Borettslager har installert 2 stk ladepunkter for el bil i juni 2018

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  7 740-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, festeavgift, kommunale avgifter, eiendomsskatt, bygningsforsikring, drift-og ytre vedlikehold av bygningsmasse, tv/internett, oppvarming, forretningsførsel og styrehonorar.
Kostnader for varme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 5 928,-
Oppvarming kr 1 206,-
Renhold kr 111,-
Kabel-tv/internett kr 495,-

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av tv /internett og avgift er inkludert i felleskostnader. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke

Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2023 var kr 905 558,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 622 232,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 6 814,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 587 000,- pr. 02.06.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 31 646 205,- pr. 02.06.2025 fordel på tre lån og lånevilkårene er:
Lån 1 Husbank kr 1 711 577,-
Rentebetingelser: 4,62%
Lånets løpetid: 6 år og 6 mnd.

Lån 2 Obos kr 22 837 249,-
Rentebetingelser: 5,64%
Lånets løpetid. 23 år og 10 mnd.

Lån 3 Obos kr 7 097 379,-
Rentebetingelser: 5,64
Lånets løpetid: 17 år og 6 mnd.

Borettslaget er igang med å renovere gavlvegger i 2025 og det vil gi behov for økning av lån på ca 5 millioner.

1 980 000,00 Prisantydning
587 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 567 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 586 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Liv Marit Finstad og Kjell Arne Andersens dødsbov/advokat Torjus Torjussen

Leiligheten er tilknyttet Haugåsen Borettslag .
Borettslaget består av XXX leiligheter.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes. Felles ansvar og strø/måke foran inngang.
Det kan inngås kontrakt mellom Haugåsen borettslag og andelseier om å holde innekatt. Følgene punkter må til en vær tid være oppfylt av andelseier
• Katten skal kun være inne i leilighet.
• Katten skal ikke være til sjenanse for naboer (støy, lukt eller katter avveie er å forstå som sjenanse)
• Katter skal ikke være i fellesområdet.
• Mislighold av overstående punkter er å anse som brudd på kontrakt. Ved brudd på kontrakt plikter andelseier å kvitte seg med katten.
Hunder tillates ikke holdt i borettslagets leiligheter med unntak av tjeneste- og førerhunder.
Foretatt påkostninger de senere år:
2020 Låser: Boligselskapet har digital adkomst Boligselskapet har digital adkomstløsning med OBOS Nøkkel på fellesdører/garasjeporter. Mer om OBOS Nøkkel her: obos.no/obosnokkel/
2019 vann og avløp + bad renovering byttet vann og avløp, samt alle bad
2018 Byttet varmeanlegg til bergvarme
2018 Borettslaget installert 2 stk ladepunkt
2015 Restaurering av garasjer
2014 Byttet alle sikringsskap
2013 Renovert oljefyren
2012 Reparasjon av sydvegg og pipe i nr 18
2010 Reparasjon av takene på begge bygg

Planlagte påkostninger som vil medføre økning av felleslån og eventuelt andel felleskostnader:
Borettslaget har igangsatt arbeid med å renovere gavlvegger og det vil gi behov for økning av lån på ca 5 millioner for borettslaget . Styreleder informerer:
Borettslaget har igangsatt kritisk nødvendig rehabilitering av gavelvegger. I den forbindelse er det etablert en låneramme på kr 6 200 000.
Fordelingen av kostnader og eventuell økning i fellesgjeld skjer etter andelsbrøk, og ikke likt fordelt mellom andelene. Det betyr at andelsnr. 20 vil få en andel av fellesgjeld som står i forhold til størrelsen på sin andel.
Per dags dato er det ikke avklart om hele lånerammen vil bli benyttet, da det fortsatt oppstår uforutsette kostnader underveis i prosjektet. Dermed er det ikke mulig å fastslå endelig fellesgjeld for andelsnr. 20 på nåværende tidspunkt.
Som en naturlig følge av dette, vil det også bli en økning i felleskostnader, men det er uvisst hvor stor denne økningen blir. Dette vil avhenge av det endelige låneopptaket, rentebetingelsene og nedbetalingstid.
Styret vil informere andelseiere og aktuelle interessenter fortløpende når mer detaljer foreligger.

Sakset fra årsmøte 2025:
Styret vasket samtlige kantstein, og har støpte ny kant bak kantstein øst og nordover utenfor inngang 20c.
Det er gjennomført en større reklamasjon på lamper med bevegelsessensor. Oppdager du en lampe som ikke virker, meldt fra til styret på vibbo.
Det har vært litt utfordring knyttet til sykkelboden og da helt konkret låsen, det ser ut som om den fungerer etter hensikten nå.
Tak over innganger i blokk 20 har blitt rehabilitert i 2024.
OBOS Prosjekt gavlvegger: Prosjektet er jobbet med og i sluttfase før oppstart i løpet av 2025.
Trapp blokk 20 er stengt permanent grunnet teglstein som raser fra veggen.
Erosjon på bakside av garasjerekke mot jordet er ikke utbedret. Det er etterfylt grus/sand i garasjer hvor dette er erodert bort. Arbeidet vil fortsette i 2025.

Veien videre 2025
1. Rehabilitering av gavlvegger.
2. Energikartlegging av borettslaget.
3. Prosjekt uteområde.
4. Dugnad vår.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 19 500-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3 500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 260 pr stk
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: kr 6 570,-
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi: kr 4 758,-
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel: kr 2 529,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto PBF - dag + drone: kr 6 250,-
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 100 kvm inkludert boligselgerforsikring kr 13 160,-

Oppdragsnummer 67-0211/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25211

Sist oppdatert: 02. september 2025 kl. 14:08