Standardveien 20

Standardveien 20, 0581 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 131, bruksnummer 125, seksjonsnummer 59
Andelsnummer 59, Humleblom Borettslag, organisasjonsnummer 834199742

Totalt bruksareal BRA: 47 kvm

BRA-i:
3. etasje 44 kvm: Entré, stue med åpen kjøkkenløsning, bad og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 3 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
3. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2026. Bygningen er oppført med kjeller og parkeringsanlegg i nederste etasje. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget har støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av betong. Flatt yttertak tekket med takmembran. Vinduer og balkongdør har karmer av tre fra byggeår. Boligen har entrédør med dørkikkert, brannklasse EI30 og lydklasse db40. Utgang til balkong i betongkonstruksjon på 8 m² med rekkverk av metall og gulvoverflater belagt med terrassebord.

Sikringsskap er plassert i entré, og det elektriske anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarsling, godkjent slukkeutstyr og komfyrvakt på kjøkken.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.
Selgers egenerklæringsskjema følger også vedlagt salgsoppgaven. Interessenter bes sette seg inn i denne. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Moderne leilighet fra 2026 beliggende i byggets 3. etasje med heisadkomst. Boligen har en arealeffektiv planløsning og tidsriktig standard med parkettgulv, balansert ventilasjon og oppvarming via radiatorer tilknyttet varmesentral. Leiligheten byr på en lys stue i åpen løsning mot HTH-kjøkken, et helfliset baderom, soverom samt utgang til balkong fra både stue og soverom.

Entré:
Innbydende entré med malte veggflater og downlights i himling. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og plassering av skotøy. Entrédøren er utstyrt med dørkikkert, og rommet gir adkomst videre inn til oppholdsrom og bad.

Stue:
Lys stue i åpen forbindelse med kjøkkenet. Rommet har store vindusflater som slipper inn rikelig med dagslys, og har plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen.

Kjøkken:
Stilrent kjøkken levert av HTH med glatte fronter. Innredningen er utstyrt med laminert benkeplate med nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Det er montert glassplate bak vask og kokesone. Hvitevarene består av integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin samt kjøleskap med fryser. Det er montert ventilator i overskap, komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Rommet har direkte utgang til balkongen.

Bad:
Delikat, flislagt baderom med gulvvarme, samt nedsenket himling med downlights. Innredningen består av vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt, samt vegghengt toalett. Videre har badet dusjhjørne med svingbaredører og vegghengt dusjarmatur. Det er opplegg for vaskemaskin.

Balkong:
Nordvend balkong på ca. 8 m² med ettermiddagssol. Metallrekkverk og terrassebord på gulvet. Det er montert utebelysning og utvendig stikkontakt. God plass til sittegruppe og grill.

Overflater:
Gulv: Parkett. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad. Glassplate montert bak kjøkkenvask/platetopp.
Himling: Malte flater i himling. Nedsenket himling på bad.

Lagring:
Det medfølger en ekstern bod på 3 m² i kjelleretasjen, merket med nummer 3034. Det er i tillegg felles sykkelparkering i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin på bad.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av radiatorer og vannbåren varme på bad (tilkoblet varmesentral).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2026.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 14.01.2026.
Den 03.12.2025 ble det bekreftet at det ikke gjensto arbeider tilknyttet sikkerheten ved tiltaket. Gjenstående arbeider var utsetting av blomsterkasser på balkonger, enkelt malerarbeid innvendig og byggvask. Gjenstående arbeider skulle vært utført og avsluttet innen 22.12.2025. Megler har ikke informasjon om overnevnte er ferdigstilt.

Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger datert 25.04.2024, som stemmer med dagens bruk. Tiltaket har ikke fått ferdigattest enda og tegningene er heller ikke ferdig godkjent. Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på andelen (andelsnr. 59):

Det er tinglyst 2 heftelser vedrørende OBOS Deleie, der leiligheten ikke kan selges uten samtykke fra OBOS, samt at OBOS BBL har forkjøpsrett.

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 131, BNR 125, SNR 59):

Det er tinglyst 35 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett og veg, vann- og kloakkledninger, nettstasjon, fiber-/data-/telekabel, allmennhetens ferdsel, byggeforbud, skjønn samt vedlikehold av bygningsmasse og ledningsnett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

- OBOS BBL er deleier i leiligheten, sammen med selger. OBOS BBL ikke har bebodd boligen og har dermed ikke ytterligere kjennskap til boligen enn det som fremkommer av tilstandsrapport, og opplysninger gitt av beboende deleier i salgsoppgave og egenerklæringsskjema.
- OBOS vil ikke akseptere bud med forbehold om finansiering.
- Akseptfristen for innkommende bud må være innenfor ordinær arbeidstid (mandag – fredag fra 08:00 til 16:00).
- Dersom det blir lagt inn bud med forbehold om at inventar skal medfølge, er det Deleie-kunden som må ta stilling til forbeholdet. OBOS stiller seg ikke økonomisk ansvarlig for slike forbehold.
- OBOS har forkjøpsrett på beste prioritet som sameier i Deleie-boligen, gjennom borettslagets vedtekter, samt tinglyst forkjøpsrett.
- Deretter har andelseierne i borettslaget og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget – utpekt av OBOS – forkjøpsrett.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Ulven, i et nyere og velutviklet boligområde i Oslo. Borettslaget disponerer en stor, felles tomt som er opparbeidet med asfalterte gangveier, frodige plenarealer, sittegrupper og lekeplass like utenfor bygget. Nabolaget byr på et trygt og godt bomiljø med kort avstand til både barnehager og skoler.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt til fots med Kiwi på Ulven Torg bare en kort spasertur unna. Torgområdet fungerer som et hyggelig lokalt samlingspunkt med kafé og spisesteder. I nærområdet ligger Økern Portal, som blant annet tilbyr spisesteder, frisør, treningssenter og en stor takpark med dyrkingsparseller. For et bredere utvalg av forretninger, spesialbutikker og serveringssteder er det en kort sykkeltur eller spasertur til populære Vinslottet på Hasle, Hasle Torg og Løren Torg.

Området har et meget godt utbygd kollektivtilbud. Nærmeste bussholdeplass er Ulven torg (Busslinjene 23, 24 og 28) ligger i umiddelbar nærhet fra leiligheten, med hyppige forbindelser. Kort vet til Økern T-banestasjon. Herfra tar T-banen deg direkte inn til Oslo S og sentrumskjernen på rundt ti minutter.

Fritiden kan nytes i de mange grønne lungene og idrettsanleggene som omkranser Valle som er like ved. Det er flere lekeplasser for barn i området. Rett ved ligger Valle Hovin, som byr på skøytebane om vinteren. Det preppes også skiløyper i området. Flere fotballbaner i umiddelbar nærhet. Salamanderskogen inviterer til rolige turer. Flott grøntområdet rundt Hovindammen, som også også vernet for utbygging grunnet bevaring av fugleliv. Området byr også på gode turmuligheter.

For de treningsglade finnes både SATS Hasle og FitnessXpress ved Intility Arena i nærheten. Fresh Fitness på ulven åpner i oktober 2026. Området gir deg dermed en perfekt balanse mellom et aktivt liv og roen fra naturen. Det er også tennishall og turnhall på Hasle, samt Nordic Padel på Økern.

Dette er en leilighet for deg som vil bo sentralt, men likevel litt utenfor den indre bykjerne.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Løren skole (1.-7.trinn) og Årvoll skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Kvarteret barnehage og Ulvenkroken barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 903 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger ikke parkeringsplass med leiligheten.

Andelseiere har mulighet til å leie parkeringsplass i anleggseiendommen under Ulvenplassen eierseksjonssameie (Standardveien 26) når det er ledig. Det tilbys kun utleie og ingen plasser er for salg. Det er mulighet for EL-bil lading i fellesgarasjen mot betaling.

Beboere på Ulvenplassen og deres gjester kan stå parkert i garasjekjelleren mot betaling gjennom EasyPark.

Ellers parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til sentrumsformål m.m. i henhold til reguleringsplan S-4832, «Detaljregulering med konsekvensutredning og med reguleringsbestemmelser for Ulvenveien 89 med flere.», datert 20.05.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen stiller krav til støy og fjernvarme. I henhold til § 14.1 skal alle leiligheter ha en stille side (maks Lden 60dBA), og minimum 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål skal ha vindu mot stille side. Videre skal tiltak i området tilknyttes fjernvarmeanlegg, jf. § 14.4.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I henhold til områdeanalyse fra Ambita er risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Det gjøres oppmerksom på at området er under stor utvikling og at byggearbeider må påregnes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/06741 - Plansak. Detaljregulering , Ulvenveien 89 med flere. Hensikten med planendringen er å øke tillatt utnyttelse fra 85 000 m2 til 117 500 m2 bruksareal for felt A. Construction city, som er under oppføring på felt A (gnr. 131/bnr. 22), utgjør 78 000 m2 av regulert utnyttelse. Det er kun 7000 m2 BRA igjen til å utvikle resterende del av felt A (gnr. 131/bnr. 40). Feltet har imidlertid en forventet og påregnelig utnyttelse ut over gjenvæ rende BRA, for å føye seg inn i omkringliggende bystrukturer på Ulven samt danne en adekvat støyskjerm mellom Ulvensplitten/E6 og by- og boligområdet.Det ble sendt politisk foreleggelse av stoppet planinitiativ 23.10.2025. Det er ingen ytterligere saksgang etter dette pr. 24.09.2026.

Saksnummer 202515815 og 202511454 omhandler riving av kontorbygg i Ulvenveien 86-88 og oppføring av boligblokk i Ulvenveien 86A. Søknad om oppføring av boligblokk ble avslått 05.06.2026 og er under avklaring.

Saksnummer 2025/06743 - Plansak. Detaljregulering , Ulvenveien 92C (Ulven skole). Det foreligger referat fra oppstartsmøte 2 fra 02.09.2026. Det er tidligere avholdt oppstartsmøte og tre avklaringsmøter i denne saken. Planinitiativet blir nå endret for å innarbeide føringene fra bystyrets vedtak av 11.06.2025 i planprosessen. Dette innebærer at planområdet endres, og at OBOS’ forslag til plassering av ny skole på Ulven utredes i tillegg til Oslobyggs forslag. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for etablering av en grunnskole og flerbrukshall.

Saksnummer 202111771 - Byggesak. Ulvenveien 90 A-D, 92, 94 A-B - Oppføring av leilighetsbygg - Ulven felt D1, del D1.A. Deler av tiltaket er ferdigstilt og har fått brukstillatelse.

Saksnummer 2025/06752 - Plansak. Detaljregulering , Knud Bryns vei 1 - 5. Bolig, næring og barnehage. Stor-Oslo Eiendom ønsker å utvikle Knud Bryns vei 1-5 fra industriområde til attraktivt bolig- og næringsområde. Ambisjonen er at Knud Bryns vei utvikles med tett kobling til områdene rundt Kabelgata, og både skalamessig, formalt og romlig skal prosjektet bidra til å styrke områdets stedsidentitet gjennom å tilføre trivselsfremmende omgivelseskvalitet i form av interessante og aktive funksjoner, byrom og sosiale møteplasser. Planområdet består av 3 eiendommer og utgjør til sammen 44 dekar, noe som utløser krav til torg og møteplasser. Det prioriteres å knytte møteplasser og byrom sammen gjennom et sterkt samlende og grønt grep – Tårn Parken.

Saksnummer 2025/06838 - Plansak. Detaljregulering , Kabelgata 1-39.Ulvenveien Utvikling AS foreslår å omregulere Kabelgata 1-39 fra industri til et flerfunksjonelt bolig- og næ ringsområde med høy grad av bevaring av eksisterende bygninger, samt nye torg, møteplasser og parker. Planforslaget åpnet for en maksimal utnyttelse på 106 820 m² BRA (inkludert bevaring av 26 450 m2 BRA), hvorav 72 200 m2 BRA bolig, 30 000 m2 BRA kontor, og minst 10 700 m2 til andre formål (barnehage, bevertning, forretning, kultur, idrett, småskala produksjon). Byggehøydene på ny bebyggelse varierer mellom 19 meter og 42 meter. Plan- og bygningsetaten er positive til foreslått plangrep og arealbruk, men fraråder planforslagets leilighetsfordeling som gir svært mange små boliger. Etaten mener mer bebyggelse må bevares, at foreslåtte boliger må sikres bedre støy- og luktforhold, parken må bli større og at rekkefølgebestemmelsene må sikre at tiltak gjennomføres samtidig som endringer i arealbruk.

Saksnummer 2025/06712 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 29. Transformasjon av eksisterende bensinstasjonstomt på Økern til flerfunksjonell by med hovedvekt på næring, høy grad av utnyttelse og mulighet for utbygging av boliger i tråd med føringer i Strategisk plan for Hovinbyen og VPOR Haraldrud. Planforslaget søker å koble sammen flere av Hovinbyens akser og delområder.

Saksnummer 2025/06874 - Plansak. Detaljregulering , Østre Aker vei 25. Planforslag ble sendt til politisk behandling 02.06.2025. Skanska foreslår å omregulere Østre Aker vei 25 fra industri til sentrumsformål kombinert med annen næring (håndverksproduksjon). Hensikten er å legge til rette for oppføring av kontorbygg med bymessige kvaliteter, med maksimum 25 000 m2 BRA, med minimum 10 000 m2 BRA kontor. Planforslaget sikrer også 150 m2 BRA bevertning, 150 m2 BRA forretning, og 500 m2 BRA kultur, småromsidrett, forsamlingslokale og håndverksproduksjon. Forslaget innebærer bygningshøyder opp til 70 meter (5-18 et.) og en feltutnyttelse på 612 % BRA. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, da vi mener utnyttelsen er for høy til å oppnå en god bygningsutforming, og at det foreslåtte høyhuset er i strid med Høyhusstrategien. Plan- og bygningsetaten fremmer og anbefaler eget planalternativ 2 med lavere utnyttelse (470 % BRA), bygningshøyder på maks 42 m, og rekkefølgebestemmelser som sikrer at det blir tilstrekkelig areal til rigg- og anlegg for å bygge gang- og sykkelveiene som reguleres i planforslaget.

Saksnummer 2025/06703 - Plansak. Detaljregulering , Selma Ellefsens vei 2 - 6. Hovedhensikten er å legge til rette for boligutvikling. Det er planlagt 3 bygg på opptil 10 etasjer over terreng. Det ble sist avholdt 28.01.2025.

Saksnummer 202512117 - Byggesak. Selma Ellefsens vei 3 A-M, 5 A-B og 7 - ulvenveien 71 - 81 - Oppføring av to boligbygg med næring og barnehage - Ulven felt B2 - Tidligere adresse: Ulvenveien 89 A. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 11.03.2022.

Saksnummer 2025/09377 - Byggesak. Selma Ellefsens vei 11 - Oppføring av 2 boligblokker sammenbygget med felles kjeller, og med næringslokale i deler av 1 etasje - Felt B3 - Bygg A og B-F. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse 29.06.2022.

Saksnummer 2025/06930 - Plansak. Detaljregulering , Selma Ellefsens vei 15 med flere. Planen legger til rette for transformasjon fra et lukket bil-/lastebil basert industri-, lager- og parkerings-område til et urbant sentrumsområde med arbeidsplasser, tjenester, spisesteder, handel og boliger. Det foreslås å bygge 133 700 m2 i planområdet. Rundt 70% av bebyggelsen er næring og ca. 30 % er bolig. Bebyggelsen er mellom 4 til 14 etasjer. Planen sikrer mer enn 20 daa nye, allment tilgjengelige torg og møteplasser, herunder en ny, større områdepark og åpning av konstruert delstrøm til Hovinbekken gjennom planområdet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 13 399,81 pr. mnd. og inkluderer: Renter på felleslån, driftskostnader, renovasjon, utomhus vaktmester, renhold, serviceavtaler, felles strøm, forretningsførsel mm.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Lån nr: 1516157123; IN lån 1 - Akonto renter: kr 10 596,54
Lån nr: 1516157123; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 0,-
Felleskostnader: kr 2 803,27,-

Oppvarming og varmtvann (A-konto) leveres via energisentral og avregnes direkte med Lyse, som sender faktura til andelseier etterskuddsvis hver måned etter målt forbruk. Selgers forbruk fra 18.03.26 til 31.05.26 var kr 1.161,-.

Avdragsfrihet på borettslagets felleslån opphører i mars 2031, og kapitalkostnadene per måned vil da øke med avdragsbetaling. For denne andelen er den estimerte økningen i de månedlige felleskostnadene beregnet til ca. kr 1 982,- - 2 024,- per måned som følge av avdragsfri periodes utløp. Kostnadene varierer etter hvert som innbetalingene skjer så kostnader kan avvike fra oppgitt beløp.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet fiber via OBOS Nett. Den enkelte bestiller selv bredbånd og eventuell TV-pakke via beboerportalen Vibbo. TV-dekoder følger med salget.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 200-300,- pr. mnd inkl. nettleie. Forbruk pr. år er ca. 1000 kwh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Da boligen er oppført i 2026, foreligger det ikke en fastsatt formuesverdi.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi. 

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding. 

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten. 

Andel formue er kr 0,- pr. 04.09.2026.
Andel fellesgjeld er kr 2 475 000,- pr. 04.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 652 590 000,- pr. 04.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb Bank ASA
Lånenummer: 15161571234
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.09.2026: kr 652 590 000,-
Andel av saldo: kr 2 475 000,-
Innfrielsesdato: 28.02.2066
Type Rente: Flytende
Rente: 5,05 %
Avdragsfrihet til og med mars 2031

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Mulighet for IN-innfrielse i juni og desember, med første mulighet juni 2026. Ved nedbetaling av fellesgjeld vil felleskostnader reduseres med kr 10 596,54,- og totale felleskostnader blir da 2 803,27,- forutsatt av øvrige utgifter forblir uendret.

2 475 000,00 Prisantydning
2 475 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 950 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 959 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 969 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingrid Higraff og OBOS BBL

Leiligheten er tilknyttet Humleblom Borettslag.
- Borettslaget består av 198 andeler og er en del av Ulvenplassen Eierseksjonssameie på gnr. 131 bnr. 125 i Oslo (bestående av tre borettslag for boligformål samt 6 næringsseksjoner).
- Organisasjonsnummer: 834 199 742.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 3902856 (medforsikret i Ulvenplassen Eierseksjonssameies polise).
- Tilknyttet boligbyggelag: OBOS.
- Borettslaget er medlem av Ulven Velforening.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne, etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
- Det er kun tillatt med el- eller gassgrill ved grilling på balkong eller private uteplasser.
- Oppsetting av levegger, markiser og faste installasjoner krever styrets forutgående skriftlige samtykke; solavskjerming av type screens på vinduer er tillatt etter styrets retningslinjer.
- Arbeider på bad, vaskerom og kjøkken som involverer røropplegg, samt elektrikerarbeid, må utføres av autoriserte firmaer.
- Beboerne har tilgang til fellesrom og fasiliteter i Ulvenplassen Eierseksjonssameie, herunder felles takterrasse, sykkelrom, selskapsrom, møterom og fellesvaskeri.

Styret informerer pr. 07.09.2026 at det ikke foreligger planlagte påkostninger.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styret har en frist på 20 dager fra søknad er mottatt til å behandle denne; kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før styregodkjenning foreligger. Det kreves medlemskap i OBOS for å erverve andelen.

OBOS har forkjøpsrett på beste prioritet som sameier i Deleie-boligen, gjennom borettslagets vedtekter, samt tinglyst forkjøpsrett. Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett etter dette. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten vil bli avklart ca. 3 dager etter første annonserte visning.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Innhenting av offentlige opplysninger - NVE-kart  kr 313,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - Selger ordner på egenhånd gjennom egen fotograf  kr 0,00
Tilstandsrapport   kr 7 950,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (Eks 2,69 promille av prisant. 4,9 mill)  kr 13 181,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0322/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26322

Sist oppdatert: 05. oktober 2026 kl. 10:28