Slattum terrasse 54C

Slattum terrasse 54C, 1480 SLATTUM
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 7, bruksnummer 92, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 7, bruksnummer 48, ideell andel 1/132

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
Rekkehus:
1. etasje 54 kvm: Entré, gang, kjøkken, trapperom, spisestue/stue og innvendig bod.
2. etasje 46 kvm: Trapperom/gang, baderom, 2 soverom (opprinnelig 3), innvendig bod og kott.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport et rekkehus over 2 plan, oppført i 1965/66 og ferdigstilt i 1966. Grunnmuren er en støpt plate på mark, og gulvflater i 1. etasje er av betong. Etasjeskillere er av mur/tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner er av bindingsverk, utvendig kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er av tre i pulttaks form, tekket med papp/membran, og har takrenner og utvendige nedløp. Boligen har vinduer med 2-lags glass fra 1983, 1986 og 2010, og en terrassedør med 3-lags glass fra 1980. Entredøren er av trefiber med glassfelt, og innerdørene har profilerte dørblader. Det er et pipeløp av teglstein som for tiden ikke er i bruk. Det er en terrasse over to plan på til sammen 25 m² med trapp til terreng.

Sikringsskapet er plassert i bod og har automatsikringer. Hovedsikringene er av typen skrusikringer. Det mangler kursfortegnelse.

Det er montert røykvarslere og det finnes godkjent slukkeutstyr i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn: Vindu er plassert i våtsonen, det er registrert større felter med bom i gulvfliser (tegn til hulrom), og vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Klemring i eldre sluk er ikke tilpasset smøremembran, og alder på sluk tilsier aktsomhet med henhold til at tetthet ikke kan garanteres. Både vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det er på bakgrunn av øvrige avvik ikke gjennomført fuktmåling/hulltaking, da våtrommet er i behov av total fornying. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner på fuktskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken - Kjøkken
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Avløpsrør: Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.
- Innredning: Innredningen bærer stedvis preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Funksjonen/tilstanden ikke er kjent.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert i hjørne av kjøkkeninnredning). Type bereder, alder og hvilken tilstand denne har, ikke er kjent.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Regelmessig service anbefales normalt hvert 2.-3. år for å opprettholde ytelse og levetid.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater i innvendig bod i 1.etasje er ikke ferdigstilt.
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Vegger i kott og bod i 2.etasje er stedvis ikke ferdigstilt. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvis tegn til svelleskader. Det ble også registrert åpninger/gliper i skjøter og overganger samt lokal knirk i de fleste gulvoverflater. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Eksakt årsak er ukjent.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av alder/slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Avstanden mellom pipe og brennbart materiale vurderes å være for liten. Forholdet vurderes som et mulig avvik fra byggteknisk forskrift. Det er ingen montert ildsted pr.i dag.

Yttervegger inkl. fasader
- Overflatebehandling: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå. Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige.
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Dører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak - Hovedtak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takrenner og utvendige nedløp: Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrassen viser tegn til slitasje.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen - Fremlagt tilsynsrapport
Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesenet som er nyere enn fem år med merknader vedrørende feielukens avstand til brennbart materiale og manglende takstige (feiing er derfor ikke utført). Det vurderes at det ikke er gjort endringer i bruk, installasjoner eller pipe siden tilsynet. Tilstanden for ildsted og skorstein bygger utelukkende på konklusjonen i rapporten, selv om det også er gjennomført en visuell undersøkelse av dette.

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper
Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2013:
- Installert varmepumpe.

Dette er et rekkehus over to plan med en praktisk planløsning og et tydelig potensial. Boligen ligger i et etablert og rolig område på Slattum, med nærhet til skog og mark. Eiendommen har et gjennomgående moderniseringsbehov, og gir en ny eier muligheten til å forme sitt eget hjem fra grunnen av.

Entré:
Inngangspartiet leder inn i en gang som fordeler tilgangen til første etasje. Herfra kommer du inn til kjøkkenet og stuen, og trappen fører opp til andre etasje. I tilknytning til entréen er det en innvendig bod.

Kjøkken:
Kjøkkenet er et separat rom med plass til en spiseplass. Innredningen har profilerte fronter, laminert benkeplate og fliser over benken. Rommet har en ventilator med kullfilter og en avtrekksventil i himlingen. En varmtvannsbereder på ca. 120 liter er plassert i et hjørne av innredningen. Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er gamle, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. De vil ikke bli erstattet om de ikke fungerer på eller etter overtagelse. Kjøper overtar risiko for disse.

Stue og spisestue:
Stuen er kombinert med spisestue og har plass til både sofagruppe og spisebord. Rommet varmes opp av en luft-til-luft-varmepumpe fra 2013. Fra stuen er det utgang til terrassen.

Terrasse:
Terrassen på ca. 25 m² går over to plan og har trapp ned til terrenget. Uteplassen er vestvendt og har en markise montert på veggen.

Andre etasje:
En malt tretrapp med teppefliser i trinnene leder opp til andre etasje. Etasjen inneholder to soverom, baderom og lagringsplass i en bod og et kott.

To soverom:
Boligen har to soverom, ett med garderobeskap for oppbevaring. Rommene har skråtak med en takhøyde som varierer fra 2,15 til 2,70 meter, noe som gir en luftig karakter. Den ene soverommet var tidligere 2 rom, som har blitt slått sammen til ette stort rom. Her vild et være mulig å sette det tilbake i original stand med totalt 3 soverom.

Baderom:
Badet er fra byggeåret og har et oppgraderingsbehov. Rommet er utstyrt med servant i innredning, speilskap, toalett og et dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin. Veggene har baderomsplater og det er fliser på gulvet.

Overflater:
Gulv: Parkett, tregulv, laminat og gulvbelegg.
Vegger: Trepanel, platekledning, tapet og malte overflater.
Himling: Trepanel, platekledning og malte overflater.
Takhøyden i 1. etasje er målt fra 2,07 til 2,31 meter. I 2. etasje er det skråtak med høyde fra 2,15 til 2,70 meter.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i 1. etasje med en takhøyde på 1,94 meter, samt en innvendig bod og et kott i 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming med panelovner og en varmepumpe fra 2013.
Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Det opplyses i brev fra Nedre Romerike brann og redningsvesen datert 17.04.2026, at det sist ble utført tilsyn av pipen 06.08.2018. Det ble registrert avvik ved at det ikke er montert takstige. Det usikkert om forholdet er rettet. Det er også orientert om for liten avstand fra sotluke til brennbart materiale. Dette anses ikke som relevant når det ikke er tilkoblet ildsted p.t.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er oppført i 1966. Det foreligger Ferdig-attest for Våningshus datert 28.11.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.09.1963. Det er gjort endringer i 2.etg.ved at opprinnelig 2 av soverom er slått sammen og nå er ett stort rom.
Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.
Det er ingen tinglyste heftelser på eiendommen.

Det er tinglyst heftelser på realsameiet. Disse anses som ivaretatt av huseierlaget.

Servituttene vil følge eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen anses som et oppussingsobjekt og vil ikke bli rengjort før overtagelse.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Beliggende i et veletablert og rolig boligområde på Slattum, gir denne boligen umiddelbar tilgang til skog og mark. Herfra kan man enkelt legge ut på tur i nærområdet, enten det er en rask kveldstur eller lengre utflukter i helgene. Området er preget av rolige gater og en tilbaketrukket atmosfære, samtidig som det er sentralt i Nittedal.

Hverdagslogistikken er enkel med gangavstand til både Slattum skole for de minste og Li ungdomsskole. Flere barnehager, som Gnisten og Slattum barnehage, ligger også en kort spasertur unna. For fritidsaktiviteter er det kort vei til Slattum ballplass og Lihallen, som gir et godt tilbud for både barn og voksne.

De daglige innkjøpene kan gjøres på Coop Prix Slattum, kun en kort kjøretur unna. For et bredere utvalg av butikker og tjenester, inkludert apotek og vinmonopol, er Mosenteret på Rotnes lett tilgjengelig på rundt syv minutter med bil. For pendlere er det bussholdeplass bare et par minutters gange fra boligen, og med bil tar det under en halvtime til både Oslo sentrum og Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 93,6 kvm. Tomten er opparbeidet med gruset adkomst og plenareal, og er delvis avgrenset med hekk. Eiendommen har i tillegg en ideell andel på 1/132 av fellesareal gnr. 7, bnr. 48. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Nittedal kommune. Arealet kan derfor avvike noe fra nøyaktig areal.

Ingen garasje eller parkeringsplass tilhører boligen. Parkering skjer på asfalterte biloppstillingsplasser på eiendommens fellesarealer, hvor boligen disponerer en ideell andel. Det er ingen fast parkeringsplass.
Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten av boligen. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken

Det er et eget garasjelag hvor garasjene er kjøpt og eies privat. Garasjelaget består av 60 garasjer fordelt på 5 rekker. Garasjelaget er en egen juridisk enhet. Alle utgifter vedrørende drift av garasjene bekostes av eierne. Garasjene kan fritt omsettes blandt eiendomsbesittere i Brenningshaugen Huseierlag. Det er egne vedtekter for garasjelaget som følger som vedlegg til salgsoppgaven

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan Brenninghaugen II (ID: 113), datert 24.08.1963, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2024-2035 (ID: 32322022), vedtatt 13.05.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 1.2 gjelder eldre reguleringsplan foran kommuneplanen. Bestemmelsene presiserer imidlertid at for reguleringsplaner vedtatt før 2019, slik som for denne eiendommen, vil kommuneplanens bestemmelser (§ 1.5) om blant annet tomteareal, utnyttelsesgrad, høyder og parkering supplere reguleringsplanen der denne er taus.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 156,- pr. mnd. og inkluderer: grunnpakke tv/bredbånd, forsikring av bygningen, forretningsfører, snømåking/gressklipping på fellesarealer, styrehonorar mm
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med 18% i 2025.

Boligen er tilknyttet Nittedalsnettet som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner medfølger.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Kommunale avgifter er kr 14 783,- for 2026. I dette inngår gebyr for avfall, målerleie, vann og avløp, og a konto vann og avløp etter forbruk.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter. Normalt forbruk oppgis av kommunen til å være ca 50 m3 pr person pr.år.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 3 056,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 093 724,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 374 894,-/4 374 896,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 3.123 i 2026

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trond Vikvam, Vidar Vikvam, Nina Vikvam og Kai Vikvam

Eiendommen er tilknyttet Brenningshaugen Huseierlag
Huseier laget består av 131 boliger med hvert sitt gnr. og bnr. Eierne eier i sameie gnr 7 bnr 48 og gnr 7 bnr 55 som består av fellesarealer, vaskeri og utleiebolig.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Den enkelte huseier skal fullt ut og for egen regning besørge ytre og indre vedlikehold av egen bruksenhet slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre huseierne. Felles vedlikehold av den enkelte husrekke som bl.a tak, takrenner og vann/avløp og samme husrekke, omfattes av huseiernes vedlikeholdsplikt. Dette gjelder også beplanting som overstiger 1,5-2 meter fra bakkenivå og utover eiers gjerde, der det er til ulempe for andre i samme husrekke. Fellestiltak i husrekken bekostes av huseierne i husrekken etter alminnelig flertallsvedtak blant de berørte.
Dyrehold er tillatt ihht husordensreglenes bestemmelser.
Huseier laget disponerer et felles vaskeri som kan brukes av beboerne. Vaskeriet er rødt bygg mellom rekke 53 og 55. Vak betales via kort, man logger seg på nett, bruksanvisning i vaskeriet. Kort fås ved henvendelse til styret.

Planlagte påkostninger:  
NB! Det planlegges gjennomført rør fornying iløpet av 2026. Kostnad estimert til ca kr 112.000. Ny eier må beregne å betale denne kostnaden når den kommer. Vedlagt salgsoppgaven ligger tilbudet, kostnad er for hus C.

Styret jobber med en vedlikeholdsplan for fellesarealene. Det trengs oppdatering på gjerder, gangveier og annen felles eiendom.

Vi gjør videre oppmerksom på at ingen kan eie mer enn 2 boliger i huseierlaget ihht vedtektene.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for huseier laget er tilgjengelig i salgsoppgaven og kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Brenninghaugen Huseierlag med egne vedtekter og husordensregler. Det gjennomføres Årsmøte hvert år og føres eget regnskap. Fellesutgifter betales inn til Huseierlaget.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: kr 40.000

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse. 2 annonserte visninger inkl.  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 850,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 6 091,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige regnes av prisantydning  kr 17 862,00
Foto - dagtid  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0180/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26180

Sist oppdatert: 05. mai 2026 kl. 12:10