Etterstadgata 30C

Etterstadgata 30C, 0658 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 119, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Etterstadgata 30 Borettslag, organisasjonsnummer 987483814

Totalt bruksareal BRA: 25 kvm

BRA-i:
2. etasje 22 kvm: Entré, bad, rom som benyttet som soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod.

Boligen disponerer en bod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet/borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.07.2025 utført av Anticimex v/ Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av naturstein. Bærende konstruksjoner av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Fasader utført i malte pussede murflater. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011. Leiligheten er elektrisk oppvarmet. Leilighet beliggende i byggets 2.etasje. Adkomst via felles trapperom. Oppgangen har callinganlegg. Leiligheten består av entré, bad, rom benyttet som soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på Tg2, tg3 og tgiu:
TG2:
Våtrom:
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Sluket er isolert i dusjsonen med høyere plassering en døråpning. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne dusjsonen vil derfor medføre følgeskader i tilliggende arealer. Tiltak bør påregnes.
- Det er riss/sprekk i veggflis ved dusjdør. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Det er registrert manglende fuger rundt slukrist samt misfarging på flisfuger i dusjsonen. Fuger bør fornyes/rengjøres.
- Det registreres stedvis bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 2mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstandpå 80 cm.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
- Det er registrert sprekk i sparkelskjøt på vegg ved kjøkkeninnredning.
- Det er registrert svelleskade på dørblad til bad. Utskiftning bør påregnes.

Etasjeskiller:
- Det er merkbare skjevheter i leiligheten. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 28mm og 15mm.
- Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg:
- Det er ikke etablert vridere på stoppekraner. Tiltak anbefales.

Elektriske anlegg:
- Kursoversikt er ikke oppdatert.
- Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

TG3:
Våtrom:
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Det ble i tillegg konstatert fuktskader i konstruksjonen.
- Årsak er lekkasje fra avløpsrør (brudd/fraglidning) fra overliggende leilighet. Det er fremvist skaderapport fra Kaph Entreprenør datert 13.06.2025 hvor skadeårsak er avdekket og riving av vegg-/ og himlingsflater samt andre installasjoner på berørte områder må utføres for å utbedre skader i konstruksjoner. Strakstiltak og utbedringer må påregnes.
- Sjablongmessig prisanslag gjelder for utbedring av fuktskader. Kostnader kan øke utifra omfang. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000.

TGIU:
- Tekniske anlegg: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad 2 (TG2), tilstandsgrad 3 (TG3) og tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU). Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- "Det er en flis på badet mellom dusjen og døren som her en sprekk i seg.".
- "Oppdatering strøm på badet. Kontakt på badet er lagt inn og ny lampe. Samt nye brytere for varmekabler og lampe på badet.".
- " Det var en vannlekkasje i et rør som tilhører sameiet over leiligheten (205). Denne hendelsen fant sted 3 juni. 2025. Og ble utbedret i løpet av de neste dagene av Kap entreprenør og deres rørleggerfirma. Det kom vann en liten mengde vann inn fra taket på kjøkkenet og gjennom listene rundt døren på badet. Mengde vann var ca rundt 0,5 l. Det samlet seg over kjøkkenskapet. Kan se spor av at det har vært vann i kontakt med kjøkkenskapet fra ikea, etter som det har svellet litt enkelte steder.".
- " Det var en hendelse der det lå mye vann i kjelleren pga flom og regnvær i Oslo. Vannet ble pumpet ut av styret. Hendelsen fant sted høsten 2024".
- " I forbinnelse med en oppussing av overflatene (vegger og gulv) i leiligheten ble det lagt ny strøm i hele leiligheten. Jobben er gjort av fagfolk og jeg har alt av dokumenter.".
-" Ny kurs ble lagt til i sikringsskapet. Alt av strøm i leiligheten ble gjort da. Nye ledninger ble dratt, nytt anlegg på badet, nye lamper etc.".
- "Det var lekkasje i et rør som tilhører sameiet mellom enhet nr 305 og min leilighet 205. Men usikker på om dette var et vannrør eller avløpsrør.".
- " Jobben ble gjort av fagfolk. Vannlekkasjen ble utbedret 6 og 7 juni 2025.".
- "Det er en flis på badet mellom dusjen og døren som her en sprekk i seg.".
- " Det er snakk om å pusse opp alle bad i sameiet. Usikker når dette kommer til å skje. Styreleder Iris snakket om at dette muligens skal skje i 2026. Men fortsatt ubevist.".

Se vedlagt egenerklæringsskjema for mer informasjon.

E N T R É:
Praktisk entré med plass å henge fra seg ytterklær og oppsett av skotøy. Her er det også plass til praktisk skap hvor man har gode oppbevaringsmuligheter. Det er glatt entrédør av tre med kikkhull og brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Leiligheten har adkomst via felles trapperom, samt calling anlegg.

S T U E:
Leiligheten har en praktisk planløsning med plass til ulike soner. Sofagruppe med tilhørende salongbord og tv-benk. Videre er det plass til spisebord med naturlig plassering ved leilighetens vindu og kjøkken . Leiligheten har kule detaljer som tegelsteinsvegg som gir er kult særpreg. Vegger er malt i tidløse farger og store vindusflater som slipper inn rikelig med naturlig lys. Hyggelig utsyn til Etterstad kolonihager fra leiligheten.

K J Ø K K E N:
Åpen kjøkkenløsning mot stuen med kjøkkeninnredning fra IKEA (2018). Kjøkkenet har glatte fronter og laminert benkeplate, samt nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Videre er kjøkkenet utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, stekeovn med nedfelt induksjonstopp med komfyrvakt, kjøleskap med frysedel. Det er ventilator i overskap med kullfilter, samt vannrør er vurdert til å være av forkrommet kobber, synlige avløpsrør av plast.

B A D E R O M:
Baderom med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og himling i glatt malt flate med downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med heldekkende servant og ett-greps armatur, speil på vegg over servant. Videre er det dusjhjørne med glassdør og to-greps armatur. Det er vannrør av typen kobber samt forkrommet kobber, synlige avløpsrør av plast og mekanisk vifte på vegg. Badet har elementer ved seg som er gitt tg2 og tg3. Se tilstandsrapport for mer informasjon.

S O V E A L K O V E:
Koselig sovealkove med plassbygget seng. Stor vindusflate som gir hyggelig utsyn til Etterstad kolonihager.

Gulv: Gulvflater belagt med fliser samt parkett.
Vegger: Vegger utført i glatte malte flater samt teglstein.
Himling: Himlingsflater i glatt malt flater.

Diverse:
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles trapperom. Leiligheten har åpent elektrisk anlegg.
- Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 2011.
- Takhøyder er målt til ca. 2,23 meter på bad og ca. 2,50-2,55 meter i øvrige rom.

Kjøleskap og stekeovn vil medfølge boligen ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1901, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av bad og fasadeendringer datert 01.04.1981. Det foreligger også et oversiktsdokument ferdigattestert 12.02.1955 vedrørende innredning WC.

Borettslaget har tidligere vært seksjonert til 15 seksjoner men seksjoneringen ble opphevet i 1991. Opphevelse av seksjoneringen ble tinglyst 26.08.1991. I dag er gården regulert som et borettslag.

Når man sammenligner originale byggetegninger med dagens plantegninger er det følgende endringer:
- Kjøkkenet var opprinnelig der rom benyttet som soverom er i dag ihht plantegninger fra 1980, samt den tidligere tinglyste seksjoneringen. Det fremkommer dog på plantegninger fra 2004 at rom benyttet som soverom i dag var bod. Disse tegningene var vedlagt i sak om opprydning rundt baderom i gården i 2004. Rom benyttet som soverom er ikke godkjent for varig opphold. Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning og overtar ansvar og risiko.
- Kjøkkenet er ihht plantegning datert 1980 flyttet ut til stue og det er etablert en vegg mellom stue og rom som i dag benyttes som soverom.
- Det er fjernet en dør fra entré inn til stuen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning og overtar ansvar og risiko.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Borettslaget har tidligere vært seksjonert til 15 seksjoner men seksjoneringen ble opphevet i 1991. Seksjonering tinglyst 30.11.1983, og opphevelse av seksjoneringen ble tinglyst 26.08.1991. I dag er gården regulert som et borettslag.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sentrumsnær og attraktiv beliggenhet på meget populære Vålerenga. Leiligheten har en særdeles god intern beliggenhet. Store grøntarealer, fine parker og utegriller i umiddelbar nærhet.

Det er kort vei til alle ønskelige fasiliteter som offentlig kommunikasjon, skoler, flere barnehager, butikker, restauranter og trivelige kafeer.

Kjente restauranter- og kafeer som kan nevnes fra nærområdet på Vålerenga er Smia, Galgen, Kampen Bistro, Pizzeria La Pietra, Jordal Haveli (Indisk restaurant) og Vålerenga Vertshus - alle stedene har kvaliteter som gjenspeiler Vålerenga: sjarm og godt miljø!

Flotte tur- og rekreasjonsområder i nærheten med Vålerengaparken, Svartdalsparken, Middelalderparken og Kampenparken. Alnaelven har idyllisk tursti langs elvebredden i retning sentrum eller Lillomarka hvor man har utallige turmuligheter både sommer og vinter. I tillegg har man Kampen barnebondegård som er populær for de minste i nærområdet. Leiligheten har kort avstand til Sørenga hvor det i år kom nye badeplasser for store og små.

For den aktive har man kort avstand til S.A.T.S treningssenter, Jordal Idrettspark og fotballbaner. Ca. 5 min gange fra boligen åpner "Mudo Gym" i etasjen over REMA 1000.

Fra leiligheten spaserer man lett til alle byens fasiliteter. Det tar ca. 30 min å gå til Oslo S. Det er ca 350 meter å gå til bussholdeplass Etterstadgata med 37-bussen som tar deg til gjennom byen. Fra Etterstadgata er det bare 10 minutter å gå til Ensjø T-bane, og kun 15 minutter å gå til Helsfyr Stasjon. Her er det hyppige avganger med T-banelinje 1-4 og meget gode bussforbindelser.

Utbyggingen i Bjørvika gjør at sentrum nærmer seg Vålerenga, og vil mest sannsynlig bidra til et positivt løft for hele området.

Velkommen til bydelens kanskje mest sjarmerende bo-område!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 288 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med gressplen og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring bolig i henhold til reguleringsplan S-3008 datert 16.11.1988 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er en del av kommuneplanen Oslo mot 2030; Smart, Trygg og Grønn.

Byggesaker i området:
Etterstadgata 30 - Utbygging av loft. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201711918 hos saksinnsyn for mer informasjon.
Etterstadgata 35 - Ombygging og tilbygg. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201503261 hos saksinnsyn for mer informasjon.
Etterstadgata 19 - Oppføring av enebolig og delvis riving av bakgårdsbebyggelse. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202550142 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Plansaker i området:
Brynsbakken
Kapasitetsøkende jernbanetiltak. For å øke kapasiteten på jernbanen inn mot Oslo S er det nødvendig å etablere retningsdrift. Dette medfører en ombygging av sporene. Planarbeidet skal vurdere om det kan etableres lokkløsninger som kompenserer for de negative virkningene for nærområdet. Arbeidet skal også vurdere endringer i støyforhold og kompenserende tiltak for dette. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202212750 hos planinnsyn for mer informasjon.

Etterstadgata 10
Ønsker å bygge nytt sykehjem på Vålerenga. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201602885 hos planinnsyn for mer informasjon.

Etterstadsletta 3, 5 og del av 11
Oslobygg KF foreslår å omregulere Etterstadsletta 3, 5 og del av 11, for å utvide kapasiteten ved Etterstad videregående skole med ca. 360 elevplasser (slik at det blir ca. 1150 elevplasser totalt), og sikre gode tilhørende uteoppholdsarealer. Det foreslås et nybygg i inntil 4 etasjer mot nordvest (inkludert underetasje med forretning), og et nybygg på inntil 3 etasjer mot øst. I tillegg kommer høyden på takoppbygg. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201905606 hos planinnsyn for mer informasjon.

Etterstadsletta 2
Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr  6636,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, forretningsførsel, felles forsikring, kommunale avgifter, drift- og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.
Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr. renter og avdrag: kr. 3.688,-
Felleskostnader: kr 2.948,-

Nåværende eier har ikke oversikt på kostnaden vedrende strømforbruk men opplyser et forbruk på 8000 kWt pr år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap .

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 662 638,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 650 551,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 22 289,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 353 514,- pr. 29.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 5.891.853,- pr. 29.07.25 og lånevilkårene er:
Obos Boligkreditt AS
Lånenr: 98207365572
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70% flytende
Restsaldo: 5.420.384,-
Innfrielsesdato: 30.09.2035
Terminer i året: 12

Obos Boligkreditt AS
Lånenr: 98207708151
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70% flytende
Restsaldo: kr. 471.469,-
Innfrielsesdato: 30.05.2048
Terminer i året: 12

2 750 000,00 Prisantydning
353 514,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 103 514,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 114 554,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Sommer

Leiligheten er tilknyttet Etterstadgata 30 Borettslag. Borettslaget består av 20 leiligheter.
Forretningsfører er Obos
Dugnad må påregnes.
Dyrehold: For hold av husdyr må det sendes søknad til styret. Bakgård skal ikke brukes som luftegård for hunder uten eiers tilstedeværelse.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022: Test av brannanlegg og varslesystem v/ Honeywell.
2022: Bytte av lekk vannrør mellom 1. etasje og kjeller i oppgang.
2020: Elektrisk anlegg. 10 års-kontroll av elektrisk anlegg med mottatt avviksrapport. Arbeidet er påbegynt. Nye rør til og reparasjon av vvb, jording av soilrør. Resterende arbeid utføres etter prioriteringsliste fra kontrollør.
2019: Fasade kjeller. Gjenstående arbeider (hovedport, bakgårdslampe, nedløp mot gate fra lufteventil). OBOS Prosjekt /XK Entreprenør AS. Montering av beslag mot gate, Drogseth. Fuktsikring/bytte av plater i kjeller, Drogseth/Mycoteam.

Planlagte påkostninger: 
Styreleder informerer 20.08.25 at borettslaget er i en prosess med Obos prosjekt for totalrenovering av våtrom og VVs i bygården. Totalrenovering av våtrom og VVS vil si at bad i alle leiligheter må rives og fornyes, og alt av vann- og avløpsrør i bygget vil erstattes. Kjøkken vil i noen tilfeller måtte bli de- og remontert som del av arbeidet. Når prosjektet igangsettes er det beregnet å vare i ca. 2-3 måneder, med arbeid i 5-6 leiligheter av gangen. Prosjektet er foreløpig kun i startfasen med Obos-prosjekt og derfor er ikke kostnader og økte felleskostnader/lån enda definert. Det vil måtte påregnes økt fellesgjeld og økte felleskostnader knyttet til dette i nær fremtid.

Det gjøres oppmerksom på at det har vært en lekkasje fra 3.etasje til 2. etasje (til denne leiligheten) i juni 2025. Etter befaring med forsikringsselskap så har lekkasjen blitt utbedret iflg styreleder, men det gjenstår tørke arbeid knyttet til dette. Dette vil iflg styreleder bli utbedret samtidig som totalrehabiliteringen av våtrommene i bygget. Lekkasjen er oppstått på bakgrunn av gamle rør i bygget og borettslaget har hatt som praksis å bekoste eventuell egenandel knyttet til lignende lekkasjer som har vært fra tidligere. Det vil måtte påregnes arbeider knyttet til tørkeprosessen, og ny kjøper vil overta alt ansvar og risiko knyttet til dette.

Eier av råloftet i bygården er i prosess med å bygge loftet om til leilighet. Denne leiligheten skal bli en del av borettslaget når den er ferdigstilt. Utbyggingen av leiligheten har pågått over flere år, og har i flg styreleder 20.08.25 stått stille i lang stund grunnet konkurser til entreprenører, men at arbeidene er nå i gang igjen. Det er pt uvisst når leiligheten skal stå ferdig og det vil måtte påregnes arbeider knyttet til dette i fremtiden.

Styreleder opplyser at ved anledninger med mye nedbør og snø kommer det vann opp fra grunnen. Borettslaget har drenert og fuktsikret hele bygget men det er problemer med vann i kjeller når det kommer store mengder nedbør. Borettslaget har kjøpt inn vannpumpe og installert avfukter i kjeller. Det er ihht styreleder ikke planlagt noen videre tiltak vedrørende dette, men det kan påløpe kostnader på sikt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 48.000,-
Tilrettelegging fra kr 16.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: kr. 11.153,-.

Oppdragsnummer 40-0165/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25165

Sist oppdatert: 22. august 2025 kl. 02:22