Løkkaskogen 24C

Løkkaskogen 24C, 0773 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 33, bruksnummer 2033, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 131 kvm.

BRA-i:
Underetasje, 62 kvm: Entré, trapperom, gang, bad, vaskerom, TV-stue, 2 soverom og 2 boder.
1. etasje, 63 kvm: Trapperom, stue, kjøkken, gang, bad og soverom.

BRA-e:
Underetasje, 6 kvm: Frittstående utebod ved inngangsparti.

Åpent areal:
Underetasje, 21 kvm: Steinlagt platting, med utgang fra entré.
1. etasje, 24 kvm: Skiferbelagt markterrasse, med utgang fra kjøkken.
1. etasje, 12 kvm: Balkong, med utgang fra stue.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.10.2024, utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus over 1. etasje og underetasje.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker i hovedsak av betong. Utvendige fasader er kledd med vedlikeholdsfrie plater og murt teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp.
Boligen har profilert/slett entrédør med glassfelt fra Swedoor. Balkongdør og terrassedør samt vinduer med karmer/rammer av aluminiumsbeslått treverk og 2-lags glass fra 2005.

Frittstående utebod.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med papp.

Det gjøres spesielt oppmerksom på (kun TG2, ingen TG3):

Våtrom - bad, med adkomst fra gang i underetasje:
- Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Ingen luftespalte over/under dør.
- Det er registrert fukt/svellemerker på servantskap. Manglende elastisk fug mellom servant og vegg.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker, rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.

Våtrom - bad, med adkomst fra gang i 1. etasje:
- TG2 helhetsvurdering er valgt grunnet rommets alder og enkelte avvik.

Våtrom - vaskerom, med adkomst fra TV-stue:
- Naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Ingen luftespalte over/under dør.
- Vannrør av kobber og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid.
- Tettesjikt/gulvbelegg ikke klemt med klemring i sluk og er derfor spesielt utsatt for lekkasjer.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 15 mm. Dette er vurdert til ikke å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Vannrør av kobber og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at det er begrenset restlevetid.
- Parkettgulv bærer preg av alder og slitasje.

Øvrige rom:
- Parkettgulv bærer preg av alder og slitasje.
- Dørbladet til innerdør ved enkelte dører har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Rom under terreng / underetasje:
- Parkettgulv i soverom 2 bærer preg av alder. Det er registrert svikt og knirk på parkettgulv i gang.
- Konstruksjoner; etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak. Det gjøres oppmerksom på at det er registrert dampsperre i utlektet kjellevegg, dette er noe som erfaringsmessig kan medføre forhøyet risiko for fuktproblematikk og av den grunn så er det satt TG2 for å belyse dette.
- Dørbladet til innerdør ved vaskerom, entré, soverom 1 og 2 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Innvendige trapper:
- Det er knirk i trappen.
- Det er for stor lysåpning mellom spilene i rekkverk, målt til ca. 15 cm. Kravet er maks 10 cm.
- Trappen har åpninger på mer enn 0,10 m.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder; på bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
- Det er ikke gjennomført vedlikehold på det elektriske anlegget, og det foreligger ingen dokumentasjon.
På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Balkong:
- Det er registrert malingsavflassing på underkant av balkong.

Grunnmur:
- Det er registrert malingsavflassing på grunnmur mot nordvest.

Drenering:
- Høyst usikkert om grunnmuren er fuktsikret med grunnmursplater el. tilsvarende.
- Fuktmåling i lukkede konstruksjoner; se kommentar under avsnitt om "Rom under terreng".
- Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Det ble ikke observert tegn på fuktinnsig eller fuktskader. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
Baderom i 1. etg. tilfredsstiller ikke våtromsforskriften. Lukt fra sjakt ved bad ved undertrykk i rommet. Soilrør i sjakten bør sjekkes når badet bygges om.

Rekkehus over 1. etasje og underetasje, med adkomst til eget inngangsparti fra bakkeplan.
Boligen består av:

UNDERETASJE

Entré:
Adkomst via sydøstvendt steinlagt platting på 21 kvm.
Entreen har flislagt gulv med varme, og god plass til oppheng av yttertøy.
Videre adkomst til trapperom med trapp opp til boligens hovedplan.

Bad (oppgradert i 2008):
Baderom med adkomst via gang, innredet med vegghengt servantskap med ett-greps armatur, speil med belysning på vegg over servant, dusjsone med innfellbare dører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, gulvstående toalett og to vegghengte høyskap vis-a-vis toalett.
Naturlig avtrekksventil på vegg.

Vaskerom (fra byggeår):
Praktisk vaskerom innredet med vegghengt utslagsvask med ett-greps armatur, tørkeskap og gulvstående høyskap ved siden av tørkeskap. Varmtvannsbereder er plassert i hjørnet.
Naturlig avtrekksventil på vegg og opplegg for vaskemaskin.

TV-stue:
Romslig oppholdsrom, perfekt for barna/ungdommene i huset. Pipeløp med mulighet for montering av ildsted.

Soverom 1 og 2:
Begge av god størrelse, og med skyvedørsgarderobe.

Boder:
To boder med et areal på 6 kvm til sammen.

Overflater:
Bad - Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling i malt mur.
Vaskerom - Gulvflate belagt med gulvbelegg. Vegger med malt strie. Himling i malt mur.
Øvrige rom - Gulvflate belagt med fliser og gulvvarme i entré, laminat i soverom 1, parkett i øvrige rom. Vegger med stående panel, malt mur, malt strie og malt tapet. Himling i malt mur. Profilerte innerdører, samt to-fløyede dører med glassfelt mellom entré/TV-stue og trapperom/TV-stue.

FØRSTE ETASJE

Stue:
Lys og romslig stue med stemningsfull åpen peis, og god plass til sofagruppe og spisemøblement.
Fra stuen er det utgang til sydøstvendt balkong på 12 kvm, med nydelig utsikt.

Kjøkken (2002):
Separat kjøkken med plass til spisebord.
Sigdal kjøkkeninnredning med profilerte fronter og overskap med vitrinedører. Benkeplate av laminat, med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Fliser og stikkontakt på vegg, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk.
Hvitevarer bestående av kjøleskap med frysedel, oppvaskmaskin, komfyr med keramisk platetopp, og integrert mikrobølgeovn. Ventilator ført ut av yttervegg.
Fra kjøkken er det utgang til usjenert, nordvestvendt skiferbelagt markterrasse på 24 kvm.

Bad (fra byggeår):
Baderom med adkomst via gang, innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt samt skap på vegg over servant, dusjsone med delvegg og skyvedør av plast og metall, og gulvstående toalett.
Naturlig avtrekksventil på vegg.

Soverom 3:
Romslig soverom med skyvedørsgarderobe.

Overflater:
Bad - Flislagt gulv med varme. Flislagte vegger. Himling i malt mur.
Kjøkken - Gulvflate belagt med parkett. Vegger med malt mur og malte flater. Himling i malt mur.
Øvrige rom - Gulvflate belagt med laminat i soverom, parkett i øvrige rom. Vegger i malt mur og malte flater. Himling i malt mur. Profilerte innerdører, samt dør med glassfelt mellom stue og kjøkken.

ANNET

Sikringsskap med automatsikringer og måler er plassert i trapperom. Hovedsikring er på 50A.
Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2008 er plassert i vaskerom.
Tilførselsrør, stoppekraner og stoppekran for utevannkran er plassert i boder.

Komfyr, kjøleskap med frysedel, mikrobølgeovn, fryseskap og vaskemaskin vil medfølge.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, i kombinasjon med vedfyring i stue i 1. etasje. Det er gulvvarme i entré og på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på "Løkkaskogen 24A-E - Rekkehus", datert 29.04.1981. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke inngangsparti bygget inn til større vindfang.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst én servitutt på eiendommen. Denne omhandler oppløsning av sameie og pliktig medlemskap i velforening m.v.

Servitutten vil følge eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Dersom et medlem av Interesselaget leier ut sin bolig eller garasjeplass skal han/hun påse at leieboeren skriftlig forplikter seg til å følge Interesselagets vedtekter samt vedtak av Generalforsamlingen og styret.

Alle eiere av de 53 boligene på Løkkaskogen byggefelt skal være medlem av Løkkaskogen Interesselag, og alle medlemmer kan velges til verv i Interesselaget.
Interesselagets formål er ivaretagelse og koordinering av medlemmenes fellesinteresser som boligeiere, tomteeiere og eiere av fellesareal, felles garasje og andre fellesinnretninger. Taket over hver rekke er å regne som et fellesareal for de som bor i rekken. Årlig dugnad må påregnes.
Medlemmene skal rette seg etter Interesselagets vedtekter, vedtekter av generalforsamlingen og vedtak av styret. Utvendig bygningsmessige arbeider må forlegges styret til godkjennelse.
Fellesutgifter og andre utgifter som blir pålagt av Generalforsamlingen i forbindelse med drift og vedlikehold av felles lysanlegg, veier, friarealer og felles garasje etc. fordeles på de enkelte medlemmer med like beløp pr. bolig.

Rekkehus beliggende høyt og fritt med nydelig utsikt over Oslo by og fjorden, tilbaketrukket i naturskjønne og solrike omgivelser grensende til friareal. Stille og barnevennlig område uten gjennomgangstrafikk. Meget attraktivt boligområde ved foten av Holmenkollåsen, på attraktive Løkkaskogen, like bak Holmen barneskole i en helling ovenfor Gressbanen. Flere barnehager i området, og umiddelbar nærhet til friområde og turvei samt lekeplass.

Populære tur- og gangstier i nærområdet med Holmendammen og Nordmarka som nære naboer, samt kort gange til Holmenkollen Tennisklubb, Readybanen og Heming idrettsanlegg. Gressbanen har fotballbane om sommeren og skøytebane om vinteren. I området/bydelen finnes også og Tryvann med Oslo vinterpark og sommerpark.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved søndagsåpne Joker Holmenhavna og Joker Holmenkollen. Det er også en helt ny Meny butikk ved gressbanen under den nye Eckbo banen.
For øvrig kort kjøretur til butikksenter på Slemdal, Vinderen og Røa.

Det er 4 minutters gange til buss i Lybekkveien (linje 1N og 46), eller fra Gressbanen (linje 45).
T-bane (linje 1) fra Besserud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Løkkaskogen 24C sokner til Holmen skole (1.-7. trinn), og Midtstuen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Svenstuen Barnehave, Blåbærskogen barnehage og Villa Utsikten Frilufts- og idrettsbarnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 202 kvm, opparbeidet med blant annet steinlagt platting, skiferbelagt markterrasse, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Eier disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg, merket med 24C. Det er klargjort for elbil-lading.
Ny eier må selv bestille egen lader via styret. Interesselaget avleser og utfakturer strøm til elbil-lading to ganger pr. år (1/4 og 1/10).
Det er også godt med gjesteparkeringsplasser.
Regler for bruk av fellesgarasjen er utarbeidet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Løkkaskogen Interesselag.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringskart datert 20.11.2024, med tilhørende reguleringsbestemmelser V200278 vedtatt 20.02.1978.

Pågående byggesaker:

Saksnr. 202450489:
"Løkkaskogen 24 B og D - Innbygging av balkonger"
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202450489

Saksnr. 202313514:
"Løkkaskogen 24 A - E - Utskifting av balkongrekkverk"
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202313514

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20.705,78 for 2024. I dette inngår vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr og feie- og tilsynsgebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.285,- pr. 2023 / 11 876 kWh pr. 2023.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 4.884,- (Storebrand).

Avgift til Løkkaskogen Interesselag er kr 12.000,- pr. 2024, med forfall 2 like terminer 1. april og 1. oktober.
Styret antar at årlig avgift vil øke til kr 14.000 i 2025, da denne ikke har vært økt på noen år, men dette er opp til Generalforsamlingen å vedta.
Avgiften dekker bl.a. avtale med Telia, strøm/drift/vedlikehold for felles anlegg, og måking/strøing/feiing ved Vaktmesterkompaniet.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av Kollektiv Tv og strømming 50 mbps, og Kollektivt bredbånd 100 mbps, og har en avgift på kr 429,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder kan medfølge, men må omregistreres på ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2.461.876,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9.847.505,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 6.729  pr. 2024.

11 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

282 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
303 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
11 603 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Bjørn Einar Smith

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3).

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger/overtakelse: kr 3.890,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 48-0043/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR48.2443

Sist oppdatert: 06. januar 2025 kl. 12:44