Ryttersvingene 150

Ryttersvingene 150, 4046 HAFRSFJORD
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 40, bruksnummer 1370
Andelsnummer 15, Sundetoppen Borettslaget, organisasjonsnummer 985591385

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 95 kvm: Gang, stue, kjøkken, bad, bod, vaskerom og 3 soverom.

BRA-e:
Underetasje 5 kvm: Bod.

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av Anticimex AS v/Donovan Heathwood. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Leilighetsbygg oppført i 2005 med bærende konstruksjoner i betong og pussede fasader. Boligen varmes opp med vannbåren varme via radiatorer, og gulvvarme på badet. Ventilasjonen er en kombinasjon av mekanisk avtrekk fra kjøkken og våtrom, styrt av kjøkkenventilatoren, og tilluftsventiler i øvrige rom.

KJØKKEN:
Innredning fra 2007 med laminert benkeplate og fliser over benk. Utstyrt med frittstående stekeovn og platetopp. Ventilator i overskap. Rør-i-rør-system for vann. Brannslange er montert under kjøkkenbenken. Det er tilrettelagt for frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap.

BAD:
Baderom fra byggeår (2005). Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Utstyrt med vegghengt toalett, servantinnredning, speilskap med overlys og dusjhjørne med dører. Vannrør av type rør-i-rør og mekanisk avtrekk. Badet er funksjonelt, men modernisering må påregnes grunnet alder på overflater og tettesjikt.

VASKEROM:
Vaskerom fra byggeår (2005). Gulv med belegg, malte vegger. Utstyrt med vegghengt utslagsvask, gulvstående innredning og opplegg for vaskemaskin. Vannrør av type rør-i-rør og mekanisk avtrekk. Gulvbelegget har noe slitasje.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, gang og soverom. Fliser på bad og innglasset balkong. Belegg på vaskerom.
Vegger: Malte flater i stue, gang, soverom, kjøkken og vaskerom. Fliser på bad.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en innvendig bod, samt en ekstern bod på 5 m² i bygningens underetasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i handelen:
Kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av radiatorer med vannbåren varme, som er tilkoblet en varmesentral. Det er gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er oppført i 2005. Det foreligger ferdigattest for "Nybygg boligblokk i 2 etg. - 24 leiligheter med parkering i u.etg. + støyskjerm", datert 29.04.2008. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg "Ferdigattest - Innglassing av balkong" datert 09.04.2014 for den aktuelle leiligheten.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.12.2003. Det er samsvar mellom tegningene og dagens bruk. Leiligheten har en innglasset balkong, som er godkjent med egen ferdigattest. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

2005/11771-2/102 27.07.2005 BESTEMMELSE IFLG. SKJØTE
Dersom eiend.ikke er bebygget innen 3 år, har kommunen rett men ikke plikt til å få eiend.tilbakeskjøtet
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Bestemmelsen omhandler en byggeplikt innen 3 år fra 2005, hvor kommunen har en rett til å få eiendommen tilbakeskjøtet dersom fristen ikke overholdes. Videre gir den Stavanger kommune rett til vederlagsfritt å anlegge, drifte og vedlikeholde diverse kabler, ledninger og installasjoner (for strøm, vann, avløp, tele, data m.m.) over eiendommen. Den pålegger også borettslagsmedlemmene plikter knyttet til renhold og snørydding av fortau.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Ryttersvingene 150 har en svært attraktiv beliggenhet på Sunde, med nydelig utsikt over Hafrsfjord.
Her bor en i rolige og etterspurte omgivelser med nærhet til både sjø og by. Eiendommen har umiddelbar tilgang til populære turområder langs Hafrsfjord, ideelt for spaserturer, jogging og naturopplevelser året rundt.
I nærområdet finner en også Hålandsvannet med flotte turstier og gode rekreasjonsmuligheter.
Området kombinerer det beste av naturnære omgivelser og sentral beliggenhet, med kort avstand til bussforbindelser, butikker, barnehager og skoler.
En ideell beliggenhet for deg som ønsker å bo rolig og idyllisk, samtidig som byen og alle dens fasiliteter er lett tilgjengelig.
Godt kollektivtilbud.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Bråde barnehage (1-5 år) 0,5 km
- Sunde barnehage (1-5 år) 0,7 km
- Malthaug barnehage (1-5 år) 0,8 km

Skoler:
- Sunde skole (1-7 kl.) 1,1 km
- International School of Stavanger (1-10 kl.) 1,9 km
- Revheim skole (8-10 kl.) 0,9 km
- The International School of Stavanger, 1,7 km
- Wang Toppidrett Stavanger, 5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.971 kvm som tilhører borettslaget. Beboerne har et felles ansvar for å holde området rent og ryddig.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Leiligheten disponerer garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg, som følger andelen ved salg.
Det er også biloppstillingsplass på felles tomt. Det er mulighet for å leie ekstra garasjeplass via styret.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan BEBYGGELSESPLAN FOR FELT B3A OG B3B, SØRA BRÅDE 1 (ID: 1582B3), datert 28.08.2003, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Tomten består av delarealer regulert til boliger (totalt 1832 m²), felles gangareal (131 m²), gang-/sykkelvei (8 m²) og kjørevei (0,3 m²).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (feltnavn B7).

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H190_1 (Andre sikringssoner): Sonen er knyttet til Stavanger lufthavn og kan medføre høyde- og byggerestriksjoner.
- Hensynssone H220_1 (Gul sone T-1442): Gjelder støy fra vei. Ved tiltak skal støygrenser i henhold til gjeldende retningslinjer (T-1442/2021) legges til grunn.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Bussveien Madlaforen - Kverntorget (plan-ID 2874) - status: planlegging igangsatt. Dette er et større infrastrukturprosjekt som kan få betydning for nærområdet og adkomstforhold.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.089,64 pr. mnd. og inkluderer bl.a.: Styre- og forretningsførerhonorar, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, strøm i fellesarealer, kommunale avgifter, kollektiv avtale om kabel-TV fra Lyse. Beløpet inkluderer også a-konto for tappevann og varme. Borettslaget har a-konto innbetalinger for energi/vann, som avregnes en gang årlig. Ved eierskifte blir avregning foretatt ved kommende årsskifte.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Andel fellesutgifter: kr 5.489,64,-
- A-konto tappevann: kr 300,-
- A-konto varme: kr 300,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.154.126,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.616.502,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 51.835,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 29.04.2026. For denne andelen er fellesgjelden nedbetalt.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 798.108,- pr. 29.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 13550192 2
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 29.04.2026: kr 798.108,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.12.2030
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,04%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. For lånet i Husbanken er det mulighet for nedbetaling ved forfall 1. januar og 1. juli. Forretningsfører (OBOS) må kontaktes 6 uker før forfall.

5 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 309 496,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 319 446,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olaug Sele

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Sundetoppen.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget består av 24 leiligheter.

Beboerne har et felles ansvar for å holde området rent og ryddig. Det er ikke spesifisert dugnad, men en vaktmester fra Gorgon kommer hver tirsdag. Borettslaget har en egen Miljøstasjon for kildesortering. Kun elektrisk- og gassgrill er tillatt på terrassen/balkongen. Det er ikke tillatt å montere blomsterkasser på utsiden av rekkverket, eller å sette opp parabol, andre antenner eller varmepumper. Vesentlige fasadeendringer krever styrets samtykke.

Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring. Eier av dyret er ansvarlig for at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere, og er erstatningspliktig for eventuelle skader. Dyr må holdes borte fra lekeplasser, og ekskrementer må fjernes umiddelbart. Styret kan kreve dyret fjernet dersom berettigede klager foreligger.

På årsmøtet 10. mars 2026 ble årsrapport og årsregnskap for 2025 godkjent, og årets resultat ble overført til egenkapital. Styrets godtgjørelse ble fastsatt til kr 80 000. Det ble også valgt nytt styre.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Styrets arbeid i perioden (2025-2026):
- Ventilasjonsrens gjennomført.
- Byttet alle lamper utvendig til LED.
- Satt opp sensor belysning i utvendige trappeganger.
- Vedlikehold og service av heis.
- Oppgradering av uteområde, fjernet råtten sandkasse på fellesområdet.
- Forsikringssaker med hensyn til lekkasje i vinduer i noen leiligheter.
- Bestilt ny dør i 2. etasje etter at den ble ødelagt i storm, blir installert før påske.
- Pågående prosjekt med hensyn til innhenting av priser for bytting av "lukke" vindu i stuer i 2. etasje.
- Styret har fulgt opp krav til brannvern, internkontroll og sikkerhet. Det er gjennomført kontroll av slukkeutstyr.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer som er medlemmer i OBOS kan være andelseiere. Dersom flere skal eie sammen, må alle være medlemmer. Juridiske personer kan eie opptil 10 % av boligene.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. Dette innebærer at OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar risikoen for eventuell manglende innbetaling.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver med omslag  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger kommune  kr 3 135,82
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 4 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0171/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26171

Sist oppdatert: 06. mai 2026 kl. 14:12