Rødskrubbveien 44B

Rødskrubbveien 44B, 1476 RASTA
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 99, bruksnummer 408, ideell andel 1/1
Andelsnummer 152, Vallerudlia borettslag , organisasjonsnummer 947853449

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
2. etasje 52 kvm: Entré, bad, kontor, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Bod i felles bodhus 5 kvm: Bod i felles bodhus.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunnmur, yttervegger av trekonstruksjoner og utvendige fasader kledd med liggende takkledning. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende punkter som har fått TG2:
Tekniske anlegg:
- Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for
nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Boligens avløpsrør fra byggeår, har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Varmtvannsbereder er plassert på en slik måte at eventuelle lekkasjer ikke blir synliggjort. Konsekvens kan være at lekkasjer fra varmtvannsberederen blir vanskelig å oppdage, noe som øker faren følgeskader.

Loft - uinnredet/kaldt loft:
- Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Misfarging observeres stedvis på undertaket, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området. Konsekvens er at det er ukjent om forholdet fortsatt er i utvikling, og eksakt hva som er årsaken.
- Dampsperren mot underliggende etasje er ikke kontrollert, siden ingen deler av isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Tilstand og utførelse er derfor ukjent.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Yttertak:
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon i dette tilfellet betyr at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.

Balkonger:
- Overflatematerialer på balkongen viser stedvise tegn til slitasje. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Bad/våtrom:
- Badet ble generelt renovert i 2021. Faglært arbeid utført av Delilla AS. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.

Elektrisk anlegg:
- Hele den elektriske installasjonen ble skiftet ut i 2020. Faglært arbeid utført av Electro. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.

E N T R É
Velkommen inn i en lys og innbydende entré med flislagt gulv og gulvvarme. Entréen har en praktisk utforming med plass til oppbevaring av yttertøy og sko, og fungerer som et naturlig bindeledd mellom leilighetens ulike rom. Fra entréen er det videre adkomst til bad, kontor og oppholdsrom.

S T U E
Stuen ligger i åpen forbindelse med kjøkkenet og utgjør et lyst og sosialt oppholdsrom med gode møbleringsmuligheter. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys og bidrar til en luftig romfølelse. Her er det god plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisebord, samtidig som den åpne løsningen skaper en fin sammenheng mellom stue og kjøkken. Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt balkong på 6 m². Balkongen byr på gode solforhold og fin utsikt over nærområdet, og har plass til utemøblering. Dette gir en hyggelig uteplass som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret.

K J Ø K K E N
Kjøkkenet er fra 2020 og har en moderne og stilren utførelse med glatte fronter, laminert benkeplate og kjøkkenplater mellom benkeplate og overskap. Den åpne løsningen mot stuen gir god kontakt mellom kjøkkenet og resten av oppholdsrommet, samtidig som kjøkkenet har gode arbeidsflater og praktiske oppbevaringsmuligheter. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i kompositt og integrerte hvitevarer bestående av oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp og kjøleskap med frysedel. Det er også integrert ventilator og montert komfyrvakt.

B A D
Badet ble rehabilitert i 2021 og fremstår moderne og gjennomført med flislagte gulv og vegger. Gulvet har gulvvarme, mens downlights i himlingen bidrar til god belysning og et stilrent uttrykk. Badet er innredet med veggmontert baderomsinnredning med ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning og vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjsonen er utført som en romslig dusjnisje med glassvegg, og det er opplegg for vaskemaskin som gir en praktisk løsning for klesvask.

S O V E R O M
Leiligheten har ett romslig soverom med gode møbleringsmuligheter. Her er det god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig møblement. Store vindusflater gir godt med naturlig lys, samtidig som garderobeskap sørger for praktisk oppbevaringsplass.

G A R D E R O B E / K O N T O R
I tillegg disponerer leiligheten et separat kontor som gir boligen ekstra fleksibilitet. Rommet har garderobeskap og kan innredes etter behov, for eksempel som hjemmekontor eller annet garderoberom. Rommet ligger praktisk til mellom entréen og soverommet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Det er gulvvarme på badet og i entréen, for øvrig direkte elektrisk oppvarming.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1984. Det foreligger ferdigattest for stort frittliggende boligbygg datert 09.10.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest datert 09.10.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledning og erklæring/avtale.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Det er ikke utført radonmåling på denne boligen. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Husordensreglene angir at tillatelse til framleie kan gis for ett år av gangen, men maksimalt i to år, og leietaker må godkjennes før innflytting.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger på Rasta i Lørenskog kommune, i nabolaget Vallerudtoppen. Det er et etablert boligområde i skrånende terreng, med skogen tett innpå og utsikt over trekronene mot åsene i det fjerne fra balkongene. Internveiene er rolige, og området bærer preg av å være godt innarbeidet og stille.

Triaden (Lørenskog Storsenter) ligger kun få minutter unna og byr på et variert utvalg av forretninger, spisesteder og tjenester. Metro senter ligger også en kort kjøretur fra boligen. Det er flere busstopp i nærheten med hyppige avganger mot blant annet Oslo, Ahus, Strømmen og Lillestrøm.

Lørenskog har et godt utbygd nettverk av gang- og sykkelveier, samt et aktivt idrettsmiljø med anlegg for de fleste idretter. I nærheten finner du blant annet ballplasser, golfbane på Losby, flerbrukshall på Fjellsrud, svømmehall og tennisbane ved Kjenn. Det er kort vei til treningssentre som Sats Triaden og Fresh Fitness på Skårersletta.
I Lørenskog har man et bredt utvalg ulike idretter, det finnes flere idrettsplasser og haller med kort avstand fra leiligheten.
Både innen breddeidrett og toppidrett finnes det mange ulike alternativer i nærheten. Rolvsrud stadion ligger i nærheten for de fotballinteresserte.

Fra Ekerud, som ligger innen gangavstand, har du tilgang til lysløypenett mot Mariholtet, med preparerte skiløyper vinterstid. Lysløype fra Sørlihavna fører videre mot Losby. Østmarka ligger rett i nærheten og byr på flotte turområder, bade- og fiskevann året rundt. Losby besøksgård og kafé gir mulighet til å oppleve husdyr på nært hold, mens Losby Golfklubb tilbyr et imponerende golfanlegg med både 9- og 18-hulls bane, driving range og nærspillsområde.

Kulturhuset Lørenskog Hus ved Metro senter er et populært samlingspunkt med kino, konserter, festivaler, bibliotek og kulturskole. I tillegg finner man SNØ som er verdens råeste helårsarena for snøopplevelser, åpnet i 2020 ved Lørenskog stasjon. Anlegget på 50 000 kvm rommer fire alpinbakker, stol- og koppheis, langrennsspor på ca. 2 km, blåpark med big jump og et stort lekeområde.

For den som ønsker et enda større utvalg av butikker og byliv, ligger både Strømmen og Lillestrøm kun en kort kjøretur unna. Med bil tar det ca. 10 minutter til Lillestrøm, 14 minutter til Helsfyr, 18 minutter til Oslo sentrum og rundt 37 minutter til Oslo lufthavn Gardermoen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallerud barnehage 0.2 km
Idavollen Steinerbarnehage 0.3 km
Takt & Tone musikk- og kulturbarnehage 0.9 km
Rudolf Steinerskolen Lørenskog 0.4 km
Rasta skole 0.6 km
Benterud skole 1.5 km
Løkenåsen skole 2.7 km
Kjenn skole 3.3 km
Mailand videregående skole 3.4 km
Lørenskog videregående skole 5.3 km

Eiet tomt på 15 594 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær, diverse beplantning og lekeplass. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Det gjelder egne regler for disponering av uteareal for enkelte leilighetstyper, og andelseier har vedlikeholdsplikt for det arealet som disponeres.

Det medfølger en fast parkeringsplass i felles garasjeanlegg.
Fastmontert lader for EL-bil følger med. Lading av elbil er kun tillatt via borettslagets fellesavtale for ladeboks.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Gjesteparkering er tillatt i maks 3 døgn.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei, og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Vallerudlia Borettslag er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 328,31 pr. mnd. og inkluderer drift og utvendig vedlikehold, grunnpakke tv/internett, kommunale avgifter, bygningsforsikring samt garasjeplass.

Månedlige kostnader fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 2 668,-
- Kabel-tv/nettleie: kr 564,-
- Kapitalkostnader renter (lån nr. 9820820219): kr 816,41
- Kapitalkostnader avdrag (lån nr. 9820820219): kr 279,91
- Eiendomsskatt: kr 0,-

Det medfølger en fast parkeringsplass i felles garasje. Det betales ikke separat leie for denne da kostnaden inngår i felleskostnadene.

Eiendomsskatt betales kvartalsvis oppgitt til kr. 554,- med forfall 1/9-26 og 1/12-26. Denne kan endres av kommunen, og kjøper må forvente økning for 2027.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eiers strømforbruk og spesifisert leverandør for tv/internett er ukjent.

Formuesverdi for 2025 var kr 903 807,- ifølge skatteetatens boligkalkulator. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 615 227,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 218 pr år og det betales kr 554,51,- hver 4 måned som en del av felleskostnadene. Første betaling 01.09.2026

Andel formue er kr 6 520,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 236 557,70 pr. 07.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 54 535 402,- pr. 07.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207878995
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.08.2026: kr 9 428 996,-
Andel av saldo: kr 40 473,66
Innfrielsesdato: 30.07.2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208202197
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 07.08.2026: kr 45 106 406,-
Andel av saldo: kr 196 084,04
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,24 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. IN-ordningen gjelder for lånet i OBOS-banken AS (lånenr. 98208202197). Nedbetaling kan foretas to ganger i året, i mai og november. Det kreves at kontrakt undertegnes og gebyr betales, og innbetalingen må være bokført på klientkonto senest 10 dager før termindato.

3 450 000,00 Prisantydning
236 557,70 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 686 557,70 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 695 859,70 Totalpris inkl. omkostninger
3 705 809,70 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Ernest Sadkowski og Katarzyna Sadkowska

Leiligheten er tilknyttet Vallerudlia Borettslag.
- Borettslaget består av 169 boenheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 56818421.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.
- Borettslaget bruker portalen Vibbo for kommunikasjon.

Dugnad må påregnes. Borettslaget arrangerer årlig vår- og høstdugnad.
Dyrehold er tillatt med én hund eller én katt, forutsatt at borettslagets retningslinjer for dyrehold følges. Disse innebærer blant annet båndtvang på borettslagets område og at eier fjerner ekskrementer.
Ved grilling på balkong er kun elektrisk- og gassgrill tillatt.
Endringer som berører bygningens eksteriør, som montering av markiser, krever forutgående samtykke fra styret. Montering av varmepumpe er ikke tillatt.
Borettslaget har felles parkeringshus, grøntanlegg og lekeplass.

På årsmøtet 21.04.2026 ble årsregnskapet for 2025 godkjent, og det ble vedtatt nye retningslinjer for leie av ekstra parkeringsplass. Borettslaget har vært i en rettslig tvist med ladeoperatøren EV Soft angående refusjon av strømutgifter, og fikk i januar 2026 medhold i Oslo tingrett. Det er imidlertid usikkert om kravet blir dekket grunnet selskapets betalingsevne.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av belysning i 1. etasje i garasjene (2025).
- Vedlikehold og skifte av branndører i garasjene (2025).

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av belysning i 2. etasje i garasjene (planlagt oppstart 2026).
- Løpende vedlikehold og reparasjon av vifteanlegg.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 659 995,-. For 2026 er det budsjettert med et overskudd på kr 1 257 943,-. Borettslagets disponible midler var kr 1 110 445,- per 31.12.2025. Egenkapitalen var negativ med kr -12 180 039,- per 31.12.2025, noe styret forklarer med at eiendelene er bokført til opprinnelige priser og ikke gjenspeiler markedsverdien.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger / Overtagelse pr stk 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 560,00
Innhenting av offentlig opplysninger 4 954,- (har alt fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex ca.  kr 16 005,00
Foto - standard pakke  kr 4 300,00

Oppdragsnummer 61-0021/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2421

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 13:56