Gregorius Dagssons gate 268

Gregorius Dagssons gate 268, 3712 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 73, bruksnummer 101, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Kjeller: 53 kvm: Uinnredet kjeller med 3 boder
1. etasje 68 kvm: Entré, bad, trapperom, kjøkken, 2 stuer, bod
2. etasje 73 kvm: 1 gange, garderobe, stue, 2 soverom og bod

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2024 utført av Skien Takst AS. Det foreligger ikke byggetegninger i kommunens arkiver. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest for utfyllende infomasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein på hovedbygget og grunnmur av lettklinkerblokker med betongfundamenter på tilbygget. Ytterveggene er trolig oppført i reisverksplank på hovedbygget og bindingsverk på tilbygget. Hovedbygget er kledd med eternittplater, mens tilbygget har liggende trekledning. Takkonstruksjonen er utført som sperretak med over- og underliggende taktro, og taket er tekket med sementstein. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i tilstandsrapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er registrert 13 anmerkninger med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

- Taktekking: Takstmann opplyser at taket er tekket med sementstein, trolig fra 1950-tallet. Selger kan derimot bekrefte at denne sementsteinen ble lagt rundt 1965. Takstein og undertak har overskredet forventet levetid, og det har vært lekkasjer flere steder. Taktekking og undertak bør skiftes snarlig for å hindre videre vanninntrenging, råte og følgeskader.
Sjablongmessig prisanslag: kr 200 000 - 500 000,-

- Nedløp, beslag og skorsteiner over tak: Det er kun montert takrenner mot sørøst ved inngangspartiet. Gradrennebeslag er utett, og det er synlige spor etter lekkasje. Det mangler også snøfangere og tilfredsstillende adkomst for feier. Gradrennebeslag må byttes, takrenner bør etableres der dette mangler, og snøfangere og stigetrinn må monteres.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Takkonstruksjon/loft: Det er betydelige råteskader i himling, taksperrer og gradsperrer som følge av langvarige lekkasjer. Det er også begrenset ventilering og manglende dampsperre. Det må påregnes omfattende rehabilitering og utskifting av råteskadede deler av takkonstruksjonen.
Sjablongmessig prisanslag: kr 200 000 – 500 000,-

- Yttervegger/veggkonstruksjon: Det er påvist fukt- og råteskader i veggkonstruksjonen, blant annet i 2. etasje etter lekkasje fra tak. Kledningen har malingsavflassing, og det er åpninger som gir adgang for mus. Veggene må påregnes rehabilitert med utskifting av skadet materiale, etterisolering, ny vindsperre og kledning. Eternittplatene kan inneholde asbest og kan medføre særskilte saneringskostnader.
Sjablongmessig prisanslag: kr 200 000 – 500 000,-

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Eldre vinduer har store råteskader og må skiftes ut. Dette er nødvendig for å hindre videre forringelse, varmetap og risiko for fukt- og muggskader i tilstøtende konstruksjoner.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Ytterdører: Ytterdører har råteskader og er defekte. Dørene bør skiftes for å hindre videre forringelse, varmetap og risiko for fuktskader i tilstøtende konstruksjoner.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Terrasser og plattinger på terreng: Markterrassen har omfattende råteskader og er beskrevet som fullstendig nedbrutt. Terrassen bør skiftes dersom det fortsatt ønskes terrasse til boligen.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Utvendige trapper: Tretrappen til hagen har råteskader og må byttes ut. Skadene kan medføre redusert bæreevne og økt risiko for fall og personskade. Betongtrappen ved inngangspartiet er vurdert som funksjonell.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Rom under terreng/kjeller: Det er synlig fukt på gulv og råte i treverk, og kjelleren fremstår generelt fuktig. Ved større nedbørsmengder må det påregnes vanninntrenging. Begrenset ventilasjon gir økt risiko for sopp, råte og fuktkrevende skadedyr. Det bør etableres bedre ventilasjon og vurderes tiltak for å redusere fuktinntrenging, herunder forbedret drenering.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Innvendige trapper: Trappen til 2. etasje har skjevheter, slitasje og mangler håndløper. Kjellertrappen er bratt, mangler trinn i bunnen og har ikke rekkverk. Trappen til 2. etasje bør utbedres, mens kjellertrappen anbefales skiftet.
Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 – 100 000,-

- Innvendige vannledninger: Vannledningsanlegget er i stor grad demontert, vann er ikke tilkoblet, og forventet levetid er oppbrukt. Fullstendig utskifting av vannledningsanlegget må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 – 200 000,-

- Fuktsikring og drenering: Det er ikke etablert drenering med fuktsikring og rør i grunnen, og det er påvist vanninnsig i kjelleren. Dersom det ønskes tørr kjeller, må det påregnes etablering av drenering rundt hele boligen. Manglende drenering gir økt risiko for fuktskader, mugg og forringelse av bygningsmaterialer.
Sjablongmessig prisanslag: kr 200 000 – 500 000,-

- Bad: Badet er av eldre dato og må totalrenoveres for å tåle normal bruk etter dagens krav. Det må etableres nytt gulv med godkjent fall, nytt tettesjikt og nye overflater, og forhold knyttet til fall, våtsoner, sluk og tettesjikt må dokumenteres. Manglende oppgradering gir økt risiko for fukt- og vannskader i tilstøtende konstruksjoner.
Sjablongmessig prisanslag: kr 200 000 – 500 000,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er registret 4 anmerkninger med TG2 i rapporten (alder, slitasje, skader mv.):
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Betonggulvet i 1. etasje fremstår stabilt, men har noe skjevhet, og synlige stålbjelker har rustdannelse. Etasjeskillet i 2. etasje fremstår i tilfredsstillende stand, men som følge av tidligere taklekkasjer kan vann ha trukket ned i konstruksjonen. Nærmere undersøkelser av skjevheter, stålbjelker og eventuelle fukt- eller råteskader samt utbedringer av evtuelle funn anbefales. Manglende oppfølging kan medføre redusert bæreevne, videre rustutvikling og skjulte skader.

- Etasjeskille tilbygg: Etasjeskillet i tilbygget består av eldre trebjelkelag. Bjelkelaget er stivet opp med bærebjelke, og søylen for bærebjelken har betydelig råteskade. Det må påregnes rehabilitering av denne delen av bjelkelaget, og søylen i kjelleren bør skiftes ut så snart som mulig for å sikre bæreevne og redusere risiko for setningsskader eller sammenbrudd.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Selger opplyser at det har vært rotter og mus i boligen. Dette kan medføre skader på blant annet vegger, etasjeskiller og takkonstruksjon, samt hygieniske utfordringer. Det anbefales nærmere kontroll og eventuelle tiltak for å hindre nye angrep.

- Innvendige avløpsrør: Boligen har eldre avløpsrør av støpejern fra byggeår, mens enkelte rør er skiftet i forbindelse med badet. Støpejernsrørene har overskredet forventet levetid, og total utskifting av de eldre rørene må påregnes. Vann var ikke tilkoblet under befaringen, og eventuelle lekkasjer kunne derfor ikke kontrolleres. Det anbefales kontroll av rørsystemet når vannet igjen er tilkoblet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TGIU (ikke undersøkt) i rapporten.

- Septiktank: Det er ikke opplyst at det finnes nedgravd septiktank på tomten, men det foreligger heller ikke opplysninger om hva som eventuelt er gjort med tidligere tank etter at boligen ble tilknyttet kommunal vannforsyning. Nærmere undersøkelser anbefales. Selger bekrefter at det ikke har vært nedgravd septiktank på tomten.

- Avtrekk kjøkken: Det er eldre avtrekk med kanal ut fra kjøkkenet. Strøm var ikke tilkoblet boligen på befaringsdagen, og avtrekket er derfor ikke funksjonstestet. Avtrekket har oppnådd en alder som tilsier at utskifting må påregnes.

Utover dette understreker rapporten følgende punkter som omfattes av (HMS) Helse, miljø og sikkerhets hensyn:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket.
- Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er ikke utført med radonsperre.
- Det mangler ildfast plate under sotluke/feieluke og foran/under ildsted.
- Det er synlige defekter på elektriske kabler, og enkelte kabler er ikke tilstrekkelig festet.
- Det elektriske anlegget må kontrolleres av kvalifisert elektrofaglig person og er vurdert å ha behov for full rehabilitering. Det er også løse ledninger i kjelleren. Boligen har heller ikke vært tilkoblet strøm i senere tid.
- Boligen mangler brannvarslingsanlegg/røykvarslere og håndslokkeutstyr.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er oppført omkring 1914 og antas å være modernisert på 1950-tallet. Eiendommen må anses som et renoveringsobjekt, og det må påregnes omfattende reparasjoner, utskiftninger og oppgraderinger av en rekke bygningsdeler.
Det må blant annet påregnes betydelige tiltak på yttervegger, takkonstruksjon og taktekking, samt utskiftning eller rehabilitering av vinduer og dører. Tekniske installasjoner har generelt høy alder, og det må påregnes omfattende oppgraderinger og utskiftninger av blant annet vann- og avløpsledninger samt elektrisk anlegg.

Det må videre påregnes tiltak knyttet til drenering og fuktsikring rundt boligen. Terreng- og overvannsforhold bør vurderes nærmere, og det kan være behov for tiltak for å sikre tilfredsstillende bortledning av overflatevann fra grunnmur og øvrige bygningskonstruksjoner.

Innvendige overflater har gjennomgående eldre og utdatert standard. Det må derfor påregnes generell modernisering og oppgradering av innvendige overflater.

Bad av eldre dato med vinylbelegg på gulv og våtromstapet på vegger. Badet har behov for full oppgradering/totalrenovering.

Eldre kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate, samt benkeplate i rustfritt stål ved vask. Det er komfyr og plass for frittstående kjøl/fryseskap. Kjøkkenet fremstår med eldre, utdatert standard og noe slitasje på innredningen. Oppgradering må påregnes. Kun de hvitevarene som særskilt er opplyst følger med ved salget. Dette gjelder komfyr og fryseboks. Hvitevarene er av eldre dato, og funksjon og tilstand er ukjent. Det gis derfor ingen garanti for at disse fungerer ved overtakelse.

Eiendommen har stått ubebodd over tid og fremstår samlet sett med et betydelig vedlikeholds- og oppgraderingsbehov. Kjøper må påregne omfattende kostnader for å bringe boligen opp til dagens standard. For nærmere informasjon om boligens tekniske tilstand og behov for utbedringer vises det til punktet om takst og tilstand samt tilstandsrapporten i sin helhet.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Boligen er ifølge tilstandsrapporten oppført omkring 1914. Eksakt byggeår er ukjent.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det finnes heller ikke byggetegninger i kommunens arkiver. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/73/101:
12.07.1916 - Dokumentnr: 900534 - Erklæring/avtale.
Bestemmelse om felles vannverk/ledning. Eldre tinglyst rett til vannforsyning fra vannverk.

02.03.1957 - Dokumentnr: 400503 - Best om garasje/parkering. Samtykke til garasje inntil nabogjerde.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:73 Bnr:109

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Selger arvet eiendommen i 2005 og har ikke bebodd på eiendommen på over 50 år. Kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull og kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.
Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Eiendommen bærer preg av å ha stått tom over tid, og selger har ikke tegnet forsikring på nåværende tidspunkt.

Eiendommen ligger i et etablert og rolig boligområde på Borgestad, med en sentral beliggenhet mellom Skien og Porsgrunn. Her er det kort vei til butikker, skoler, barnehager, kollektivtransport og fine tur- og rekreasjonsområder.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Se etter Krogsveen tilslags skilt langs veien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler

Buer skole (1-7 kl.) 246 elever
16 klasser 0.9 km

Bølehøgda skole (1-10 kl.) 152 elever
10 klasser 2.9 km

Menstad ungdomsskole (8-10 kl.) 297 elever
20 klasser 1.1 km

Skogmo videregående skole
900 elever, 40 klasser 2.9 km

Porsgrunn videregående skole
1100 elever 4 km

Barnehager

Borgestad barnehage (1-5 år) 67 barn 0.4 km
Enggrav barnehage, tilrettelagt for barn med spesielle behov (2-2 år) 2 barn 0.8 km
Buerflata barnehage (1-5 år) 74 barn 0.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 773 kvm.

Parkering på egen tomt/gårdsplass evt. gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Selger opplyser om at de private stikkledningene ble byttet til plast fra det kommunale tilknytningspunktet og inn til huset for rundt 20-30 år siden.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdelplan (med plan id. 2021007) datert 14.11.2024 avsatt til: Nåværende boligbebyggelse, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav samt bevaring av kulturmiljø.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 601,- for 2025. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Øvrige kostnader er mangelfulle. Selger har ikke kjennskap til boligens øvrige kostnader. Boligen har stått tom over lengere tid og har ikke vært påkoblet strøm eller tilknyttet tv/internett. Boligen har heller ikke vært forsikret og kostnad for årlig forsikringspremie er derfor også ukjent.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 140 653,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 1 172,- pr år.

1 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

44 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
45 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
65 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 835 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 855 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Anders Nilsen og Lill Marion Nilsen

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger. ?

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 15 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse   kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inkl. tegninger  kr 4 087,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 12 400,-
Foto A7 bilder inkl. plantegning  kr 4 490,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte  kr 17 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2674

Sist oppdatert: 03. oktober 2026 kl. 09:13