Sandstuveien 16

Sandstuveien 16, 1178 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 151, bruksnummer 170, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
1. etasje 63 kvm:
Entré, stue, kjøkken/spisestue, soverom, bad og bod.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm:
Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 15 kvm:
Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Anticimex AS v/Sindre Andre Laursen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1962. Bygget er oppført med kjeller, grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskiller av betong. Ytterveggene er i tegl-/murverk med utvendige fasader av synlig murverk og murpuss. I 2022 ble det utført omfattende mer-isolering og fasadepuss. Bygget har flatt tak (fra 2019), men takkonstruksjonen er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer og balkongdør er fra 1994. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en markterrasse på 15 m² med betongheller.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og har automatsikringer. El-anlegget er fra byggeåret, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, inkludert en brannslange under kjøkkenbenken, og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2 i tilstandsrapporten:
Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling (på utsiden).

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt TG3 i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering på bakgrunn av flere avvik.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke en del av undersøkelsene i rapporten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført omfattende mer-isolering og fasadepuss i 2024, administrert av sameiet.

Velkommen til en solrik og innbydende hjørneleilighet i 1. etasje med direkte utgang til egen, vestvendt markterrasse. Boligen har en attraktiv og trafikkskjermet beliggenhet på Bekkelaget, med kort vei til kollektivtransport, servicetilbud på Holtet og flotte rekreasjonsmuligheter ved Ekebergsletta.

Leiligheten ligger usjenert til uten gjenboere, og har gode lysforhold fra store vindusflater i to himmelretninger. Adkomsten er enkel og trappefri. Heis i bygget.

Planløsningen oppleves som åpen og funksjonell, hvor stue, spisestue og kjøkken ligger naturlig samlet med utgang til terrassen. Soverom er praktisk plassert på motsatt side av entréen. God takhøyde i stuen på ca. 3,05 meter gir en luftig romfølelse. Tak og vegger i stue, spisestue, kjøkken og gang ble malt i 2026.

Noen av leilighetens kvaliteter:
- Åpen og velfungerende planløsning.
- Store vindusflater i to himmelretninger.
- Solrik, vestvendt markterrasse.
- Enkel, trappefri adkomst.
- Rolig og intern beliggenhet i sameiet.
- Felles selskapslokale, gjesterom og takterrasse.
- Veldrevet sameie.
- Innvendig gangvei til Bekkelagshjemmet.
- Kort vei til Holtet med butikker, serveringssteder, kollektivtilbud og turområder.
- I regi av sameiet ble det lagt nytt tak i 2019, og fasaden ble oppgradert i 2022.

Entré:
Romslig entré med parkett på gulv og god plass for oppbevaring. Herfra er det direkte adkomst til soverom, bad og videre inn til boligens øvrige oppholdsrom.

Stue, spisestue og kjøkken:
Lys og romslig oppholdsdel med delvis åpen løsning mellom stue, spisestue og kjøkken. Det er god plass til både sofagruppe og stort spisebord. Store vindusflater mot syd og vest gir rikelig med naturlig lys gjennom hele dagen. Stuen har en takhøyde på 3,05 meter, som bidrar til en luftig og behagelig romfølelse. Fra stuen er det utgang til markterrassen via doble terrassedører.

Markterrasse:
Stuen har utgang via doble terrassedører til en ca. 15 m² stor markterrasse, skjermet av hekk. Uteplassen vender mot sørvest og har gode solforhold fra ca. kl. 11:30 til ettermiddag/kveld iht. selger. Her er det god plass til stor spisegruppe.

Spisestue:
Spisestuen ligger naturlig i forlengelsen av stuen, med god plass til et stort spisebord - perfekt både til hverdags og når man samler flere rundt bordet. Takhøyde på ca. 2,85 meter gir også her en romslig og luftig atmosfære. Det er installert markiser på vinduene mot syd.

Kjøkken:
Kjøkkenet har åpen løsning mot spisestuen og fremstår funksjonelt med innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Fliser mellom benk og overskap, samt belysning og stikkontakter over benk. Integrert oppvaskmaskin, ventilator i overskap, samt frittstående komfyr og kjøl/frys. Alle hvitevarer på kjøkkenet medfølger. Varmtvannsbereder (117 liter fra 2013) er plassert under benk. Det er installert automatisk vannstopper med fuktsensor. Nedsenket himling over kjøkkendelen gir en takhøyde på ca. 2,50 meter.

Soverom:
Romslig soverom beliggende skjermet fra oppholdsrommene. Her er det god plass til dobbeltseng og øvrig møblement, samt garderobeløsning.

Bod:
Fra soverommet er det direkte adkomst til en praktisk og romslig bod som kan fungere utmerket som walk-in closet.

Bad:
Flislagt bad med elektrisk gulvvarme. Innredet med vegghengt servant med speil og belysning, vegghengt skap, dusjhjørne med forheng og vegghengt armatur, samt gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil i himling.

Leiligheten disponerer én kjellerbod på ca. 2 m².
Tilgang til felles takterrasse, samt felles selskapslokale med tilstøtende gjesteleilighet som kan leies av beboerne til overnattingsgjester, selskaper e.l.

Kort oppsummert:
Dette en hyggelig og solrik leilighet, i et populært og attraktivt område som betraktes for å ha et godt bomiljø hvor man vil trives meget godt.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Oppvarming skjer i hovedsak ved bruk av panelovner, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger flere ferdigattester på eiendommen, datert hhv. 14.04.1967 (nybygg for aldershjem), 10.11.1995 (til- og påbygg, fasadeendring), samt brev med bruks- og ferdigattest datert 13.10.2000.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 10362, tinglyst 23.08.1963: Festekontrakt vilkår. Oslo kommune har forkjøpsrett. Kommunen har fraskrevet seg forkjøpsretten ved dette salget.
Dagboknr 48920, tinglyst 05.09.1994: Pantsettelseserklæring. Panterett til sameiet på kr 30.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 10362, tinglyst 23.08.1963:
Bestemmelse om bebyggelse. Generelle bestemmelser om eiendommen fra festekontrakten.

Dagboknr. 13999, tinglyst 28.02.1986:
Bestemmelse om gjerde. Eier forplikter seg til å fjerne trær og beplantning som står i veien for ferdsel over tomten. Dersom kommunen krever det skal eier av tomten opparbeide veien, med vann- og kloakkledninger, til regulert bredde for egen regning og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn. Eier forplikter seg til å holde tomten inngjerdet. Kommunen har rett til å ha ledninger, kummer og lignende liggende på tomten og skal ha rett til ettersyn og utføre evt. arbeider på disse.

Dagboknr. 11189, tinglyst 01.03.1995:
Bestemmelse om garasje/parkering. Naboeiendom gis rett til 4 biloppstillingsplasser på sameiets tomt.

Dagboknr. 12402, tinglyst 27.02.2003:
Erklæring/avtale. Naboeiendom gis rett til parkering på 27 biloppstillingsplasser og kjørbar adkomst over sameiets tomt.

Dagboknr. 67909 tinglyst 09.11.1990:
Erklæring/avtale. Nærliggende eiendommer gir rett til kjørbar adkomst over sameiets tomt og rett til 19 biloppstillingsplasser.

Dagboknr. 331054, tinglyst 25.04.2014:
Bestemmelse om bebyggelse. Det gis midlertidig tillatelse til å ha rampe stående på sameiets tomt. Denne skal fjernes for egen regning og uten erstatning dersom kommunen krever det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleie må godkjennes av Sandstuveien 16 Seniorboligers styre på forhånd. Slik godkjenning er avhengig av leietakerens alder og familieforhold. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier, og leiligheten må ha forsvarlige radonverdier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Beliggende i et attraktivt boligområde nær Holtet, med kort vei til offentlig kommunikasjon og servicetilbud. Stille og rolig beliggenhet, skjermet fra trafikk. Få minutters gange til Holtet, et lokalt handelssenter med bl.a. populære Jacob´s, Åpent Bakeri, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek og jernvareforretning. En kort kjøretur unna finner man også Sæter og Lambertseter Senter. Sæter har flere caféer, spisesteder og butikker, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, bibliotek og Symra Kino.

Umiddelbar nærhet til buss i Ekebergveien, samt kort vei til Holtet trikkeholdeplass med rute 13 og 19 til hhv. - begge via Oslo sentrum. Ca. 15 min. reisetid til Oslo Sentralstasjon fra Holtet. (Vennligst se www.ruter.no for rutetider).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med bl.a. Villa Holtet med aktiviteter/tilbud for (https://www.villaholtet.no) som holder til sentralt på Holtet, og har mange ulike tilbud som kafe, frisør, fotpleie og aktiviteter/kurs. Kirkens Bymisjon drifter Bekkelagshjemmet og har dagsenter for eldre i nærområdet med behov. Gangavstand til flotte turområder i Byskogen med skulpturpark, Brannfjellskogen og Ekebergsletta. Området rundt Ekebergsletta kan bl.a. by på fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, store friområder, Ekebergrestauranten m.m.

Adkomst fra Ekebergveien mot Bekkelaget kirke. Fra Ekebergveien er Sandstuveien 16 det andre bygget på venstre hånd.

Sameiets festede tomt på 7879 kvm er opparbeidet med asfalterte veier, blomsterkasser, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning.

Seksjon 8 har eksklusiv bruksrett til det hellelagte arealet utenfor boligen mot vest, ca. 4 meter ut fra husveggen og med en lengde på ca. 6 meter. Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for dette arealet. Fellesarealene for øvrig inkluderer parkeringsareal og andre uteområder som vist på kart i vedtektene.

Festeavtalen utløper i 2061 og bortfester er Oslo Kommune. Festeavgiften reguleres ikke. Oslo kommune må samtykke til overdragelsen.

Sameiet har biloppstillingsplasser på felles tomt. Det er også felles gjesteparkeringsplass. Ellers gateparkering etter gjeldene regler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til tomt for allmennyttig formål (alders- og pleiehjem, betjeningsboliger) i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2856 datert 23.04.1986.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Det foreligger et planforslag til politisk behandling i Ekebergveien 118-120. Det planlegges for tre boligblokker med ca. 40 leiligheter totalt. Se saksnummer 2025/06878 på kommunens saksinnsyn for ytterligere informasjon. Det er søkt om oppføring av midlertidig visningsbrakke og etablering av badstuvogner som midlertidig tiltak på eiendommen Ekebergveien 118.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 800,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-tv/internett, trappevask, nedbetaling av felles lån, generell drift og vedlikehold, forretningsførsel, festeavgift, bygningsforsikring og kommunale avgifter. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene ble vedtatt hevet med 10 % på årsmøtet 11.03.2026. Det nye beløpet på kr 6 800,- gjelder fra og med juli 2026.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

TV-signaler og bredbånd leveres av Altibox og er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 341 156,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 36 361,- pr. 31.12.2025 (iht. skattemelding til selger).
Andel fellesgjeld er kr 259 398,- pr. 31.12.2025 (iht. skattemelding til selger).

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 510 295,- pr. 16.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Dnb
Type: Annuitet
Restsaldo pr. 16.06.2026: kr 5 510 295,54
Innfrielsesdato: 15.06.2042

3 700 000,00 Prisantydning
259 398,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 959 398,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

98 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 059 458,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 069 408,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marit Nordli

Eiendommen er seksjonert med sameiebrøk 70/4893 for denne seksjonen.
Leiligheten er tilknyttet Foreningen Sandstuveien 16 Seniorboliger (org.nr. 875696432), som er en del av Sameiet Sandstuveien 16/Ekebergveien 122.
Sameiet består av 22 selveierleiligheter for seniorer.
Forretningsfører er Enqvist Boligforvaltning AS.

Dyrehold er ikke tillatt. Styret kan i spesielle tilfelle, etter søknad, gi dispensasjon fra denne bestemmelsen. En eventuell tillatelse gjelder kun for det dyret det søkes om.

Sameiet har fellesstue, gjesterom for utleie og mulighet for sykkelparkering i kjellergang. Det er også et fellesrom for korttidslagring av innbo og løsøre.

Grilling med kullgrill på verandaene er ikke tillatt. Det skal være ro i huset mellom kl. 23:00 og 08:00. Oppsetting av utvendig antenne eller varmepumpe krever forutgående styregodkjennelse. Endringer på fasaden som utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadebekledning og utvendige farger, kan kun skje etter en samlet plan og forutgående godkjennelse fra styret.

På ordinært årsmøte 11.03.2026 ble det vedtatt en 10 % økning i felleskostnadene for å få balanse i budsjettet for 2026. Styret har også innhentet tilbud på komplett modernisering av heisen, som er budsjettert for.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Bytte av TV- og internettleverandør. Bytte av renholdsleverandør.
2022: Gjennomført utvendig rehabilitering av bygningen, samt utbedret vann- og avløpsledninger.
2019: Taktekking er skiftet.

Planlagte påkostninger:
Komplett modernisering av heis (kostnad kr. 499.000 + mva), prosjektet er budsjettert. Tiltaket planlegges finansiert gjennom oppsparte midler. Dersom dette ikke er tilstrekkelig, vil resterende bli dekket ved kapitalinnhenting. Den enkelte seksjonseier må i så fall påregne å bli belastet sin forholdsmessige andel i henhold til sameiebrøken.
Iht. årsmøte 11.03.2026 estimeres det at arbeidet vil ha en varighet på ca. 3 uker. I denne perioden vil heisen kun være helt ute av drift i 2–3 dager. For øvrig vil det være mulig å avtale faste tidsrom i løpet av dagen hvor heisen kan benyttes ved behov, styrt fra maskinrommet.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Erverver av seksjon må ha fylt 55 år. Styret kan i helt spesielle tilfeller dispensere fra denne bestemmelsen.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører ca  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 456,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 17 862,00
Dagfoto  kr 4 900,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0127/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26127

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 16:48