Grüners gate 5B

Grüners gate 5B, 0552 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 55, seksjonsnummer 3
Andelsnummer 11, Borettslag Grünersgate 5, organisasjonsnummer 962121381

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
3. etasje 85 kvm: Entré/gang, bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 6 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på ca 9 kvm.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.09.2023 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Viser til punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i murkonstruksjoner med etasjeskillere av trekonstruksjoner. Vinduer er i tre og to-lags glass fra 1985 og balkongdør med to-lags glass fra 2007. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 6 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:

Våtrom:
- Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon.
- Slukets plassering: Sluket er isolert inne i dusjsonen.
- Sanitærutstyr / innredning: Mangler håndtak på skyvedør til dusj, samt styremekanisme i bunnen av glassdør.
- Overflater gulv: Bomlyd under enkelte gulvfliser.
- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell er målt på tilfeldig sted til ca 9 mm, som vurderes til ikke tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk: Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- Vannrør: Rørene er ikke plugget mot varerør. Kan forårsake følgeskader.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt.

Øvrige rom - Innerdører: Dørbladene til innerdør mot soverom 1, samt mellom stue og kjøkken har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at dørene henger når de åpnes og lukkes

Etasjeskiller - Skjevhetsmåling: Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 26 mm i stue og 22 mm i kjøkken.

Elektrisk anlegg: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- 2025: Byttet lampe over kjøkkenbenk og diverse elektrisk arbeid. Utført av Arkel AS.
- 2023: Nedløp til vaskemaskinen og pakninger har blitt byttet. Utført av Søstrene Amundsen Rørleggerbedrift AS.
- 2022: Taket i bygården, samt takrenner, nedløp og vinduer/verandadører på loft har blitt byttet og utbedret. Utført av Takpartner Knudsen AS. Pipene i bygget ble rehabilitert i 2022 slik at det er mulig å sette inn peis om ønskelig. Installasjon må rapporteres til styret og utføres av godkjent firma. Arbeid utført av Murpartner AS.
- 2020: Gårdsrommet ble oppgradert med nye heller og renner slik at regnvann ikke samler seg i gårdsrommet. Utført av Best Miljø AS.
- 2016: Hovedvannrør inn til bygården ble oppgradert i forbindelse med montering av sprinkelanlegg. Utført av G. E. Bentzen & CO AS.
- I 2013 ble anlegg i stua demontert for å legge gipsplater. Utført av Arkel AS.
- Har en sjelden gang sett sølvkre på badet, men ikke merket noe skade. Ellers har det noen ganger kommet pelsbiller flyvende inn åpne vinduer på sommeren og lagt seg i vinduskarmene.
- Styret har satt i gang innhenting av tilbud for å bytte vinduer.
- Borettslaget har utført større utbedring av brannsikkerhet etter pålegg fra BRE.

ENTRÉ
Leiligheten har en innbydende entré overflateoppgradert sommer 2025 med gjennomgående heltre gulv og malt trepanel i himlingen, som videre preger alle oppholdsrom. Klassiske, profilerte innerdører – flere med glassfelt – bidrar til en lys og luftig atmosfære.

KJØKKEN
Stort, separat kjøkken som har god plass til spisebord hvor du kan samle venner og familie. Kjøkkenet har et stilrent og hjemmekoselig uttrykk, med heltre gulv, malte vegger og dekorativt malt teglstein. Innredningen er fra 2005 og har profilerte fronter samt benkeplater i heltre. Det er godt med arbeidsplass, nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, og integrerte hvitevarer som stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Platetopp og ventilator (kullfilter). Praktisk belysning og stikkontakter under overskap.

STUE
Lys og romslig stue med god plass til en hyggelig sofagruppe. Her er det flott takhøyde og dype vinduskarmer med plass til planter og dekor. Skorsteinen ble rehabilitert i 2022, noe som gir mulighet for å installere peisovn for ekstra hygge (det skal omsøkes til styret ved påkobling til pipeløp). Fra stuen er det direkte utgang til en flott sørvendt balkong – perfekt for solrike dager.

BALKONG
Fra stuen har du utgang til en solrik og sørvendt balkong på ca. 6 kvm, bygget i metallkonstruksjon og med terrassebord. Her kan du nyte solen hele dagen fra ca. kl. 9 til 19 på sommeren – perfekt for morgenkaffen eller en avslappende ettermiddag og kveld i solen. Herlig utsyn til det som antakelig er en av bydelens vakreste bakgårder, her er det godt med boltreplass for store og små.

SOVEROMMENE
Leiligheten har tre soverom, alle med plass til garderobeskap som gir gode oppbevaringsmuligheter. Rommene er lyse og har behagelig atmosfære, godt egnet både for par og barnefamilier – eller som gjesterom og hjemmekontor. Leiligheten er gjennomgående og alle vinduer vender ut mot rolig bakgård, her kan man sove godt uten trafikkstøy.

BADEROM
Pent og funksjonelt baderom fra 2005, med moderne løsninger og behagelige detaljer. Rommet er helfliset med varme i gulvet, som gir ekstra komfort på kalde dager. Badet er innredet med en heldekkende servant på underskap med speil og belysning over, samt dusjhjørne med glasskyvedører. Videre har badet vegghengt toalett og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel i egen vaskesøyle. Svært raus størrelse med plass til hele familien. Det er vindu på badet som gir godt med lys og luftemuligheter.

ØVRIG
Fantastisk flott bakgård i kvartalet med grøntarealer, sittegrupper, bærbusker og frukttrær og lekeplass.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr, stekeplater og oppvaskmaskin medfølger leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Veggmonterte lamper og String-hyller vil ikke medfølge salget.

Leiligheten oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Kommunen opplyser 15.09.2025 at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av balkong, datert 13.03.2014.

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for forandringsarbeider i bygården, datert 27.12.1934, attestert ekspedisjonsdokument anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger søknad om ferdigattest på sammenslåing av leiligheter, innredning bad - w.c. m.m., datert 19.06.1987 som gjelder rehabilitering av bygget til "30-års standard". Dette er vanlig i Oslo ved eldre bygårder fra før århundreskiftet.

Leilighetens planløsning avviker fra originale byggetegninger. Før "30-års" rehabiliteringen på 80-tallet kan man tyde ut i fra byggetegninger at det opprinnelig var to leiligheter som har blitt slått sammen. Endringer som har blitt gjort er blant annet åpning i veggen mellom stuene og mellom entré/kontor. To inngangspartier fra trappeoppgangene har blitt stengt. Kjøkkenet i den ene leiligheten har blitt gjort om til baderom. Det minste soverommet var originalt også et kjøkken.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst, vedlikehold, plikt til utbedring etter kommunale krav (30 år) på Grüners gate 7, gnr. 228, bnr. 57.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en populær beliggenhet sentralt på Grünerløkka ved Olaf Ryes plass, med fantastisk intern beliggenhet i rolig indre gård. I nabolaget rundt leiligheten finner du alt du trenger av fasiliteter. Området rundt leiligheten er proppfull av koselige spiseplasser, antikvitetsbutikker, kafeer og kulturtilbud. Du må nesten ta deg en liten rusletur og nyte området, da vil du oppdage flere lokale godbiter, og plutselig har du oppdaget din nye favorittplass. Det er akkurat dette som gjør området så spennende og opplevelsesrikt. Av lokale godbiter kan Hos Peder, Trattoria Popolare, Skaal matbar og Le Benjamin nevnes. Andre severdigheter som og er verdt å nevne er; Schous kulturstasjon, Ringen kino, Dansens Hus, Riksscenen og Popsenteret, alt kun innen kort gåavstand.

Flotte parker finnes også rett i nærheten, bl.a. Akerselva et minutt unna med flotte turmuligheter, Cubaparken, Grünerhaven og Sofienbergparken som du finner like ved. Spaserer du oppover vil du komme til trehusidyllen på Rodeløkka, spaserer du motsatt retning av Grünerløkka kommer du frem til Botaniske Hage og videre bortover til Tøyen. Hyggelige Ola Narr kan friste med skihopp for de minste på vinterstid, eller lek og avslapping på sommerstid. Det er også heller ikke langt til Mathallen på Vulkan, som er en innendørs mathall med kaféer, spisesteder og spesialbutikker med produkter fra mindre norske matprodusenter.

Spaserer du nedover vil du komme til Jernbanetorget og Karl Johan på knappe 20 minutter. De daglige innkjøpene får du gjort unna hos Kiwi Markveien, Rema/innom ved Birkelunden eller søndagsåpen Joker som er rett i nærheten. Kort vei til Meny Ringnes park med svært godt utvalg. Løkka er også kjent for sitt mangfold av mindre og spennende forretninger med blant annet frukt og grønt. For den treningsglade finnes flere treningssentre i umiddelbar nærhet; Sats, klatrehall, Evo og Fitness 24. Dælenenga idrettsanlegg med kunstgressbane og ishall, utendørs minigolf på nedre Grünerløkka samt Fagerheimen Tennisklubb ligger også i nærheten.

Her er det enkelt å bo, med og uten bil. Svært godt kollektivtilbud med både trikkeholdeplass og bussholdeplass rett utenfor. Trikk- og busslinjene i nærområdet gjør det enkelt å komme seg både på kryss og tvers gjennom byen. Sofienbergparken busstopp ligger bare to minutters gange unna, og trikkestoppet Olaf Ryes plass er også en liten rusletur på ca. ett minutt unna. Skal du ta T-bane er Carl Berners plass det nærmeste stoppet rundt 15 minutter unna med linje 5 som går forbi.

På denne adressen finner du alt du trenger i umiddelbar nærhet, rolig, bynært og stor mulighet for å leve "Løkkalivet" fullt ut.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Grünerløkka skole (1-7 kl.) 0.6 km
Møllergata skole (1-7 kl.) 0.8 km
Lakkegata skole (1-7 kl.) 1 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 0.9 km
Kristelig gymnasium (8-10 kl.) 1.8 km
Foss videregående skole 0.5 km
Elvebakken videregående skole 0.6 km

Barnehager:
Gaia barnehage (0-5 år) 0.2 km
Grünerhagen barnehage (1-5 år) 0.2 km
Akersløkka barnehage (0-5 år) 0.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 635 kvm som tilhører borettslaget.  

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2564, datert 28.10.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Grüners gate 5 A - Innsetting av takvindu. For mer informasjon, se saksnummer 202114045 hos Plan- og bygningsetaten.

Fossveien 9 - Oppføring av balkonger og franske dører. For mer informasjon, se saksnummer 202556106 hos Plan- og bygningsetaten.

Olaf Ryes plass 5 - utbygging av loft og balkonger, Bakhus. For mer informasjon, se saksnummer 202509452 hos Plan- og bygningsetaten.

Olaf Ryes plass 5 A - loftsutbygging - Forhus. For mer informasjon, se saksnummer 202506680 hos Plan- og bygningsetaten.

Olaf Ryes plass 10 - oppføring av rekkehus med tre boenheter. For mer informasjon, se saksnummer 202507780 hos Plan- og bygningsetaten.

Sofienberggata 2 B - Bruksendring av lokaler i 1. etasje fra butikk til frisørsalong. For mer informasjon, se saksnummer 202554588 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr 6 514,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, felles varmtvann, kommunale avgifter, forretningsførsel, felles forsikringer m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6.300,- pr. mnd.
Internett kr 214,- pr. mnd.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten er kr 0,- pr år basert på formuesverdien for 2023.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 100,- pr. år. / 11 900 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 616 662,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 466 646,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 396 402,- pr 31.12.2024.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 219 533,- pr. 01.08.2025 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 1636.45.16448
Nominell rente (flyt): 6,09 %
Innfrielsesår: 2046
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 4
Saldo pr 01.08.2025: kr 6 219 533
Andel av saldo: kr 376 259
IN-ordning: Nei

7 900 000,00 Prisantydning
396 402,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 296 402,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

6 215,00  Gebyr intern forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 255,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 313 657,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Ellefsen og Rune Spaans

Leiligheten er tilknyttet Borettslag Grünersgate 5.
Borettslaget er seksjonert og består av 3 seksjoner, hvorav 2 næringsseksjoner og 1 boligseksjon med 18 leiligheter.
Forretningsfører er Solibo AS
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter tillatelse fra styret.
Det er tillatt med gass- og elektrisk grill.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022: Total brannsikring av gården inkl kjeller med sprinkelanlegg.
2022: Taket i bygården, samt takrenner, nedløp og vinduer/verandadører på loft har blitt byttet og utbedret. Utført av Takpartner Knudsen AS. Pipene i bygget ble rehabilitert i 2022 slik at det er mulig å sette inn peis om ønskelig. Installasjon må rapporteres til styret og utføres av godkjent firma. Arbeid utført av Murpartner AS.
2020: Gårdsrommet ble oppgradert med nye heller og renner slik at regnvann ikke samler seg i gårdsrommet. Utført av Best Miljø AS.
2016: Hovedvannrør inn til bygården ble oppgradert i forbindelse med montering av sprinkelanlegg. Utført av G. E. Bentzen & CO AS

Planlagte påkostninger: 
Styret opplyser pr. 13.08.2025 at de utreder muligheten for å skifte vinduer og balkongdører. Det er ikke bestemt når, men nærliggende å tro at det vil skje 2-4 år frem i tid. Styret skal se på kostnadene, men dersom det kommer på fellesgjeld vil det ligge på ca. +/- 200k pr. leilighet.

Info hentet fra husordensreglene:
- Ved inn- og utflytt skal trapper vaskes. Om dette ikke gjøres påbeløper et gebyr på kr 1 000,-
- Lyspærene i oppgangene skal skiftes av beboere i respektive etasjer. Ikke skiftet lyspærer vil etter fem dager skiftes mot et gebyr på kr 250,- tilfallende andelseierne i etasjen.
- Beboerne skal vaske trappene annenhver uke etter tur fra sin platting og en etasje ned. Forretningsfører ilegger et gebyr på kr 600,- pr ikke vasket omgang.

Annen viktig info:
Takpartner har pant i boligsameiet grunnet utestående faktura på kr 75 000,-. Styret følger opp denne saken. Megler har spurt styret hvordan denne saken står, men ikke fått svar pr. 22.09.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har intern forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst. Ta kontakt med megler ved spørsmål om forkjøpsretten.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk kr 3 150,-.

Utlegg
Solibo AS - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Solibo AS - Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 990,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600,00
Fotopakke  kr 4 500,00
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med synlige mål og kompass  kr 9 700,00

Oppdragsnummer 42-0044/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR42.2544

Sist oppdatert: 30. september 2025 kl. 16:10