Rovenveien 549A

Rovenveien 549A, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 427, bruksnummer 99, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 157 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
1. etasje 75 kvm: Hall, bad, stue/kjøkken
2. etasje 69 kvm: Stue, bad, 3 soverom (1 innredet til garderobe)

BRA-e:
Separat Redskapsbod:
1. etasje 13 kvm: Redskapsbod

Åpent areal:
Tomannsbolig:
1. etasje 47 kvm: Markterrasse
2. etasje 12 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Anticimex v/Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2 (Vesentlige avvik / tiltak i nær fremtid)

BAD 1. ETASJE
- Slukets plassering i forhold til vann utenfor dusjsonen
- Sanitærutstyr / innredning (mangler drenering fra sisterne)
- Overflater gulv (bomlyd = fare for løse fliser)
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk (ikke mulig å verifisere løsning)
- Fallforhold gulv (kun 4 mm + motfall utenfor dusjsonen)

BAD 2. ETASJE
- Slukets tilkomstmulighet (ikke mulig å åpne propp)
- Sanitærutstyr / innredning (mangler drenering fra sisterne)
- Overflater vegger (sprekker og riss i flis, mistenkt setningsskade og uegnet vindusplassering)
- Membran/tettesjikt (usikker restlevetid)

KJØKKEN
- Vannrør (ikke plugget mot varerør – fare for skjult lekkasje)

ØVRIGE ROM
- Overflater gulv:
- Bomlyd i fliser ved peis
- Løse fliser, sprekker i fuger og nivåforskjell ved ytterdør

LOFT
- Spor etter gnagere (tiltak bør vurderes) - selger opplyser om at nye musebånd er montert

TRAPP
- Mangler håndløper på én side - selger opplyser om at håndløper er klar til montering

ELEKTRISK ANLEGG
- Kun delvis samsvarserklæring – anbefalt utvidet el-kontroll

BALKONG (2. ETASJE)
- Rekkverk under 1,0 meter (ikke i tråd med TEK17)
- Moderate råteskader - selger opplyser om at håndløper er byttet ut.
- Slitt overflatebehandling - selger opplyser om malt rekkverk

TG3 (Store/alvorlige avvik)
BAD 1. ETASJE
- Avløpsrør

KJØKKEN
- Avløpsrør

MARKTERRASSE (1. ETASJE)
- Løse fliser, bomlyd og tegn til underliggende feil

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré
Boligen har en romslig og innbydende entré med flislagt gulv, gulvvarme og god plass til oppheng av yttertøy.

Stue:
Det er to stuer i boligen – én i hver etasje.
Stuen i 1. etasje har åpen løsning mot kjøkkenet og fremstår lys og innbydende, med store vindusflater, heltre gulv og vedfyrt peisovn. Her er det rikelig med plass til sofagruppe og spisebord, og utgang til en solrik markterrasse på hele 47 m². Eiendommen har gode solforhold med sol fra ca. kl. 12:00 og helt til solnedgang. På den romslige markterrassen er det gode muligheter for å nyte ettermiddagssolen og lange sommerkvelder.
Stuen i 2. etasje egner seg godt som TV-stue, lekerom eller kontor, og har utgang til en vestvendt balkong på 12 m².

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra byggeår (2009) og ligger i åpen løsning mot stue. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate i stein. Det er godt med skap- og benkeplass, samt integrerte hvitevarer som kjøl/frys, komfyr, induksjonstopp og oppvaskmaskin. Over kjøkkenbenken er det montert fliser og belysning under overskapene. Ventilator er tilkoblet avtrekkskanal.

Bad / Vaskerom:
Boligen har to bad, ett i hver etasje.
Badet i 1. etasje ble oppgradert i 2017 og er utstyrt med dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett, servant med innredning, vegghengt utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Flislagte overflater, gulvvarme og downlights i himling gir et moderne og praktisk uttrykk.
Badet i 2. etasje er fra byggeår og inneholder både boblebad, dusjhjørne, dobbel servant med innredning og vegghengt toalett. Også her er det flislagte overflater, gulvvarme og integrerte høyttalere i himlingen.

Soverom:
Det er 3 soverom i boligen, plassert i 2. etasje. Det ene rommet er innredet til garderobe/bod. Rommene er av god størrelse med plass til dobbeltseng, garderobeløsning og nattbord. Vegger og himling er malt i lyse farger.

Øvrig:
Boligen har balansert ventilasjon, elektrisk gulvvarme i flere rom, luft-til-luft varmepumpe og vedfyrt peisovn. Det er gjennomgående god standard, med malte flater, downlights og tidløse overflater.

Bod og parkering:
I tillegg disponerer boligen en utvendig redskapsbod på 13 m² BRA.
Boligen disponerer også plass i frittstående dobbelgarasje.

Hvitevarer som vil medfølge eiendommen er varmepumpe, kjøleskap, fryser, mikrobølgeovn, ventilator, oppvaskmaskin

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Robotklippere følger IKKE med ved salg.

Boligen varmes opp med elektrisitet og gulvvarme i hele 1. etg. I tillegg er det installert luft-til-luft varmepumpe for effektiv punktoppvarming, samt en vedfyrt peisovn som gir både varme og hyggelig atmosfære.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 22.12.2009, samt godkjennelse på vedtak om bygging av dobbelgarasje på Rovenveien 549 datert 19.08.2009. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Tak overbygg bak boden er ikke byggemeldt.
Tak på siden står noe utefor tomtegrensen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

24.11.2009 - Dokumentnr: 897923 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:

Snr: 1

Formål: Bolig

Tilleggsdel: Bygning og grunn

Sameiebrøk: 130/260

Boligen ligger i et flott og barnevennlig område på Roven i Fetsund. Her får du fantastisk utsikt og kort vei til marka.
Fetsund og Sørumsand kan by på gode servicetilbud, cafeer og dagligvarebutikker, og ligger kun en kort kjøretur unna boligen. Det er gode rekreasjonsmuligheter i området med blant annet turstier, skistadion i Fet, bademuligheter i Glomma, og idrettslag og treningssenter.

Lillestrøm kommune har et rikt kulturliv og en vakker natur som innbyr til friluftsliv. Boligen ligger i nærhet til fine tur- og friluftsområder med utallige skiløyper. Bademuligheter finner du ved Varsjøen, Hvalstjern og Gansvika.
Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett. Det er blant annet kort vei til Heia idrettspark.
Ellers har Fet Golfklubb en 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat. Legg gjerne turen til Fetsund lenser (ca. 3 km) som i dag er fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk.

Fra Svingen tar tog til Oslo sentralstasjon kun 22 minutter og kun 10 minutter til Lillestrøm stasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sørumsand skole (1-7 kl.)n 3 km
Bingsfoss ungdomsskole (8-10 kl.) 4.1 km
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.) 6.3 km
Sørumsand videregående skole 3.5 km
Lillestrøm videregående skole 14.9 km

Sennerud barnehage (0-5 år) 3 km
Sørumsand barnehage 3.6 km
Idrettsparken barnehage (0-6 år) 3.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 324,7 kvm. opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og grusbelagte arealer.

Parkering i halvpart av dobbelgarasje og på egen del av gårdsplass.
Garasjen har leddport med portåpner.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan 2023-2035 avsatt til landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR).

Eiendommen har en opparbeidet tomt med gruset gårdsplass, plen og beplantning. Selger opplyser at en mindre del av gressområdet som ligger mot skogen, er utenfor eiendommens eiendomsgrense og tilhører naboens tomt.
Mindre del av garasje og utvendig bod er plassert over eiendomsgrensen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er ca kr 16 191,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk.

Prognosen viser at de kommunale gebyrene for eiendommen er beregnet til kr 19 903,19,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 13 000 - 16 000 kwh. pr. år. 

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8000,-

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 650 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Eiendommen har privat veiavgift på

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 141 816,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 567 265,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 75,- pr år.

4 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

105 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 325 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Roar Nordhagen

Snømåking deles med naboen på felles gårdsplass.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 4 634,-
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 19 950,-

Oppdragsnummer 60-0075/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2575

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 13:06