Ruseløkkveien 49

Ruseløkkveien 49, 0251 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 209, bruksnummer 330, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
3. etasje 53 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom, bad og wc.
3. etasje 5 kvm: Hems.

Åpent areal:
3. etasje 10 kvm: Balkong.

Hems/mesanin har et totalt gulvareal (GUA) på 11 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 5 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.03.2026 utført av Anticimex Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Dagens planløsning og areal avviker fra byggemeldte tegninger og seksjonering, blant annet er takterrasse og mesanin ikke byggemeldt/godkjent. Dette er beskrevet nærmere under punktet "Ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i hovedsak av mur- og betongkonstruksjoner. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra 2004. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningselementer er gitt TG3:
- Ildstedet mangler ubrennbar plate på gulvet, noe som medfører risiko for brann ved glør og gnister. Det anbefales å etablere en ubrennbar plate foran ildstedet (f.eks. glass, stål eller flis) i henhold til gjeldende krav. Estimert kostnadsintervall for å ordne dette er mellom kr 0 og 10 000,-. For øvrig er selve pipen nylig rehabilitert av sameiet i 2024, og det er kun manglende plate på gulvet som utgjør TG3.

Følgende bygningselementer er gitt TG2:
Våtrom:
- Det er registrert riss/sprekk i flis ved dusjsone.
- Mykfuger har i enkelte områder løsnet fra underlaget.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Underliggende slukrist er ikke mulig å åpne og er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Kjøkken:
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende ventilasjonsutkast.
- Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet naturlig avtrekk.
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen. Det kan derfor ikke verifiseres om vanninstallasjonen er utført slik at eventuelt lekkasjevann raskt blir synliggjort.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Andre rom:
- Dørbladet på bad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig grunnet manglende ventiler i yttervegg/vinduer.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.

Vinduer og ytterdører:
- Det registreres følgende avvik på entrédør: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet står skjevt i forhold til karmen, noe som gir betydelig kontakt med dørterskel/karm.

Yttertak:
- Taket er inspisert fra bakkeplan og balkong, med de begrensningene dette innebærer.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Ukjent alder tilsier også at fremtidig funksjon er usikker.
- Vindskier viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert større skader, men at vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

Balkonger:
- Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
- Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Det observeres riss i enkelte gulvfliser.
- Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker:
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningselementer er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom:
- Kontroll av tilliggende konstruksjon er ikke utført. Hulltaking og fuktmåling i utsatte områder er ikke gjennomført av praktiske årsaker. Overflatemålinger er utført uten indikasjon på fukt.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist. Det er antatt at tilgjengelige stakepunkter finnes via sluk og øvrige komponenter, men funksjon er ikke kontrollert.

Yttertak
- Takkonstruksjonen er ikke undersøkt innvendig, og ventilasjonsforholdene er derfor ikke kartlagt.
- Skorstein over tak er ikke inspisert på grunn av begrenset tilkomst.

Balkonger:
- Konstruksjon og fundamenter er ikke tilgjengelig for inspeksjon og er derfor ikke vurdert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Antras Eiendom, som eier det lille huset i bakgården, har et utestående beløp fra en tidligere sak om manglende betaling av fellesutgifter til sameiet. Saken er nå brakt til tvangssalg, men det forventes at beløpet blir gjort opp før et eventuelt salg gjennomføres. Når det gjelder veirett, eier også Antras Eiendom grunnen hvor stien inn til sameiet går. Stien har allemannsrett, og det opplyses at dette etter advokatvurdering ikke vil kunne bli et problem.
- Det foreligger planer om utbedring av sluk i kjeller hos leiligheten i 1. etasje etter et tilbakeslag i vinter. Det er innhentet pristilbud, og sameiet har budsjett til gjennomføring. Selger gjør også oppmerksom på at takterrasse og mesanin ikke er byggegodkjent.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré!
Entréen har et klassisk gulv med fliser fra 2019 og en innvendig bod som sørger for rikelig med oppbevaringsplass for sko og ytterklær. I motsatt ende av entréen er det et praktisk, separat WC.

STUE
Leilighetens hovedrom byr på en imponerende takhøyde på 4,59 meter og rikelig med naturlig lys fra store vinduer. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord og har en koselig peis til de kaldere dagene. Rommet fremheves av originale detaljer som takbjelker og teglsteinsvegger, og har hvitmalte gulv, mens kjøkkenet har eldre tregulv. En vindeltrapp leder opp til mesaninen, som i dag er innredet som ekstra stue og sovesone. Mesanin er ikke byggemeldt eller godkjent og kjøper overtar risikoen for dette, se punkt ferdigattest for info.

KJØKKEN
Stilrent IKEA-kjøkken fra 2019 med god skap- og benkeplass. Kjøkkenet har en praktisk U-løsning som gir en naturlig avgrensning i rommet, samtidig som det åpne uttrykket bevares. Innredningen har slette fronter med stålhåndtak, heltre benkeplate og nedfelt stålkum. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin (ny i 2025), stekeovn og platetopp, samt opplegg for kjøl og frys under benkeskap. Sjarmerende detaljer som eksponert teglstein gir denne leiligheten et klassisk og hyggelig preg.

SOVEROM
Leiligheten har et romslig og luftig soverom med takvindu som gir en behagelig atmosfære. Her er det god plass til dobbeltseng med nattbord, samt en praktisk garderobeløsning. Soverommet vender mot en rolig bakgård.

BADEROM
Pent flislagt bad med varmekabler og downlights. Badet har dusjhjørne med innfellbare dører, veggmontert servantinnredning med slette fronter og speil med overlys. Det er opplegg for vaskemaskin, og varmekablene sørger for en jevn og behagelig temperatur året rundt.

WC
Separat WC er plassert ved entréen. Gulvet er belagt med heltre og videre er det vegghengt servant og vegghengt toalett.

ØVRIG
Leiligheten disponerer en praktisk åpen bod med tilgang fra mesaninen, denne er i dag innredet som ekstra sovesone. Fra mesaninen er det utgang til en privat takterrasse. Selger opplyser om sol store deler av dagen. Det gjøres oppmerksom på at denne etasjen med mesaninen, åpent område og takterrassen ikke er byggemeldt. Kjøper er ansvarlig for å få dette godkjent hos kommunen og risiko/kostnader knytte til dette. Se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

For øvrig har sameiet en idyllisk og usjenert bakgård med sittegrupper til glede for beboerne. Her er det fritt for trafikkstøy og gjennomgangstrafikk, og perfekt å invitere venner og familie på middag ute i "hagen"!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvaskmaskin (ny i 2025), vaskemaskin, kjøleskap og komfyr medfølger. Etter avtale kan en del av møblene kjøpes og medfølge.
Det gjøres oppmerksom på at noen av hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes med elektriske panelovner, samt varmekabler på badet og WC.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1860.

Det foreligger følgende attesterte ekspedisjonsdokumenter, som tilsvarer datidens ferdigattest:
- Innvendige forandringer i 3.etg. i Ruseløkkveien 49, datert 31.08.1933.
- Innstallering av vannklosett og bad i Ruseløkkveien 45-49, datert 28.02.1934.
- Reparasjon etter eksplosjon i Ruseløkkveien 49, datert 21.08.1944.

Det foreligger for øvrig ferdigattest på innredning av bad og W.C i 2. og 3.etasje, datert 13.11.1985.

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføring av eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger byggemeldte tegninger fra da det ble gjort innvendige forandringer i 1933 i tillegg til tegninger fra installering av wc og bad i 1934.
På tegningene fra 1933 var det opprinnelig et spiskammer på kjøkkenet som nå er borte. Flere vegger i nærhet til stuen har også blitt fjernet, både en vegg mot kjøkkenet og ved arealet mellom baderommet og wc, hvor det opprinnelig kan se ut som det var disponible rom.

Leiligheten disponerer en privat takterrasse med tilgang fra leilighetens mesanin. Det er ikke funnet dokumentasjon på at takterrassen og mesaninen er byggemeldt pr. 26.03.2026 hos kommunen. Det er kjøpers risiko å søke for å byggemelde og evt. omgjøre dagens takterrasse og mesanin hos kommunen for å få dette godkjent. Ny eier må påberegne at det kan forekomme krav om endringer/tilbakeføring til godkjente løsninger fra Plan- og bygningsetaten og overtar alt risiko/ansvar og kostnad for dette.

I henhold til seksjoneringsbegjæringen datert 01.12.1986 kan det se ut til at entréen er utvidet ut i felles trappeoppgang, noe som har medført at leiligheten har et noe større areal enn det som er seksjonert. Dette medfører at leiligheten ikke har korrekt rettsvern for sine yttergrenser. For denne leiligheten fremstår det som at man har rettsvern til mindre areal enn det man reelt har. En reseksjonering krever at leiligheten har ferdigattest samt bl.a 2/3 flertall i sameiermøtet samt samtykke fra involverte parter. Dersom det er tinglyst pant i eiendommen kreves også godkjenning fra kreditor. Kjøper må selv ta hånd om en evt. reseksjonering og bærer således risikoen og kostnader tilknyttet dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. herunder ansvar for eventuell reseksjonering av leiligheten dersom det lar seg gjøre hos kommunen.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 78354, tinglyst 01.12.1986, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 5000,- med prioritet etter 90% av første overdragelsessum.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger, avtale vedrørende drenering og bestemmelse om vannledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie og fremleie er ikke tillatt.

Eiendommen har en svært attraktiv og sentral beliggenhet i rolig bakgård i Vika, med gangavstand til både Solli plass, Aker Brygge/Tjuvholmen og Slottsparken. Området er kjent for sin klassiske bygårdsbebyggelse med nærhet til alt man trenger i hverdagen.

I nærområdet finner du hele fire dagligvarebutikker, Rema 1000, Meny, Kiwi og en søndagsåpen Joker. Alle innen få minutters gange. Det er kort vei til treningssentre som Ambassaden og Sats Solli. Området byr på et rikt utvalg av restauranter, kafeer og uteliv, blant annet Hanami, Mamma Pizza, Palace Grill, Yaya's, Sabi Omakase, Asia Aker Brygge, Winther Artisanal og Babbo Collective, alt innen kort gangavstand.

Vika Terrassen og Aker Brygge/Tjuvholmen er veletablerte handels- og serveringsområder med et godt utvalg av kaféer, spisesteder og butikker. Like ved finner du også det nye Via Vika som fungerer som et sentralt byrom med shopping, restauranter, tjenestetilbud og kontorlokaler. Utmerkede sykkel- og turmuligheter langs havnepromenaden mot byen eller ut til Bygdøy via Frognerkilen, og kort vei til båtene som tar deg ut til Oslos øyer.

Slottsparken ligger kun fem minutter unna, og Aker Brygge med fjordpromenade, butikker og spisesteder nås like raskt til fots. For barnefamilier ligger både Anker barnehage (ca. 100 meter unna), Tinker barnehage (ca. 500 meter) og Ruseløkka skole i nærområdet.

Kollektivtilbudet er utmerket med Ruseløkka trikkestopp kun 60 meter fra inngangsdøren, flere bussholdeplasser i umiddelbar nærhet, samt Nasjonalteatret stasjon fem minutters gange unna, med T-bane, tog og Flytoget.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Ankerhagen barnehage (0-5 år) 0.3 km
Fjordbyen barnehage (0-5 år) 0.4 km
Studentenes Småbarnstue SiO (0-5 år) 0.5 km

Skoler:
Ruseløkka skole (1-10 kl.) 0.3 km
Uranienborg skole (1-10 kl.) 1.2 km
St Sunniva skole (1-10 kl.) 1.6 km
Møllergata skole (1-7 kl.) 1.9 km
Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.) 1.7 km
Vika videregående skole 2 min
Oslo Private Gymnasium 0.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 271 kvm som tilhører sameiet.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

 Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområdet for boliger i henhold til reguleringsplan S-1949, datert 26.09.1974.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak, datert 23.09.2015 (Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Huitfelds gate 22 - Cort Adelers gate 27 A-B - Loftsutbygging, oppdeling av eksisterende leiligheter, endring av pipeløp og sjakter, tilbakeføring av fasade, etablering av heis. For mer informasjon, se saksnummer 202520365 og 202513911 hos Plan- og bygningsetaten.
- Cort Adelers gate 30 - Etablering av takterrasse og påbygg med trapp. For mer informasjon, se saksnummer 202514837 hos Plan- og bygningsetaten.
- Cort Adelers gate 29 - Forhåndskonferanse - Oppføring av nybygg. Opprinnelig sto det en bygning på denne eiendommen på 4 etasjer, som ble revet på 70-tallet. Lorentzen Eiendom AS vil se på muligheten for å bebygge tomten med omtrent samme bruksareal som den opprinnelige bygningen, men med lavere høyde. Prosjektet er i tidlig fase og ingenting er vedtatt pr 26.03.2026. For mer informasjon, se saksnummer 202507654 hos Plan- og bygningsetaten.
- Huitfeldts gate 27 - Bruksendring av loft til to leiligheter - Klage mottatt 2025/04086. For mer informasjon, se saksnummer 202508106 hos Plan- og bygningsetaten.
- Reichweins gate 8C - Forhåndskonferanse - Avklare saksbehandlingsløp byggesak/reseksjonering. For mer informasjon, se saksnummer 202510836 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Fellesutgiftene er kr 4 907,- pr. mnd. og inkluderer varmtvann, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening av fellesgjeld og andre driftskostnader.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Beboer må selv bekoste ønsket abonnement for internett/TV.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 546 154,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 3 790,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 57 398,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 565,- pr. 19.03.2026

Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
161 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 161 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Erevik Solland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ruseløkkveien 49, med sameiebrøk 66/349.
Sameiet består av 4 leiligheter.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 13 50. 
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Hver seksjon er ansvarlig for å fjerne snø, foran sitt eget inngangsparti.
Dyrehold er tillatt. Alternative husdyr må søkes om til styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Rehabilitering av fasade og pipe.
2024: Iverksatt tiltak fra Anticimex ifbm observasjon av rotte. Det foretas kontinuerlig kontroll i regi av sameiet, ingen observasjon siste året.
2021: Malt vinduene utvendig og malt trapp og vegger i felles trapperom.
2020: Installert brannvarslingsanlegg i alle leilighetene i i Ruseløkkveien 49.
2018/2019: Brannsikring og nye dører.
2017: Skifte av tak.

Styrets arbeid:
Per nå er det vurdert to tiltak i sameiet: etablere stakekum med tilbakeslagsventil i bakgården for å hindre tilbakeslag, da det har vært problemer med dette. Styret har innhentet tilbud på omkring kr 100 000,-, i følge styret pr mars 2026 vil dette mest sannsynlig gå over driftsbudsjettet og ikke medføre låneopptak. Tiltak om å reparere porten til sameiet fra gaten. Tiltakene og finansieringen er ikke vedtatt pt, og vil bli stemt over på årsmøtet. Videre er det utestående betaling av felleskostnader for to av seksjonene i sameiet, styret opplyser per mars at økonomiske konsekvenser ikke er forventet tilknyttet dette men at det ikke kan utelukkes. Felleskostnadene forventes løst iht sameiets kravprosess og i samråd med forretningsfører som krever dette inn, pr slutten av mars er det snakk om totalt kr 65 000,- i utestående. Sameiet har legalpant i alle seksjoner for dette formål. Ta kontakt med megler hvis det er spørsmål knyttet til dette.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900
Markedsføringspakke  kr 30 900
Oppgjør  kr 8 900
Tilrettelegging  kr 19 900
Visninger pr stk  kr 3 150

Utlegg:
Norian Regnskap AS - Eierskiftegebyr forretningsfører, ca  kr 6 725
Norian Regnskap AS - Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 6 658
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Fotopakke  kr 5 500
Tilstandsrapport fra takstmann inkl. plantegning med synlige mål og kompass  kr 9 950
Styling kr 17 500

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0044/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2644

Sist oppdatert: 07. april 2026 kl. 16:40