Uranienborgveien 29

Uranienborgveien 29, 0355 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 214, bruksnummer 406, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 26 kvm

BRA-i:
3. etasje 24 kvm: Entré, stue/kjøkken og bad.

BRA-e:
Kjeller 2 kvm: Bod.

Boligen disponerer en kjellerbod.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg oppført i 1952. Bygget er oppført med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger består av betong/murverk med utvendige fasader av murpuss. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran, men er ikke besiktiget av takstmann. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 2021, og fasaden ble ifølge selger rehabilitert i 2020. Boligen har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db35, og glatte innerdører.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG1: 44%
TG2: 44%
TG3: 3%
TGIU: 9%

Sikringsskap er plassert i gang utenfor leiligheten og anlegget er sikret med automatsikringer. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt er vurdert til å ha en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader.

Kjøkken
- Ventilator: Det er ikke installert kjøkkenventilator.
- Innredning: Innredningen og benkeplate bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Deler av røropplegg til radiatorer har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av laminatgulv har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og skade på gulvflis.
- Innerdører: Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Fallforhold rundt sluk: Fallforholdene i sluksonen er ikke vurdert på grunn av plasseringen av dusjkabinettet.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema som vedlagt i salgsoppgaven:
Det er utført arbeid på fasaden i 2020. Ifølge selger gjelder dette rehabilitering av hele fasaden i regi av sameiet.

En arealeffetiv selveierleilighet i 3. etasje med adkomst via heis, i et solid murverk- og betongbygg fra 1952. Planløsningen er effektiv: entré, bad og en åpen stue/kjøkken-løsning som utnytter arealet godt.

Entré:
Velkommen inn! Entréen er av god størrelse og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko, samt litt øvrig oppbevaring i innebygget skap. Herfra er det adkomst til både stue/kjøkken og bad.

Stue:
Lyst og trivelig oppholdsrom med god plass til å møblere etter ønske og behov. Innred med sovesofa m/ tilhørende mediemøblement samt spisebord. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys, noe som skaper en lys og behagelig atmosfære. På gulvet er det lagt laminat og veggene er tapetsert.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning med stuen, skilt av en lav halvvegg med trebenkeplate som også fungerer som avlastningsplass. Innredningen har profilerte skapfronter med benkeplate av tre og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Hvitevarene består av koketopp og kjøleskap. Med en arealeffektiv løsning får du plass til det du trenger for å lage gode måltider, uten at kjøkkenet stjeler unødvendig plass fra resten av leiligheten. Hvitevarene medfølger salget. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Bad:
Badet er flislagt på gulv og vegger, med varmekabler i gulvet. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning og speil med overlys og stikkontakt over vasken. Videre er det gulvstående toalett og dusjkabinett med armatur. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue og entré. Fliser på kjøkken og bad.
Vegger: Tapetserte veggflater. Fllislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.
- Takhøyde: Bad er målt til 2,18 meter. Øvrige rom er målt til 2,63 meter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer vil medfølge.

Radiatorer og vannbåren varme tilkoblet fellesanlegg, samt elektriske varmekabler på baderom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1952. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 27.11.1952, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring datert 18.12.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Originale byggetegninger er noe vanskelige å tyde, men bortsett fra at del av vegg ved kjøkkenet er fjernet, ser det ut som at de samsvarer med dagens planløsning.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning og bestemmelse om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Bortleie av seksjonen for en periode på mer enn 1 år krever godkjenning fra styret.

Meget attraktiv beliggenhet på Uranienborg, med Bogstadveien og Majorstuen i gangavstand, samt få skritt til vakre Frognerparken. Knyt på deg joggeskoene og start dagen med en joggetur i parken, etterfulgt av en deilig kopp med kaffe fra en av områdets mange trivelige kaffebarer.

Ønsker du å trene er det bare noen minutters gange til flere treningssenter, blant annet SATS eller Evo.

Eiendommen ligger i et urbant, populært og meget sentralt boligområde. Fra boligen er det nærhet til alle typer bymessige fasiliteter, i tillegg til flotte tur- og rekreasjonsområder. Det er også kort gangavstand til barnehager, barne- og ungdomsskole og andre utdanningsinstitusjoner.

Fra leiligheten går du raskt til T-banestasjonen på Majorstua, her finner du alle fem linjer som tar deg effektivt videre rundt i byen. Nærmeste trikkestopp er Homannsbyen, med hyppige avganger med linje 19 som går gjennom Bogstadveien, Jernbanetorget, Bjørvika og helt til Ekeberg. Fra Majorstuen går trikkens linje 19 ned til Nationaltheatret og Jernbanetorget. Majorstuen er også knutepunkt for en hel rekke bussruter, deriblant 20, 22, 25, 45 og 46 i tillegg til Flybussen til Gardermoen.

Vakre Frognerparken ligger i gangavstand og er en perfekt plass å gå tur eller nyte en søndagslunsj på den sjarmerende Anne på Landet. I Frognerparken finner du flere flotte stier i idylliske omgivelser, perfekt for en joggetur. Her er det også et hundejorde hvor hundene kan løpe fritt hele året. I tillegg finner du selvfølgelig Frognerbadet her, samt Frogner stadion og skulpturanlegget Vigelandsparken. Sør i parken ligger Oslo Bymuseum.

Bogstadveien er en attraktiv og moderne handlegate i gangavstand, universelt utformet, slik at alle skal ha lik mulighet til å benytte arealene. Følger man Bogstadveien og Hegdehaugsveien ned forbi slottet, når man Karl Johans gate og de øvrige handlegatene i Oslo sentrum på ca. 25 min. Få også med deg Vestkanttorget med lørdagsmarked, eller bondens månedlige marked på Valkyrie Plass.

Her bor du midt i et av Oslos mest populære boområder, med alt du har behov for i nærheten.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 515 kvm. Felles tomt er opparbeidet med asfalterte fellesarealer, sykkelparkering og en bakgård med søppelkasser.

Det er mulig å leie parkeringsplass med el-lading i sameiets bakgård etter venteliste. I følge styreleder er det muligvis en ledig plass. Totalt har sameiet 3 parkeringsplasser til vanlig bil og 1 plass til en liten. Pris er på kr. 1 200,- pr måned. El-lader ble installert i sommer 2025. Betalingsordning for strøm på disse er ikke klare enda da de som leier plass, ikke har hatt behov for dette, men det vil bli en app-løsning hvor man betaler en sum i måneden + strøm når det skulle bli behov.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plansaker:
-Monolitveien - Frognerparken - Middelthunsgate - Utarbeidelse av planforslag: Sykkeltilrettelegging. Se saksnummer: 2025/06725.

-Majorstuen stasjon
Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.
Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/.

-Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst)
Mottatt sak 18.12.2017
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger. Se saksnummer: 2025/06910.

- Saksnummer 202506836. Majorstuveien 5b AS foreslår å regulere Holmboes gate 8 og Majorstuveien 5b til boligbebyggelse og uteoppholdsareal. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for fortetting av eiendommene ved å rive eksisterende garasjer/carporter og oppføre et nytt boligbygg, som vil gi anslagsvis 23 nye leiligheter. Ny bebyggelse foreslås med maksimalt fem etasjer, og eksisterende bygg i Holmboes gate 8 er forutsatt videreført. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget, fordi planforslaget har for høy utnyttelse, er for lite tilpasset omgivelsene og gir negative konsekvenser for nabobebyggelse. Planforslaget ble sendt til politisk behandling 03.03.2026. Saken er en fortsettelse av sak 202205283.

Pågående byggesaker:
- Professor Dahls gate 22 - Oppføring av balkongrekkverk i 5. etasje. Det ble gitt tillatelse til tiltak 18.01.2026. Saksnummer 202523363.
- Professor Dahls gate 22 - Endring av takkonstruksjon på utestue. Det ble gitt tillatelse til tiltak 02.09.2025. Saksnummer 202557036. Saken fortsetter i sak 202512823.
- Uranienborgveien 26 - Rehabilitering av fasader og utskifting av vinduer. Det ble gitt tillatelse til tiltak 27.03.2026. Saksnummer 202602041.
- Eilert Sundts gate 47 - Omlegging av tak. Det ble gitt tillatelse til tiltak 09.06.2026. Saksnummer 202606200.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 4 984,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring og varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), kommunale avgifter, bygningsforsikring, trappevask, vaktmestertjeneste, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling(IN) av andel fellesgjeld. Ved nedbetaling av IN-lånet vil fellesutgiftene reduseres til kr. 3 300,- pr. mnd.

Sameiet har en fellesavtale med Telia for TV og bredbånd som er inkludert i felleskostnadene. Tjenester utover det som er inkludert i avtalen kan bestilles til reduserte priser og belastes den enkelte. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 964 575,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 13 074,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 217 975,- pr. 18.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 818 954,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 3 818 954,-
Innfrielsesdato: 01.04.2039
Restløpetid: 154 mnd
Rente: 7,89 %

Sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Innløsningen kan gjøres en gang i året. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til seksjonen og følger seksjonen ved et eventuelt salg. Kr 217 975,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 1 684,-.

3 280 000,00 Prisantydning
217 975,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 497 975,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

87 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 510,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 460,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 586 485,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 596 435,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tor Fadum-Aas

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Uranienborgveien 29, med sameiebrøk 27/1249.
- Sameiet består av 42 seksjoner, hvorav 41 er leilighetsseksjoner og 1 er garasjeandel.
- Forretningsfører er Skagen Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige med polisenummer 79121831.
- Sameiet er medlem i Huseierne.

Sameiet har et fellesvaskeri i kjelleren.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret.
Fremleie er tillatt etter søknad til styret.
Den enkelte sameier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet. Fasadeendringer som montering av markiser må godkjennes av styret.
Grilling på balkong er kun tillatt med elektrisk grill.
Det er ikke lov å montere egne avtrekksvifter i baderom eller kjøkken til boligsameiets avtrekkskanaler.

Sameiet har fellesvaskeri i kjelleren, sykkeloppstilling i bakgården og callinganlegg med mulighet for videofunksjon.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av to branndører i kjeller (2025)
- Installasjon av magnetlåser på korridordører (2025)
- Installasjon av elbilladere i bakgården og garasjene (2025)
- Nye brannslukningsapparat ble montert i fellesarealene (2024)
- Renovering av fasade (2022)
- Utskifting vinduer (2021)

Planlagte påkostninger:
Styret fikk i 2025 rådgivningsselskapet OPAK til å komme med en tilstandsrapport som konkluderte med at "Samlede kostnader forbundet med aktuelle vedlikeholdstiltak for de neste 10 årene er vurdert til kr. 8 700 000,- inkl. mva. I tillegg strakstiltak for kr. 310 000,- inkl. mva. som bør utføres innen ett år. I mai 2026 er det i den forbindelse innkalt totalt kr. 310 000,- til dekning av nødvendige vedlikeholdsarbeider, og iht. samtale med styreleder 18.06.2026 skal dette være innbetalt. Strakstiltakene omfatter undersøkelse av vanninnsig, utbedring av fallforhold i bakgård, skifte og tydelig merking av innvendig og utvendig hovedstoppekran, etablering av internkontrollsystem for elektriske anlegg, service på brannalarmanlegget og tetting av taklekkasje. Iht samtale med forretningsfører 19.06.2026 vil asfaltering av bakgården skje før sommerferien slik at vannavrenningen får riktig fall.

Den langsiktige vedlikeholdsplanen omfatter hovedsakelig: Oppgradering av sanitæranlegg, oppgradering av varmerørsanlegg kjeller og stigere, overflatebehandling av vegger i korridorer og inngangsparti, oppgraderinger av porttelefonanlegg, enkelte oppgraderinger av brannalarmanlegg, utskifting av personheis og oppgradere bakgård. Ny eier er nødt å regne med økonomiske forpliktelser i form av kapitalinnkallinger og/eller låneopptak på sikt i forbindelse med det ovennevnte langsiktige vedlikeholdsbehovet.

På sameiermøtet 13. april 2026 ble det vedtatt å kalle inn til vedlikeholdsfond med kr 1000 per seksjon. Iht. samtale med styreleder vil dette innkreves hvert år.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk kr 3 000,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Skagen Eiendomsforvaltning  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører Skagen Eiendomsforvaltning  kr 6 725,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,-
Fotografering  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0129/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26129

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 15:09