Eikelundveien 17

Eikelundveien 17, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 114, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 196 kvm

BRA-i:
Hel tomannsbolig :
-1. etasje 77 kvm: Entré, gang, trappegang, bad, kjøkken, stue, soverom, kott, rom benyttet som soverom 1 og rom benyttet som soverom 2.
1. etasje 87 kvm: Entré, stue, kjøkken, gang, baderom, to soverom og bod.

BRA-e:
Frittstående garasje:
1. etasje 14 kvm: Garasje.

BRA-b:
Hel tomannsbolig :
-1. etasje 18 kvm: Innglasset terrasse.

Åpent areal:
Hel tomannsbolig :
-1. etasje 23 kvm: Terrassse.
1. etasje 5 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.06.2026 utført av Anticimex avd. Oslo. Innredning av rommene i underetasjen til bruk for varig opphold(to soverom) er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Se punkt ferdigattest i salgsoppgaven.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med underetasje. Boligen har yttervegger i tre- og betongkonstruksjoner. Ytterkledning av stående trekledning og murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Profilerte entrédører med glassfelt. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra 1998). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 1998). To vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2014). Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Iht. tilstandsrapporten så er det gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Baderom, 1. etasje og bad i underetasjen: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene må det påregnes tiltak som totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt.

- Rom under terreng. Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 19,3 vektprosent. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er påvist innvendig etterisolering, uten at grunnmuren er isolert på utsiden, en løsning som er forbundet med kondens- og fuktrisiko. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar nærhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i konstruksjonen.

- Krypkjeller: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Det er begrenset ventilasjon i krypkjelleren. Synlige fuktmerker på treverk er registrert. Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert. Det er utført fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk (i undertak). Det ble registrert forhøyet fuktnivå. Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fuktog temperaturforhold. Det er foretatt stikktakning i tilgjengelig treverk, og undersøkelsen viste tegn til råte i de kontrollerte områdene. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent, men tilførsel av fuktighet fra utsiden vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Det gjøres oppmerksom på at en komplett undersøkelse og kartlegging av tilstanden til konstruksjonene ikke er mulig uten destruktive inngrep. Det er observert lagring av organiske materialer i krypkjelleren. Slike materialer kan trekke til seg fukt, noe som kan føre til mugg- og sopputvikling, samt tiltrekke skadedyr. Selv om det ikke er observert at dette har medført problemer, anbefales det på generelt grunnlag å fjerne organiske materialer fra krypkjelleren.

- Yttervegger inkl. fasader: Det er valgt å vurdere yttervegger og fasader (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing. Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer. Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

- Yttertak: Vindskier, vannbord og dekkbord viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå.

- Terrasse: Det vurderes og være benyttet innvendige fliser på terrassen. Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger og sprekker i fliser) og tegn til løse gulvfliser.

- Drenering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Iht tilstandsrapporten er det gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Kjøkken, 1. etasje: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

- Kjøkken, underetasje: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Tegn til svelleskader på benkeplate, og vannsprut vurderes som en sannsynlig årsak.

- Toalettrom, underetasje: Det er valgt å vurdere toalettrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det observeres tegn til riss og sprekker i flis-og silikonfuger. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Vannrør av kobber og avløpsrør av støpejern(og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

- Tekniske anlegg: Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelene er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service. Vaskemaskin i 1. etasje står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.

Informasjon fra selger
Vaskemaskinen ble flyttet ned til vaskerommet i underetasjen etter sakkyndig var på befaring 29.06.26.

- Andre rom: Støvkondens påvist på himlingsflater. Konsekvens vurderer og skyldes dårlig isolerte områder. Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje. Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt

- Rom under terreng: Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes at er asbestholdige. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften. Konsekvensen er derfor at arbeider på bygningsdelen som regel må utføres av godkjente saneringsfirmaer, noe som medfører ekstra kostnader og sikkerhetshensyn. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av fagkyndige med spesialkompetanse, når/hvis eventuelle arbeider skal iverksettes.

- Loft, uinnredet/kaldt loft: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Misfarging observeres stedvis rundt takgjennomføringer og undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved rørgjennomføringer. Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter i underetasjen og i 1. etasjen.

- Vinduer og ytterdører: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet. Det registreres følgende avvik på terrassedør: Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er ikke montert et fullverdig beslag i underkant av døren, noe som ikke bærer preg av faglig god utførelse.

- Yttertak: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer. Konsekvens er at deler av taket kan ha avvik som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.

- Balkonger: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje. Liten høydeforskjell mellom gulvoverflate på balkong og døråpning. Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

- Utvendig trapp: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten. Det er ikke etablert sluk i bunn av trappen.

- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

- Forstøtningsmur: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten.

- Stikkledninger og tanker: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

- Frittstående garasje: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Det er iht. tilstandsrapporten gitt TGIU på følgende:

- Yttertak, skorstein: På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

- Terrasse/platting: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Det er iht. tilstandsrapporten registrert følgende avvik på HMS:

- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp.

- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

- Utvendig trapp: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

- Forstøtningsmur: Forstøtningsmuren mangler fullverdig rekkverk, noe som medfører fare for liv og helse.

Det fremkommer i tillegg følgende informasjon i tilstandsrapporten:
- Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner, eller tegn på at boligen ikke er delt opp i brannceller etter gjeldende byggteknisk forskrift (på befaringstidspunktet): Ja. Det er observert forhold som tyder på at boligen ikke oppfyller de krav som gjelder for brannceller. Boligen er en tomannsbolig det er ikke etablert brannskille mellom boenhetene, noe som tyder på at de branntekniske egenskapene ikke er tilfredsstillende. Det bør gjennomføres nærmere undersøkelser av fagkyndige med spesialkompetanse for å avklare forholdet, og hvilke tiltak som eventuelt er nødvendige.

- Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

 Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de nevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:
1. Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Svar: Ja. Kloakken på badet i underetasjen ble spylet april 2026.

3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Svar: Ja. Det var fuktskader på soverommet i underetasjen i 2020 (noe usikker på årstallet her). Rommet ble renovert, satt luftventilator og det er ikke oppdaget fukt på rommet etter dette.

7. Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Svar: Ja. I krypkjeller har det vært vann. Det siger ned og tørker opp.

8. Er det utført arbeid med drenering?
Svar: Ja. Arbeid utført i 1998: Graving, kulting og satte inn drenskum.

10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Ja. Arbeid utført i 2010: Fornyet to sikringsskap, oppe og nede. I 2021 hadde vi tilsyn på det elektriske og det er i samsvar med forskriften.

12. Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Svar: Ja. Det kom kloakk opp på badet i underetasjen i april 2026. Det ble spylet av et firma. Oslo kommune har i mai 2026 renovert kloaknettet i gaten, uten oppgraving.

18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Svar: Ja. Det ble instalert nye ildsteder i 2008. Disse er inspisert av fagpersoner og ildstedene er godkjent.

Eikelundveien 17 er en hel tomannsbolig oppført i 1961 over to plan. Boligen har en innholdsrik planløsning og gode bruksarealer både inne og ute. Eiendommen fremstår med en gjennomgående eldre standard hvor flere bygningsdeler har oppnådd høy alder, og boligen må påregnes oppgradert av ny eier. Dette gir samtidig gode muligheter for å modernisere og tilpasse boligen etter egne ønsker og behov.

Boligen har blant annet varmepumpe i både 1. etasje og underetasje, vedovn i stue i 1. etasje samt peisovn i stue i underetasjen. Vinduene er hovedsakelig fra 1998, med enkelte vinduer skiftet i 2014. Eiendommen har også frittstående garasje med elbillader, innglasset terrasse, terrasse og balkong.

Kjøpere oppfordres til å sette seg godt inn i tilstandsrapporten. Det er registrert flere forhold med behov for utbedring, blant annet knyttet til våtrom, drenering, fasader og enkelte konstruksjoner. Eiendommen selges derfor som et oppussingsobjekt.

Boligen inneholder følgende:

1. ETASJE

Entré
Boligen har en praktisk entré med plass til oppbevaring av yttertøy og sko. Herfra er det adkomst videre til boligens øvrige rom i etasjen.

Bad
Eldre baderom fra ukjent årstall innredet med badekar med dusjløsning, servant og gulvstående toalett. Badet har fått TG3 i tilstandsrapporten, og det må forventes at rommet må totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt.

Kjøkken
Separat kjøkken innredet med profilerte fronter, god skapplass og arbeidsflater. Vindu bidrar til naturlig lysinnslipp og utsyn mot uteområdet. Kjøkkenet har en funksjonell utforming med plass til daglig matlaging.

Stue
Lys og romslig stue med gode møbleringsmuligheter, med plass til spisestuedel og et sofahjørne med tilhørende mediemøblement ved peisen. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til koselig balkong på 5 kvm hvor man kan nyte utsyn mot hagen og nærområdet.

Soverom
I 1. etasje ligger det to lyse romslige soverom, begge med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

Bod
Fra gangen er det tilgang til en god bod med fine lagringsmuligheter.

UNDERETASJE

Trappegang
Trappegang som forbinder etasjene og gir adkomst til underetajens øvrige rom.

Baderom
Baderom innredet med vegghengt utslagsvask, dusjkabinett og varmtvannsberedere. Rommet har en enkel utførelse og fremstår med eldre standard. Badet har fått TG3 i tilstandsrapporten, og det må forventes at rommet må totalrenovering innen kort tid på grunn av påviste skader og funksjonssvikt.

Toalettrom
Eldre toalettrom innredet med toalett, servant med underliggende skap og speilskap.

Kjøkken
Kjøkken med lys profilert innredning og benkeplater i tre. Det er plass til et mindre frokostbord på kjøkkenet foran vinduet. Rommet fremstår som funksjonelt og har god utnyttelse av arealet.

Stue
Hyggelig stue med plass til sofagruppe med salongbord og tilhørende mediemøblement. Stuen har flere vindusflater som slipper naturlig lys inn i rommet med utsyn over hagen. Her har du også en koselig peis som gir ekstra god varme på kalde dater i tillegg til varmepumpen.

Innglasset terrasse
Den innglassede terrassen på 18 kvm fremstår som et svært hyggelig tilleggsareal som kan benyttes store deler av året. Her er det god plass til sittegruppe og spisebord, samtidig som de store glassflatene skaper en sømløs overgang mellom inne- og utearealene.

Soverom og rom benyttet som soverom
Vegg-i-vegg med stue ligger det et koselig soverom med god plass til seng, nattbord og garderobeskap. Etasjen har i tillegg to andre som som er benyttet som soverom med plass til seng og oppbevaringsmøblement. Rommene er ikke godkjent som rom til varig opphold.

Terrasse og hage
Fra den innglassede terrassen er det videre utgang til terrasse og hage. Her finnes gode muligheter for utemøblering, grilling og sosiale sammenkomster i grønne og skjermede omgivelser.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Komfyr i begge etasjer og kjøleskap i underetasjen medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er eldre, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted i stuer, samt varmepumpe i 1.etasje og underetasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger stemplede tegninger fra 23.10.1962 og ferdigattest fra 13.03.1968 for tomannsbolig.
Innredning av rommene i underetasjen til bruk for varig opphold(to soverom) er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen kan være at to av soverommene må tilbakeføres til hobbyrom og bod.

Det er tilbygget en vinterhage i ca. 2016 i følge selger i underetasjen. Det foreligger ingen søknad i saksinnsyn hos Oslo kommune på vinterhagen og lovligheten er derfor usikker. Konsekvensen kan være at kommunen krever vinterhagen revet/fjernet.

Garasjen på eiendommen ble i følge selger oppført i 1968. Det foreligger ingen byggesøknad på saksinnsyn hos Oslo kommune på denne garasjen. Lovligheten på garasjen er derfor usikker og kjøper må være beredt på at konsekvensen av dette kan være at kommunen kan kreve garasjen revet/fjernet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 901024, tinglyst 25.04.1919, type heftelse: Bestemmelse om vei. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr 15188, tinglyst 06.12.1957, type heftelse: Bestemmelse om vei. Servitutten er et målebrev i forbindelse med utskillelsen av tomteparsell som ble overført til naboeiendommen.

Dagboknr 12760, tinglyst 29.10.1958, type heftelse: Bestemmelse om vei. Servitutten omhandler godkjennelse av veibredde med 6 m. kjørebane og 2 m. fortau. Eieren plikter bår Oslo kommune forlanger det straks å opparbeide veien med kloakk til og langs tomta i inntil 8 m. bredde. Eier plikter å sette opp gjerde etter bestemmelsene i bygningslovens og vedtektenes § 148. Hvis ikke arbeidet utføres som planlagt har kommunen rett til å opparbeide eller la opparbeidelsen utføres av andre for eierens regning, samt disponere sikkerheten til dette formålet.

Dagboknr 12004, tinglyst 30.09.1960, type heftelse: Bestemmelse om vann og kloakkledninger. Eier av eiendommen forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det.

Dagboknr 12005, tinglyst 30.09.1960, type heftelse: Erklæring/avtale. Servitutten omhandler bestemmelser om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Underetasjen er idag leid ut til familie for kr 10 000,- pr.mnd. Det foreligger ingen leiekontrakt. Men iht. selger så er leietager innstilt på å flytte ut om kjøper ønsker det. Avtales nærmere. 1.etasje har vært leid ut fra 2011 til 2025 for ca kr 14 000,- i mnd.
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Boligen ligger i et attraktivt og rolig bomiljø på populære Disen. Eikelundveien er en blindvei uten gjennomgangstrafikk.

Umiddelbar nærhet til stort friområde med turvei til Lillomarka som kan by på flotte rekreasjonsmuligheter - sommer som vinter.
Tennisbane rett ved boligen. Kort vei til Rema og apotek på Årvoll eller Kiwi på Bjerke. Nærhet til treningssentre, Aker sykehus med legevakt, Nydalen og BI, samt velutbygget handletilbud på Storosenteret. "Kaffe og brød", en veldig hyggelig kaffebar, ligger noen minutter unna. Her finner man også et legekontor.
Disen gård, som benyttes til fellesarrangementer og forskjellige sosiale sammenkomster samt private arrangementer, ligger i nærheten.

Svært sentralt med mange transportmuligheter; 6 minutter til busstoppet "Bjerke", der blant annet 31 bussen går til sentrum hele døgnet samt hvert 6 . minutt på dagtid. Her finner man også flybussen- Buss nr. 58 går til Nydalen. 4 minutters gange til bussholdeplass i Årrundveien med buss nr. 25 til Majorstuen.
Tog fra Grefsen stasjon. Trikk fra Disen og Grefsen stasjon. T-bane fra Storo- og Sinsen stasjon.

Det blir skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Boligen sokner til Årvoll skole. Det er også flere kommunale og private barnehager i området som bl.a. Disengrenda barnehage, Bjerke Panorama barnehage og Årvoll barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 857 kvm. Tomt er opparbeidet med blant annet grus, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Flere parkeringsplasser på tomten. Det er også en frittstående garasje. Se punkt ferdigattest.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 15.03.2006, rev. 12.06.2013 og 17.3.2015. I forbindelse med revisjon av denne planen foreligger det midlertidig forbud mot tiltak og forslag til revidert plan innenfor planens områder. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. Det er ikke mulig å ferdigstille småhusplanen til dagens midlertidige forbud mot tiltak (MFT) går ut. Plan- og bygningsetaten varsler derfor forlengelse av det midlertidige forbudet mot tiltak ut året (ut 2026), slik at arbeidet med småhusplanen kan ferdigstilles. Dersom arbeidet med småhusplanen er ferdig tidligere enn dette vil det midlertidige forbudet mot tiltak oppheves. Det midlertidige forbudet blir ikke like strengt som før. Det vil bli mulig å søke om byggetillatelse for flere tiltak enn tidligere.

Eiendommen grenser til regulert område for Parktanteplass vedtatt 15.05.1961(S-697) som forvaltes av Bymiljøetaten.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 346,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 550,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på kr 749,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 6 627 811,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr 3 488,-  pr. 2026.

13 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

348 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
349 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
369 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 299 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 319 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Cecilie Caspersen Knudsen og Annette Bjerkenes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt  kr -10 000,00
Kunderabatt markedspakke  kr -5 000,00
Kunderabatt pr.visning  kr -1 000,00
Markedsføringspakke standard  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring ca.  kr 65 000,00
Foto. Standard. 35 bilder  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra Anticimex  kr 24 687,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0066/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2666

Sist oppdatert: 14. august 2026 kl. 16:45