Rådyrlia 23

Rådyrlia 23, 1270 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 187, bruksnummer 58, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 250 kvm
Totalt BRA-i: 214 kvm

BRA-i:
Underetasje 115 kvm: Stue, bad, vaskerom, walk-in-closet og tre soverom.
1. etasje 99 kvm: Entré, bad, soverom, walk-in-closet, bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
Underetasje 10 kvm: Utvendig bod og frittstående badstue.
1. etasje 26 kvm: Garasjerom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje 136 kvm: Terrasse.
1. etasje 22 kvm: Altan.

Frittstående badstue med adkomst via terrasse i underetasje har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport enebolig oppført i 1987. Grunnmur er oppført i betong og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er oppført i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, kledd med liggende trekledning. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med takstein fra ukjent årstall, med takrenner og nedløp i metall. Boligen har elementpipe fra byggeår (ildsted er fjernet). Vinduene har karmer av tre (fra byggeår og 2015). Entrédør med glassfelt og elektronisk dørlås, samt verandadører og terrassedører med karmer av tre. Fra stue/kjøkken og soverom er det utgang til altan i trekonstruksjon på ca. 22 m², og fra stue og soverom 4 er det utgang til terrasse i trekonstruksjon på ca. 136 m².

Frittstående badstue er oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning, pulttak tekket med asfaltpapp og fundamentert på terrassen i underetasjen.

Sikringsskap er plassert i entré og er utstyrt med automatsikringer. Ifølge eier ble det elektriske anlegget skiftet ut i 2017.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og montert komfyrvakt for kjøkkeninstallasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Nedløpsrør går ned igjennom terrassebord på terrasseside, samt ned i terreng, og bortledning av takvann kan ikke undersøkes tilfredsstillende. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes tilstrekkelig grunnet terrasse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

1. Etasje Baderom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Underetasje Vaskerom
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Underetasje Baderom
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Radiatorer og tilhørende røropplegg har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg og lignende varmesentraler): Det foreligger ingen dokumentasjon på utført service på anlegget.

Andre rom - 1.etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av parkettgulvets overflatemateriale har stedvis slitasje med enkelte riper og hakk, samt stedvis knirk. Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser i entré.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Innerdører: Innerdører til soverom 4 har stedvis skade/slitasje.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon (walk-in-closet ved soverom 3) hvor relativ luftfuktighet ble målt til 96,9 % ved 15 °C, noe som gir risiko for fuktskade, samt registrert følt fukt.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet lav takhøyde og manglende gangbart gulv. Misfarging observeres stedvis på gulv og på enkelte taksperrer. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes stedvis å være utilstrekkelig grunnet at enkelte mellomrom mellom taksperrer er tettet med isolasjon. Spor etter gnagere er observert.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor, samt foreligger opplysninger fra huseier om observasjoner av mus.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Verandadører i 1. etasje og terrassedør på soverom 4 viser begynnende tegn til slitasje med enkelte hakk og merker, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker, og deler av taket er ikke tilfredsstillende fysisk undersøkt.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

1. Etasje Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult på grunn av valgt slukløsning og kunne ikke kontrolleres visuelt.

Underetasje Vaskerom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult på grunn av valgt slukløsning og kunne ikke kontrolleres visuelt.

Underetasje Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er skjult på grunn av valgt slukløsning og kunne ikke kontrolleres visuelt.

Tekniske anlegg
- Annet: Fullverdig kontroll av heisinstallasjoner krever spesialkompetanse og inngår ikke i rapporten.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Underetasje Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet terreng og etablerte terrassebord.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Grunnmuren er stedvis ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av terrassearealer og kledningsbord.

Andre byggverk - Badstue
- Yttertak og takkonstruksjon: Taket er inspisert fra bakkeplan og takoppbygningen er ukjent.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres at trappen har ingen håndløpere.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres at det mangler snøfangerutstyr på deler av taket hvor det vurderes at taket burde være bedre sikret mot potensiell snørasfare.

Underetasje Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift. Det registreres at rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Baderom i underetasje pusset opp / etablert, utført av AF Håndverk

2017:
- Baderom i 1. etasje pusset opp / etablert, utført av Dyktig Handverker
- Vaskerom i underetasje pusset opp / etablert
- Ny kjøkkeninnredning med slette fronter, benkeplater av stein og integrerte hvitevarer
- Utskiftning og arbeider på det elektriske anlegget, utført av Melsted Elektro
- Montering av varmepumpe i stue i 1. etasje

2016:
- Ny varmtvannsbereder på 278 liter plassert på vaskerom

Ukjent årstall:
- Arbeid på bærende konstruksjoner utført av fagkyndige
- Påbygning av terrassearealer i underetasje
- Bruksendringer og romomgjøringer i underetasje med etablering av soverom og vaskerom, samt omgjøring av del av garasje til internt bruksareal

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2017:
- Skiftet ut dårlig fasadekledning og malt huset, utført av Profesjo

Ukjent årstall:
- Fjernet åpen peis

Frittliggende enebolig over to plan med en funksjonell planløsning og store uteplasser. Hovedetasjen preges av en åpen og sammenhengende stue- og kjøkkenløsning med god takhøyde og utgang til altan. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger med blant annet fornyet kjøkken og baderom i 2017, oppgradert bad i underetasjen i 2020, samt oppgradering av det elektriske anlegget. Samtidig foreligger det et oppgraderingsbehov knyttet til boligens drenering og fuktsikring mot grunn.

Entré:
Entrédøren har glassfelt og elektronisk dørlås. Rommet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og malte slette veggflater kombinert med fliser, med god plass til yttertøy og sko.

Stue:
Stuen i 1. etasje har en åpen løsning mot kjøkkenet og en generøs takhøyde under skråhimlingen. Gulvet er belagt med parkett, og veggene har malte slette flater. Rommet er utstyrt med downlights i himling, varmepumpe og radiatorer tilknyttet vannbåren varme. Store vindusflater gir godt utsyn, og det er direkte utgang til altanen.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2017 har slette fronter og solide benkeplater av stein, supplert med fliser og stikkontakter over benk. Kjøkkenet er utstyrt med underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur, integrert stekeovn, integrert kjøleskap og integrert oppvaskmaskin. Videre er det nedfelt platetopp med overliggende ventilator tilknyttet mekanisk avtrekk, samt downlights i himlingen.

Baderom 1. etasje:
Baderommet ble oppgradert i 2017 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med slett skuffefront, heldekkende servant med ett-greps armatur og speil over servant. Dusjsonen er avgrenset med glassfelt og har dusjarmatur tilkoblet regndusj og hånddusj. Toalettet er vegghengt, og himlingen har malte slette flater med downlights.

Soverom 1. etasje:
Soverommet i 1. etasje har parkett på gulv og malte slette overflater. Rommet har direkte adkomst til eget walk-in-closet, samt utgang til altanen.

Stue i underetasje:
Kjellerstuen har parkett på gulv, malte slette flater på vegger og himling med downlights. Rommet varmes opp med vannbåren varme til radiatorer, og har direkte utgang til den store terrassen.

Soverom i underetasje:
Underetasjen har to soverom med parkett på gulv og malte slette overflater. Ett av soverommene har tilknyttet walk-in-closet, og et annet har utgang direkte til terrassen. I tillegg benyttes et annet rom som soverom nr. 4, men dette rommet er ikke godkjent for varig opphold.

Baderom i underetasje:
Baderommet i underetasjen ble oppgradert i 2020 og har flislagte vegger og flislagt gulv med varme. Rommet har vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur og speil over servant. Dusjsonen er separert med glassfelt og utstyrt med regndusj og hånddusj. Toalettet er vegghengt, og himlingen har malte slette flater med downlights.

Vaskerom:
Vaskerommet i underetasjen ble etablert i 2017 og har innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Rommet er utstyrt med utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt en varmtvannsbereder på 278 liter fra 2016.

Utearealer og badstue:
Fra stue og soverom i 1. etasje er det utgang til en altan i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Underetasjen har utgang til en stor terrasse i trekonstruksjoner med adkomst til en frittstående utendørs badstue tekket med asfaltpapp.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser.
Vegger: Malte slette flater og fliser.
Himling: Malte slette flater med downlights i stue/kjøkken, walk-in-closet, bod, stue i underetasje og begge baderom.

Lagring:
Boligen har garderobeløsning i walk-in-closet i 1. etasje, hyllesystem i innvendig bod i 1. etasje, samt walk-in-closet i underetasje tilknyttet soverom 3. I tillegg er det en utvendig bod på ca. 8 m² med adkomst via terrasse i underetasje, samt garasjerom med utvendig adkomst.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vannbåren varme, elektrisitet og varmepumpe. Boligen varmes i hovedsak opp med vannbåren varme til radiatorer. Varmepumpe fra 2017 i stue i 1. etasje. Elektrisk gulvvarme på begge baderom og i entré.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1987. Det foreligger ferdigattest for nybygg, enebolig med garasje datert 24.07.1989. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg en ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner datert 13.04.2018. Ferdigattesten gjelder en trappeheis. Trappeheisen vil bli fjernet av selger, og trappen skal tilbakeføres til opprinnelig stand, med bredere trappeløp og i samme utførelse som øvrige deler av trappen.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.09.1987. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Ekstra soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Videre er en opprinnelig bod i underetasjen bruksendret til vaskerom, og en del av garasjerommet er omgjort fra eksternt areal til internt bruksareal. Eier har i tillegg opplyst at det er utført arbeid på bærende konstruksjoner ved innsetting av ekstra vindu i stuen i underetasjen. Slike bruksendringer og konstruksjonsinngrep er normalt søknadspliktige tiltak. Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse endringene er byggemeldt eller godkjent av kommunen.

Det er etablert en terrasse samt frittstående badstue i forbindelse med underetasjen. Den del av terrassen over 50 cm over terreng er normalt søknadspliktig tiltak. Badstue er da plassert over 50 cm over terreng. Det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er byggemeldt.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.
Dagboknr: 2792, tinglyst 15.01.1987:
Servitutten omhandler: Erklæring vedrørende gnr. 187 bnr. 31–67. Eiendommen har sammen med øvrige parseller (bnr. 31–67) like rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 187 bnr. 26. Videre har eiendommene rett til atkomst for reparasjoner og vedlikehold på gnr. 187 bnr. 31–67 der hus eller garasje er plassert nærmere nabogrense enn 0,5 meter. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger skjermet og fint til i et etablert og rolig boligstrøk på Bjørndal. Boligen har en tilbaketrukket plassering i en blindvei, der tomten grenser direkte mot skog og grøntarealer i bakkant. Nabolaget er svært barnevennlig med lite gjennomgangstrafikk og kort vei til hverdagens gjøremål. For familier med små barn ligger Bjørnåsen barnehage en kort spasertur unna, og det er gangavstand til både Seterbråten skole for barnetrinnet og Bjørnholt for ungdoms- og videregående trinn.

Området gir gode muligheter for friluftsliv og fysisk aktivitet gjennom hele året. Fra nærområdet er det enkel adkomst til turstier og lysløyper som strekker seg innover i Sørmarka og opp mot Grønliåsen. I gangavstand ligger også Bjørndal Idrettspark, som fungerer som et lokalt samlingspunkt med kunstgressbaner, tennisbaner og pumptrack for sykkel og sparkesykkel. På varme sommerdager er det en kort kjøretur til populære badeplasser ved Stensrudtjern og kystperlen Hvervenbukta ved Bunnefjorden.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt på Bjørndal eller Klemetsrud, med både Rema 1000 og Joker en kort tur unna. For et mer omfattende servicetilbud, faghandelsbutikker og spisesteder er Senter Syd på Mortensrud og Mortensrud Torg en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet i området er godt tilrettelagt. Nærmeste bussholdeplass i Oredalen nås på få minutters gange, med bussforbindelser som tar deg raskt videre til T-banen på Mortensrud og togforbindelse ved Hauketo stasjon. For pendlere med bil er det enkel tilknytning til hovedveinettet, og kjøreturen inn til Oslo sentrum tar normalt rundt tjue minutter.

Eiendommer sogner til Seterbråten skole.

Barnehager:
Bjørnåsen barnehage: 9 min. gange
Slime Gård barnehage: 14 min. gange
Nyjordet barnehage: 14 min. gange

Idrett og fritid:
Sport og Mosjon: 25 min. gange
Fitness24Seven Mortensrud Torg: 27 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 894 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med belegningsstein på gårdsplass og biloppstillingsplass, terrassearealer og diverse beplantning.

Parkering i garasje, samt på biloppstillingsplass på egen tomt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2877, datert 10.09.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 18086, "Vedtatt bebyggelsesplan for del av Gnr. 187 bnr. 1 m.fl., Bjørnåsen felt B7 og del av B8, Bjørndal", datert 22.05.1986. Planen har ingen egne skrevne bestemmelser, men er knyttet mot reguleringsplan S-2877.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanen.

Byggesaker i området:
Rådyrlia 35 - ombygging av underetasje og fasadeendringer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 632,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 4 046,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 696,- pr. år. / 10 835 kWh pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Nåværende eier har bygningsforsikring i If som koster kr 22 210,- pr. år.

Velavgift til Bjørnåsen Huseierlag Felt 1 er kr 5 000,- pr. år. Privat brøyting er inkludert i avgiften.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect (1000/1000) som leverandør av fiber/internett og koster kr 699,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 497 974,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Claes Andreas Gustafsson og Sofia Anna Helena Franzén

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Bjørnåsen Huseierlag Felt 1. Årlig kontingent er kr 5 000 og inkluderer privat brøyting.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 0,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger inkl. alle.  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 47 393,00
Foto - Dagfoto  kr 5 900,00
Foto - kveldsfoto  kr 4 900,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0173/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26173

Sist oppdatert: 25. september 2026 kl. 14:54