Mosseveien 12A

Mosseveien 12A, 0193 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 235, bruksnummer 25, seksjonsnummer 10, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
4. etasje 51 kvm:
Entré, stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, bad og 2 soverom.

BRA-e:
5. etasje 3 kvm:
Loftsbod.
I tillegg disponerer leiligheten en kjellerbod. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde, men har en gulvflate på ca. 5 kvm.
Boder utenfor leiligheten er fellesareals som sameiet kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Klassisk bygård fra 1898 over 4 etasjer samt kjeller og loft. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunn av betong. Grunnmur i murkonstruksjoner og naturstein. Yttervegger i murkonstruksjoner/teglstein, utvendig pusset og malt. Etasjeskillere i trekonstruksjoner. Yttertak av saltaksform utvendig tekket med takstein/takplater. Leiligheten har entrédør i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1991/96. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert manglende ventiler i vinduer eller yttervegger. Varmtvannsbereder er fra 2002 og vinduer er av eldre dato. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Mosseveien 12A – en sjarmerende og klassisk 3-roms selveierleilighet i vakker bygård. Her får du en lys og luftig bolig med originale detaljer som takrosett, store vindusflater og ekstra god takhøyde på opptil 2,73 meter. Leiligheten ligger i byggets 4. etasje og byr på flott utsikt mot Barcode, Oslo og Middelalderparken. Dette er en bolig som kombinerer historisk sjel med moderne komfort, midt i hjertet av Oslo.

Entré:
Lys og innbydende entré som gir tilgang til de fleste rom i leiligheten. Her er det downlights i taket som gir god belysning og en moderne atmosfære. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entréen for enkel tilgang.

Stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning:
Fra entréen trer du inn i en lys og luftig stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning – et sosialt og innbydende oppholdsrom med god plass til både sofagruppe og spisebord med tilhørende møblement. De store, klassiske vinduene slipper inn rikelig med naturlig dagslys, og sammen med en takhøyde på opptil 2,73 meter skapes en herlig romfølelse. Fra stuevinduene har du flott utsikt mot Barcode, over Oslo og helt opp til Holmenkollen. Rommet er utstyrt med downlights i taket og stemningsfull LED-belysning rundt takrosetten.

Kjøkkenet er sømløst integrert i rommet og kombinerer funksjonalitet med tidløs estetikk. Innredningen er holdt i behagelige farger og har rikelig med både benke- og skapplass. Benkeplatene i tre har nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur, mens veggen mellom benk og overskap er kledd med laminerte plater. Praktisk belysning og stikkontakter er plassert over kjøkkenbenken. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn. I tillegg finnes et frittstående kjøleskap med frysedel, plassert i en egen nisje – alle hvitevarer medfølger. Ventilatoren er diskret integrert i overskapet og har avtrekk over tak. Vannrørene er av typen rør-i-rør, og avløpsrørene er synlige og i plast. En praktisk kjøkkenøy gir ekstra oppbevaringsplass og fungerer samtidig som en pen avskjerming mellom kjøkken, stue og spisestue. Bygningssakkyndig har kommentert manglende lekkasjestopper. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Bad:
Pent baderom som ifølge selger ble oppgradert i 2014, med ytterligere forbedringer i 2025 med nye fliser på gulv i dusjsonen. Rommet har flislagte vegger og gulv med varme, samt nedsenket himling med integrerte downlights som gir god og behagelig belysning. Badet er innredet med vegghengt servant med ettgreps armatur, speil med overlys og stikkontakt montert på veggen over. Dusjhjørnet har innfellbare glassdører og er utstyrt med dusjarmatur tilkoblet både hånddusj og regndusj. Vegghengt toalett og opplegg til vaskemaskin. Vannrør av typen rør-i-rør og mekanisk avtrekk med utlufting over tak. Bygningssakkyndig har bemerket riss/sprekk i flisfuger, bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, fallforhold, eldre sluk og at drenering fra innebygget sisterne ikke er registrert. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse med plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeskap. Garderobeskapene medfølger ved salg. Rommene er malt i tidsriktige farger som skaper en lun og behagelig atmosfære. Med store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys og downlights i tak, føles hvert rom lyst og innbydende.

I tillegg følger det med praktisk bodplass både på loftet og i kjelleren, som gir ekstra lagringsmuligheter.

Kort oppsummert:
Dette er en sjelden mulighet for deg som ønsker å bo sentralt og klassisk i en sjarmerende bygård med historisk karakter og alt byen har å by på rett utenfor døren.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på bad. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 25.11.1898, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.
Det foreligger også ferdigattest for brannvarslingsanlegg datert 23.11.2005.

Det er uvisst hvilke endringer som er gjort etter at ekspedisjonsdokumentet ble gitt, men selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse og bestemmelse om tak-/veggreklame.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Velkommen til Mosseveien 12A – en klassisk bolig beliggende i et fredelig og tilbaketrukket område rett ved foten av Ekeberg. Her bor du midt i byen, men med grønne omgivelser og alt du trenger i hverdagen rett utenfor døren.

Dagligvarehandelen er enkel med Kiwi kun to minutters gange unna. Du finner både Barcode og Sørenga innen kort gangavstand – her venter en livlig sjøpromenade med badebrygge, sandstrand og et bredt utvalg av servicetilbud og spisesteder.

Med trikkestoppet på Oslo Hospital kun ca. 150 meter unna, kommer du deg enkelt rundt i byen. Trikkelinje 13 og 19 tar deg til Jernbanetorget på bare noen minutter, og det finnes også flere bussforbindelser i umiddelbar nærhet.

Området byr på flotte turstier som leder opp til Ekeberg med sine store grøntområder. Ekebergparken kombinerer natur og kunst i form av en unik skulpturpark, og hundesletta er et populært samlingspunkt for turglade hundeeiere. Fra andre siden av Kongsveien går det også stier direkte opp til Ekebergsletta – et område med fotballbaner, lysløype, idrettshall, minigolf og ridesenter – perfekt for aktive både sommer og vinter.

Et steinkast unna ligger Middelalderparken, et vakkert parkområde med godt bevarte ruiner fra middelalderen. Her har Bane NOR utviklet amfier, aktivitetsområder og historiske stier som bringer deg tilbake til Oslo slik byen var på 1300-tallet. Sammen med Oslo Ladegård og Minneparken utgjør dette Nordens største sammenhengende ruinområde.

Sørenga Sjøbad er en flytende park ytterst på Sørengutstikkeren og byr på bademuligheter, rekreasjonsområder, kajakkutleie og serveringssteder i maritime omgivelser. Området rundt Operaen, Fjordbyen og Bjørvika er i sterk vekst, og utviklingen bidrar til både økt bokvalitet og verdiutvikling. Her blir det stadig flere rekreasjonstilbud og nye møteplasser for byens befolkning.

Like ved på Vippetangen ligger populære Skur 40 – bedre kjent som «Vippa». Dette er Oslos økologiske mathall, og et pulserende samlingspunkt med bakeri, bryggeri, utdanningskjøkken, musikkscene og over 25 uavhengige matutsalg – et sted hvor mat, kultur og mangfold møtes.

Mosseveien 12A er det ideelle hjemmet for deg som ønsker en perfekt balanse mellom byliv, natur og alle fasiliteter i umiddelbar nærhet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 778,1 kvm som tilhører sameiet. Hyggelig, steinbelagt bakgård med felles sittegrupper. Sol på sommeren fra ca. kl 13-19.

Sameiet har noen parkeringsplasser som praktiseres etter "førstemann til mølla" prinsippet. Det er forøvrig innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til industri med tilhørende anlegg, byggegrense og fortau i henhold til reguleringsplan S-219GO datert 27.05.1950. Planen har ingen egne reguleringsbestemmelser, og reguleringen er tegnet inn på kart.

Eiendommen er kommunalt listeført. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Sameiet grenser i tillegg til Middelalderbyen Oslo, som er fredet som arkeologisk lokalitet. kontakt megler for mer informasjon.

Plan -og byggesaker i området:
Konows gate 1 A - Boring av 13 energibrønner.
Ekebergveien - langs Oslo hospitals kirkegård - Oppgradering av deler av veien.
Ekebergveien 1 A-C - Oppføring av nybygg og rehabilitering av eksisterende bebyggelse - Oslo Hospital.
Ekebergveien 1 B med flere - Detaljregulering - Oppføring av Nye Kirkens Hus.
Konows gate 5-7 - Forhåndskonferanse - Oppføring av boliger.

Grønlikaia skal i tillegg utvikles og få 1500 nye boliger, 3000 arbeidsplasser og en kilometer ny havnepromenade.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 217,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, fibernett, felles forsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer m.fl. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, og vil øke med 5% fra 1.7.2025. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber internett, og basispakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 156 106,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 4 624 424,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 173 738,- pr. 31.12.2024 fordelt på 2 lån i OBOS. Denne seksjonen har innfridd sin andel av gjelden.

Lån 1:
Restsaldo pr. 31.12.2024: 298 351,-
Andel av saldo: 0,-
Rentebetingelser: 8,40 %
Innfrielsesdato: 30.01.2027

Lån 2:
Restsaldo pr. 31.12.2024: 875 387,-
Andel av saldo: 0,-
Rentebetingelser: 8,40 %
Innfrielsesdato: 30.05.2032

4 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

120 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
131 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 931 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning. Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jørn Lian og Sissel Rødland Lian

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Mosseveien 12, med sameiebrøk 68/1400.
Sameiet består av 23 leiligheter.
Forretningsfører er BSH Eiendom AS.
Dugnad og snømåking må påregnes.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for resten av beboerne.

Planlagte arbeider:
I 2025/2026 vil det bli fokus på HMS/Brann, men det er foreløpig ikke tatt stilling til hvilke tiltak som skal iverksettes. Utover dette er det ingen planlagte låneopptak, men sameiets bygningsmasse er av eldre dato og det må påregnes nødvendig løpende vedlikehold.

Foretatt påkostninger de senere år:
2006: Gipsplater i tak (brannverntiltak) i kjeller. Maling av kjeller.
2008: Nye seksjonsdører i begge oppganger
2013: Renovering av ytterdører og loftsdører v/snekker Hilmar Bjørvik
2013: Avfuktingsanlegg - firma Tørt Bygg AS
2014: Nytt tak og renovering av piper v/firma Henry Hansen & Sønn
2015: Nytt porttelefonanlegg v/Hemer
2015: Kameraovervåkning v/firma Scan Kontroll
2016: Fiberkabel v/firma Powertech
2016: Avfallshus i bakgård v/firma EnviroPac
2016: Vedlikehold av fasader - Alfa malermesterfirma
2017: Nytt elektrisk anlegg v/firma SB Pettersen
2019: Oppussing av oppgang v/ malermesterfirma Thorendahl As
2022: Rehabilitering av sameiets avløpsrør. TT-Teknikk AS.
2023: Rehabilitering av sokkel på fasade mot Mosseveien, reparasjon av sprekker mot Mosseveien 10 og betongelementer i fortau - Sletten & Sletten AS
2024: Etablering av barnevognskur i sameiets bakgård.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0108/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25108

Sist oppdatert: 06. juni 2025 kl. 16:36