Faunsvei 11

Faunsvei 11, 1654 SELLEBAKK
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 609, bruksnummer 258, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 160 kvm

BRA-i:
Kjeller 34 kvm: Rom benyttet som èntré, bad, kjøkken, og allrom
1. etasje 81 kvm: Del 1 - Entré, bad, kjøkken, og stue. Del 2 - Bad, soverom, kjøkken, og stue
2. etasje 33 kvm: Gang, og 2 soverom

BRA-e:
1. etasje 12 kvm: Utebod

Kjeller har 34 kvm med ALH (ikke måleverdig areal grunnet takhøyde) GUA (gulvareal) er 68 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig hvor byggeår er ukjent, det antas byggeår mellom 1875-1899 iht tilstandsrapport. Bygningen er oppført på ringmur av granittstein. Etasjeskille av stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med konstruksjonsvirke og knubb, utvendig med kledd
stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltakform. Tekket med stålplater e.l (ikke besiktiget).

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Etasjekille/gulv mot grunn- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I leilighet /del nr. 2 (venstre side) er det observert en nivåforskjell på ca. 70 mm gjennom stuerommet.
Det er nivå forskjeller i de øvrige leilighetene som gjør at det er vanskelig å definere noe skjevhet. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat: 50 000 -100 000

Rom under terreng- Kjeller har ingen ventilering/luftgjennomstrømning. Lufteventiler må etableres. Hulltakinger ikke utført på grunn av ikke tilgjengelig konstruksjon.
Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Elektrisk anlegg- Det anbefales utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Kostnadsestimat 10 000 -50 000

Branntekniske forhold - Skader på brannslokkingsutstyr eller er apparatet eldre enn 10 år

Bad kjeller- Rommet har kun naturlig ventilasjon. Ingen ventilering utover åpning av vindu. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Veggkonstruksjon - Kledning ligger under og inntil støpt plate på mark, på østveggen. Noe som gir kapillært oppsug
Vinduer- Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det ble påvist vindu med knust glass. Ukjent om det er søkt om innsetting av pvc-vinduer. I boliger som er registrert i Sefrakregisteret kreves det søknad om endringer fra opprinnelige stand.
Innvendige overflater- Det er påvist skader på overflater. Det er registrert knuste og sprukne fliser i kjeller. Leilighetene bærer preg av å være utleieobjekter
Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Innvendige trapper- Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet
Bad 2 første etasje- Overflater vegger og himling og gulv/membram- Svertesopp registrert membran kan ikke konstateres. (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon.)
Bad 1 første etasje- Sluk/membran/sanitærutstyr/ventilasjon -Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring. Membran kan Det er påvist skader på innredning. Rommet har kun naturlig ventilasjon.
Bad i kjeller- Overflater vegger og himling og gulv/sluk/membran - Svertesopp er registrert. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det ble påvist manglende vannlås i sluk.
Kjøkken 2 -Overflater og innredning/avtrekk- Det er påvist fuktskjolder i overflater. Kjøkkeninnredning har generell stor slitasjegrad. Det er påvist skader og fuktskjolder på innredning under vaskekum. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen
Kjøkken 1 - Overflater og innredning/avtrekk- Det er påvist fuktskjolder i overflater. Det er påvist fuktskjolder/svelling i bunnplate i benkeskap. Det ble påvist fuktskader i skap under vaskekum og fronter på innredningen. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen
Kjøkken i kjeller- Avtrekk- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Vannledning - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger
Avløpsrør - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Ukjent hva sluket i dusjen på leilighet 3, kjeller er koblet til.
Ventilasjon- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen
Varmtvannstank- Varmtvannsbereder er installert i leilighet 2 og 3. Tilførsel av varmtvann til leilighet 1 er ikke dokumentert. Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift
Fuktsikring og drenering- må sees i sammenheng "rom under terreng" - Drenering/utv. fuktsikring antas å være fra byggeår. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstatere. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet
Grunnmur-Det er registrert skråriss som er symtom på setninger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Se i tillegg selgers egenerklæring som ligger som vedlegg til denne salgsoppgave.

I boligen er det over tid utført både ombygging, oppgraderinger og utskiftninger. Innvendige overflater samt faste innredninger og installasjoner har av den grunn varierende alder og tilstand. Kostnader til ytterligere oppgraderinger og utbedringer må påregnes.

Boligen er i dag inndelt i tre leiligheter; leilighet #1 er oppmålt til 75 kvm. og omfatter to etasjer i byggets hoveddel inkludert to soverom av generøs størrelse. Leilighet #2 er oppmålt til 39 kvm. og har alt på én flate i nordre fløy, inkludert ett soverom. Leilighet #3 inngår i kjelleren og er oppmålt til 34 kvm.

Alle tre leiligheter inneholder eget kjøkken og bad. Innredningene har til dels høy bruksslitasje, men er i daglig bruk. Badet i leilighet #1 ble oppgradert i 2022, ikke-fagmessig utførelse er påvist rundt sluket.

Se tilstandsrapport for utfyllende beskrivelser og opplysninger om boligens tilstand.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden oppføringen.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller bygningstegninger for boligen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det er mottatt ferdigattest på oppføring av to boder datert 17.9.2015 med tegninger.

På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det opplyses om at vinduer i kjeller ikke tilfredsstiller krav til rømningsvei i tilstandsrapport og det antas at denne har vært benyttet som kjellerrom/boder før i tiden. Innredningen er av den grunn ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Ukjent om det er søkt om innsetting av pvc-vinduer. I boliger som er registrert i Sefrakregisteret kreves det søknad om endringer fra opprinnelige stand.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser
Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Den del av boligens første og andre etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen

Den del av boligens kjeller som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold da vinduer ikke tilfredsstiller dagens krav til rømningsvei. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut.

I matrikkelen fremkommer det en enebolig. Nåværende eier har laget to leiligheter hhv i første etasje samt delvis første og andre etasje i tillegg innredet kjeller hvor nåværende eier bor selv.
I kommunens innsynsportal fremkommer det at kommunen har i 2014 og 2016, vært og befart eiendommen. De skriver følgende: Etter befaringen har kommunen fortsatt grunn til å tro at boligen er inndelt i flere bruksenheter/leiligheter. Det ble blant annet registrert tre inngangsdører, tre postkasser ved eiendommen med ulike navn samt opplysninger fra naboene. Fredrikstad Energi har også i dag opplyst om at det eksisterer to aktive avtaler om levering av strøm til adressen. Vi opplyser igjen om at oppdeling av bolig til flere bruksenheter er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens bestemmelser, og vi kan ikke se å ha mottatt slik søknad om din adresse.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen

Hybelen/utleiedelen er utleid i dag for hhv kr 8 000m. og kr 9 500,- + strøm- per måned. Leieforholdet følger eiendommen og kopi av leiekontrakt for to av leieforholdene kan fåes ved henvendelse til megler

Det gjøres særskilt oppmerksom på at pengeheftelsene på eiendommen utgjør en betydelig del av eiendommens verdi. Det er en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall i eiendommen.Dersom pantefrafall ikke oppnås vil ikke handel kunne gjennomføres.

For i best mulig grad å sikre gjennomføring av handelen, er det et ønske og en fordel at overtagelse blir satt til snarest mulig.
Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligen er blant de som først ble etablert i dette området ved Kjølberg, like ovenfor dagens sentrum av Sellebakk. Området har i senere år opplevd fornyet interesse og vekst gjennom utviklingen av blant annet den nærliggende Verksbyen, hvilket også har medført et større tilbud av forretninger og tjenester.

For en familie med barn i skolealder er det spesielt praktisk med kort vei til både barneskole og ungdomsskole. Det eksisterer også en hel rekke barnehager i nærområdet, i tillegg til et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter.

Nærheten til bykjernen innebærer også enkel tilgang til alle byens fasiliteter i det daglige, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste i kommunen. Gjennom Sellebakk passerer busslinje som har meget hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen.

Verdt å fremheve er i tillegg byens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis. Fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til by-siden, til Kråkerøy samt helt til Gressvik og Ålekilen i Onsøy. Fergeforbindelse er det også over elven fra Sellebakk til Nøklebystranda/Lisleby, hvilket gir enkel tilgang til blant annet handelsområdet Dikeveien.

På Østsiden finnes for øvrig mange tur- og utfluktsmuligheter, blant annet på Glommastien som følger elvebredden mellom Sarpsborg og Gamlebyen. Ved Sorgenfridammen i Verksbyen er det nylig anlagt et vakkert parkmiljø med gangveier og brygge, lekeområder og crossfit-anlegg, samt en stor terrengsykkel-bane. Begbymarka har lysløype og preparerte skispor når forholdene tillater. Golfbane med 18 hull er lett tilgjengelig ved inngangen til marka. I det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Kjølberg skole (1-7 kl.) 261 elever, 17 klasser 0.5 km
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 459 elever, 28 klasser 1.8 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 239 elever, 15 klasser 1.9 km
Torp skole (1-7 kl.) 245 elever, 14 klasser 2.6 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 433 elever, 26 klasser 0.9 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 90 elever 5 km
Hans Nielsen Hauge vgs 11 min

Barnehager:
Petri barnehage (3-5 år) 14 barn 0.5 km
Løen barnehage (1-5 år)52 barn 0.6 km
Begbyenga barnehage (0-5 år) 84 barn 1.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 284 kvm
Eiendommen tilfredsstiller ikke dagens krav til stedfesting av eiendomsgrenser. Grensene er usikre og det vil ofte medføre araelavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Parkering på egen grunn med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 avsatt til: Bebyggelse og anlegg og 5100 LNF- tiltak for stedbunden næring. Ved LNF 5100 tillates det ikke etablering av nye boliger/boenheter innenfor formålet. Under arealformålet LNF foreslås det å angi hensynsone som ivaretar interessen friluftsliv og bevaring av naturmiljø med tilhørende bestemmelser.
Utsnitt av plan kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter er kr 23 951,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 3 011,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca.20 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet fiber som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr ukjent pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 095 092,- (antatt byggeår 1880) for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig og kr 4 380 368,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 300 000,00 Prisantydning

Omkostninger

82 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
103 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
3 383 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 403 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Azmi Inci

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 
Egenerklæringen er fylt ut av fullmektig iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres særskilt oppmerksom på at pengeheftelsene på eiendommen utgjør en betydelig del av eiendommens verdi. Det er en forutsetning for at handel skal kunne gjennomføres at kreditorene gir nødvendig pantefrafall i eiendommen.Dersom pantefrafall ikke oppnås vil ikke handel kunne gjennomføres.

For i best mulig grad å sikre gjennomføring av handelen, er det et ønske og en fordel at overtagelse blir satt til snarest mulig.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 23 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 300,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - enebolig opptil 250 kvm  kr 18 000,00

Oppdragsnummer 67-0231/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25231

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 11:39