Eckersbergs gate 15A

Eckersbergs gate 15A, 0266 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 209, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 44 kvm

BRA-i:
1. etasje 37 kvm: Kjøkken med åpen løsning mot entré og stue, samt bad og soverom.

BRA-e:
-1. etasje 7 kvm: Kjellerbod.

Leiligheten disponerer en bod i kjeller på 7 m2 (BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Soverom er oppmålt til ca. 5,7 m2/17 m3. Tidligere krav var minimum 7 m2/15 m3 for oppholdsrom. Rommets størrelse/utforming er vurdert å kunne begrense tiltenkt funksjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.05.2025 utført av Tom Ivar Stensen v/ Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligbygg over 5 etasjer, samt kjeller og loft. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av naturstein. Bærende vegger av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger består av pussede flater. Taket er av typen pulttak belagt med takplater, samt tilnærmet flatt tak tekket med membran/takpapp (Taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra 1990). Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og kamin. Elektrisk gulvvarme på bad. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 og TGIU:
TG2:
Våtrom:
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 8 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hjelpesluk i dusjsonen er på tilfeldig sted målt til ca. 0 mm og 3 mm til hovedsluk. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Dette kan medføre økt fuktbelastning i boligen. TG2 i henhold til NS 3600. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Det registreres drypplekkasje fra avløpsrør til servant. Avløpsrør til servant må skiftes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 17 mm i stue og 19 mm i entré. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg:
- Vannrør av kobber på soverom er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Elektrisk anlegg:
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Deler av anlegget er av eldre dato og mangler dokumentasjon.

Dører og vinduer:
- Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra
nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Entrédør er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dører hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

TGIU:
Våtrom:
- Hulltaking og fuktmåling fra tilstøtende rom er ikke mulig grunnet inventar. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg:
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 62%
TG2:32%
TG3:0%
TGIU:6%
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU). Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selger egenerklæring:
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- "Rehabilitering av pipeløp 2023.".

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Taket på fasaden var utett.".

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- "Takentrepenør: KB Blikk AS, Prosjektledelse: k. Alpeland AS Arbeid som ble utført: utlufting av tak, gesimsen og soil-rør, lufting av flate tak, nytt takvindu, rehabilitering av mur bak murkrone og bak gips. Firmanavn: KB Blikk og K. Apeland AS.".

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- "Gården skal oppgradere brannsikkerheten.".

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- "Rotter i bakgård. Skadedyr-bekjemper fikset problemet.".

Selger opplyser i opplysningsskjema at klær og liknende kan få mugg ved lagring i kjellerbod.

E N T R E:
Entré med plass til oppheng av ytterklær og skotøy. Leiligheten har adkomst via felles trapperom, samt entrédør med sikkerhetslås. Velkommen inn!

S T U E:
Lys og romslig stue med store vindusflater. Her er det god plass til sofagruppe med tilhørende salongbord. Videre er det også plass til hyggelig spisegruppe med naturlig plassering mellom stuen og kjøkken. Nisje i vegg med innebygget glass hyller som gir leiligheten et eksklusivt særpreg. Klassiske detaljer som rosett og stukkatur i himling for et herskapelig utrykk. I ett av stuens hjørner er det peis som kommer godt med på kalde vinterdager, og som tilfører leiligheten en lun atmosfære.

K J Ø K K E N:
Kjøkken med åpen løsning mot entré og stue. Kjøkkeninnredningen har slette fronter og benkeplate av laminat, samt utstyrt med nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, stikkontakter under overskap, integrert stekeovn, nedfelt platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Videre er det ventilator med kullfilter plassert over platetopp, vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast.

B A D E R O M:
Baderom fra 2014 med opplegg for vaskemaskin, flislagte gulv med varme, flislagte vegger og malt himlingsflate med downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med slette fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur og vegghengt toalett. Videre er det dusjarmatur i hjørne tilkoblet regndusj og hånddusj. Det er vannrør av typen rør- i-rør, synlige avløpsrør av plast og avtrekksventil i himling.

S O V E R O M:
Soverom vendt inn mot bakgård med plass til dobbeltseng. Her er det også plass til garderobeskap for oppbevaring. Stor vindusflater tilfører rommet rikelig med naturlig lys og gir en god romfølelse.

Gulv: Belagt med parkett.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Diverse:
- Skorstein av teglstein fra byggeår som ble rehabilitert i regi av sameiet i 2023, opplyst av selger. Kamin i stue.
- Takhøyder målt på tilfeldig steder i leiligheten: 3,03m på stue, soverom og entré. 2,69m på baderommet.
- Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra 1990).
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert over overskap på kjøkken.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap.
- Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen ved salg. Vaskemaskin medfølger ikke boligen ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1900- tallet.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 25.09.1900 på oppføring av bygget som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig.

Leiligheten var opprinnelig større enn hvordan den fremstår pr i dag og inkluderte et butikklokalet og en ekstra stue. Det foreligger ekspedisjonsdokument(ferdigattest) på utskillelse av deler av leiligheten (tidligere en stue) til butikklokalet (gjelder frisørlokalet på hjørnet av bygården), men det foreligger ikke ferdigattest på utskillelse av tidligere butikklokale (gjelder kontor ved siden av leiligheten). Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over at leiligheten er lovlig utskilt fra kontorlokalet.

Det foreligger ferdigattest for innredning av dusj og wc datert 12.09.1969. De byggemeldte tegningene fra 1969 som gjelder badet avviker fra dagens plantegning med at deler av badet i dag er deler av naboens (snr 1) leilighet.

Vi gjør oppmerksom på at kjøkkenet var opprinnelig hvor dagens soverom er. Kjøkkenet er flyttet ut i entré/gang i senere tid.

Det fremkommer av reseksjoneringen datert 31.10.1989 at deler av denne leilighetens soverom og bad tilhører snr 1. Det er således ikke rettsvern til denne delen av leiligheten. Det fremkommer også at denne seksjonen har rettsvern til et lite areal som nå inngår i snr 1. Reseksjonering kreves blant annet samtykke fra eier av snr 1 og fra eventuelt kreditor med tinglyst pant i leilighetene.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette for alt overnevnte informasjon.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 14437, tinglyst 07.03.1989, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet kr. 30.000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring om vedtak av Oslo kommune vann- og kloakkreglementet og erklæring om panterett for sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det må meldes til styret ved utleie og leietaker skal godkjennes av styret, derav kan godkjenning bare nektes når det er saklig grunn til det ihht vedtekter

Attraktivt beliggende i et veletablert og vakkert boligstrøk på Frogner som hovedsakelig består av flotte bygårder, byvillaer og ambassader.

Fra eiendommen er det umiddelbar nærhet til Frognerveien og Bygdøy Allé, kjent for sine mange flotte spesialforretninger spesielt innenfor mote, interiør og mat. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Frogner Mat, Kiwi og Coop. I umiddelbar nærhet finner du også fisk og viltbutikken Fjeldberg, osteforretningen Frogner Special. Videre har man restaurantene Vineria 22 , Enoteca vinbar, Village Tandori samt klassikeren Restaurant Feinschmecker rett "rundt hjørnet". Vinmonopolet i Elisenbergveien er kjent for god produktkjennskap. Kort vei til Gimle kino, en liten og tradisjonsrik kino i Bygdøy Allé 39. Kinoen er kjent for kunst- og kvalitetsfilmer helt siden den åpnet i 1939. Her får man god service og komfort med øl-/ og vinservering i foajeen. Skøyen med Karenslyst Allé, Vika og Aker brygge ligger også i nærheten.

Meget gode kollektivtilbud med både trikk- og bussforbindelser like i nærheten.

Det er kort gangavstand til flere flotte parker med store grøntområder og fine turstier, bl.a. Frognerparken. Her finnes også skulpturanlegget Vigelandsparken, Vigelandsmuseet, Oslo Bymuseum, Frognerbadet, stort tennisanlegg og Frogner stadion. Om vinteren er det skøytebane her. Det er også fine tur- og sykkelmuligheter i nærområdet, f.eks. langs Frognerkilen og ut til Bygdøy, eller til Tjuvholmen med pulserende byliv, spennende gallerier og Tjuvholmen sjøbad med bystrand, gressplen for soling etc. Det er også nærhet til flere treningssentre og med t-banen er det kort avstand til marka med nydelig turterreng, både sommer og vinter. Fra Rådhuset kan du ta båten ut til Bygdøy hvor det også er flotte badestrender som Huk, Paradisbukta og Bygdøy Sjøbad. Området har med andre ord det meste av det beste Oslo kan by på like i nærheten!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 522 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, trær og prydbusker.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen er en del av kommuneplanen Oslo mot 2030; Smart, Trygg og Grønn.

Byggesaker i området:
- Eckersbergs gate 15 A og B - Omlegging av tak og utskifting av takvinduer. Det er en pågående byggesak i sameiet som omfatter omlegging av takdekke og utskifting av overlys og vinduer i gesmis. Dette vil kunne medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202458901 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Erling Skjalgssons gate 24 A-B - Bruksendring av loft til tre boliger og fasadeendring. Dette vil kunne medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201920081 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Plansaker i området:
Elisenbergløkken - Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Eksisterende tillatt bruk videreføres, både for bolig og for forretning og tjenesteytende virksomheter på gateplan. Den tidligere telefonsentralen i Elisenbergveien 37 B foreslås omregulert til bolig og kontor. Forslaget er utarbeidet av Plan- og bygningsetaten i samarbeid med Byantikvaren. Se saksnummer 202114191 hos planinnsyn for mer informasjon.

Kristinelundveien - Halvdan Svartes gate mfl. Plan- og bygningsetaten starter nå arbeidet med å omregulere eiendommene som har adresse til Halvdan Svartes gate, Ingar Nilsens vei, Heia, Kristinelundveien, Ottar Birtings gate og Solheimgata. Vi vurderer at både de enkelte eiendommene og området som helhet har høye kulturhistoriske verdier, og at gjeldende detaljplan ikke ivaretar disse verdiene i stor nok grad. Det er derfor nødvendig med en ny reguleringsplan som sikrer bevaringsverdiene for hver enkelt eiendom, og de kulturhistoriske kvalitetene til området. Se saksnummer 202302013 hos saksinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 2752,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, avdrag og renter på fellesgjeld, kommunale avgifter, felles forsikring, forretningsførsel, drift- og vedlikehold.
Fellesutgiftene justeres normalt en gang årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.03.25.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Styreleder opplyser at det ikke er noe planlagt økning i felleskostnadene. Han forteller at sameiet har pågående arbeider som kan medføre økte kostnader. Se mer informasjon under "info om sameiet".

Nåværende eier har strømforbruk som tilsvarer ca 7116 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global connect som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 239 204,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 4 956 816,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 60 943,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 78 033,- pr. 01.05.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2.737.834,-,- pr. 01.05.25 og lånevilkårene er:
Bank: DNB Bank ASA
Lånnummer: 1636.24.20044
Nominell rente (flyt: 7,90%
Innfrielsesår:2047
Lånetype: Annuitet
Antall terminer pr år: 12
Saldo: kr. 2.737.834,-
Andel av saldo: kr. 78.033,-

4 900 000,00 Prisantydning
78 033,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 978 033,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

124 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
135 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 113 523,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Oscar Klevås Jahren

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Eckersbergsgate 15, med sameiebrøk 38/1314.
Sameiet består av 19 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS, tlf. 21 08 05 25. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så langt det ikke er til sjenanse for naboene.
Det har vært praktisert kapitalinnkrevinger ved behov tidligere.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2024: Tak- og vindus rehabilitering i sameiets fellesarealer.

Planlagte påkostninger:  
Styreleder opplyser om at sameiet har jobbet med rehabilitering av tak- og vinduer i sameiet i 2024/25. Prosjektet har iflg styrelder overskredet budsjett, og sameiet venter en faktura på kr.750.000,-knyttet til dette. Styreleder opplyser også at det er uenigheter mellom sameiet og entreprenør, og jobber aktivt med dette. Det er også planlagt arbeider knyttet til brannsikring av bygget. Dette arbeidet til ha en kostnad på ca 1.200.000,- for sameiet. Det vil ihht styreleder 06.03.25 komme ca. 2.000.000,- til i lån for sameiet som vil fordeles etter sameiebrøk. Det vil måtte påregnes økte kostnader knyttet til dette i nær fremtid.

Sameiet har også planlagt vask av fasade, samt utskifting av låsesystem. Dette har sameiet midler til å finansiere.

Det følger av sameiets vedtekter at vedlikeholdsplikten til seksjonseier omfatter egne vinduer og entrédør.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 15.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr. 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 40-0124/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25124

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 14:25