Øvre Kjellerstuvei 4

Øvre Kjellerstuvei 4, 2007 KJELLER
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 31, bruksnummer 177, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Solsikken borettslag, organisasjonsnummer 987424583

Totalt bruksareal BRA: 35 kvm

BRA-i:
2. etasje 30 kvm: Entré, soverom, bad og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.08.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 2007. Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong til stedlige masser med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie. Boligen har vinduer med 2-lags pressglass fra 2005, og balkongdør med 2-lags pressglass fra 2006. Det er en sydvendt overbygget balkong på ca. 8 m² i trekonstruksjoner.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i gangen. Det er gjort endringer i anlegget etter 1. januar 1999.

Røykvarsler og slokkeutstyr er visuelt kontrollert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.
- Overflater, vegger og himling: Det er påført fugemasse på to av veggflisene i dusjsonen.
- Overflater gulv: Tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.

Varmtvannsbereder/tank
- Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig.

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.
- Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ukjent årstall:
- Montert nytt kjøkken
- Lagt nye gulv i boligen
- Fjernet lettvegg mellom entré og gangen
- Utført endringer i det elektriske anlegget

Vedlikeholdshistorikk Solsikken Borettslag:

2025:
- Utført snekker- og blikkenslagerarbeider med utbedring av innfesting på dører og montering av beslag i overgangen mellom Hus 1 og Hus 2
- Montert LED-belysning i åpne lagerrom i garasjekjellere samt i bunnen av trappehus i Hus 1
- Installert varmeovner i postkasserommene i Hus 2, 3 og 4
- Bytter defekte lyssensorer til astrour på svalganger på Hus 3 og Tun 2
- Forbedret Wi-Fi-dekning i garasjekjellere i Hus 1, 3 og 4
- Byttet LED-lysarmaturer i trappehus og postkasserom på produsentgaranti
- Oppgradert til LED-belysning i inngangspartier, foran enkelte garasjeporter og på svalganger
- Gjennomført flekkreparasjoner på betongdekke, lagt nye varmekabelmatter under asfalt i topper av ramper samt utbedret drenering
- Byttet flere misfargede og utbulede fasadeplater på østsiden av leilighet 2301, samt utført midlertidige utbedringer av sprekker på gavlvegger og svalganger
- Gjennomført hovedrensing av vertikale avløpsstammer, grenrør til kjøkken, sluk på bad og bunnledninger
- Utført tømming av sandfang
- Utbedret skader etter ekstremværet Hans, inkludert skifte av gipsplater, stubbefjerning på Tun 2, anti-korrosjon av hovedtavle i Hus 2 og erstatning av ødelagt beplantning
- Utbedret kloakklekkasje og soilrør i bod i Hus 1, samt lukket sjakt i leilighet og justert boddør
- Gjennomført egenkontroll og fagkyndig kontroll av brannslukkere
- Utført løpende vedlikehold på heiser i Hus 2, 3 og 4, samt skiftet speil og lyskilder i heisstoler i Hus 3 og 4
- Utført periodisk ettersyn av avfallssuganlegg

2024:
- Beiset toppbord på rekkverk på alle svalganger, mellom Hus 1-2, samt trerister over vifteutkast fra garasjekjellere
- Gjennomført beising av terrasser
- Utført vask og polering av leilighetsdører samt vask av boddører
- Montert inspeksjonsluker i leilighetsvegger etter trekking av fiberbredbånd
- Montert utendørsbelysning mellom Hus 1 og Hus 2, samt bevegelsesaktiverte lyskastere på Hus 4

2022:
- Malt bodbygg mellom Hus 2-3 og Hus 3-4, samt vasket fasadeplater under hovedtak på nord- og østsiden av alle hovedbygg

2021:
- Utført fasadevedlikehold (Fase 2) med behandling av rekkverk og stolper på balkonger, utskifting av råttent treverk, overflatebehandling av fire svalgangsvegger og montering av ny kledning

2016:
- Utført fasadevedlikehold (Fase 1) med fullstendig behandling av kledning, rekkverk, stolper og dragere på fasadene

Velkommen til en kvadratsmart og lettstelt leilighet i 2. etasje, oppført i 2007 og med en kompakt planløsning fordelt på entré, gang, soverom, bad og stue/kjøkken. Tidligere eier har lagt nye gulv og malt overflater. Sydvendt balkong gir gode solforhold gjennom dagen.

Entré:
Fra inngangsdøren, en malt ytterdør med glassfelt, kommer du inn i entréen. Herfra leder gangen videre inn til leilighetens øvrige rom. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert i gangen.

Stue:
Stuen åpner seg mot balkongen i nord via balkongdøren, og det er her du får mest romfølelse i leiligheten. Stuen kan enkelt innredes med både sofagruppe og spisebord. Parkettgulvet fra oppgraderingen etter 2007 gir et lyst og ryddig uttrykk.

Kjøkken:
Kjøkkenet er holdt i en åpen og sosial løsning mot stuen. Innredningen er fra IKEA med glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt vaskekum. Belysning er montert over benkeplaten. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger. Avtrekk over kokeplass er tilknyttet det mekaniske avtrekksanlegget. En varmtvannsbereder på ca. 120 liter er plassert i overskap på kjøkkenet.

Balkong:
Fra stuen er det utgang via balkongdør til den sydvendte, overbyggede balkongen. Konstruksjonen er i tre med terrassebord lagt på tilfarere av tre og rekkverk av trekonstruksjoner. Balkongen vender mot sør, noe som gir sol store deler av dagen.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med dobbeltseng og tilhørende nattbord. Soverommet er malt i en dempet tone, som gir en lun og behagelige følelse.

Bad:
Badet har fliser på vegger og gulv, med elektrisk gulvvarme under gulvflatene. Innredningen er fra IKEA og består av klosett, servant med innredning, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon skjer via mekanisk avtrekk.

Overflater:
Gulv: Parkett.
Vegger: Malte plater.
Himling: Takess e.l.

Lagring:
Ekstern kjellerbod på ca. 5 m² disponeres av leiligheten og er beliggende i kjelleren på fellesareal.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin, oppvaskmaskin, kjøleskap/frys, komfyr/stekeovn og platetopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg: Router for internett.

Elektrisitet. Elektrisk gulvvarme på bad, øvrig oppvarming er basert på elektriske varmekilder.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for boligblokker datert 04.03.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, datert 17.02.2010.
- Ferdigattest for 9 stk frittstående boder på bakkeplan, sprinkelanlegg i alle leiligheter i de tre blokkene og 6 stk parkeringsplasser i kjeller, datert 02.03.2021.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 25.01.2005. Det er avvik fra disse der en vegg mellom entré og gang er fjernet for å åpne opp entréen. Tiltaket er ikke søknadspliktig. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutt på borettslagets eiendom.
Dagboknr 900196, tinglyst 20.02.1922, type heftelse: Bestemmelse om generende virksomhet

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt til i Solsikken Borettslag på Kjeller. Beliggenheten byr på umiddelbar nærhet til bussholdeplass som får deg til Lillestrøm sentrum på noen få minutter. Der finner du både togstasjon og bussterminal med forbindelser til Oslo, Oslo Lufthavn og mange andre destinasjoner. Fra leiligheten har du en reisevei på ca. 30 min til både Oslo og Oslo lufthavn Gardermoen.

For de som foretrekker å gå eller sykle, tar turen til Lillestrøm sentrum omtrent 30 minutter til fots eller 10-15 minutter på sykkel. Lillestrøm byr på et bredt utvalg av fasiliteter, inkludert shopping på Lillestrøm Torv, et variert restauranttilbud og utesteder med muligheter for en hyggelig kveld ute.

Byen har også et rikt kulturliv, med Lillestrøm Kultursenter som arrangerer konserter, teaterforestillinger og stand-up med både etablerte og nye artister.

Området rundt Kjeller har gode muligheter for rekreasjon og friluftsliv. Treningssenteret Trento ligger bare noen meter unna, og det er kort vei til Badeparken Nebbursvollen, Fetsund Lenser og flere fine turstier og lysløyper. Et godt utbygget nettverk av gang- og sykkelstier gjør det enkelt å komme seg rundt til fots eller på sykkel.

Området har nærhet til skoler på alle trinn, barnehager, offentlig kommunikasjon, samt et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Oslo Met, tidligere høgskolen i Oslo og Akershus ligger også innen kort gangavstand fra eiendommen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Riisløkka barnehage: 7 min. gange
Espira Kunnskapsbyen barnehage: 12 min. gange
Kjeller barnehage: 14 min. gange

Idrett og fritid:
Langslynga - balløkke: 17 min. gange
Lillestrøm Arena: 19 min. gange
Sterkere Trening: 23 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 9 134 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er fellesarealer.

Det medfølger utendør parkeringsplass. Alle andeler i borettslaget har disposisjonsrett til én parkeringsplass (enten utendørs eller i garasje, ut fra beskrivelse i opprinnelig salgsprospekt for borettslaget). Andel 13 disponerer en utendørs parkeringsplass. Kostnader til kun parkering er kr 0. Det er lagt opp infrastruktur for ladeanlegg for elektriske biler. Ladestasjon kan etableres på tildelt parkeringsplass ved kjøp av etablering av laderett.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Lading av elbil/hybrid er tilrettelagt på alle garasjeplasser og halvparten av utendørsplassene. Laderett på tildelt plass kan bestilles via styret for kr 24 500 (per april 2026) og benytter Zaptec ladesystemer. Det er mulighet for montering av ladeboks ved parkeringsplassen gjennom styret.

Borettslaget har også 13 gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhus i henhold til områderegulering 0231_495, "Områderegulering for Kjeller Nord", datert 12.02.2026, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt med feltkode 1111. Reguleringsbestemmelsene har krav knyttet til grunnforhold. For områder som ligger under marin grense (200 moh) skal det før tillatelse til tiltak gis være gjennomført geotekniske grunnundersøkelser i henhold til NVEs retningslinjer 2/2011 «Flaum og skredfare i arealplanar».

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 02.04.2025. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. I henhold til planens § 1-2.1 gjelder reguleringsplaner ved motstrid foran kommuneplanens arealdel.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for flom. Gjentaksintervallet for flom er angitt som 'nesten aldri'. Aktsomhetskartet for flom er et landsdekkende datasett som gir en grov oversikt over områder som potensielt kan være flomutsatt, og sier ikke noe om sannsynlighet for flom.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 444,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på fellesgjelden i Husbanken, fiberbredbånd (1 Gbps) fra Telia, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, forretningsførsel samt løpende drift og vedlikehold av borettslagets eiendom.

Eiendomsskatten for 2025 og 2026 er fastsatt til kr 0,-.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et registrert strømforbruk på ca. 2 917,1 kWh pr. år, med en beregnet årlig kostnad på ca. kr 4800,-.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiberbredbånd fra Telia med en hastighet på 1000 Mbit/s. En hjemmesentral (router) fra Telia følger med salget, mens dekoder og individuelle TV-avtaler må bestilles separat av ny eier ved ønske om tradisjonelle TV-kanaler.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 708 112 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr 444 328,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 66 439 465,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11498944510 / 114989445-1
Type: Annuitetslån, 2 terminer pr. år
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 54 550 403,- (samlet saldo for lånenr. 11498944510: kr 9 165 845,- og lånenr. 114989445-1: kr 45 384 558,-)
Restløpetid: Beregnet innfridd 01.07.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,069 % flytende pr. 1. mai 2026
Merknad: Oppstartsår 2010
IN-ordning: Ja, på disse Husbank-lånene

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 16363425228
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 31.12.2025: kr 1 175 150,-
Restløpetid: Beregnet innfridd 30.12.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,49 % flytende pr. mars 2026
Merknad: Oppstartsår 2021
IN-ordning: Nei, på dette lånet

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Borettslaget har etablert en IN-ordning for lånene i Husbanken. Det er fastsatt innbetalingsterminer til 1. januar og 1. juli, med et minste innbetalingsbeløp på kr 50 000,- pr. termin. Avtale må inngås skriftlig med forretningsfører BORI BBL minimum én måned før terminforfall.

2 450 000,00 Prisantydning
444 328,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 894 328,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 903 824,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 913 774,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eigil Steinstø

Leiligheten er tilknyttet Solsikken Borettslag.
- Borettslaget består av 111 andelsleiligheter fordelt på fire bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.
- Forsikringsselskap er If Skadeforsikring AS med polisenummer SP587194.
- Borettslaget har en facebookgruppe: facebook.com/groups/solsikkenbrl.

Det arrangeres dugnad for rydding og felles vedlikehold. Beboere plikter å gjennomføre årlig egenkontroll av brannslukker i egen leilighet og levere svarskjema til styret innen fastsatt frist.
Det er tillatt med hund og katt i borettslaget under forutsetning av at det inngås en skriftlig kontrakt med styret som regulerer forholdet mellom partene. Mating av fugler og andre dyr er ikke tillatt.
Det er ikke tillatt å benytte kullbaserte griller eller engangsgriller. Røyking er forbudt i fellesarealer. Det skal være ro mellom kl. 23.00-07.00 på hverdager og kl. 23.00-09.00 i helger/helligdager.
Borettslaget har sykkelboder, personheiser i Hus 2, 3 og 4, og avtaler for vaktmestertjenester og renhold. Avfallshåndtering skjer via nedkast til avfallssug.

På ordinær generalforsamling 27. mai 2026 ble regnskapet for 2025 godkjent. Årsresultatet på kr 4 070 488 ble tillagt opptjent egenkapital. Styrehonoraret for perioden ble fastsatt til kr 228 000.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Fasadevedlikehold (2021)
- Maling av bodbygg og fasadevask (2022)
- Beising av svalganger og trerister (2024)
- Hovedrensing av avløpsrør (2025)

Planlagte påkostninger:
- Nytt betongdekke med varmekabler i nedkjøringsramper (2026)
- Rens av ventilasjonsanlegg (2026)
- Oppgradering av brannvarslingsanlegg (2026)
- Kontroll av taktekking og rensing av takrenner (2026)
- Hovedrunde med beising av alle terrasser (2027)

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen kan reduseres til 5 hverdager dersom skriftlig forhåndsvarsel er sendt.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Borettslaget er i en rettslig tvist og har stevnet Skanska Norge AS og BORI Utbygging AS for manglende oppfyllelse av et rettsforlik. Tvisten omhandler brannkrav og oppbygging av modulskiller i bygningene. Rettsmekling er berammet til august 2026.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 2 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 725,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0299/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26299

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 20:23