Smedgata 34

Smedgata 34, 0651 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 230, bruksnummer 311
Andelsnummer 466, Enerhaugen Borettslag, organisasjonsnummer 948152525

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
14. etasje 6 kvm: Entré
15. etasje 66 kvm: Trapperom, bad, soverom, soverom 2, stue/kjøkken, kott

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod

Åpent areal:
15. etasje 4 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer en bod i kjelleren. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.10.2026 utført av Tore Jan Fevang. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygget er oppført i 1964.
Bærende konstruksjoner og etasjeskillere av betong. Leiligheten går over to plan, i 14. og 15. etasje. Innvendig betongtrapp mellom etasjene. Vinduer med 2-lags glass fra 1988 og 3-lags glass fra 2011. Brann- og lydklassifisert entrédør samt heve-/skyvedør i treverk med 3-lags glass. Innglasset balkong utenfor stue, utført i betong med malt dekke. Boligen har naturlig ventilasjon med tilluft via vindusventiler. Elektrisk anlegg med automatsikringer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Utvendig:
- Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.
- Det er observert eldre, løsnet malt tapet på et soverom under et vindu.

Innvendig:
- Overflater på gulv: Det bemerkes bom/hullyd under flere fliser i entreen.
- Det er enkelte mindre merker/hakk i gulvoverflater i stue og på soverom.

Baderom:
- Det er ikke etablert en tilfredsstillende løsning for å synliggjøre eventuell lekkasje fra den innebygde sisternen.
- Det er observert foileslitasje på veggspeilet.

Stue/Kjøkken:
- Kjøkkenet har kullfilterventilator, men mangler mekanisk avtrekk fra kokesonen.

Tekniske installasjoner:
- Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger samt hovedstoppekraner er ikke merket.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TG IU):
Baderom:
- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Kjøkken:
- Innvendige avløpsrør er av ukjent utførelse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Badet ble pusset opp i 2009 av tidligere eier, hvor tidligere separat bad og toalettrom ble slått sammen til ett større bad. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidene.
- Defekt termostat til varmekablene på badet ble byttet høsten 2023 av MTek. Samsvarserklæring og faktura foreligger.
- I forbindelse med nytt kjøkken i 2015 ble det utført rørleggerarbeid av Total Mester Rør, inkludert flytting av avløp, tilkobling av kjøkkenbatteri og oppvaskmaskin samt installasjon av Waterguard.
- Ventilasjonsanlegget ble renset i regi av borettslaget i 2021.
- Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2003 i regi av borettslaget. I 2009 ble det installert downlights på badet. I 2015 ble det montert downlights og nye stikkontakter i stue og kjøkken av Elektriker Gruppen AS. Dokumentasjon foreligger for arbeidene fra 2015 og 2023.
- Ventilen på radiatoren ved kjøkkenet ble byttet høsten 2023 grunnet en mindre lekkasje. Arbeidet ble utført i regi av borettslagets vaktmester.
- I 2015 ble stue og kjøkken slått sammen ved å fjerne en ikke-bærende vegg. Det ble etablert åpen kjøkkenløsning, lagt nytt gulv og montert nedfelt himling med downlights. Arbeidene ble delvis utført som egeninnsats, og tiltaket ble avklart med styret på forhånd.
- Borettslaget har vedtatt et vann- og avløpsprosjekt som innebærer utskifting av vann- og avløpsrør. Prosjektet kan medføre rehabilitering av bad og økte felleskostnader.
- Oppvaskmaskinen fikk byttet defekt pumpe i 2020 av tekniker fra Miele. Dokumentasjon foreligger.

• 2003: Oppgradering av det elektriske anlegget med automatsikringer i skap (plassert i felles korridor) samt nye stigeledninger i regi av borettslaget.
• 2009: Etablering av downlights på bad (utført i forrige eiers tid).
• 2009: Montering av nytt callinganlegg i regi av borettslaget.
• 2010: Montering av ny, godkjent inngangsdør til leiligheten.
• 2015: Montering av nytt HTH-kjøkken. Alt rørleggerarbeid med flytting av avløp, montering av kjøkkenbatteri og installasjon av Waterguard (automatisk vannstopper) ble utført faglært av Total Mester Rør AS.
• 2015: Tilleggsarbeider på det elektriske anlegget med nye stikkontakter og downlights i stue/kjøkken. Utført faglært av Elektriker Gruppen AS (samsvarserklæring foreligger).
• 2015: Innvendige kosmetiske arbeider med fjerning av en ikke-bærende lettvegg mellom stue og kjøkken (avklart med styret på forhånd), samt ny himling, gulvlegging og maling.
• 2021: Rens av ventilasjonskanaler i hele leiligheten utført som et fellesprosjekt i regi av borettslaget.
• Høsten 2023: Bytte av defekt termostat til varmekabler på badet. Utført faglæ rt av MTek (samsvarserklæring foreligger).
• Høsten 2023: Bytte av defekt ventil på felles radiatoranlegg (kjøkken) på grunn av mindre lekkasje. Utført faglært i regi av borettslagets vaktmestertjeneste.
• Oktober 2026: Kosmetiske utbedringer i leiligheten utført av faglært håndverker i regi av megler (utbedring av kosmetisk slitasje på soveromsvindu, baderomsdør, kjøkkenlister og murpuss på vegg).

ENTRÉ
Velkommen inn til en romslig og innbydende entré med god plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Entréen ligger i leilighetens 14. etasje, med intern trapp opp til resten av boligen i 15. etasje. Den vertikale planløsningen gir boligen et særpreg og bidrar til en spennende romfølelse.

STUE
Leiligheten byr på en stor og luftig stue med delvis åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en sosial og innbydende atmosfære. Her er det rikelig med plass til både en romslig sofagruppe, TV-møblement og spisebord. Et praktisk, innvendig kott gir ekstra oppbevaringsplass. Fra stuen er det direkte utgang til balkongen, hvor du kan nyte flott utsikt og gode solforhold.

KJØKKEN
Stilrent kjøkken fra HTH med glatte fronter og benkeplate i heltre. Innredningen har et moderne og tidløst uttrykk, med gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaringsplass. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer fra Bosch, Miele og Røroshetta, herunder kjøl-/fryseskap, oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn og vinskap. Videre har kjøkkenet oppvaskkum i kompositt og vannstoppsystem.

BALKONG
Fra stuen er det utgang til en flott nordvestvendt balkong med vidstrakt utsikt over Oslo og deler av Oslofjorden. Her kan du nyte svært gode solforhold, med sol fra ca. kl. 15 og helt frem til kvelden på sommerstid. En herlig forlengelse av stuen på varme dager og et perfekt sted å nyte lange sommerkvelder.

HOVEDSOVEROM
Romslig og behagelig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig soveromsmøblement. Videre er det god oppbevaringsplass i rommets garderobeskap.

SOVEROM 2
Leilighetens andre soverom har flere bruksmuligheter og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Et fleksibelt rom som enkelt kan tilpasses ulike behov. Begge soverom vender sørøst, noe som gir gode solforhold på formiddagen.

BAD
Romslig baderom fra 2009, etablert ved at det opprinnelige badet og det separate toalettrommet ble slått sammen. Badet har en praktisk innredning med nedfelt servant i benkeplate av heltre, veggspeil, vegghengt toalett og dusjhjørne med en dusjvegg. Det er også opplegg for vaskemaskin og elektriske varmekabler i gulvet.

Viktig informasjon om soil- og vannrør: Borettslaget skal avholde ekstraordinær generalforsamling i midten av november 2026, hvor det skal tas stilling til behovet for utskifting eller utbedring av soilrør og vannrør. Dersom slike arbeider vedtas, kan det medføre at samtlige bad i borettslaget må rives i forbindelse med gjennomføringen. Dette er et forhold interessenter bør sette seg grundig inn i.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Lampe på kjøkkenet og i entré følger ikke handelen.

Oppvarming med vannbåren varme til radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Elektrisk gulvvarme på bad. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest for eiendommen datert 02.02.1970. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger også ferdigattest for fasadeendring datert 17.02.1994.

Ved sammenligning av byggetegningene som ligger til grunn for ferdigattesten med dagens planløsning og bruk, er det registrert følgende endringer:
Veggen mellom stue og kjøkken er fjernet, slik at rommene er åpnet opp mot hverandre. Eiendommen hadde opprinnelig separat WC. Badet er senere utvidet ved at det tidligere WC-rommet og deler av gangen er innlemmet i badet.

Utvidelsen av badet er ikke omsøkt eller godkjent av kommunen. Arealet som er innlemmet fra det tidligere WC-rommet og gangen, er derfor ikke dokumentert godkjent for dagens bruk.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser for vann- og kloakkledninger, samt et fredningsvedtak i medhold av lov om kulturminner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS eller du kan søke elektronisk på Vibbo-portalen.

Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål

Leiligheten har en sentral og attraktiv beliggenhet på Tøyen med Botanisk hage like ved. Parkens store og flotte grøntområder egner seg ypperlig for gå- eller løpeturer, tur med hunden, soling og lek.
Stort utvalg av kaféer og restauranter i nærområdet, enten for en rask lunsj, take away eller en større middag. Nyåpnede Tøyenbadet er kun en spasertur unna.

Innenfor en radius på cirka 500 meter finner du Coop Extra, Rema 1000, KIWI og Bunnpris. I tillegg er det Meny på Grønland Torg.
Tøyen torg er et hyggelig torg omkranset med flere butikker og serveringssteder, som grønnsaksbutikk, pizzarestaurant og bibliotek.
I tillegg til å bo i hovedstadens sentrum er det kort vei til flotte turområder som Botanisk hage, Tøyenparken (Miniøya & Øyafestivalen), Middelalderparken, Ola narr, Sofienbergparken, Birkelunden og Kampen park.

Det er god dekning på offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet. T-bane fra Tøyen T-banestasjon hvor alle t-banens linjer stopper. Buss 60 stopper rett utenfor ved Tøyen skole, og nr 20 kan tas fra Kjølberggata, eller i Finnmarkgata ved gamle Munchmuseet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er barnehage i borettslagets bakgård.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4944 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, plenarealer, sittegrupper, trær og prydbusker.

Borettslaget har 180 garasjeplasser og 18 utendørs p-plasser. Borettslaget har også parkeringsplasser med opplegg for lading. Det må søkes om leie av parkerings-/garasjeplass. Pris for standard plass er kr 1250,- per mnd. Det er et tillegg på kr 250 for plass med lader, og igjen et tillegg på kr 250 for bod i tilknytning til plassen (mange av elbilplassene har bod).

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 14.11.2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015:

Kommuneplan Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer: 202507361 - Byggesak. Borggata 12 A - oppføring av forsamlingshus.
- Saksnummer: 202504609 - Byggesak. Smedgata 29 - ombygging og fasadeendring av eksisterende bygg fra forretning og kontor til bolig og oppføring av tilbygg/nybygg - Bygg A og D - Tidligere adresse: Smedgata 25 A.
- Saksnummer: 202509168 - Byggesak. Smedgata 27 - oppføring av boligblokk - Bygg C.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 673,00,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, kabel-TV/internett (grunnpakke), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, renter og avdrag andel fellesgjeld osv.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret informerer at felleskostnadene vil øke med 10% fra 01.01.2027.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 6.483,75,-
Internett: kr 189,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Opennet (Obos) som leverandør av internett og har avgift på kr 189 pr. mnd. Inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 676 350 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo. Pt. faller det ikke eiendomskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 74 418,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 171 246,- pr. 12.10.2026.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr. 65.796.716,- pr. 12.10.2026 og lånevilkårene er:

LÅN #1:
Lånenr: HANBAN-83987243115
Type: A
Restsaldo: kr 64 378 423,-
Andel restsaldo: kr 3 695,55,-
Innfrielsesdato: 20.06.2054.
Terminer: 12
Type rente: Flytende
Rente: 5,24%

LÅN #2:
Lånenr: HUS601-11438783
Type: A
Restsaldo: kr 1 418 293,-
Andel restsaldo: kr 167 550,57,-
Innfrielsesdato: 01.09.2027
Terminer: 2
Type rente: Fast
Rente: 4,47%

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

Vi gjør oppmerksom på at borettslaget kan ha fått varsel om renteheving som ikke er iverksatt per dags dato.

7 300 000,00 Prisantydning
171 246,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 471 246,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
20 292,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 480 548,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 491 538,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn Magne Sundsbø Eriksen

Leiligheten er tilknyttet Enerhaugen Borettslag. Borettslaget består av 473 andeler.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dyret ikke er til plage for naboene.

Borettslaget:
- Har avtale om vektertjenester.
- Har avtale om vaktmestertjenester.
- Mulighet for leie av parkeringsplass.
- Mulighet for leie av ekstra bod.
- Sykkelparkering.
- Mulighet for leie av parseller til dyrking av planter og grønnsaker (til sammen 90 plasser til leie).
- Fellesvaskeri.

Utdrag av foretatte påkostninger de senere år: 
- 2025: Ny utendørs LED-belysning på bygningene.
- 2025: Ferdigstillelse av automatisk dørautomatikk på dører i alle fellesarealer.
- 2023: Innstallering av nytt brannvarslingssystem i garasjeanleggene og fellesareal.
- 2021-2024: Arbeid med utbedring av garasjer. Arbeidet ble ferdigstilt i 2023.
- 2021: Rehabilitering av bunnledning for vann og avløp.
- 2021: Skifte av hovedstoppekraner fra det kommunale ledningsnettet inn til hver blokk.
- 2021: Rensing av ventilasjonskanaler.
- Arbeid med ferdigstilling/reetablering av hage og utomhus areal.
- Løpende vedlikehold.

Full oversikt over foretatt arbeid i borettslaget fremkommer av årsberetningen.

Planlagte påkostninger:
Det følger av meglerbrevet at "Ifm. fremtidig rehabilitering har styret en rapport fra MultiConsult med følgende foreløpige prioriteringsrekkefølge, men denne kan endre seg: 1) Garasjeanlegg 2) Tak 3) Fasader 4) Våtrom, ventilasjon og varmeanlegg.".

Videre opplyses det at borettslaget vedtok på en ekstraordinær generalforsamling våren 2026 å skifte ut/utbedre soilrør og vannrør. Prosjektet er kun i planleggingsfase, og det er muligheter for at badene må rives i forbindelse med utbedringen.

Styret informerer 09.11.2026 at felleskostnadene vil øke med 10% fra 01.01.2027.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres forløpende i etterkant av førstkommende ekstraordinært årsmøte og øvrige prosjekter.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og dernest eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, har borettslaget en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Juridiske personer kan ikke erverve andel i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 18 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører pakke 1  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige. Ca. kr. 21.520,-.  
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport leilighet over 50 kvm - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26140

Sist oppdatert: 11. november 2026 kl. 10:05