Skådalsveien 21E

Skådalsveien 21E, 0781 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 35, bruksnummer 129, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 612 m².

BRA-i:
Kjelleretasje, 139 m²: Hoveddel: trappegang vaskerom, fyrrom, og tre innvendige boder. Hybel 1: entré, gang, bad, rom benyttet som soverom, kjøkken og rom benyttet som stue. Hybel 2: entré, gang, bad, rom benyttet som soverom, kjøkken og rom benyttet som stue.
1. etasje, 174 m²: Entré, trappegang, toalettrom, kjøkken, spisestue, tv-stue, stue og to innvendige boder.
2. etasje, 182 m²: Trappegang, gang, to bad, fem soverom og to innvendige boder.
Loftsetasje, 42 m²: Lagringsloft.

BRA-e:
1. etasje, 43 m²: Frittstående garasje.
2. etasje, 4 m²: Badstue.
Loftsetasje, 28 m²: Lagringsloft.

Åpent areal:
1. etasje, 15 m²: Terrasse og inngangsparti.
2. etasje, 6 m²: Terrasse.

Kommentar til areal (GUA = totalt gulvareal og ALH = areal med lav himlingshøyde):
- 2. etasje har GUA på 185 m². Grunnet bod med skråtak/lav takhøyde er kun 182 m² måleverdig som bruksareal (BRA-i). ALH utgjør 3 m².
- Boligens loftsetasje har GUA på 64 m². Grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 42 m² måleverdig som bruksareal (BRA-i). ALH utgjør 22 m².
- Garasjens loftsetasje har GUA på 40 m². Grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 28 m² måleverdig som bruksareal (BRA-e). ALH utgjør 12 m².
- Boden under terrasse i 1. etasje har GUA på 9 m². Grunnet lav takhøyde er 0 m² måleverdig som bruksareal (BRA-e). ALH utgjør 9 m².

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2026 utført av Anticimex AS v/Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at deler av kjelleretasjen er innredet og benyttet som hybler/oppholdsrom uten at arealene er dokumentert godkjent av kommunen til varig opphold eller som separate boenheter. Rommene er opprinnelig byggemeldt som bod, bryggerhus og kull-/vedrom jf. godkjente byggetegninger.
Badstue med utvendig adkomst via terrasse i 2. etasje fremgår heller ikke av godkjente byggetegninger, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent.
Det vises til punktet «Ferdigattest» for nærmere informasjon og konsekvenser knyttet til forholdene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1912. Det ble gjort ombygging av kjøkken i 1. etasje og tilbygg av entré i 1997. Grunnmuren er i betong med sparestein, og bærende konstruksjoner er hovedsakelig i betong med sparestein. Boligen er oppført med kjeller, trekonstruksjoner og støpt gulv mot grunn. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner, samt delvis betong. Yttervegger er i trekonstruksjoner med liggende trekledning.
Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner med synlige taksperrer. Yttertaket er tekket med takstein med undertak av trekledning i taktro. Renner, nedløp og pipebeslag er i metall. Boligen har vinduer med karmer og ramme av tre av tre, samt takvinduer med vinduer med karmer og ramme av tre utvendig kledd med metall. Dørene består av entrédører med glassfelt, terrassedører med karm og ramme av tre, samt profilerte og slette innvendige dører.

Det er en overbygget terrasse på 9 m² i trekonstruksjon i 1. etasje og terrasse på 6 m² i betongkonstruksjon i 2. etasje. Innvendige trapper i trekonstruksjoner forbinder etasjene. Utvendig er det trapp i tre fra terrasse i 1. etasje og trapp i betong ned mot hyblene. Boligen har skorstein fra byggeår med åpen peis i tv-stue og peisovner i spisestue og kjøkken.

Det er frittstående garasje med loft oppført i 1996. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur av lettklinkerblokker og yttervegger i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er saltak i tre tekket med takstein. Garasjen har garasjeport, dør og vinduer.

Det elektriske anlegget er fra byggeår med enkelte senere oppgraderinger. Det er fire sikringsskap plassert i gang i 2. etasje, trappegang i kjeller, kjøkken i hybel 1 og i garasjen. Anlegget har automatsikringer. Det er observert spenningsførende deler ved stikkontakter i loftsetasje og hybel 2 som ikke er sikret mot berøringsfare. Det er vurdert behov for utvidet kontroll av anlegget.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, inkludert brannslange under kjøkkenbenken, samt tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom 1 i 2. etasje - Helhetsvurdering
- Himlingsflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Vanntett sjikt er fra før år 2000. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre slitasje. Det er utført hulltaking og fuktmåling uten registrering av forhøyede fuktverdier.

Våtrom - Baderom 2 i 2. etasje - Helhetsvurdering
- Himlingsflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Vanntett sjikt er fra før år 2000. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Innredningen har slitasje og enkelte mindre skader, herunder svelleskader.

Våtrom - Baderom hybel 1 - Helhetsvurdering
- Det er registrert antydning til fuktmerker i himling. Det er registrert riss/sprekker i fliser i dusjsonen. Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Det er registrert bom i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt er fra før år 2000. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Det er utført overflatesøk med fuktindikator uten registrering av fuktskader. Hulltaking og fuktmåling i konstruksjon er ikke utført.

Våtrom - Baderom hybel 2 – Helhetsvurdering
- Det er registrert bom i enkelte gulvfliser. Vanntett sjikt er fra før år 2000. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber har høy alder. Innredningen har slitasje og enkelte mindre skader, herunder svelleskader. Det er utført overflatesøk med fuktindikator uten registrering av fuktskader. Hulltaking og fuktmåling i konstruksjon er ikke utført.

Våtrom - Vaskerom kjelleretasje - Helhetsvurdering
- Himlingsflater og veggflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Vanntett sjikt har høy alder, og det er vurdert at veggflater ikke har vanntett sjikt. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber har høy alder. Våtrommet har naturlig ventilasjon. Benkeplate har høy slitasje og skader. Det er utført overflatesøk med fuktindikator uten registrering av fuktskader. Hulltaking og fuktmåling i konstruksjon er ikke utført.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 2. etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 74 mm på soverom 2 og 35 mm på soverom 5. Det er registrert store skjevheter og sprekker mellom gulv og gulvlister.
- Kjelleretasje: Det er målt lokale høydeforskjeller på opptil 35 mm i trappegang/bod. Det er registrert store skjevheter.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling med malingsbobler og avflassing. Det er observert råteskader. Det er begrenset lufting bak trekledningen, og det er registrert symptomer på tilstandsforverring.

Vinduer
- Enkelte vinduer har knuste glass.

Terrasse 1. etasje med overbygg
- Det registreres tegn på fuktskader i søyler til terrassen som bærer taket.

Drenering - Helhetsvurdering
- Det er registrert tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Hoveddel: Det er registrert avflassing av maling på himlingsflate. Gulvoverflater har slitasje. Vannrør av kobber med tilhørende komponenter har høy alder. Innredning: Innredningen har slitasje og enkelte skader.
- Kjøkken hybel 1 - Helhetsvurdering: Vannrør av kobber med tilhørende komponenter har høy alder. Det mangler tilluftsventiler på vinduer og yttervegger. Innredningen har slitasje og enkelte skader.
- Kjøkken hybel 2 - Vannrør av kobber med tilhørende komponenter har høy alder. Innredningen har slitasje og enkelte skader.

Toalettrom - 1. etasje
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller åpninger fra innebygget toalettsisterne.

Tekniske anlegg
- Vannrør av kobber med tilhørende komponenter har høy alder.
- Fordelerskap har åpninger og utettheter mot veggkonstruksjon.
- Avløpsrør av støpejern med tilhørende komponenter har høy alder. Det er etablert avløpspumpe for baderom 1 i 2.etasje.
- Varmtvannsbereder har høy alder.
- Radiatorer og tilhørende røropplegg har høy alder.
- Det foreligger ikke dokumentasjon på service eller tilsyn av varmesentral (fyrkjeler, fjernvarme, pelletsanlegg o.l. varmesentraler).

Andre rom - Helhetsvurdering
- 2. etasje: Himlingsflater og veggflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Gulv har stedvise åpninger og gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Innerdører har skader og slitasje.
- 1. etasje: Himlingsflate i tv-stue har enkelte sprekker. Veggflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader. Gulv har stedvise åpninger og gliper i skjøter og overganger, samt slitasje. Innerdører har aldersrelatert slitasje og mindre skader. Det mangler tilluftsventiler på vinduer og yttervegger.

Rom under terreng - Kjelleretasje
- Himlingsflater har aldersrelatert slitasje og enkelte mindre skader.
- Hoveddel: Det er registrert salt- og kalkutslag på grunnmur og gulv mot grunn. Hybel 1: Veggflater har betydelig slitasje og enkelte skader.
- Hoveddel og hybel 1 har gulv med slitasje, riper og hakk. Hybel 1 og 2 har sprekker i enkelte gulvfliser og registrert bom i enkelte gulvfliser.
- Innerdører har skader, slitasje og fuktmerker.
- Det mangler tilluftsventiler på vinduer og yttervegger.

Loft - Uinnredet kaldtloft (lagringsloft) - Helhetsvurdering
- Det er registrert misfarging på trekledning i taktro. Fuktinnhold i treverk ble målt til 7,5 vektprosent. Det er registrert manglende dampsperre. Takkonstruksjonen har deformasjoner, skjevheter og svanker. Det er registrert skjevheter i gulv målt til 37 mm over 2 meter.

Spesialrom - Badstue
- Vegger er utført som lukket konstruksjon.
- Det foreligger ikke opplysninger om service på teknisk utstyr (kjøleaggregat, badstueovn m.m.).

Innvendige trapper
- Trapp 2 mellom 1. etasje og 2. etasje: Trappen har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
- Trapp fra 2. etasje til loft: Trappen har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.
- Trapp mellom 1. etasje og kjelleretasje: Trappen har aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn - 1. etasje
- Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 16 mm i stue og 25 mm i spisestue. Det er registrert stedvise skjevheter.

Vinduer og ytterdører
- Takvinduer har slitasje og aldersrelaterte skader. Innsettingsdetaljer rundt takvindu fremstår ikke fagmessig utført.
- Ytterdører har slitasje og tegn til svelling i dørblad. Enkelte dørblader står skjevt mot karm og terskel.
- Vinduer har slitasje på overflatebehandling.

Yttertak - Helhetsvurdering
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen med tilhørende beslag er ikke fysisk undersøkt og er vurdert på bakgrunn av alder. Eksakt alder på undertak er ikke kjent. Vindskier, vannbord, takrenner og nedløp har slitasje og elde. Skorstein er ikke besiktiget.

Terrasse
- Terrasse 2. etasje - Helhetsvurdering: Det er registrert bom i enkelte gulvfliser. Rekkverk og overflatematerialer har slitasje. Terrassen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Selger opplyser om tidligere vanninnsig fra terrasse.
- Terrasse 1. etasje med overbygg - Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrasse og rekkverk har slitasje.

Utvendig trapp ned fra terrasse 1. etasje
- Trappen har generell slitasje og elde.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har høy alder.

Andre byggverk - Frittstående garasje med loft
- Fasadematerialer har slitt overflatebehandling.
- Vinduer, ytterdør og takvinduer har slitasje på overflatebehandling. Garasjeportens lukkefunksjon er defekt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Rom under terreng - Kjelleretasje
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur og betong i hoveddel er det ikke utført fuktmåling eller hulltaking. Det er utført overflatesøk med fuktindikator.

Helse, miljø og sikkerhet:

Innvendige trapper
- Trapp 1 ved entré hoveddel mellom 1. etasje og 2. etasje: Trappen mangler håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger større enn 10 cm.
- Trapp 2 mellom 1. etasje og 2. etasje: Trappen mangler håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger større enn 10 cm.
- Trapp fra 2. etasje til loft: Trappen mangler håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger større enn 10 cm. Inntrinn er mindre enn 25 cm. Trappen er bratt.
- Trapp mellom 1. etasje og kjelleretasje: Trappen mangler håndløper på begge sider. Rekkverket har åpninger større enn 10 cm. Trappen har stedvis fri ganghøyde under 2 meter. Trappen er bratt.

Terrasse - 2. etasje og 1. etasje med overbygg
- Rekkverkshøyden er under 1 meter.

Utvendig trapp ned mot hybler
- Trappen mangler håndløpere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Det har tidligere vært en mindre lekkasje fra taket. Forholdet ble utbedret av blikkenslager for ca. 2 år siden, og lekkasjen er ikke synlig i dag. Det ble i 2020 lagt noen nye fliser i dusj på bad ved hovedsoverom av faglært håndverker.
- Det har tidligere vært to mindre lekkasjer ved kraftig regn. Den ene gjaldt terrasse/balkong utenfor badstuen, hvor sluk ikke tok unna vann. Dette medførte lekkasje fra tak i gang og på kjøkken, og forholdet ble utbedret av blikkenslager for ca. 8–10 år siden. Det er også satt opp et provisorisk tak over balkongen.
- Det er opplyst om fuktinnslag i kjeller, som ikke benyttes som oppholdsrom. Det er trolig mugg, sopp eller råte i forbindelse med fuktinnslag i kjeller, men forholdet er ikke undersøkt av fagperson. Det har også vært maur i den ene hybelleiligheten enkelte ganger om våren.
- Nedgravd oljetank ble fjernet for ca. 10 år siden.
- Peisen i stuen ble fuget etter befaring fra feier for noen år siden. Det ble i 2021 installert el-lader i garasje og utbedret spotlight på kjøkken av elektriker. Termostatbrytere på radiatorer ble skiftet for ca. 5 år siden. Det ble også installert ny kjøkkenkran for ca. 8 år siden.
- Den ene hybelleiligheten ble totalrenovert for ca. 5 år siden med delvis nytt bad og kjøkken, nye vinduer, nytt gulv og nymalte vegger.
- Garasjeport har ikke vært benyttet de siste 5 årene, og portåpner/fjernkontroll fungerer ikke.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ca. 2021:
- Det ble lagt inn el-lader i garasje og utbedret spotlight på kjøkken av elektriker.
- Den ene hybelleiligheten ble totalrenovert med delvis nytt bad og kjøkken, nye vinduer, nytt gulv og nymalte vegger.

2020:
- Det ble lagt noen nye fliser i dusj på bad ved hovedsoverom, utført av Skådalen Bygg.

2006:
- Det ble oppført påbygg/tak foran inngangsdøren. Tiltaket ble ikke omsøkt.

2000:
- Baderom 2 i 2. etasje ble bygget.

1997:
- Ombygging av kjøkken i 1. etasje og tilbygg ved entré.

En enebolig fra 1912 med fire etasjer, flere stuer i sammenhengende romforløp, fem soverom og en planløsning som gir rom for en stor familie. Huset bærer tydelig preg av sin alder - profilerte innerdører, trekledde vegger og opprinnelige detaljer og tregulv går igjen flere steder i boligen - men det er gjort enkelte moderniseringer over tid: kjøkkenet ble bygget om i 1997 i forbindelse med et tilbygg av entré, og badene i 2. etasje er fra henholdsvis 1995 og 2000. Oppvarmingen skjer med vannbåren varme via radiatorer tilkoblet en varmesentral i kjelleren, supplert av elektrisk gulvvarme i utvalgte rom og tre ildsteder - åpen peis i tv-stuen, peisovn i spisestuen og peisovn på kjøkkenet.

FØRSTE ETASJE

Entré:
Dørene til huset åpner inn til en tilbygd entré fra 1997 - et overgangsrom med malt betonggulv og gulvvarme, trekledde vegger i en dempet blågrå tone og panelbord i himlingen. Rommet har god takhøyde og slipper inn dagslys gjennom vinduer og glassfelt i ytterdøren. Herfra leder en åpning inn til trapperommet og videre til boligens øvrige rom. En innvendig bod er tilgjengelig fra entréen. Trappeoppgangen med den karakteristiske svungne trappen i trekonstruksjon - med teppekledde trinn og rødmalt håndlist - er det første møtet med husets opprinnelige karakter.

Stue:
Fra trapperommet åpner boligens stue seg opp - et romslig rom med parkett i fiskebeinmønster, synlige bjelker i taket og profilerte listverk langs veggene. Den åpne peisen i svart danner et naturlig midtpunkt i rommet. To dører leder videre: én mot spisestuen og én mot tv-stuen, slik at stuene henger naturlig sammen. Stuen har plass til store sofagrupper og gir forbindelsen mellom husets mer formelle og mer hverdagslige soner.

Spisestue:
Spisestuen er et av de mest karakterfulle rommene i 1. etasje. En peisovn i grå kleberstein står i hjørnet, og en erker med store vindusflater mot hagen gir rommet godt med naturlig lys. Parkett i fiskebeinmønster løper videre fra stuen. Tapet og trekledning på veggene, profilerte innerdører og kraftige taklister knytter rommet til husets opprinnelse. Fra spisestuen er det utgang til den overbyggede terrassen - en direkte forbindelse mellom inne- og utearealene. Oppvarming via radiatorer med vannbåren varme.

TV-stue:
TV-stuen ligger mellom stuen og kjøkkenet og har en åpen peis. Gulvene består av parkett og tregulv, vegger av malte flater, tapet og trekledning - samme materialpalett som resten av 1. etasje. Profilerte innerdører og radiatorer med vannbåren varme. Rommet fungerer som en naturlig overgang mellom de mer formelle stuene og kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet ble bygget om i 1997 og har innredning med glatte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur sitter under et vindusfelt mot hagen, som gir godt arbeidslys og utsyn over tomten. Integrert stekeovn, frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet har vegghengt ventilator. Brannslange er montert under kjøkkenbenken. En peisovn i hjørnet gir kjøkkenet en ekstra varmekilde og særpreg utover det funksjonelle. Gulvet er belagt med parkett, veggene med malt panel og himlingen med panelbord. Kjøkkenet har plass til et stort spisebord og fungerer som en daglig samlingsplass mellom de øvrige rommene.

Toalettrom:
Et separat toalettrom med flislagt gulv og gulvvarme, flislagte vegger og panelbord i himlingen. Vegghengt servant og vegghengt toalett. Praktisk plassert for daglig bruk.

Overbygget terrasse og inngangsparti:
Fra spisestuen er det utgang til en overbygget terrasse i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre. Overbygget beskytter mot nedbør og forlenger brukssesongen. Inngangspartiet på fremsiden av huset - tilbygd med tak over hoveddøren - gir ly ved ankomst.

ANDRE ETASJE

Gang og trapperom:
Opp den svungne trappen med rødmalt håndlist åpner 2. etasje seg i en bred gang med tregulv og trekledde vegger. Rekkverket med buede spiler er et arkitektonisk trekk som knytter etasjen til husets opprinnelse fra 1912. Gangen gir adkomst til fem soverom, to bad og to innvendige boder. En dør leder ut til terrassen og videre til badstuen.

Soverom:
Fem soverom fordeler seg rundt gangen. Alle har tregulv, malte flater og trekledning på vegger og himling, samt profilerte innerdører. Naturlig ventilasjon via ventiler. Rommene varierer i størrelse og utforming. Det største soverommet har skyvedørsgarderobe med speil og plass til dobbeltseng. Flere av rommene har innebygde løsninger og skrå himlinger som understreker boligens særpreg.

Baderom 1:
Det første badet er fra 1995 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himlingen. Gulvstående servanter med armaturer, speil med sidelys og vegghengt baderomsmøbel. Dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur. Innebygget badekar med integrert dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg. Luftespalte for overstrømning under dør. Det er etablert avløpspumpe for dette badet.

Baderom 2:
Det andre badet er fra 2000 og har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Panelbord i himlingen. Vegghengt servantinnredning med doble nedsenkede servanter og armaturer, speil med overlys. Dusjnisje med glassvegg og vegghengte dusjarmaturer. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Terrasse og badstue:
Fra gangen er det utgang til en terrasse i betongkonstruksjon med flislagt gulv og rekkverk av tre. Terrassen gir adkomst til badstuen, som ligger som et eget rom med utvendig inngang fra terrassen. Badstuen har tregulv og panelte overflater samt elektrisk badstueovn.

LOFTSETASJE

Et uinnredet lagringsloft med adkomst fra 2. etasje via en bratt trapp. Loftet har synlige taksperrer og skråtak, med takvinduer som slipper inn dagslys. Arealet brukes til lagring.

KJELLERETASJE

Kjelleretasjen inneholder boligens vaskerom og fyrrom, samt tre innvendige boder i hoveddelen. I tillegg er deler av kjelleretasjen innredet og benyttet som hybler, men arealene er ikke dokumentert godkjent til varig opphold eller som separate boenheter av kommunen.

Vaskerommet har flislagt gulv, vegger med malte flater og sokkelfliser, og malt himling. Vegghengt utslagsvask med armatur og benkeplate med laminert overflate. Naturlig avtrekksventil på vegg. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Fyrrommet huser varmesentralen som forsyner boligens vannbårne varmeanlegg.

GARASJE

En frittstående garasje fra 1996 med garasjeplass i 1. etasje og lagringsloft over. Garasjen har støpt gulv og yttervegger i trekonstruksjon med liggende trekledning. Det er installert el-lader i garasjen.

OVERFLATER

Gulv: Tregulv i soverom og gang i 2. etasje og på loft. Parkett og tregulv i tv-stue, spisestue, stue og kjøkken i 1. etasje. Parkett i rom benyttet som soverom og stue i hybel 1. Laminat og fliser med gulvvarme i rom benyttet som soverom og stue i hybel 2. Fliser med gulvvarme i baderom 1 og 2 i 2. etasje, toalettrom i 1. etasje og baderom i hyblene. Malt betong med gulvvarme i entré. Flislagt gulv i vaskerom.
Vegger: Malte flater, trekledning og tapet i stuer og soverom. Flislagte vegger i baderom og toalettrom. Malte flater og sokkelfliser i vaskerom. Trekledning i hyblene.
Himling: Malte flater og panelbord i stuer, kjøkken og baderom. Malte flater i soverom og hybler. Panelbord i baderom og vaskerom.

LAGRING

To innvendige boder i 2. etasje. To innvendige boder i 1. etasje. Tre innvendige boder i kjellerens hoveddel. Uinnredet kaldt lagringsloft i boligen med adkomst fra 2. etasje. Bod under terrasse i 1. etasje med lav takhøyde. Frittstående garasje med lagringsloft over garasjeplassen.

TEKNISKE OPPLYSNINGER

- Sikringsskap plassert i gang i 2.etasje, i trappegang i kjelleretasje, på kjøkken i hybel 1 og i garasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør. Vanninntaksrør i plast. Synlige avløpsrør i plast og støpejern.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør på vaskerom.
- Stakeluke er plassert i kjelleretasje.
- Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad 2.
- Varmtvannsbereder på 287 liter (fra 2000) er plassert på vaskerom.
- Boligen er i hovedsak oppvarmet med radiatorer tilkoblet varmesentral, samt enkelte elektrisk oppvarmede gulv. Sentralvarmesystem er plassert i fyrrom i kjelleretasje.

Boligen har et omfattende vedlikeholds- og moderniseringsbehov som kjøper bør ta høyde for. For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet "Byggemåte" og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med radiatorer/vannbåren varme tilkoblet varmesentral i eget fyrrom i kjelleretasjen. Det er også elektrisk gulvvarme/varmekabler i enkelte rom. Supplerende oppvarming består av åpen peis i tv-stue, peisovn i spisestue og peisovn på kjøkken. Badstueovn er installert i tilknytning til badstue i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1912.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 1912, attestert 20.11.1912, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Ekspedisjonsdokumentet omfatter ikke senere tiltak og endringer utført på eiendommen.

Det foreligger byggesak vedrørende nybygg garasje med approbasjon datert 27.06.1995, tilleggsapprobasjon datert 28.05.1996, igangsettingstillatelse datert 31.05.1996 og ferdigattest datert 23.07.2002.

Det foreligger videre godtatt melding datert 25.11.1998 vedrørende ombygging av kjøkken i 1. etasje samt ombygging/tilbygg til entré og nytt inngangsparti/fasadeendring.
Det foreligger ikke ferdigattest for tiltaket. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjelleretasjen er i dag innredet med to hybler. Rom i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som bod, bryggerhus og kull- og vedrom jf. byggetegninger, og er ikke dokumentert godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold, herunder etablering av hybler, er ikke dokumentert bruksendret/omsøkt eller godkjent av kommunen.

Det er er også etablert kjellerinngang som ikke er søkt og godkjent.

Badstue med utvendig adkomst via terrasse i 2. etasje fremgår ikke av godkjente byggetegninger, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltaket er omsøkt eller godkjent.
Konsekvensen ved søknad kan være at rom eller deler av innredningen ikke godkjennes til varig opphold og at arealene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 9 servitutter på eiendommen. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse, byggegrenser, adkomstvei, gjensidig veirett, gangrett samt rettigheter og forpliktelser knyttet til vann- og avløpsledninger over flere eiendommer. Flere av servituttene regulerer bruk, vedlikehold og tilgjengelighet til felles privat adkomstvei fra Skådalsveien mellom omkringliggende eiendommer. Det foreligger også bestemmelser om utskillelse og bebyggelse av eiendommen, samt erklæringer som ikke kan endres eller slettes uten samtykke fra Oslo kommune/bygningsmyndighetene eller vann- og avløpsetaten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommens rettigheter:
- Eiendommen har tinglyst rett til kjørbar adkomstvei over gnr. 35 bnr. 10 i Oslo kommune. Rettigheten er tinglyst på gnr. 35 bnr. 10, dagboknr. 900178, tinglyst 06.12.1907.
- Eiendommen har tinglyst varig og eksklusiv bruksrett til et nærmere angitt tomteareal på gnr. 35 bnr. 1242 i Oslo kommune. Rettigheten innebærer disposisjonsrett til arealet tilsvarende en eiers normale beføyelser. Rettigheten er tinglyst på gnr. 35 bnr. 1242, dagboknr. 31801, tinglyst 19.06.1995.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Den del av boligens kjelleretasje som er innredet som utleiedeler/hybler er ikke godkjent til varig opphold eller som separate boenheter av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at utleiedelene ikke godkjennes som varig opphold og at arealene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på boligen.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og attraktivt boligområde på Vettakollen, med Marka som nærmeste nabo. Her bor man tilbaketrukket og rolig, omgitt av natur, samtidig som det er få minutters gange til Vettakollen T-banestasjon. Herfra tar banen deg til Majorstuen og sentrum på rundt 15 minutter.

Området er spesielt godt tilrettelagt for et aktivt familieliv. Rett utenfor døren starter turstiene inn i Nordmarka, med flotte muligheter for tur, løping og sykling gjennom sommerhalvåret. Vinterstid er det kort vei til preparerte skiløyper som strekker seg videre mot både Holmenkollen og Nordmarka. I nærområdet finnes også flere lekeplasser og trygge internveier.

Hverdagen flyter enkelt med flere barnehager og skoler i gangavstand, blant annet Svendstuen og Midtstuen skole. Vinderen sentrum ligger en kort tur unna og tilbyr et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, apotek og vinmonopol. Det er også enkel adkomst til både Slemdal og Ullevål.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skådalsveien 21E sokner til Svendstuen skole (1.-7. trinn) og Midtstuen skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Humlen Montessori barnehage, Casa Dei Bambini og Svenstuen Barnehave.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 801 kvm. Tomten er opparbeidet med innkjørsel, plenarealer og diverse beplantning.

Eiendommen har frittstående dobbelgarasje med elbillader samt gode parkeringsmuligheter på egen innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det foreligger tinglyste erklæringer om adkomstrett over tilliggende eiendommer og gjensidige rettigheter knyttet til adkomstvei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», vedtatt 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hovedhuset er SEFRAK-registrert, noe som innebærer at byggets kulturhistoriske verdi er registrert. Kjøper må påregne at endringer og tiltak kan kreve dialog med kommunen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i kommuneplanen avsatt til bebyggelse og anlegg - eksisterende. Ved motstrid går reguleringsplan S-4220 foran kommuneplanen.

Det pågår revisjon av Småhusplanen (plansak 202102096). I forbindelse med planarbeidet er det vedtatt midlertidig forbud mot tiltak (plansak 202304720) som omfatter eiendommen. Forbudet gjelder frem til ny plan er vedtatt og innebærer at tiltak etter plan- og bygningsloven ikke kan gjennomføres med mindre tiltaket omfattes av unntak fra forbudet.

Det foreligger pågående byggesaker i nærområdet, herunder:
- Skogryggveien 35 - riving av garasje og oppføring av to eneboliger.
- Skådalsveien 23 C - riving og oppføring av tre eneboliger og tomannsbolig med underjordisk garasje.
Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med planforhold via Oslo kommunes planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 53 639,43 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann og avløp, renovasjon samt feie- og tilsynsgebyr.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier hadde et totalt strømforbruk for 2025 på 41 978 kWh.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er p.t. på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her:
https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 22 459,- gjennom Fremtind Forsikring.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Kostnad pr. måned er ikke opplyst av selger. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap med en kostnad på kr 5 628,- pr. år. Selger opplyser at abonnementet følger med boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 13 442 137,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 25 631 624,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt utgjør kr 17 246,- pr. år.

27 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

687 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
688 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
708 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
28 188 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
28 208 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Dag Henrik Berggrav

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / overtakelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger, Oslo kommune, Eiendomsmeglerpakke 1  kr 1 045,00
Innhenting av offentlige opplysninger, Oslo kommune, kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 12 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 48-0007/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.257

Sist oppdatert: 25. mai 2026 kl. 16:22