Kompaniveien 3

Kompaniveien 3, 1639 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 603, bruksnummer 319, ideell andel 1/1
Andelsnummer 33, Lyngen Borettslag, organisasjonsnummer 923314210

Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
2. etasje 59 kvm: Entré, bod, teknisk rom, soverom, bad, og stue/kjøkken

BRA-e:
U. etasje 6 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
2. etasje 8 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
2. etasje 8 kvm: Terrasse

Vedtektsfestet bruksrett til kjellerbod merket med nr 38.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 18.08.2026 utført av Takstkonsulent 1 Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 2019. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell, asfaltert parkeringskjeller. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av prefabrikerte betongelementer. Yttervegger oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med stående trekledning. Flat takkonstruksjon med astfalttakbelegg e.l. takterasse (ikke besiktiget).
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende bygningselementer.
Innvendige overflater- Det ble registrert et riss/sprekk mellom himling og vegg i stuen.

Bad- Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det er påvist at flisfuger i våtsonen har riss/sprekker.

TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt)
Varmtvannsbereder/tank- Felles varmtvannsanlegg i bygget

Bad- Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelen for nærmer informasjon og beskrivelse Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæring:

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2023- Delvis defekt toalett, hvor det rant vann i sisternen konstant. Rørlegger utbedret feil på toalett/sisterne etter at det rant vann kontinuerlig. Rørlegger opplyste at tilsvarende problem gjaldt flere leiligheter i
borettslaget. Nøyaktig hva som ble utbedret er ikke kjent.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja i 2024- Lekkasje fra verandaen over inn i den innglasserte balkongen på et lite område. Feilen er utbedret av Skanska.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja - Utfører årlig vedlikehold av ventilasjonsanlegget i regi av borettslaget, hvor en faglært tilbyr seg å bytte filter blant annet.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja -Borettslaget nevnte noe om skjeggkre/sølvkre i borettslagets kjeller

Se flere punkter i selgers egenerklæring

Det er påvist forekomst av skjeggkre i borettslaget. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon

Leiligheten er velholdt og gir fortsatt opplevelsen av et nytt, moderne hjem. Det sene byggeåret 2019 er ensbetydende med moderne teknisk standard, inkludert vannbåren gulvvarme som bidrar til lavere strømforbruk. Gulvene er i alle rom utenom badet utført med hvitpigmentert tre-stavs parkett, vegger med glatte flater og listefri overgang mot både himlinger og vinduer som fremmer et minimalistisk uttrykk.

Arealet er effektivt disponert i hele leiligheten, blant annet med stuen og kjøkkenet sømløst forbundet i åpen løsning. En hensiktsmessig soneinndeling gir god plass til spisebord på kjøkkenet og mulighet for en større sofagruppe i stuen.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning med bruksvennlig utforming og mange oppbevaringsmuligheter både over og under benkene. Alle hvitevarer er integrert og medfølger.

Leilighetens soverom og bad er praktisk samlet rundt gangen som ved behov kan lukkes av mot den sosiale sonen. Soverommet er av god størrelse til formålet og av nåværende eier innredet med åpen IKEA Pax garderobe som medfølger. Ytterligere garderobeplass finnes ved entreen, der yttertøyet kan oppbevares ute av syne og samtidig lett tilgjengelig.

På badet er gulv og vegger utført med fliser, himlingen har i likhet med gangen innfelte spotter som fremmer jevn belysning og kan dimmes. Utstyret inkluderer moderne møbler med lett tilgjengelig oppbevaringsplass i både servantskuffer og speilskap. Dusjhjørnet har plassbesparende glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten i rommet og enklere tilgang til vaskemaskinen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte betongelementer og malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap med fryseboks og stekeovn/komfyr medfølger
Philips Hue lampe montert på soverom medfølger ikke
Montert hyller i innvendig bod og utvendig bod. Disse er ikke fast monterte, men kan medfølge hvis ønskelig.

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme, elektriske varmekabler på badet og varmegjenvinning i balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.03.2020 med tegninger som stemmer med dagens bruk bortsett fra teknisk rom har blitt plasser vegg i vegg med badet.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten er i dag utleid frem til 31.5.2025 med en månedsleie kr 16 000,- og følger med handelen. Oppsigelsestid 3 måneder fra begge parter.

Selger har ikke bebodd eiendommen de siste 12 mnd. og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand da den er utleid (fra 01.06.24). Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Begbyåsen er et nytt boligområde under etablering, attraktivt lokalisert tett inntil marka. Her bor du som navnet antyder høyt i terrenget og nyter godt av et tilbaketrukket, fredfylt nærmiljø uten gjennomgangstrafikk.

Lysløype er tilgjengelig rett fra nabolaget og velegnet blant annet for løping og sykling. Det samme er Glommastien som følger begge elvens sider i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til sentrum av Sarpsborg. Golfbane med 18-hull er også lett tilgjengelig i nærområdet. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Foruten den umiddelbare nærheten til turområder i skog og mark, er det i hverdagen vel så praktisk med kort vei til en rekke dagligvareforretninger. Det finnes også flere nærsentre på Østsiden som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie.

Bykjernen er innenfor ett kvarter med sykkel, enten du legger turen over Fredrikstadbroen eller benytter deg av gratis ferge fra Gamlebyen til by-siden. Det går også hyppig buss mot sentrum fra holdeplass ved Haldenveien, få hundre meters gange unna. Nærheten til sentrum innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter når du ønsker det, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.
Begbyåsen er et nylig etablert boligområde som er attraktivt lokalisert tett inntil Begbymarka. Her bor du som navnet antyder høyt i terrenget og nyter godt av et tilbaketrukket, fredfylt nærmiljø uten gjennomgangstrafikk.

Lysløype er tilgjengelig rett fra nabolaget og velegnet blant annet for løping og sykling. Det samme er Glommastien som følger begge elvens sider i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til sentrum av Sarpsborg. Golfbane med 18-hull er også lett tilgjengelig i nærområdet. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Foruten den umiddelbare nærheten til turområder i skog og mark, er det i hverdagen vel så praktisk med kort vei til en rekke dagligvareforretninger. Det finnes også flere nærsentre på Østsiden som foruten store dagligvareforretninger også inneholder tilbud innenfor helse og personlig pleie.

Bykjernen som du kan se fra egen leilighet er innenfor ett kvarter med sykkel, enten du legger turen over Fredrikstadbroen eller benytter deg av gratis ferge fra Gamlebyen til by-siden. Det går også hyppig buss mot sentrum fra holdeplass ved Haldenveien, gode 300 meters gange unna Kompaniveien. Nærheten til sentrum innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter når du ønsker det, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Doremi Begby (1-5 år) 0.4 km
Begbyenga barnehage (1-5 år) 1.4 km
Bjørneklova barnehage (1-5 år) 2.6 km

Skoler:
Begby barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.1 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2.7 km
Sagabakken skole (1-7 kl.) 2.8 km
Childrens International School Fredrikstad (1 -10 kl.) 3.3 km
Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 3.8 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 3.6 km
Hans Nielsen Hauge vgs 4.2 km
I tillegg Fredrikstad sine offentlige videregående skoler, eksempelvis Glemmen vgs og Fredrik II vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2.280 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt med pent opparbeidende områder med plen og busk beplantning. Asfalterte adkomst arealer og oppmerkede parkeringsplasser. Lekeplass sentralt beliggende mellom blokkene, med felles sittegrupper. Borettslaget eier en del av Gneisen utenomhussameiet sammen med Granitten borettslag. Utenomhuseiendommen utgjør alt restareal på Begbyåsen felt 4 inkl. to garasje kjellere under de enkeltes bygninger.

Leiligheten har vedtektsfestet bruksrett til garasje nr. 38 i felles garasjeanlegg. Det er tilrettelagt for at man kan installere egen elbil-lader. Aneo Mobility drifter anlegget inkl. utfakturering forbruk eiere

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til 1113 - boligbeb. - blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1136 Haugestensåsen B04 og B05 datert 9. februar 2017 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.03.2016.
Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad datert 18.06.2020.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 12 967,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, A-konto oppvarming og varmtvann, kabel-tv og internett, garasje, kommunale avgifter, eiendomsskatt, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, mm.
Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det foretas en årlig avregning av energiforbruket (oppvarming og varmtvann) mot faktisk bruk.

Felleskostnadene fordeles slik:
Garasje kr 150,-
Felleskostnader kr 4 081,-
Akonto oppvarming kr 472,-
A konto renter kr 6585
A konto avdrag kr 1679,-

Boligen er tilknyttet Obos som leverandør av tv/ internett. Dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Selger har ikke oppgitt strømforbruket.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 049 179,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 39 827,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 1 648 144,- pr. 14.08.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 75 835 909,- pr.14.08.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,04%
Lånets løpetid: 30.11.2059

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kapitalkostnader som utgjør kr 8 118,- pr. august 2026

1 820 000,00 Prisantydning
1 680 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 500 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 514,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
27 464,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 517 514,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 527 464,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

1 820 000,00 Prisantydning
1 680 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 500 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
17 514,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
27 464,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 517 514,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 527 464,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marion Ulriksen

Leiligheten er tilknyttet Lyngen Borettslag. Borettslaget består av 63 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholderklæring.

Sakset fra årsmøte 2026:
Generelt
Styret har i perioden gjennomført faste oppgaver slik som:
- Nyheter og informasjon til beboere om stort og smått.
- Fulgt opp borettslaget økonomi slik utgifter for fellesareal og kommunale avgifter.
- Gjennomført rutiner og tiltak for HMS i borettslaget.

Det er blitt gjennomført tiltak i perioden 2025/26 for å sikre vekst i egenkapital.
1. Styret bestemte en større økning av felleskostnader i perioden.
2. Styret har reforhandlet, byttet eller avsluttet avtaler slik som vedlikehold av utenomhus, vaktmester, FDV, TV og internett, og strømavtale.
3. Styret har hatt fokus på å følge opp skade/uhell med forsikringsselskapet. Her har vi ikke latt en eneste stein forbli usnudd.
4. Tilbakeholdenheten av økte fellesutgifter i fjor ser ut til å ha fått utslag i til hvilken grad de andelseiere som har fellesgjeld har nedbetalt dette gjennom IN-ordning.
Den videre utviklingen og utsiktene for Lyngen borettslag er gode. Bygningsarealet er i god stand, og vedlikehold er og blir kontinuerlig fulgt opp.

Diverse saker/hendelser til bemerkning
TV- og nettleverandør
Styret fikk dispensasjon til å forhandle med andre leverandører, og i sommer byttet vi til OBOS-nett. Av tilbakemeldinger ser vi at dette har gått veldig bra med den delen som omhandler internett. Vi får dessverre også tilbakemeldinger på noen utfordringer med TV-avtaler, og styrets opplevelse er at dette i stor grad gjelder Allente.

Regler for bruk av takterrassen i nr. 3
Det ble utarbeidet regler for bruk av en egen komite i perioden 24/25. Reglene ble vedtatt av generalforsamlingen i fjor, og er effektive. Vi ser at noen av reglene har gjort seg gjeldende og får tilbakemeldinger fra beboere at de er bra, og noen ganger for strengt.

Beboermøte
Det ble avholdt beboermøte i perioden hvor det ble redegjort for styrets arbeide, og med mulighet for å løfte tanker og bekymringer med styret og fremmøtte. Styret tok med seg noen av forslagene til videre arbeid, og
håper på at dette var nyttig for beboerne.

Ventilasjonsrens
Det har blitt gjennomført ventilasjonsrens i nesten alle leiligheter i borettslaget. Alle som gjennomførte dette når det først ble avtalt fikk dette dekket av borettslaget. Andelseiere som ikke gjennomførte ved første anledning
ble pålagt å betale dette for egen regning. I de leilighetene rens ikke ble gjennomført ble det bokført som instans hvor andelseier ikke har fulgt opp sine plikter ovenfor fellesskapet, og det kan bli lagt til grunne for videre
sanksjoner.

Lekkasjer fra balkonger
Som mange er klar over så har styret brukt mye tid på denne saken i perioden. Det er ekstreme mengder med dokumenter, eposter og lignende i saken, og OBOS/Skanska har gjort flere utbedringer uten at det er foreligget
reklamasjonsskjema hos enkeltandeler. Styret er heller ikke blitt inkludert der dette ble gjort. Det tok noe tid å finne god juridisk rådgivning for saken, og vi har nå fått i gang et svært godt samarbeide med
Marstrand advokatfirma

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra  kr 25 500,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse (inkl 2 visninger)  kr 2 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 385,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 560,00
Innhenting av off. opplysninger Fredrikstad/Sarpsborg legalpant  kr 346,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad ink tegn andel  kr 1 840,00
Tinglysing sikring  kr 500,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 13 230,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 9 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0455/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.24455

Sist oppdatert: 23. september 2026 kl. 11:05