Midtveien 45

Midtveien 45, 0598 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 1402, ideell andel 1/1
Andelsnummer 89, Bekketrappa Borettslag, organisasjonsnummer 920666914

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 72 kvm: Entré, bad, bod, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm:

Åpent areal:
2. etasje 15 kvm: 2 balkonger.

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Bolig oppført i 2019. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringskjeller. Yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk. Utvendige fasader av synlig murverk. Etasjeskillere av betong. Flatt tak. Yttertak er tekket med takmembran. Entrédør med dørkikkert. Balkongdører og vinduer med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TGIU:

Våtrom:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer. Til informasjon er det etablert stakepunkt i felles parkeringskjeller.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Yttervegger inkl. fasader:
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU) Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller næ rområdet?. "ja". "I nærrområdet til boligen er det flere byggeplaner av betydning. Ytterligere detaljer om dette er beskrevet i prospektet til leiligheten.
Det er normal bruksslitasje på overflater i boligen i henhold til boligens alder og bruk. Det er blant annet hakk/riper i parkett og merker/hakk på dørkarmer/dør. Overflatiske merker etter brodder i entreen etter tidligere eier. Mindre kosmetisk bulk på dør kjøleskap/fryser. Det er ikke montert komplette gulvlister på vegger i entre der det tidligere har stått garderobeskap. Alle flater og hvitevarer fungerer som de skal, og forholdene er av kosmetisk art."

- Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld? Ja. "Borettslaget, ved styret, har pågående uenighet om borettslagets garasjeanlegg mot utbygger. Uenigheten går så vidt jeg vet ut på hvem som har ansvaret for reparasjon/utbedringer av anleggets defekter (er det borettslaget eller utbygger). Denne garasjesaken kan få økonomiske konsekvenser for borettslaget. Ytterligere detaljer om dette er beskrevet i prospektet til leiligheten."

E n t r é:
Entréen gir et godt førsteinnrykk av leiligheten. Rommet har god plass til oppheng av yttertøy og skohyller, samt plass til en romslig garderobeløsning. Fra entreen har du også direkte adkomst til leilighetens interne bod, som gir ekstra god oppbevaringsplass.

B o d:
Praktisk bod i leiligheten som gir rikelig med oppbevaringsmuligheter.

S t u e:
Lys stue med plass til sofagruppe med tilhørende salongbord. Store vindusflater som tilfører rommet rikelig med naturlig lys. Her er det også god plass til spisebord med naturlig plassering mellom stuen og kjøkkenet.

Utgang til balkong på 10kvm fra leilighetens stue. På balkongen har man god plass til hyggelig sittegruppe, hvor man kan nyte varme og solfylte dager.

K j ø k k e n:
Kjøkken med åpen løsning mot stueen, med slette fronter, planlimt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter. Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, nedfeldt platetopp med komfyrvakt, oppvaskmaskin og innebygd kjøleskap. Det er ventilator med mekanisk avtrekk over platetoppen, vannrør av typen rør-i-rør og synlige avløpsrør av plast. Det er også automatisk lekkasjestopper under oppvaskkum.

B a d e r o m:
Lyst baderom fra 2019 med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, flislagte gulv med gulvvarme, flislagte vegger og malt himlingsflate med downlights. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning med slette skuffefronter og benkeplate av laminat, nedfelt servant med ettgrepsarmatur, vegghengt toalett, speil og lysarmatur med stikkontakt over servant. Videre er det dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Det er vannrør av typen rør-i-rør, synlige avløpsrør av plast og avtrekksventil i himling.

S o v e r o m:
Hovedsoverom med god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Her er det også garderobeskap som sikrer rikelig med oppbevaring. Fra hovedsoverommet er det også utgang til balkong på 5kvm ut mot hyggelig bakgård.

Soverom 2 er også av god størrelse med plass til seng og nattbord. Dette rommet egener seg ypperlig til barnerom, kontor eller gjesterom. Her er det også god plass til kommoder og annet ønsket møblement.

Gulv: Gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Malte veggflater.
Himling: Malte himlingsflater.

Diverse:
- Boligen har entrédør med brannklasse B30, lydklasse db35 og kikkehull.
- Vinduer og balkongen med karmer/ramme av tre (fra byggeår).
- Takhøyder er målt på tilfeldige steder i boligen: I stue og soverom er takhøyden målt til ca.2,50 og på bad er takhøyden målt til 2,20 meter.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap for rør-i-rør på bad.
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme og elektrisitet.
- Felles balansert ventilasjon.

Kjøleskap/fryser på kjøkken og oppvaskmaskin medfølger boligen ved salg.

String-bokhyller & String-veggskap på stue/kjøkken, Norrgavel-knaggrekke i entre, knaggrekke i liten bod i leiligheten, Ivarbokhyller i liten bod i leiligheten, veggmontert Frame-tv og Ivarhyller i kjellerbod følger ikke med eiendommen ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av vannbåren varme til radiatorer i stue/kjøkken og elektrisitet(stedvise panelovner). Vannbåren gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen fem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 14.09.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning stemmer overens med godkjente byggetegninger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 49 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om kloakkledninger, ledninger, veg, vannledninger, gjerde, adkomstrett og kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen er beliggende sentralt på Vollebekk, og her bor man i nærheten til alt man har behov for i hverdagen.

Dagligvarehandelen gjør man enkelt på Rema 1000 Vollebekk, som ligger i tøffelavstand fra leiligheten. Videre ligger Kiwi og Meny Vollebekk i kort gangavstand fra boligen, sammen med Europris og VitusApotek.

Den familiedrevne restauranten Compho ligger i nærområdet, hvor det er verdt å ta turen for å nyte autentisk vietnamesisk streetfood. Her bor du også med umiddelbar nærhet til Vollebekks nye bakeri, Håndbakt. Ellers er den populære restauranten Paviljongen en kort spasertur unna hvor man kan nyte god mat og solstråler på uteservering.

For et bredere utvalg av service og tjenester kommer man seg enkelt til Oslo sentrum på kort tid med gode kollektivtilbud i området. T-banestoppet Vollebekk ligger i umiddelbar nærhet, og herfra går linje 4 og 5 mot sentrum. Med linje 5 kommer man enkelt til Sognsvann hvor det er flotte turområder, gjennom Carl Berner, Jernbanetorget og Majorstuen. Linje 4 går mot Bergkrystallen gjennom Storo. Her ligger Storo Storsenter med et bredt utvalg av servicetilbud. Videre ligger Nedre Vollebekk bussholdeplass kun ett minutt gange unna boligen hvor man kan hoppe på 58 bussen til Alnasenteret.

For den som er glad i fysisk aktivitet ligger EVO treningssenter i gangavstand, og ellers har man både SATS på Linderud og Feel24 litt lenger unna. Kort gangavstand unna ligger også Nordic Padel på Risløkka, et senter hvor man både kan booke Padel-baner og benytte seg av golfsimulator. Her kan man leie utstyr og aktivisere seg med morsom sport. Videre ligger Oslo Golfsenter også kort vei unna, en golfsimulator som gir deg en ekte følelse av å være på golfbanen.

Linderud gård ligger ikke lange kjøreturen unna, som er en tidligere storgård i bydel Bjerke i Oslo, og en avdeling i MiA - Museene i Akershus. Det arrangeres omvisninger i hovedbygningen hver helg fra begynnelsen av mai til slutten av september, samt hageomvisninger, konserter, kurs og en rekke andre arrangementer.

Ønsker man å nyte dagen utendørs ligger Bjerkedalen Park også kort gangavstand unna, som vant prisen for beste norske uterom i 2016. Her er det både ballbane, sandvolleyballbane, utendørs grill, kafé, offentlig toalett, dam, åpent bekkeløp med fisk og ender, staudebed, gressenger, turveier, benker, naturisbane fra 1. november - 1. april, drikkepost og bålpanne. Dette er en perfekt park for å gå eller løpe en tur, nyte seg av solen eller ha en koselig piknik med venner. Herfra er det heller ikke langt til Muselunden, Linderud idrettshall, Løren idrettspark og Årvolldammen.

Dette er med andre ord et område som har alt man har behov for i både hverdag og helg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Inngang til leilighetens oppgang er i hyggelig atrium/bakård.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5.445 kvm som tilhører borettslaget. Tomt opparbeidet med blant annet asfalterte veier, sittegrupper, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Leiligheten disponerer parkeringsplass nr. 41 på automatisk parkeringsplattform i kjelleren. Fastmontert lader for EL-bil følger med, abonnement må tegnes i tillegg. Det kan forkomme kostnader knyttet til dette. Det er separat leie på garasjeplass kr. 330,- per måned. Disse belastes sammen med felleskostnadene.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig, forretning, kontor/bevertning(formål) i henhold til reguleringsplan S-4931 datert 14.12.16 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Utdrag av byggesaker i området:

- Brobekkveien 63B - underbygg,etterisolering og fasadeendring. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202514827 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Midtveien 29 B - ombygging, påbygg, bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendring. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnumer 202522939 hos saksinnsyn for mer informasjon.
- Brobekkveien 54 - oppføring av bolig og næringsbygg - Vollebekk A2 - under behandling. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 2025/08267 hos saksinnsyn for mer informasjon.

Utdrag av plansaker i området:

- Brobekkveien – gateoppgradering: Bymiljøetaten skal oppgradere Brobekkveien mellom Østre Aker vei og Refstadveien. Hensikten er å forbedre situasjonen for gående og syklister og gjøre om veien til en bymessig gate med vegetasjon og åpen håndtering av overvann. Oppgraderingen omfatter nytt tosidig opphøyd sykkelfelt på 2,2 meter bredde, tosidig fortau med 2,5–4 meter bredde, toveis kjørebane med 3,5 meter bredde og nye kantstopp for buss. Det skal etableres grøntfelt hovedsakelig mellom kjørebane og sykkelfelt, og helt nord i planområdet mellom sykkelfelt og fortau. Dette kan medføre ulemper/støy ved denne prosess. Se saksinnsyn for med informasjon.

- Pågående plansak vedrørende Østre Aker vei 29 Næring og boliger - utarbeidelse av planforslag. Eiendommen Østre Aker vei 29 er under arbeider, hvorav det ønskes å bebygge den med ca. 60 000 m2 BRA, i hovedsak sentrums- og kontorformål, herunder ca. 13 500 m2 BRA bolig. Bebyggelsen er tenkt lagt i 4 felt i høyder på mellom 5 og 12 (13) etasjer. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201707919 for mer informasjon.

- Pågående plansak vedrørende Brobekkveien 62 C og 62 D Boliger "Stasjonskvartalet". Oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Det foreslås 13 400 m2 BRA over terreng, hvorav minimum 700 m2 til næring. Det tilsvarer ca. 147 boliger og høyder på 4-8 etasjer. Forslaget innebærer etablering av en ny trasé for offentlig gang- og sykkelvei over torg, oppgradering av et eksisterende grøntareal "Lundenparken" i nord og oppgradering av deler av perrongområdet knyttet til Vollebekk T-banestasjon. Dette kan medføre støy/ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 201706524 hos planinnsyn for mer informasjon.

- Pågående plansak vedrørende Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by(småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Hovedmålsetting med revisjonen er å ta bedre vare på de grønne verdiene i småhusområdene, og å bevare områdenes karakter og historiske kvaliteter. Dette kan medføre ulemper ved denne prosess. Se saksnummer 202102096 hos planinnsyn for mer informasjon. Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Dette kan føre til støy/ulempe ved prosess. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Dette kan gjøres via Oslo kommune planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  4 879,00,-  pr. mnd. og inkluderer: a-konto oppvarming, parkeringsleie, drift av fellesområder, vask av fellesarealer, vedlikehold, gartneravtale, snørydding, kommunale avgifter og fiber m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styreleder opplyser 07.09.26 at felleskostnadene skal økes i nær fremtid. Det er dog ikke bestemt hvor mye de skal øke pt. Se mer informasjon under sameiet.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto oppvarming: 120,-
Lån nr: 9820778597; IN lån 1 - Akonto renter 0,00 ,-
Lån nr: 9820778597; IN lån 1 - Akonto avdrag 0,00,-
Garasje: 330,-
Felleskostnader: 4.428,-

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader.

Innkreving eiendomsskatt er i månedene mai, juni, september og november. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene. Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune, og per i dag betales det ikke eiendomsskatt for denne eiendoimmen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 2100-2200 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.642.893,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør pt kr. 0,-  pr år.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca kr. 0,-for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 23.970,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 234.169.368,- pr. 04.08.26 og lånevilkårene er:
Bank: Obos-banken
Lånenr: 98207785970
Lånetype:Annuitetslån
Rentebetingelser: Flytende rente 5,04%
Restsaldo: 234.169.368,-
Terminer pr. år: 12
IN-avtale: Ja.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Tyldum Stordahl

Leiligheten er tilknyttet Bekketrappa Borettslag. Borettslaget består av 127 boliger.
Forretningsfører er OBOS.
Forsikret hos: Tryg Forsikring med polisenr. 7141235.
Trappevask er inkludert i felleskostnadene.
Felles dugnad i borettslaget må påregnes.
Dyrehold er tillatt, søknad sendes styret for godkjenning.

Styret opplyser pr. 07.08.2026 at det ikke er noen planlagt påkostninger for borettslaget. Det er dog en pågående tvistesak mot utbygger knyttet til utførelse og tekniske installasjoner i garasjeanlegget. Styreleder opplyser at det trolig vil medføre til omprosjektering av garasjekjeller hvorav de fremla på ekstraordinær generalforsamling to praktiske løsninger. Demontering av eksisterende parkeringsanlegg og etablering av automatisk parkeringsanlegg (kostnadsestimat kr. 13,2-19,3 millioner) eller avvikling av parkeringsanlegget og frikjøp av parkeringsplasser i nærområdet (kostnadsestimat kr. 15-22,7 millioner). Estimatet er beheftet med betydelig usikkerhet, særlig knyttet til tilgjengelighet og pris på eksterne parkeringsplasser samt endelig utforming av tiltakene. Det ble holdt ekstraordinær generalforsamling i februar 2026, hvorav styret fikk mandat til å innhente ytterligere juridiske- og teknisk vurderinger, gjennomføre nødvendige avklaringer og forhandlinger samt mandat til å føre saken videre med de kostnader dette medfører. Dersom tvisten med utbygger ender i rettssystemet, vil dette kunne medføre kostander for borettslaget. Det må således påregnes kostnader i form av fellesgjeld, kapitalinnskudd og/eller økte felleskostnader dersom saken ikke blir løst i borettslagets favør. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Borettslaget ble innflyttet for 6 år siden og det har så langt ikke vært gjennomført renoveringer. Bygget har blitt oppgradert med kameraovervåkning, dørautomatikk på fellesdører samt at Obos-nøkkel har blitt innført.

Techem avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer årlig. Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og selv sende inn avlesningsskjema til Techem Norge AS. Skjemaet kan lastes ned fra Techem sine sider http://www.techem.no. 

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,99 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr. 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4 950,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr. 1.055,-

Andre utgifter:
Fotografering  kr 4 500,00
Tilstandsrapport kr. 8.990,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2639

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 14:20