Isnesveien 124

Isnesveien 124, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2034, bruksnummer 203, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 354 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 110 kvm: Treningsrom, to garasjer med plass for flere biler og lagerplass, tekniske rom, kjellerrom/lagerrom.
1. etasje 122 kvm: Entré/hall, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom med omkledningsrom, vaskerom, bad med wc, to servanter, badekar og dusj, toalettrom med wc og servant, trapperom til kjelleren.
2. etasje 122 kvm: Stue, tre soverom, bad med wc, to servanter, badekar og dusjnisje med to dusjer.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 329 kvm: Terrasse i to nivåer. På den ene terrassen er det nedsenket basseng.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Pål Henning Degenes Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen på eiendommen ble opprinnelig oppført i 1972, i halvannen etasje pluss kjeller. I fra 2022 og frem til i dag har boligen blitt betydelig oppgradert, og det har blitt påbygd en ny andre etasje. Ved arbeidene er det kravene til Tek 17 som er lagt til grunn ved utførelse, tekniske løsninger og materialvalg. De opprinnelige ytterveggene har blitt foret ut og etterisolert både utvendig og innvendig, og det har blitt satt inn nye vinduer og ytterdører. I forbindelse med prosjekteringen og utførelsen, er det lagt vekt på gode materialvalg og god håndverksmessig utførelse. Det er i prinsipp grunnmuren, det støpte dekket mellom kjelleren og første etasje, og deler av bindingsverket i veggene i første etasje, som er igjen av det opprinnelige bygget på eiendommen. Øvrige deler av bygningen er ny. Det er installert smarthusløsning med appstyring av lys, varme, alarm, solskjerming etc.
Yttertaket er tekket med papp. Taket har ensidig svakt fall, og taktekket er ikke nærmere besiktiget. Takrenner og nedløpsrør er i stål. Ytterveggene er oppført av isolert bindingsverk, og utvendige
fasader er kledd med trepanel som er beiset. Deler av bindingsverket i første etasje har en standard fra 1972 og øvrige deler av veggkonstruksjonene, og fasadene er fra 2022.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Fuktsikring og drenering - 1: Det opplyses at det i forbindelse med arbeidene på boligen, også ble utført oppgraderinger av dreneringen i 2022, på langveggen mot gårdsplassen og på
gavlveggen mot syd. Det ble benyttet systemet til Isodren. Øvrige deler av dreneringen har en standard fra byggetiden. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det må forventes at den delen av dreneringen som har en standard fra byggetiden, har overskredet halvparten av forventet normal levetid.

Forstøtningsmurer- På gårdsplassen er det oppført en støttemur av naturstein og støpt betong. Støttemuren har en standard fra 1970-tallet. Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Det finnes riss og forvitringer i støttemuren, og det er ikke montert fallsikring på toppen av støttemuren.

Utvendige vann-og avløpsledninger Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

TGIU:
Takkonstruksjon/loft- Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg.

Tilliggende konstruksjoner våtrom/vaskerom- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Våtsonene på vaskerommet ligger på vegg mot baderommet.

Tilliggende konstruksjoner våtrom/ bad 1.etasje -Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Våtsonene på dette baderommet ligger dels på yttervegg, og dels på vegg mot vaskerommet.

Tilliggende konstruksjoner våtrom/bad 2. etasje- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig på grunn av tilliggende konstruksjoner. Våtsonene på dette baderommet ligger dels på yttervegg, og
på vegg med tekniske installasjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Basseng:
På den ene terrassen er det nedsenket basseng med målene 8,10 x 3,85 meter og med dybde på 1,50 meter. På bassenget er det skyvbart overbygg, og til oppvarming er det installert varmepumpe. Pumper og øvrige tekniske anlegg er plassert i den ene garasjen i kjelleren i huset.
Opplysninger gitt av selger: Bassenget har livstidsgaranti mot lekkasjer og osmose, og er av typen Leisure Pools Elite. Det er innbakt isolasjon, 3D shimmer farger og innstøpt infinity overflow skimmere. Aseko Oxygen VS - 100% klorfritt doseringssystem. Doserer Aktivt oksygen, algemiddel, flokningsmiddel og pH. Dimbar lyspakke med to stk Hentech 33W lys. RGBW inkl, trafo med fjernkontroll, ap 165 alu varmepumpe 16,5 kW Arcticpro Alu inverter premium. Toppmodell ultra silent, WiFi og R32.

Noen punkter fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid med drenering?
Ja i 2022 -Isodren på to sider av fasadene.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2022- Skiftet alt av det elektriske anlegget fra stolpen inn til huset

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja i 2022- Nytt vannbåren varmeanlegg med gulvvarme i alle gulv i 1. etasje og 2 etasje med unntak av 3 soverom

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ja - Vi har anlagt plen på et gammelt sivområde eid av Norsk skog AS. Her er det også satt opp en utebod.

Andre opplysninger:
Eiendommen ble kjøpt av familie. 1. og 2. etasje ble revet, noe av stenderne i ytterveggen ble stående. Det ble så bygget ny bolig etter TEK17 krav med isolasjon, ventilasjon og u-verdi i vegger og tak. Solcelleanlegg på taket ble installert.

Når man bor så nære skogen kan det forekomme en og annen maur og mus.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Etter en møysommelig gjennomført ombygging og renovering er boligen i praksis totalt forvandlet fra den opprinnelige. TEK 17 er lagt til grunn ved utførelse, tekniske løsninger og materialvalg. I forbindelse med prosjektering og utførelse er det lagt vekt på gode materialvalg og god håndverksmessig utførelse.

Utgangspunktet var en arkitekttegnet enebolig med halvannen etasje, oppført i 1972. Av denne er det i prinsipp kun grunnmur, støpt dekke mellom kjeller og første etasje samt deler av bindingsverk i vegger i første etasje som er bevart.

Alle innvendige overflater er nye. Vannbåren gulvvarme er lagt i hele første etasje og dels i andre etasje. med EL-kassett og varmepumpe som varmekilde. Det er også installert balansert ventilasjonsanlegg. Smarthusløsning gir mulighet for app-styring av lys, varme, solskjerming, alarm, med mer.

I tillegg til den høye tekniske standarden finnes mange kvaliteter også i planløsningen som bærer preg av å være gjennomtenkt. Begge etasjer har over 120 kvm. internt bruksareal som gir familien meget gode muligheter for både sosialt samvær og individuelt opphold.

I første etasje utgjør stuen og kjøkkenet til sammen en generøs sosial sone på over 50 kvm. Ytterligere en stue på nesten 40 kvm. inngår i den påbyggede andre etasje, der himlingene skråner opp til en luftig høyde.

Kjøkkenets innredning er en velutstyrt kvalitetsløsning fra Strai, med alle hvitevarer integrert. Store arbeids- og avlastningsflater rundt både koke- og vaskesone oppleves som meget praktisk under tilberedning. Benkeplatene er av Silestone. Quooker CUBE gir både kokende vann, avkjølt vann og kullsyretilsatt vann rett fra kranen.

Fire utpreget store soverom er fordelt over begge etasjer. Med både walk-in closet og bad en-suite er soverommet i første etasje et fullkomment master bedroom. Blant soverommene i andre etasje er to på hele 20 kvm. og ett på nesten 17 kvm. Gulvene er i samtlige utført med heldekkende teppe - en myk overflate det er behagelig å stå opp til.

Boligens to bad er også av generøst format. Begge er vel tilrettelagt for samtidig bruk av to personer, blant annet med dobbel servant. Begge inneholder i tillegg badekar og dusjsone integrerte dusjbatterier - to i tallet på badet i andre etasje.

Utenom badene finnes også et gjestetoalett ved hallen og et praktisk vaskerom i første etasje - med egen ytterdør. Sistnevnte inneholder også tekniske tavler og installasjoner.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i vaskerom og på bad, heldekkende teppe i soverom, ellers vinyl.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte profilerte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og dobbel, heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med bakgrunnsbelysning. Høyskap med glatt hvit front. Dusjhjørne med glassvegg og innbygget to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Badekar med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Servantskap med glatte hvite fronter og dobbel, heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatterier. Speilskap med overbelysning. Dusjnisje med innbyggede to-greps blandebatterier, med hånd- og regndusj. Badekar med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte fronter i tre-imitasjon og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminert lys benkeplate. Nedfelt utslagsvask i stål med ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
+++

Det er installert vannbåren varme med varmesløyfer i gulvene i første etasje, og i stua og baderommet i andre etasje. Det er ikke vannbåren varme i gulvene på soverommene i 2. etasje og i
kjelleren. Som energikilde er det el.kassett og varmepumpe av typen luft til vann.
Det er installert balansert ventilasjonsanlegg med avtrekk fra kjøkken og våtrommene, og tilførsel av friskluft til de øvrige rommene.
Det er installert solceller på taket, med sentral plassert i den ene garasjen i kjelleren.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for den opprinnelig boligen datert 01.12.1973 med godkjente tegninger datert 3.5.1973

Det foreligger ferdigattest på påbygg, samt fasadendringer med tegninger datert 26.4.2023

Det sendt inn ett trinns søknad om nytt/anlegg/konstruksjon- svømmebasseng med nabovarsel dater 21.4.2026. I melding om mottatt søknad fra kommunen, fremkommer det at lovpålagte svarfrist på søknaden er på 3 eller 12 uker. Ansvarlig søker og tiltakshaver har ikke hørt noe mer i fra kommunen i skrivende stund.

Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger fra 2023 mottatt fra kommunen, og dagens utnyttelse av eiendommen 
Det er ikke mottatt fra kommunen tegninger som viser støttemur med terrasse over m/ basseng
Det er ikke fremlagt tegninger som viser utvidelse av terrassen fra 50 kvm til 169 kvm.
Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Selger opplyser:
Vi har anlagt plen på et gammelt sivområde eid av Norsk skog AS. Her er det også satt opp en utebod.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst to servitutter på eiendommen i fra 1902. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjenkjøpsretter til Sanne og Solli Brug AS. Sanne og Solli Brug AS var et sagbruk som ikke eksiterer lenger. Utdrag fra Tune Historielag: Sagbruket klarte seg gjennom første verdenskrig og også årene like etter krigen, men da krakket kom i 1921 var det definitivt starten på slutten og sagbruket var formelt konkurs i 1925. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommene til alle i området.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

I Isnesveien 124 bor du oppriktig tilbaketrukket og tett på naturen, men likevel ikke mer enn 10 minutter unna sentrumskjernen av Sarpsborg. Den korte avstanden til byen legger til rette for å bo landlig og samtidig nyte godt av nærhet til nær sagt alle fasiliteter og tilbud.

Barneskole og ungdomsskole er samlokalisert på Grålum, 7-8 minutter unna. Det eksisterer også et bredt fritids- og aktivitetstilbud i omegn, spesielt knyttet til hestesport gjennom blant annet Tune Ridesenter som ligger i umiddelbar nærhet.

Området har også et historisk sus med flere severdige kulturminner, deriblant sjarmerende Solli Brug. Turmuligheter er det også mange av, blant annet langs Ågårdselva som også er en perle for fritidsfiske. Kalnesskogen som praktisk talt ligger like utenfor døren, er ypperlig for både søndagsutflukter, treningsøkter og skigåing når forholdene tillater.

Dagligvareforretninger og helserelaterte tjenester finnes på Grålum, en kort kjøretur unna. Av- og påkjøring til E6 innebærer generelt kort kjøreavstand til alle tilbud i og omkring sentrumsområdet, samt til de øvrige Østfoldbyene. Spesielt verdt å fremheve er også nærheten til Sykehuset Østfold på Kalnes.

Med bil kjører du til hovedstaden på om lag én time. Ekspressbusser til både Oslo og Gardermoen stopper ved Grålum. Skal du med toget, er Råde stasjon et nærliggende og pendlervennlig alternativ. Herfra er reisetiden med toget til Oslo S fra kun 46 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 164 barn 5.7 km
Tubus barnehage (1-5 år) 90 barn 6.6 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 68 barn 6.9 km

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 481 elever, 22 klasser 5.6 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 80 elever, 6 klasser 6.8 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.)268 elever, 15 klasser 6.8 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 382 elever, 21 klasser 5.2 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 562 elever, 36 klasser 8 km
Kalnes videregående skole 380 elever, 30 klasser 2.7 km
Greåker videregående skole 900 elever 7.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 879 kvm. Delvis flatt arrondert og dels skrånende tomt som er pent opparbeidet med plen, prydbusker, fruktrær og diverse beplantninger. I første etasje er det store terrasser i to nivåer med utekjøkken og nedsenket oppvarmet basseng.

Med boligen følger det med to intergrerte garasjer i byggets kjeller med elbilladere?? Forøvrig parkering på egen gårdsplass med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Gårdeier på nedsiden har stått for måking.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Sarpsborg 2024-2036 datert 10.10.2024 avsatt til: LNFR areal for spredt bolig-fritids- eller næringsbebyggelse med hensynssone ras-og skredsfare, nedslagsfelt drikkevann og flomfare.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.
Ifg Eier er det ikke kvikkleire på denne eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 40 867,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør årlig kr 10 046,- Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

+++
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 50 048,- pr. år (2025). / 24124,3 kwh. pr. år(2025). 
I selgers husstand har det bodd 4 mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært ca 31 000 kwh pr år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 19 420,-
Velavgift er kr 0,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3 115 854,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

14 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

367 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
368 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
388 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 068 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 088 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kenneth Pettersen og Tonje Pettersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 19 500,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - full pakke (dag/kveld/drone/interiørveiledning)  kr 9 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0101/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25101

Sist oppdatert: 03. juni 2026 kl. 14:25