Øvre Hestheia 8

Øvre Hestheia 8, 4790 LILLESAND
Kommunenummer 4215, gårdsnummer 33, bruksnummer 966

Totalt bruksareal BRA: 273 kvm

BRA-i:
Enebolig :
1. etasje: 79 kvm: Vindfang, Stue/kjøkken, Mellomgang, Mellomgang, 3 Soverom, Trapperom, Bad/vaskerom, Bad
2. etasje 82 kvm: Bad, Soverom, Stue, Kjøkken, Vindfang, Hall m/trapp

BRA-e:
Garasje :
-1. etasje 60 kvm: Garasje / verksted
1. etasje 52 kvm: Dobbel garasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av M2 Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig bygget 1980. Etablert område med mange gode kvaliteter. Innholdsrik bolig, samt meget romslig garasje i 2 etasjer. Utsikt, solrikt, romslig godt utnyttet tomt.
Boligen er modernisert med årene, nyere kjøkken nede , enkelte vinduer og ytterdører, deler av røropplegg osv. Men også eldre bygningsdeler og byggeskikk som medfører merknader i rapporten. Bygninger av eldre årgang kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage visuelt og ved de undersøkelser som er utført. Særlig kritiske punkter som drenering, membraner/fukt våtrom, skjulte/utvendige vann og avløpsrør, isolasjon mm. Boligen er bygget etter andre krav og byggeskikk enn dagens. Endring i bruk kombinert med eldre/utidmessighet kan føre til at det over tid kan dukke opp skjulte feil og mangler.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :

TG2 Alder, slitasje, skader :
- Se tilstandsrapporten for oppsummering av TG2 og utfyllende kommentarer om avvik.

TG3 Strakstiltak nødvendig :
- Utvendig, nedløp og beslag. Se tilstandsrapportens side 8 for utfyllende informasjon om avviket og utbedringskostnad.

TGIU Ikke undersøkt :
- Tomteforhold, Oljetank
- Våtrom i underetasjen, bad, tilleggende konstruksjoner

Sammendrag av selgers egenerklæring :

Våtrom :
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Arbeid utført i 2011 av Rørlegger Tom Tvedt AS. Nye rør, toalett, dusj og opplegg vaskemaskin. Belegg lagt av malermester Solvang.

Tak, yttervegg og fasade :
3. Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Under en kraftig storm i 2023 blåste en del takstein av, og det blåste snø inn i taket.

4. Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Arbeid utført i 2018 av byggmester Hoen og Jacobsen. Skiftet takrenne og nedløp.

Elektrisitet :
10. Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja.. Arbeid utført i 2015 av Søgne Elektro AS. Sikringer, nye kurser, jordfeilbryter.

Rør :
13. Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Arbeid utført i 2011 av rørlegger Tom Tvedt. Nytt bad i kjeller, med tilknytning til eksisterende.

Skjevheter og sprekker :
18. Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Fjernet vedovner i stue og hybel.

Sopp og skadedyr :
19. Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Maur i lite omfang.

Planer og godkjenninger :
25. Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Ja.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at selger ikke selv har bodd i boligen, og det oppfordres derfor til å
gjøre en grundig gjennomgang av tilstandsrapporten.

Boligen har fliser på gulvene i vindfang, gang, kjøkken og bad. Veggene er malt tapet i alle rom utenom badet som har fliser. Stue har parkettgulv. Pipeløp med mulighet for peisovn. Utgang solrik veranda med sjøutsikt. Kjøkkenet har godt med skap og benkplass. Også her er det utgang til veranda med sjøutsikt og gode solforhold. Soverom har også parkettgulv. 1 etg har laminat på alle gulv utenom baden, som har belegg med varmekabler på gulv og panel samt våtromsplater på veggene. Begge innredet med wc, dusjkabinett, servant med skap under. Et av dem med opplegg for vaskemaskin. Stue/ kjøkken i 1. etg. har laminat på gulv og utgang til terrasse og hage. Hvit innredning praktisk plassert i det ene hjørnet.
Den store garasjen, samt det store åpne rommet under gjør det mulig med plasskrevende hobby eller lager for egen bedrift. God plass til bil, båt etc med stor elektrisk kjøreport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med varmepumpe, varmekabler, vedfyring og ellers elektrisitet.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 28.08.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke følgende endringer i ettertid :
- Garasje fra 01.02.1992. Godkjent søknad 26.09.1991.
- 1. etg. med stue/ kjøkken, 2 bad og soverom er godkjent Lillesand kommune 24.09.2025

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne eneboligen ligger i et svært attraktivt og barnevennlig boligområde på Øvre Hestheia i Lillesand. Her bor du i et rolig og barnevennlig nabolag med lite gjennomgående trafikk. Her har du kort vei til både skoler og barnehager samt KIWI Borkedalen hvor det også er bussholdeplass med hyppige avganger til Kristiansand, Arendal m-m.
Fra boligen er det kort vei til Borkedalsstemmen med lysløype som tar deg til blant annet Holta med idrettsanlegg. Fra Borkedalsstemmen finner du også meget flott natur og et stort utvalg turstier og topptur til for eksempel Skifjell. Ellers byr nærområdet også på flotte lekeplasser og friområder – perfekt for barnefamilier og ellers de som setter pris på nærhet til gode turmuligheter.

Lillesand sentrum ligger kun en kort kjøretur unna, ellers en fin gå/sykkel tur unna med flott gang-og sykkelsti, og byr på et hyggelig utvalg av butikker, kaféer, restauranter og servicetilbud. I tillegg er det gode barnehager og skoler i nærheten. Området har også fine forbindelser til E18, som gjør pendling til Kristiansand eller Arendal enkelt og effektivt. Sørlandssenteret med de fleste butikker og tilbud er rett over 10 minutter fra boligen.

Her får du et nabolag med godt miljø, naturen rett utenfor døra og nærhet til alt du trenger i hverdagen. Et fint sted å vokse opp.

Fra Lillesand sentrum, ta opp til Kystveien, så til vestover. Ta til høyre i rundkjøring, så til venstre i kryss. Venstre i neste kryss igjen, så første vei til venstre, og venstre igjen. Følg opp bakken og ta så til venstre igjen. Hus nr. 3 på høyre hånd. Se etter Krogsveen *til salgs" skilt. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Borketun barnehage - 0.7 km
Blåbæråsen barnehage - 1.2 km
Espira Sangereidåsen barnehage - 1.3 km

Skoler:
Borkedalen skole (1-7 kl.) - 0.7 km
Lillesand ungdomsskole (8-10 kl.) - 3.6 km

Videregående Skoler:
Møglestu videregående skole - 4 km
Dahlske videregående skole -19.8 km
Kristiansand Katedralskole Gimle - 28 km

Butikker:
Kiwi Borkedalen 1.3 km
Matkroken Lillesand 2.4 km
Lillesand Senter 4.6 km

Eiertomt på 834 kvm. Høytliggende og romslig tomt i rolig og etablert nabolag med fin utsikt og gode solforhold. Tomten er opparbeidet med asfalt, belegningsstein, skifer, plenareal og stor garasje på to plan.

God parkeringsplass i garasje med tre porter og plass til minst tre biler. Ellers godt med plass til å parkere på asfaltert gårdstun foran og bak på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Tuna, Sekkebekk Øst datert 05.05.1975.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 789,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Kommunen opplyser om prognose for kommunale avgifter for 2025 på kr 18 341 ,- .

Renovasjonskostnader faktureres i tillegg. Dette faktureres fra Libir og nåværende eier har en årlig kostnad på kr 7 639 ,-

Boligen har i dag en årlig forsikringspremie på kr 23.369.-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 176 565,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 706 260,-/4 706 260,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr.16 786,-   pr år.

4 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

--------------------------------------------------------
106 012,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 296 012,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trygg Havn AS

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Lillesand kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 339,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 5 500,00

Oppdragsnummer 31-0158/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR31.25158

Sist oppdatert: 25. september 2025 kl. 14:59