Ensjøveien 29C

Ensjøveien 29C, 0661 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 9, ideell andel 1/1
Aksjenummer 45, ENSJØVEIEN 29 AS, organisasjonsnummer 932 595 419

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
5. etasje 57 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
Kjeller: 1 kvm: Bod i kjeller.

Åpent areal:
5. etasje 14 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.07.2025 utført av Ole-Christian Storvand v/ Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 5 etasjer samt kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og stål. Yttervegger utvendig forblendet med mur og pussede flater. Tilnærmet flatt yttertak, utvendig tekket med membran/papp (taket er ikke besiktiget). Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I følge takstmann fremstår boligen i normalt god stand. Det er registrert behov for strakstiltak på ett av vinduene i stue på grunn av råteskade i nedre del av karmen. Våtrommet er av eldre dato (ca. 2006-2007) og har enkelte registrerte avvik, men fremstår som funksjonelt. Kjøkkenet og øvrige rom har normal slitasjegrad alderen tatt i betraktning. For mer detaljert informasjon vises det til vurderingene av de enkelte bygningsdelene/rom i rapporten.

Tilstandsgrad 3 (TG3):
Ett av vinduene i boligen, plassert i stue mot øst, er vurdert til TG 3 grunnet registrert råteskade i nedre del av karmen (på utsiden). Skaden har oppstått som følge av langvarig fuktpåvirkning og kan gi økt fare for fuktinntrenging i bygningskonstruksjonen, ytterligere nedbrytning av materialene og redusert energieffektivitet. Eier har forsøkt midlertidig tetting med teip, men dette er ikke en varig eller tilstrekkelig løsning. Det kan være mulig å utbedre skaden på dette vinduet ved å bytte ut deler av karmen, men det anbefales at vinduet skiftes i sin helhet. Det bør påregnes nytt vindu, tilpasset utvendig beslag samt innvendig belistning. Et sjablongmessig prisestimat for dette arbeidet er 10.000–20.000 kr.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
Våtrom (Bad): Membran/tettesjikt, vannrør, avløpsrør og sluk, overflate vegger.

Kjøkken: Vannrør.

Tekniske anlegg: Vannbåren varme.

Elektrisk anlegg: Helhetsvurdering.

Vinduer og ytterdører: Ytterdører, utvendige beslagsløsninger.

Balkong: Rekkverk.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om ovennevnte punkter, vennligs se boligens tilstandsrapport.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
- Ja. Hadde mistanke om lekkasje i veggen, men fikk et profesjonellt fuktsøker firma (Polygon) innom som ikke fant noen feil. Fikk anbefalning fra
Polygon om å bruke nal i dusjsonen.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid i 2023 av faglært (Elektrikergruppen AS). Byttet til jordet stikkontakt i stuen. Dokumentasjon foreligger.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid i 2023 av faglært (Vinderen rør AS). 2 ventiler ble byttet på radiatorene. Dokumentasjon foreligger.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja. Tegn til svertesopp i dusjsone. Råte i bunnen av vinduskarm i stuen.

Selger informerer også om følgende:
- Sluket i vasken på badet er tidvis litt treg.
- Sprekk i fasade/mur fra balkongen, på balkongdør og soveromsdør. Gitt beskjed til styret – dette er slitasje på fasade som styret skal dekke.
- Styret har engasjert Multiconsult til å gjennomføre støymålinger fra vifter på tak. Utbedringer er gjort i regi av styret.

E n t r é :
Trivelig entré med innebygget, praktisk garderobeløsning. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg. Velkommen inn!

K j ø k k e n :
Innholdsrikt og sjarmerende kjøkken med rikelig oppbevaringsplass og benkeplass. Alle kjøkkenfronter er byttet i selgers eiertid (2024/2025) og benkeplaten er i tre. Kjøkkenet har praktisk belysning og stikkontakter under overskap. Det er frittstående stekeovn og koketopp fra 2023. På kjøkkenet er det opplegg for vaskemaskin. Det er ventilator montert på vegg med avtrekk ut av bygget. Stoppekraner og automatisk lekkasjevarsler (Aquaalarm) synlig i benkeskap under oppvaskkum. Hvitevarer som kjøleskap og frys, stekeovn og koketopp samt oppvaskmaskin medfølger ved salg.

S t u e :
Romslig og sosial stue med god plass til det du måtte ønske av stor spisegruppe og sofa med tilhørende tv-møblement. Leiligheten oppleves som lys og luftig med store vindusflater og balkongdør fra 2011 som skaper fine lysforhold. Fra stuen er det utgang til leilighetens desidert flotteste fasilitet - nemlig en 14 kvm hjørnebalkong med svært gode solforhold. Store deler av leiligheten er malt i lyse og harmoniske farger i selgers eiertid.

B a l k o n g :
Sydøstvendt balkong på 14 kvm med luftig og fritt utsyn. Her har du god plass til å møblere med sittegruppe med tilhørende møblement. Balkongen blir en naturlig forlengelse av stuen på varme dager. Sol på balkongen fra kl. 06 til ca. klokken 16.30. på sommerstid i følge selger. Nytt terrassegulv ble lagt i mai 2024.

S o v e r o m :
Leilighetens soverom er av god størrelse og har god plass til dobbeltseng med tilhørende møblement. Soverommet har også plass til garderobeløsning og kontorplass. Det er også utgang fra soverommet til balkongen.

B a d :
Tidløst bad fra 2006/2007 som ble pusset opp i regi av aksjelaget. Baderommet har flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Det er gulvstående plassbygget servantinnredning, og praktisk speilskap med belysning over servant. Videre er badet utstyrt med dusjnisje bak veggmonterte dusjdører og gulvstående toalett. Enkelte elementer på badet har fått TG2. Vennligst se tilstandsrapporten for mer informasjon.

Gulv: Gulvflater belagt med heltregulv.
Vegger: Vegger av malte, slette flater og teglstein.
Himling: Himling med malte, slette flater.
Tak: Takhøyder er på tilfeldige plasser i leiligheten oppmålt til: Entré/gang: 2,67 meter. Bad: 2,33 meter. Soverom: 2,68 meter. Kjøkken: 2,67 meter. Stue: 2,68 meter

Hylle i stue er skrudd fast i veggen og følger ikke med leiligheten.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger ved salg.

Ellers viser vi til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming med vannbåren varme til radiatorer. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1946.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bygget. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger dog originale byggetegninger som tilsvarer med dagens planløsning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 7 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, veg og adkomstrett og to erklæring/avtaler.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at  leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Leiligheten ligger på attraktive og pulserende Ensjø, i bydel Gamle Oslo, og grenser til Tøyenparken, idylliske Kampen Hageby, Kampen, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen.

Leiligheten har kort gangavstand til hyggelige og idylliske Kampen, Vålerenga og Tøyen med en rekke populære kafeer og restauranter. Verdt å nevne er Farine som ligger i det ikoniske gule bygget midt på Kampen. I nabolaget på Ensjø har du også flere hyggelige møteplasser som Åpent bakeri og nyåpnede Hy's Sushi på Ensjø Torg.
På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her er det mange gode servicetilbud. Oppover veien finner en «Frøken Smillas», som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid.

Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier som enkelt tar deg ned til byen. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Storhandelen kan gjøres på Spar og Rema 1000 som ligger kun et par minutter unna leiligheten. Rema 1000 har for øvrig søndagsåpent. Kiwi i både Gladengveien og Hovinveien. I tillegg finner du en Joker dagligvarebutikk på Tiedemannstorget. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett borti gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo også uten bil. T-bane fra Ensjø (linje 1-4). Kort avstand til 20-bussen på Galgeberg eller buss 21, 28, 60, 37 ved Helsfyr/Gladengveien. Det er for øvrig enkelt å komme seg rundt med sykkel, da det er etablert utbygde sykkelveier i "alle retninger" og helt ned til byen.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Kampen barneskole og Jordal ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 908 kvm som tilhører aksjelaget. Aksjeselskapet har felles tomt, opparbeidet med internstier, plenarealer, parkeringsmuligheter og diverse beplantning.

Det er ca. 20 parkeringsplasser på aksjelagets tomt rett utenfor bygget, hvor man fritt kan parkere med gyldig parkeringskort etter "første mann til mølla-prinsippet". Det er ingen fast plass, men selger har opplevd i sin eiertid at det stort sett er ledig plass.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan S-465 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er også regulert til Bebyggelse og anlegg i nåværende kommuneplan.

Det gjøres oppmerksom på at Ensjøområdet er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Anleggstrafikk og støy må påregnes i den forbindelse. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Ensjøveien 31 A-B - Boring av fire energibrønner. Se saksnummer: 202458505 for mer informasjon.
- Østerdalsgata 7 B - Ombygging og bruksendring av kontorlokaler til omsorgsboliger. Se saksnummer: 202452745 for mer informasjon.

Pågående plansaker:

- Langengen - mellom Malerhaugveien og Ensjøveien - Oppgradering og utvidelse av vei.

- Ensjøveien 16 - 22 - Planprogram fastsatt den 20.11.2023- Næring/kontor opp til 8 etasjer.
Ensjøveien Utvikling As ønsker å regulere opp mot 30 000 m² med næring, kontor, forretning og bevertning. Planarbeidet skal undersøke hvordan deler av eksisterende bebyggelse kan transformeres og innpasses i den nye bebyggelsen. Det må påregnes anleggstrafikk i den forbindelse. For mer informasjon søk opp følgende saksnummer i Saksinnsyn: 202209626.

- Etterstadsletta 2 - planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - omhandler oppføring av bussreguleringsanlegg og grønnstruktur. For mer informasjon søk opp følgende saksnummer i Saksinnsyn: 202111590.

- Grenseveien 65 "Møller bil tomten". Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Prosjektet varslet om oppstart av detaljregulering 14. august 2023. Det planlegges at komplett sak skal foreligge 24.06.2024 og legges ut for offentlig høring 23.09.2024. For mer informasjon søk opp følgende saksnummer i Saksinnsyn: 202214130.

- Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Forslag om 6 boligblokker. Saken er for øvrig avsluttet på nåværende tidspunkt, men man må påregne at det kommer skje noe på denne tomten på sikt.

- Ensjøveien 3 - NRK - Normannsløkka - Planprogram fastsatt. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Fastsatt planprogram ble gitt 30.06.2023. Det forventes at planforslag er utarbeidet innen 30.08.2024 og lagt ut til offentlig ettersyn 22.11.2024. For mer informasjon søk på saksnummer: 202202903.

- Saksnr: 202209626. Saken gjelder: Ensjøveien 16-22 - Næring/kontor. Sakstype: Detaljregulering.

- Saksnr: 202210596. Saken gjelder: Strømsveien, Innspurten - E6 GSV - Ensjøveien. Sakstype: Detaljregulering.

Disse plan- og byggesakene kan medføre støy/ulempe ved prosess. For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Husleie er kr. 5 685,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann og fyring (A-konto), tv/bredbånd, renter og avdrag for nedbetaling av fellesgjeld, felles bygningsforsikring, normal drift og vedlikehold, vaktmester- og renholdstjeneste, kommunale avgifter, m.m.

Husleien fordeles slik:
Varmtvann og fyring (A-konto): kr. 869,-
Renter og avdrag for nedbetaling av fellesgjeld: kr. 1.333,-
Bredbånd (Telia): kr. 319,-
Felleskostnader: kr. 3.164,-

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter.

Ved nedbetaling av hele fellesgjelden (IN-lån) vil felleskostnadene reduseres til kr. 4 352,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia, 1250 mbps som leverandør av kabel-tv/internett og er inkludert i fellesutgifter.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 395 300,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 581 199,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr. 32 234,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr. 181 603,- pr. 31.07.2025

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 7 555 962,- pr. 31.07.2025 og lånevilkårene er:
Långiver: Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.19044
Rest lånebeløp: 7.555 962,-
Innfrielsedato: 25.02.2047
Rente type: 6,75%

4 790 000,00 Prisantydning
181 603,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 971 603,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 028,00  Eierskiftegebyr
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
3 945,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
23 468,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 995 071,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helena Mostue Haugen og Markus Eugen Bertelsen Hove

Leiligheten er tilknyttet Ensjøveien 29 AS aksjelag.
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig.
Forretningsfører er Norian.
Boligselskapet har 47 aksjonærer.
Dugnad må påregnes.
Velfungerende fellesvaskeri i kjelleren.
Dyrehold er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til ulempe for de øvrige brukere av eiendommen. Søknad om dyrehold sendes styret for godkjenning.

Foretatte påkostninger de senere år:
2018: Slipt og malt gulvet i vaskerommet
2017: Byttet brannslukkingsapparater, fornyet røykvarslere i leiligheter og kjeller (10-års vedlikehold), Hafslund AS installert nye strømmålere.
2015: Reparert stikkledning for vann, montert avtappingsplugger på rør i kjeller.
2014: Oppgradering av vaskekjeller.
2012: Nytt brannvarslings system i fellesarealer. Total fasaderehabilitering, utskifting av vinduer i samtlige fellesarealer, utskifting av ytterdører, rehabilitering av yttertrapper. Nytt calling anlegg, oppussing av trappoppganger, nye søppelkasseskur, nytt lys ved ytterdører.
2011: Alle leiligheter fikk branntepper, montering av nye varmefordelingsmålere med integrert radio i samtlige leiligheter.
2010: Lagt inn fjernvarme. Oppgradering av parkeringsplasser.
2009/2008: Merking og utskifting av stoppekraner, stoppekraner på sirkulasjonsanlegget for oppvarming.
2007: Drenering av blokken på hagesiden, regulering av fyringsanlegg, utskifting av uregulerte kurser.

Styret har utarbeidet en vedlikeholdsplan der blant annet følgende er planlagt:
2026: Statussjekk bad, her vil det foretas tilstandsvurdering av utvalgte bad. Hvilke dette gjelder er ikke bestemt. Denne sjekken vil ikke påvirke felleskost i 2025/2026 perioden.
2029: Rehabilitering av tak/ny tekking. Vi har foretatt en tilstandsvurdering av tak som nærmer seg normert levetid. Dette vil være en større vedlikeholdskostnad og finansiering er ikke vedtatt føreløpig.

Det er en eldre bygård og fremtidige vedlikehold på sikt som påvirker fellesgjeld og felleskostnader må påregnes.

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Dersom slik godkjenning ikke gis må kjøper gjennomføre kjøpet og selv sørge for godkjennelse eller videresalg av leiligheten.

Aksjelag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av husleie. Dette aksjelaget er ikke tilknyttet et slikt fond, men forretningsfører har avtale med et selskap som tar seg av inndrivelse av forfalte fakturaer. Aksjelaget har imidlertid legalpant i aksjene, og manglende betaling av husleie kan dermed tvangsinndrives av aksjelaget.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 40.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 12.163,-.

Oppdragsnummer 40-0154/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25154

Sist oppdatert: 22. august 2025 kl. 16:00