Fjordsvingen 13

Fjordsvingen 13, 3427 GULLAUG
Kommunenummer 3312, gårdsnummer 115, bruksnummer 137, seksjonsnummer 25, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm.

BRA-i:
Selveierleilighet:
1. etasje:
118 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, kjøkken, stue, tre soverom og bod.

BRA-e:
1. etasje:
7 kvm: To boder.

Åpent areal:
1. etasje:
22 kvm: Overbygget stensatt uteplass.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.01.2026 utført av Anticimex AS v/Nils Magnus Graff Fossnes. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2007. Bygningen har støpt gulv mot grunn, og grunnmur og bærende vegger av tre- og betong/murkonstruksjoner. Etasjeskillere er av betong/murkonstruksjoner. Ytterveggene er i tre- og betongkonstruksjoner, utvendig forblendet med liggende trekledning og pussede malte flater. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med folie/belegg, men taket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Entrédøren er i brannklasse B30 og lydklasse 35dB, også fra byggeår.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i bod.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater gulv: Det ble registrert sprekk/glippe i elastisk fuge mellom gulv og vegg under servant.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. På bakgrunn av at det ikke var mulig å flytte på dusjkabinettet alene er ikke overgangen mellom gulvmembran og klemring i sluket undersøkt. Det er derfor usikkert om løsningen er fullgod mot lekkasjer.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.

Våtrom - Vaskerom
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt i våtsone rundt utslagsvask.

Radon
- Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Avløpsrør (ink. sluk): Sluk er ikke undersøkt da det ikke var forsvarlig å flytte på dusjkabinettet alene. Det ble vurdert som uforsvarlig å flytte på kabinettet alene da det er stor risiko for ødeleggelse av røropplegget.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er ikke utført hulltaking/fuktmåling grunnet våtsonenes plassering mot nabo/fellesareal. Det er stor avstand til andre tilstøtende vegger og det ble derfor vurdert som unødvendig å foreta hulltaking og fuktmåling. Det er i tillegg fall på gulv mot sluk fra alle vanninstallasjoner på badet, noe som gjør at sannsynligheten er meget liten for fukt og vannskader i konstruksjonene. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Blandebatteriet i dusjkabinettet fungerer ikke som det skal, da det er vanskelig å stille inn ønsket temperatur på vannet. Det har tidligere vært tilfeller med klukkelyder fra kjøkkenvasken. Det er en liten emaljeskade i venstre servant på badet, og kjøkkenviftens uttrekksdel/glassplate er noe skjev i festet på venstre side.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder platetopp, mikrobølgeovn og stekeovn.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Gasspeis er etablert i stuen. Gulvvarme på bad. Videre baseres boligen på elektrisk oppvarming.
Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligblokk på 3-4 etasjer datert 09.12.2008 med godkjente byggetegninger fra 2005.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 242383
Tinglysningsdato: 07.03.2007
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 25, boligformål, sameiebrøk 118/4742.
Seksjonen har tinglyst tilleggsdeler (bygning og grunn), dette gjelder terrasse inkl. utebod, garasjeplass og ekstern bod.

Tinglyst reseksjonering
Dagboknummer: 473932
Tinglysningsdato: 30.06.2009
Omhandler reseksjonering av eiendommen, herunder etablering av to nye næringsseksjoner.
Seksjonsnummer 25, boligformål, sameiebrøk 118/4814.

Videre er det tinglyst 4 reseksjoneringer, som omhandler endring av formål og sameiebrøk. Det er også 2 tinglyste reseksjoneringer, som omhandler fjerning av seksjoner. På siste reseksjonering har denne seksjonen en sameiebrøk på 118/4772.

Seksjoneringen og øvrige reseksjoneringer vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter angir at seksjonseierne fritt kan leie ut sine seksjoner, men ethvert bortleie skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny leietaker.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Leiligheten har en flott beliggenhet like ved fjorden (andre linje fra vannet) på Engersand Havn. Umiddelbar nærhet til fjorden med felles sandstrender og store grøntarealer. Flotte og hyggelige turstier gjennom området. Fra boligfeltet er det flott utsikt mot Glassverket på motsatt side av fjorden samt utover Drammensfjorden mot Svelvik og inn mot Drammen. Ankeret restaurant - hyggelig spisested på brygga innen kort gangavstand. Nærmeste matbutikk er Kiwi Gullaug, der er det også bensinstasjon. Kort vei til tur- og rekreasjonsmuligheter bl.a. til den gamle jernbanen.

Engersand Havn har en praktfull beliggenhet sørvest mot Drammensfjorden med strandlinje, båthavn og meget gode solforhold. Bryggeanlegg med mulighet for leie av båtplass og fin strand på området. Videre arrangeres det julegrantenning, St. Hans feiring, turgrupper, ulike aktiviteter (Engersand forsamlingshus) og quizkvelder (Ankeret brygge).

Engersand friluftsområde ligger en liten spasertur fra leiligheten. Flott golfbane på Kjekstad i Røyken, ridesenter på Linnesvollen og treningssenter på Lierstranda og/eller Spikkestad. Godt med tur- og bademuligheter i nærområdet. Lysløyper med godt preparerte skiløyper på vinterstid i Kjekstadmarka med adkomst fra Gullaugkleiva.

Det er kort vei inn til Drammen sentrum både med buss, båt og bil. Enkel kjøreadkomst ut til E-18 og videre til Asker/Oslo. Bussholdeplass langs riksveien (Røykenveien), se www.brakar.no for rutetider. Kort vei til Lier togstasjon med pendlerparkering og god togforbindelse til Oslo - ca. 25 minutter med tog til Oslo, se www.vy.no for avganger.

På visningsdagen vil det bli skiltet med Krogsveen visningsskilt. Se vedlagt kart for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Lier kommune har et godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Linnesbakken sprelloppbarnehage, Carpe Diem barnehage, Linnesstranda barnehage.

Skoler: Gullaug barneskole (på Linnesstranda) og Høvik ungdomsskole (på Stoppen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Lier, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6006 kvm som tilhører sameiet. Felles tomteareal er opparbeidet med internveier, parkeringsplasser og plenarealer med beplantning. Det er lekeplass på området. Sameiet er en del av Fellessameiet Engersand Havn Nord, og er forpliktet til å delta i drift og vedlikehold av fellesområdene som forvaltes av Fellessameiet.

Det medfølger en parkeringsplass med el-billader i felles garasjekjeller, det er heisadkomst fra garasjen til leilighetens etasjeplan. Plassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen (markert T25 i seksjoneringen). Kostnader for vedlikehold og forbruk av strøm (tilknyttet lader) vil bli belastet hver enkelt seksjonseier.

Forøvrig er det gjesteparkering på utvendige oppmerkede plasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei, med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan for Engersand Havn vedtatt 08.02.2005. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen for Lier Arealdelen 2019-2028 vedtatt 18.06.2019. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. á-konto gass, renovasjon, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, strøm i fellesarealer, renholdstjenester, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Felleskostnader drift kr 4.965,-
Felleskostnader gass kr 105,-
Tv og bredbånd kr 540,-

Kostnader for gass avregnes årlig etter forbruk, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 11.144,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Det opplyses om at Lier kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox for tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Arvingene har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.389.851,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 56 564,- pr. 31.12.2024.

Det er pr. 21.01.2026 ingen lån registrert på sameiet.

6 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

160 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
171 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 571 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Baard Johannes Kvidaland, Haakon Kristian Kvidaland og Knut Andreas Kvidaland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Engersand Felt 1.
- Sameiet består av 45 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner (parkering og boder).
- Forretningsfører er Usbl.
- Sameiets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 547.712,-.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring NUF, polisenr. SP6810364.

Sameiet er en del av et større sammenhengende boligområde, Fellessameiet Engersand Havn Nord. Engersand Havn Nord består foruten Felt 1 av eierseksjonssameiene Felt 2, Felt 3, Felt 4, Felt 5, Felt 6, Felt 7, Felt 8 og Felt 9. Boligområdet er delt slik at utearealene mellom og rundt eierseksjonssameiene utgjør en egen eiendom («Felleseiendommen»).

Det organiseres dugnader. Alle beboere har plikt til å holde slukene på terrassene åpne og rengjøre disse to til tre ganger i året. Sameiet har en frivillig vaktmestergruppe som utfører diverse oppgaver.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret.

Dyrehold er tillatt i sameiet når dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Det er båndtvang i fellesområdene.

Sameiere som har kjøpt mer enn én parkeringsplass og/eller bod kan ikke beholde denne/disse når de flytter fra Engersand. Disse kan kun omsettes til øvrige sameiere/borettshavere på Fellessameiet Engersand Nord.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utbedring av garasjegulv (2022).
- Bytte av lamper til LED i fellesarealer og garasjer (2022-2023).
- Innvendig rens av ventilasjonskanaler (2022-2023).
- Reparasjoner på tak (2023).
- Etterisolering av overvannsrør og ventilasjon inntaksrør i alle garasjene (2024).
- Anskaffet og montert akustisk styring av lyset i fellesarealene i FS 9, 11 og 13.

Planlagte påkostninger:
- Sameiet har tidligere varslet utskiftning av alle røykvarslerne i leilighetene og fellesarealene, totalt 108 stk. Anbudsrunde vil bli utført.

Vedlikehold (på lengre sikt) iht. årsmelding for 2024:
- Maling av husene, rundt 7-10 år frem i tid, kanskje lenger.
- Skifte av takene, rundt 10 år frem i tid, kontrolleres årlig.
- Heisene holder sikkert i 15 år til med fortsatt godt vedlikehold.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger 4000,- pr. stk. etter tredje visning - 3 GRATIS  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,00
Innhenting av off. oppl. Lier kommune inkl. tegninger  kr 2 856,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligfotografering, Inkl. drone og bruk av områdefoto/arkiv  kr 6 100,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 34 432,00
Dronefoto med pinpoints/markører  kr 1 650,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0406/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.25406

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 17:32