Erling Michelsens vei 2I

Erling Michelsens vei 2I, 1061 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 51
Andelsnummer 64, Søndre Fjeldstad Borettslag, organisasjonsnummer 847853352

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet i rekkehus:
1. etasje 55 kvm: Entré, vaskerom, soverom, bad, kontor og stue/kjøkken.

BRA-e:
Utvendig bod 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 24 kvm: Vestvendt balkong og østvendt platting.

Boligen disponerer en bod på 4 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Rom innredet som soverom 2 er byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Se punkt om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i rekkehus oppført i 1982. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende bordkledning. Boligen har en saltak takkonstruksjon med W-takstoler av tre, tekket med asfalttakbelegg/folie som ikke er besiktiget. Loftet ble etterisolert, lufting/raft utbedret, ny loftsluke montert og gulv lagt på deler av loftet i 2026. Boligen har en elementpipe med stålrør og peisovn; pipeløpene ble rehabilitert i 2015. Vinduer med 3-lags pressglass (produsert 2024) og ytterdører ble skiftet i 2025. Dette inkluderer en malt hovedytterdør med frostet glassfelt og en balkongdør med 3-lags pressglass, begge produsert i 2024. Innvendig har boligen glatte innerdører. Eiendommen har en vestvendt, delvis overbygget balkong i trekonstruksjon på ca. 8 m² og en østvendt platting i trekonstruksjon på ca. 16 m². Nytt treverk på balkongen ble montert i 2025.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Anlegget er ikke faglig vurdert av takstmannen. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det er ukjent hva tidligere eiere har utført og det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2:
- Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Vaskerom
- Overflater vegger og himling: Det er ikke direkte vannpåkjenning på veggene, noe som er bra.
- Overflater Gulv: Det registreres noe bom (hulrom) under gulvfliser på vaskerommet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på løsningen.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1.

Bad
- Overflater vegger, himling og guv: Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgraden settes av hensyn til alder.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Vurdering basert på alder.
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært feil på varmekabelen på badet, som ble utbedret i 2021 ved å ta opp to fliser og reparere feilen lokalt, inkludert membran. Det foreligger dokumentasjon på arbeidet. Bad og vaskerom ble renovert i 2014 av tidligere eier, utført av Oslo Bad og Renovering AS. Arbeidet på badet inkluderte sveisemembran, Tetti våtromsplater og oppgradert rør-i-rør system. På vaskerommet ble det lagt nye gulvfliser og montert nye rør og varmtvannsbereder. Det elektriske anlegget, inkludert sikringsskap, ble byttet i 2013/2014. En luft-til-luft varmepumpe ble installert i stuen i 2022. Selger opplyser om sprekkdannelse i muren på pipa. Det hender at mus finner veien til kaldtloftet om vinteren. Fjerning av defekte smartbrytere og utskifting av en lysdimmer er utført på egenarbeid. Det er utført radonmåling i regi av borettslaget, ferdigstilt i februar 2025.

Dette er en arealeffektiv og praktisk leilighet over ett plan, med to private uteplasser og marka som nærmeste nabo. Boligen har gjennomgått oppgraderinger i regi av borettslaget de siste årene, med nye 3-lags vinduer og ytterdører i 2025.

Entré:
Inngangspartiet har laminatfliser på gulvet og plass til å henge fra seg yttertøy. Herfra er det direkte tilgang til stuen og en gang som leder til de private rommene. Sikringsskapet med automatsikringer er plassert her.

Stue:
Stuen har en åpen løsning mot kjøkkenet, noe som skaper en god romfølelse. Store vindusflater fra 2024 slipper inn rikelig med lys, og en peisovn gir ekstra varme på kalde dager. I tillegg er det installert en luft-til-luft-varmepumpe i 2022. Rommet har plass til både sofagruppe og en spiseplass.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en praktisk IKEA-innredning fra 2013 med glatte fronter og benkeplate i stål. Det er integrert platetopp og stekeovn, samt opplegg for oppvaskmaskin. En kjøkkenventilator med avtrekk ut sørger for god utlufting under matlaging.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en vestvendt balkong på ca. 8 m². Her kan ettermiddags- og kveldssolen nytes. Alt treverk på balkongen, inkludert gulv og rekkverk, ble skiftet i 2025.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og garderobeløsning. Et vindu gir naturlig lys til rommet.

Kontor/Soverom: Et ekstra rom som i dag benyttes som kontor, men som også kan fungere som et gjesterom eller en innvendig bod. Rommet har skråtak og et vindu. Flere naboer har omsøkt denne rommet til soverom ifølge styreleder.

Bad:
Badet er fra 2014 og har flislagte overflater med elektrisk gulvvarme. Innredningen fra Vedum består av en servant med underskap, speil med belysning og et vegghengt toalett. Dusjsonen har en glassvegg. Rommet ventileres med en elektrisk styrt vifte.

Vaskerom:
Et praktisk, separat vaskerom med fliser på gulvet. Rommet er innredet med en benkeplate med nedfelt vaskekum og har opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsberederen på ca. 120 liter fra 2014 er plassert her.

Platting og uteområde:
Ved inngangspartiet har leiligheten en romslig, østvendt platting på ca. 16 m². Dette er en usjenert uteplass med plass til en sittegruppe, ideell for morgenkaffen.

Overflater:

Gulv: Laminat. Fliser på bad og vaskerom. Laminatfliser i entré.
Vegger: Malte plater. Fliser på bad.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Leiligheten disponerer en utvendig bod på ca. 3,5 m², et stort lagringsloft over hele leiligheten, samt en garasjeplass på ca. 13 m² i felles garasjerekke.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på badet. Peisovn er plassert i stuen. En luft til luft varmepumpe er installert i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring, datert 14.10.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for tilbygg på bygget, datert 19.01.1990.

Rom som er innredet som soverom er byggemeldt som bod ihht. originale byggetegninger, og er ikke godkjent for varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Styreleder informerer per 10.04.2026 om at andre andelseiere i borettslaget med likt objekt har bygget ut rommet, og omsøkt fra bod til soverom. Styret har tegninger som kan benyttes av andelseiere til å bygge ut rommet ved søknad.

Kjøper overtar ansvar og risiko knyttet til dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras eiendommen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæring om vannledninger, bestemmelse om veg og adkomstrett og bestemmelse om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til bestemmelse om adkomstrett. Rettigheten er tinglyst på gnr 110 bnr 46, dagboknr 1980/26494-1/105, tinglyst 07.11.1980.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslaget ligger på grensen til Østmarka og innbyr til et rikt tur- og friluftsliv med flotte turstier, lysløype, samt bade- og fiskevann i nærheten. Vinterstid kan man ta på seg skiene og legge i vei innover i et bredt løypenett i marka. Borettslaget ligger i en blindvei og er således ikke utsatt for gjennomkjøring. Det er etablert hyggelige tun mellom bygningene med benker og lekestativer for barn. Bebyggelsen er omkranset av velholdte grøntarealer, og internt på området er det asfalterte gangveier.

Området gir gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss og t-bane. T-banelinjen har hyppige avganger og reisetid til Oslo sentrum er ca 20 minutter. Med buss har man nr. 26 til Bislett fra holdeplass ved Ellingsrud senter. Fra bussholdeplass ved Furuset skole har man buss nr. 79 mellom Grorud og Skullerud/Holmlia og buss nr. 100 og 110 mellom Oslo bussterminal og Lillestrøm. Man har flybuss og ekspressbusser fra holdeplass ved E6.

I gangavstand fra boligen har man både barne- og ungdomsskole, samt flere barnehager. Boligområdet har gangveier som fører til både Bakås barneskole og Ellingsrud ungdomsskole. Frydenlund barnehage ligger i umiddelbar nærhet i Dragonstien, Smedbakken barnehage i Edvard Munchs vei og Furulia barnehage i Harald Sohlbergsvei.

Området byr på et mangfold av fritidsaktiviteter. Blant annet har man idrettshall, tennisbane, sandvolleyballbane og fotballbane i tilknytning til Ellingsrud idrettsklubb. Det er også gode rekreasjonsmuligheter i området, med kort vei til Østmarka og flotte turstier, skiløyper og bade- og fiskevann. Blant annet er Mariholtet sportsstue et populært utfartssted for beboere i området. Nærmeste treningssenter er Fresh Fitness på Lindeberg, Mova på Furuset, Sats på Metro og Fresh Fitness på Skårer. Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000 på Ellingsrud Vest og Kiwi på Lindeberg.

Området byr på et godt utvalg kjøpesentre og servicetilbud. Nærmeste er Ellingsrud senter med bl.a. matbutikk, frisør, kiosk og tannlege. Ellers har man større kjøpesentre i kort avstand, som for eksempel Furuset senter, Metro og Triaden i Lørenskog, samt Alna, Stovner og Tveita senter. Ellers er det kort vei til Oslo sentrum med alt hva et rikt byliv kan tilby.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Bakås skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 51 800 kvm som tilhører borettslaget.  

Det medfølger en garasjeplass med mulighet for el-bil lader. Garasjenummer 1041, ca. 150 m fra inngangen til leiligheten. Kostnadene for denne er bakt inn i felleskostnadene. Ved installasjon av el-bil lader vil kostnader knyttet til dette komme i tillegg.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Videre gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i reguleringsplan S-2329, vedtatt 22.06.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan V311279, «Bebyggelsplan, Søndre Fjeldstad gnr. 110 bnr. 74 m.fl. Furuset felt K. (OBOS)», vedtatt 31.12.1979. Planen er en detaljering for felt K og er knyttet til reguleringsplan S-2329.

Utdrag av planer i nærheten av området:

Saksnummer 2025/21520 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 15 - ombygging av fasade og bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel. 09.12.2025: sak er ikke tatt til behandling - Trygve Nilsens vei 15.

Saksnummer 2025/23548 - Byggesak. Trygve Nilsens vei 40F - oppføring av tilbygg. Tilbygg til enderekkehus i borettslag, venter på tillatelse.

Saksnummer 2025/04254 - Byggesak. Granstangen 1 - 13 - oppføring av fem boligblokker med tilhørende garasjeanlegg - Byggetrinn 1 - Bygg 18-22. Planlagt utbygging knyttet til søndre del av felt D utgjør 1. byggetrinn for Granstangen (tidligere Karihaugveien 22), og omfatter følgende: 5 stk. frittliggende boligblokker i 5-7 etasjer med tilhørende underetasje og sammenhengende sokkelbygg, med 155 leiligheter fordelt på bygg 18-22. Forretnings-/næringslokale i sokkelbygg under bygg 19-20 med inngang fra torget. Parkeringsanlegg i 2 etasjer, (for biler, sykkelparkering, boder og teknisk rom), i sokkelbygg (U1 og U2) under bygg 20-22 med kjøreadkomst/inngang fra torget.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 295,- pr. mnd. og inkluderer: Kabel-TV, internett, garasje, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold, styrehonorar, nedbetaling av fellesgjeld, felles byggforsikring m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Styret informerer per 10.04.2026 om at det ikke er planlagt påkostninger i tiden fremover.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Lån nr: 9492706166; IN lån 1 - Akonto renter: kr 725,02
- Lån nr: 9492706166; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 232,18
- Kabel-tv: kr 120,00
- Felleskostnader: kr 3 217,50

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 621 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 12.01.2026-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap. Abonnementet kan overtas og koster kr 349,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 987.422,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 23 638,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 194 677,- pr. 09.04.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 37 508 643,- pr. 09.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927061664
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.04.2026: kr 32 703 198,-
Andel av saldo: kr 170 330,59
Innfrielsesdato: 29.01.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10%

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 94927117406
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.04.2026: kr 4 805 445,-
Andel av saldo: kr 24 346,06
Innfrielsesdato: 15.10.2035
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,10%

Selskapet har avtale om IN-ordning. Ønsker kjøper å nedbetale, må denne ta kontakt med OBOS for mer informasjon. Innbetaling må være på minimum 10 000,- og kan skje 2 ganger årlig.

3 850 000,00 Prisantydning
194 676,65 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 044 676,65 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

850,00  Eierskifte garasje
8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
10 346,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
20 296,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
4 055 022,65 Totalpris inkl. omkostninger
4 064 972,65 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stine-Marie Fadnes Gregersen

Leiligheten er tilknyttet Søndre Fjeldstad Borettslag. Borettslaget består av 154 boliger.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Katter må kastreres og det er ikke tillatt med noen form for kamphunder.
Båndtvang på borettslagets område.

Det er lang ventetid på ekstra garasjeplass, men ikke så lang ventetid på ekstra P plass.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Pipefornying i 2014
- Etterisolering og ny panel sør og vestvendte gavlvegger 2017
- Utskiftning av dører og vinduer 2024
- Etablering av ladeanlegg for elbillading 2024. Aneo er leverandør, beboere tegner abonnement hos dem og betaler 249 per mnd + forbruk for leie av ladeboks.
- 2025 - fasader beiset og vinduer er skiftet ut

Det arbeides per nå med å ferdigstille etterisolering av loft. Prosjektet har medført opptak av lån, men det vil ikke tas opp ytterligere lån/øke felleskostnader til dette prosjektet. Det skal ferdigstilles i løpet av halvåret. Det gjenstår også noe ferdigstilling av beis av fasade, hvor beboere har ansvar for å bidra på dugnad. Svar fra styret per 04.02.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 356,50
Boligstyling/rådgivning  kr 3 250,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0137/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26137

Sist oppdatert: 11. april 2026 kl. 21:50