Røyrmyr 14

Røyrmyr 14, 4820 FROLAND
Kommunenummer 4214, gårdsnummer 13, bruksnummer 128, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
Halvpart av tomannsbolig:
1. etasje 70 kvm: Entré, to soverom, bod, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
1. etasje 38 kvm: Totalt oppmålt areal for platting foran og bak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2025 utført av Anticimex v/Halvard Grina. Det foreligger tegning som samsvarer med dagens planløsning. Ferdigattest datert 22.10.2015.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad :
TG1 i orden: 68%
TG2 alder, slitasje, skader m.m: 26%
TG3 strakstiltak nødvendig: 0%
TGIU ikke undersøkt: 6%

Følgende har fått TG2 i tilstandsrapporten, det vises til sidetall i tilstandsrapporten for ytterligere informasjon:
Bad: Svelleskader registrert på servantinnredning, kostmetisk betydning.
Kjøkken: Slitasje og mindre skader er registrert på gulvflate. Kosmetisk betydning.
Øvrige rom: Stedvis slitasje, fuktmerke registrert på vegg mot bad (ikke målt fukt), stuegulv og slitasje/skader på flere innerdører/karmer. Kostmetisk betydning. Se s. 9.
Loft (uinnredet): Åpning til loft er lukket med bl.a. damsperre/plast. Det bør opprettes en permanent løsning slik at loftet kan inspiseres jevnlig. TG2 er satt for å belyse risiko, se s. 9.
Ildsted: Det er registrert misfarging på ildsted, sannsynligvis kostmetisk betydning. Se s. 10.
Tekniske anlegg: Ventilasjonsaggregatet var ikke i bruk på befaringstidspunktet, derfor er dette ikke kontrollert. Filter blir skiftet informerer selger. Se s. 10.
Andre forhold: Det er registrert manglende renhold i boligen. Det anbefales en grundig rengjøring. Se s. 11.
Elektrisk anlegg: Det er fremlagt samsvarserklæring på deler av det elektriske anlegget. Se s. 11.
Kledning: Utvendig kledning (inkl. vannbrett, omramminger, vindskier og dekkbort) har etterslep på vedlikehold. Overflatebehandling bør påregnes. Se s. 11.
Dører: Det er registrert skade i nedre del av terrassedør (hjørne). Se s. 12.
Platting: Det er registrert alger/svertesopp på terrassebord, rekkverk og levegger, samt stedvis slitasje på overflatebehandlingen. Rengjøring og overflatebehandling bør påregnes. Se s. 12.

Sammendrag selgers egenerklæring:
12.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eler deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift og lavspenningsanlegg)?
Ja, tror det.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og vedfyring. Det er varmekabler på gulv i entré og på bad.

Det foreligger ferdigattest på Røyrmyr 14 og 16, datert 22.10.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
I tegning er også carport med uisolert bod tegnet inn. Dagens planløsninger ser ut til å stemme overens med tegning mottatt fra kommunen.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4214/13/128/1:

19.08.2015- Dokumentnr: 750320- Bestemmelse iflg. skjøte
Pliktig medlemskap i velforening/huseierforening, adkomstrett.
Meglers kommentar: Følgende fremgår av tinglyst dokument "Pliktig medlemsskap i velforening. Froland kommune og Bliksåsen Panorama AS har vederlagfri rett til å gå over eiendommen med ledningsnett i bakken". Dette er tinglyst på de fleste eiendommene på feltet.

07.09.2015- Dokumentnr: 814318- Seksjonering
Opprettet seksjoner: Snr. 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk 1/2

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er seksjonert, to boenheter i en tomannsbolig hvor seksjonsnr. 1 selges og er forklart i salgsoppgaven.
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter. Selv om dette er et sameie (ved at det er felles tomt/felles vegg i mellom) så betales alt separat bekrefter selger.
Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler. 

Megler har fylt ut en enkel energiattest. Det tas forbehold om mindre avvik i denne.

Barnevennlig beliggenhet i attraktivt boligstrøk på Bliksåsen. Feltet består av eneboliger, tomannsboliger og leiligheter oppført i nyere tid. Rolig og stille boligområde med fine naturomgivelser. Det er barnehage, ballbinge og frisbeegolfbane i umiddelbar nærhet. Flotte turmuligheter i skogen rett bak boligfeltet, og følger du grusveien inn ved barnehagen kan du gå til Tveittjenna, videre til Blåfjell eller til hestebanen på Skarsbru. Det er flere skiltede turstier og en rekke nydelige turdestinasjoner i gangavstand fra eiendommen. Om vinteren det fine muligheter for langrenn i nærheten. Det er også fine badeplasser i nærheten, for eks. Osevollen, Boråskjenna eller i Trevann.

Bliksåsen er sentralt plassert i Froland med kort avstand til Osedalen hvor det er dagligvare, apotek, vinmonopol, bakeriutsalg, bibliotek og mer. Det er trygg gangavstand med gangfelt til Froland skole (1-10 kl). Like ved skolen er det idrettsanlegg med flerbrukshall mm, treningssenter, svømmeanlegg og utendørs løpebane og kunstgressbane på Kringla.

Busstopp finnes ca. 1,1 km fra eiendommen. Herfra er det gode bussforbindelser til Stoa og sentrum i Arendal. Skolebussen går ved barnehagen til barneskolen (ca. 150 meter fra boligen). Det tar ca. 15 minutter i bil til Arendal og 20 minutter til Grimstad sentrum.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Bliksåsen barnehage (1-5 år): 0.2 km
Eikely barnehage (0-5 år): 2.8 km

Skole:
Froland barneskole (1-7 kl.): 2.8 km
Blakstadheia skole (1-4 kl.): 5.3 km
Froland ungdomsskole (8-10 kl.): 2.8 km
Sam Eydes videregående skole: 11.2 km
Arendal vgs - Mølleheia 18 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er delt med nabo i tomannsboligen. Det er muntlig enighet om at Røyrmyr 14 og Røyrmyr 16 bruker sin side av eiendommen som er naturlig avgrenset rundt boligareal (delt på midten). Tomten består av plattinger, grus, carport og plen. Eiendommens grenser er oppgitt som nøyaktige/sikker i grunnkart mottatt fra kommunen.

Det er god plass til flere biler utenfor bolig og i carport.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål. Kommuneplanen viser til fremtidig boligbebyggelse i området.
Planer under arbeid: nei.

Det er ingen felleskostnader/ingenting annet felles med nabo enn felleseid tomt og vegg i mellom boligene.

I årlige kommunale avgifter inngår følgende stilpulert av kommunen for 2024:
Vann-og avløp og feie-og tilsynsgebyr ca. kr. 11.895,-
Eiendomsskatt kr. 4 520,-
Renovasjon kr. 4.818,-

Totalt inkludert ovennevnte kostnader må kr. 21.233,- påregnes.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 5.000,- per år.
Strøm opplyses å være fra kr. 500-1.300,- (billigst til dyrest) pr. måned.
Det betales ingen velavgift pr. i dag.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av fiber. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 597 785,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 391 138,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er eiendomsskatt i Froland kommune.

2 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger
 61 250,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00 Tinglysning panterettsdokument
500,00 Tinglysning skjøte
19 900,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
82 150,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 532  150,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøpt til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arnfinn Solie

Etter nærmere avtale, men kan overtas snarlig.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimum kr. 49.500,-.
Tilrettelegging fra kr 4.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.950,-
Visninger: kr 900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: 6.900,-.

Oppdragsnummer 47-0184/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950007613
Oppdragets KR-kode KR47.24184

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 10:25