Bølerskogen 50

Bølerskogen 50, 0691 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 19, ideell andel 1/1
Andelsnummer 32, Nøklevann Borettslag , organisasjonsnummer 951 056 367

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm.

BRA-i:
Kjeller, 21 kvm: Vaskerom/WC og disp. rom (rom brukt som kjellerstue/soverom).
1. etasje, 39 kvm: Entré, bod, kjøkken og stue.
2. etasje, 39 kvm: Gang, bad og 3 soverom.

BRA-e:
Kjeller, 6 kvm: To kjellerboder i felles kjeller på hhv. 3 og 3 kvm.

Åpent areal:
1. etasje, 38 kvm: Markterrasse.

Kommentar til areal:
"Det gjøres spesielt oppmerksom på at innredning av kjelleren i boligen ikke er søkt om/godkjent , og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. " Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at bodene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for bodene.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.11.2025, utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligbygg over to etasjer samt kjeller og kaldtloft.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger, bærende konstruksjoner og skillende dekker av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende/stående trekledning. Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i saltaksform utvendig tekket med takstein, shingel på takoverbygg ved inngangsparti.
Boligen har glatt/profilert entrédør av tre med kikkhull fra eldre ukjent årstall. Skyvedør til terrasse med karmer av tre og 2-lags glass fra 2020.
Vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra 1986, 2007 og 2018.

Sammendrag av boligens tekniske tilstand (TG2 – ingen TG3):

Våtrom – Bad 2. etasje
- Manglende kursoversikt for rør-i-rør-system og åpninger i fordelerskap.
- Drenering fra innebygget sisterne ikke registrert. Noe slitasje på servantskap.
- Nivåforskjell til sluk ca. 14 mm – utilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.
Til info: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS),
i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik.

Våtrom – Vaskerom/WC i kjeller
- Kun naturlig ventilasjon.
- Utførelse av membran/tettesjikt/sluk kan ikke verifiseres som sikker.
- Nivåforskjell til sluk ca. 17 mm – utilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet.
Til info.: Fuktmåling viste ingen avvik.

Kjøkken
- Vannrør ikke plugget mot varerør. Ingen lekkasjestopper.

Øvrige rom (1. etasje)
- Ventilasjon og luftutskifting kan forbedres.

Kjeller – rom under terreng
- Ventilasjon kan forbedres.
- Risiko for fuktskader pga. alder og utlektet konstruksjon.
Til info.: Fuktmåling viste ingen avvik.

Loft / kaldtloft
- Observasjon av rim i undertak, begrenset tilkomst og alder tilsier risiko. Jevnlig ettersyn anbefales.

Innvendige trapper
- Mangler håndløper – tilfredsstiller ikke dagens sikkerhetskrav.

Etasjeskiller
- 1. etasje: ca. 11 mm skjevhet.
- Kjeller: ca. 20 mm skjevhet.

Tekniske anlegg – VVS
- Varmtvannsbereder fra 2011 har usikker restlevetid.
- Sikkerhetsventil mangler kontrollert avrenning.

Elektrisk anlegg
- Manglende dokumentasjon på arbeider før og etter 1999.
- Anbefalt utvidet el-kontroll.

Yttervegger / fasader
- Risiko for skader pga. alder og begrenset inspeksjon.

Vinduer
- Vinduer eldre enn 2007 har slitasje og stedvis råte – anbefalt oppgradering/utskifting.

Yttertak
- Aldersrelatert slitasje og begrenset inspeksjon gir risiko. Oppfølging anbefales.

Terrasse
- Overflatebehandling slitt – trenger fornying.

Utvendig trapp
- Pussavskalling på fundament.

Grunnmur
- Risiko pga. alder.

Drenering
- Risiko pga. alder. Ikke verifisert utvendig fuktsperre.

Vann- og avløpsledninger (stikk)
- Alder tilsier oppmerksomhet rundt restlevetid.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selgers kommentar:
- Det har vært mus i enkelte fellesarealer i borettslaget. Borettslaget håndterer dette.
- Det var noe fukt i felleskjeller rundt 2016, utbedret av borettslaget. Ikke observert senere.
- Borettslaget har planlagt utskifting av gamle vinduer.
- Radonmåling i 2019 viste verdier innenfor gjeldende grenseverdi.
- Manglende glassplate på kortside foran peis, kommer på plass senest innen overtagelsen.

Boligen er modernisert/påkostet i:
2025 - Nye stikkontakter i 1. etasje.
2023 - Kjøkkenfornyelse inkluderte nye fronter, nytt kjøleskap/frys, ny kum, nytt blandebatteri og nye fliser.
2018 - Nytt vaskerom/WC i kjeller, inkludert oppgraderinger av rør-i-rør-system og fordelerskap i forbindelse med etableringen.
Hele 2. etasje (minus bad) ble pusset opp: gulv, vegger, tak, plassbygde møbler, nye pocketdører, downlights i gang osv. Kjellerstue ble også pusset opp med nytt tak, nytt gulv med varmematter, nytt vindu osv. Nye gulv i første etasje. Oppgradering av trappeløp med ny glassvegg. Arkitekttegnede løsninger for optimal plassutnyttelse i kjeller og 2. etasje.
2017 - Etablerte ekstra vindu i stua. Satt inn ny peisovn fra Nordpeis.
2012 - Rehabilitert bad i 2. etasje. Ny kjøkkeninnredning (IKEA). La varmekabler i gang.
Øvrig - Generelt innvendig vedlikehold og modernisering av overflater.

Selger opplyser at alt arbeid er utført av faglærte og at dokumentasjon og samsvarserklæringer foreligger.

Rekkehus over to etasjer samt kjeller og kaldtloft, med adkomst via nordvendt inngangsparti i boligens første etasje.

FØRSTE ETASJE

Entré
Lys entré med plass til oppheng for yttertøy og eventuelt et skoskap eller lignende. Fra entréen er det adkomst til en praktisk innvendig bod på 1 kvm, ideell for oppbevaring av sesongtøy og utstyr. Gulv med fliser og gulvvarme bidrar til en funksjonell velkomstsone.

Kjøkken (IKEA 2012, oppgradert med bl.a. nye fronter fra Kjøkkenskreddern 2023)
Stilrent og moderne kjøkken med glatte fronter og heltre benkeplate. Flislagte vegger mellom benkeplate og overskap tilfører både særpreg og slitestyrke. Det er belysning under overskap og flere stikkontakter for en praktisk arbeidsflate. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med ett-greps armatur.
Integrerte hvitevarer som medfølger:
– oppvaskmaskin
– stekeovn
– mikrobølgeovn
– induksjonstopp
– vinskap (virker ikke)
– kjøleskap med frysedel
Fritthengende ventilator med kullfilter og komfyrvakt er etablert.
Det gjøres oppmerksom på at de fleste hvitevarene er kjøpt i 2012 (kjøl/frys fra 2023), og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Hyggelig plass til spisebord ved integrert sittebenk og stort vindusfelt som gir rikelig med naturlig lys og utsyn mot nærområdet.

Stue
Lys stue med plass til både sofagruppe og spiseplass. Peis med innsats gir god varme og hyggelig atmosfære i vinterhalvåret. Fra stuen er det utgang til en solrik og usjenert markterrasse vendt mot sydvest – et svært anvendelig uteområde med gode solforhold store deler av dagen.

ANDRE ETASJE

Gang
Lys og trivelig gang med downlights og god plassutnyttelse. Herfra er det adkomst til bad, tre soverom og loftsluke.
Her er det i tillegg en praktisk tv/gaming-krok med plass til sovesofa (120 cm. bredde) for gjesteovernatting.

Bad (2012)
Pent og romslig baderom, innredet med:
– veggmontert innredning med dobbel servant og ett-greps armaturer
– speilskap med belysning
– dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur
– frittstående badekar
– vegghengt toalett med innebygget sisterne
Mekanisk avtrekk i himlingen og downlights. Flislagt gulv med gulvvarme og helflisede vegger.

Soverom
Boligen har tre soverom, alle praktisk plassert på samme plan:
– Soverom 1: Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobe. Lyse overflater og stort vindu gir et behagelig lysinnslipp.
– Soverom 2 og 3: Begge rommene er utstyrt med plassbygde garderobeløsninger og smarte oppbevaringsløsninger, perfekt for barnerom, kontor eller gjesterom.

LOFT

Uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke med stige. Gulvet er belagt med panelbord. Synlige taksperrer og lufteluke i gavlvegg. Ideelt lagringsareal.

KJELLER

Vaskerom/WC (2018)
Moderne og funksjonelt vaskerom innredet med:
– veggmontert/gulvstående innredning med ovenpåliggende servant
– speil
– opplegg for vaskemaskin
– vegghengt toalett med innebygget sisterne
Naturlig avtrekk via ventil i vegg. Flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og downlights.

Disp.rom brukt som kjellerstue/soverom
Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.
Lyse overflater, laminatgulv med gulvvarme og innfelte downlights gir rommet en lun og moderne følelse. Synlige trebjelker i himling gir rommet særpreg. Gode oppbevaringsmuligheter.

Videre adkomst via dør til felles kjeller med boder.

OVERFLATER

Boligen har gjennomgående moderne og lyse overflater med laminatgulv i tørre rom og fliser med gulvvarme i entré, bad og vaskerom. Vegger består av malte flater, tapet og stedvis malt panel/panelplater. Himlinger er i hovedsak utført med malte, glatte flater, flere steder med integrerte downlights. Kjeller har laminatgulv med gulvvarme, malte vegger og himling med synlige trebjelker.

TEKNISK

– Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles kjeller
– Rør-i-rør-system med fordelerskap og stoppekraner plassert på bad i 2. etasje og på vaskerom/WC i kjeller.
– Varmtvannsbereder på 287 liter fra 2011, plassert i kjellerbod.
- Innvendig og utvendig solskjerming.

Lampe på kjøkken medfølger ikke.

Vinskap medfølger, men fungerer ikke.
Spesialtilpasset pute til sittebenk kjøkken medfølger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring.
Det er varmekabler i entré, bad, vaskerom/WC og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset (Bølerskogen 50-60 - Hus 12), datert 01.12.1960. I tillegg foreligger det ferdigattest på etablering av bad i kjeller, datert 19.03.2019. Det foreligger ferdigattest på bad, men rommet benyttes som vaskerom/WC.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke:
Rom brukt som kjellerstue/soverom er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. 
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler:
– Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, herunder krav om melding ved arbeider på vann/avløp, rett for kommunen til inspeksjon og ansvar/bestemmelser ved private ledningsanlegg (dok.nr. 1866 - 1958).
– Bestemmelser knyttet til garasje/parkering, herunder bruksrett og organisering i tilknytning til garasjeanlegg (dok.nr. 14919 og 14920 - 1963).
– Leieavtale mellom Nøklevann Borettslag og Nøklevann Garasjelag (dok.nr. 41153 - 2004).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen har en solrik og svært barnevennlig beliggenhet i naturskjønne omgivelser, midt i et populært og veletablert boligområde på Bøler. Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse med rekkehus og firemannsboliger, i tillegg til lavblokker. Like ved finner du Trolltun – den sjarmerende kunstnerkolonien på Bøler, kjent for sitt kreative miljø og sine årlige utstillinger.

Rekreasjon og friluftsliv
Østmarka ligger rett utenfor døren og byr på flotte turmuligheter året rundt. Her finnes stier, turveier og lysløyper som egner seg like godt til turgåing, sykling og løping om sommeren som til langrenn om vinteren. Skøytebane i borettslaget ("Pettersen"). Når forholdene tillater det, etableres det naturisbane på
Nøklevann. Er det nok snø, prepareres det skiløyper i området. Rett i nærheten finner du idylliske badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann. Nøklevann Ro- og Padleklubb tilbyr utlån av båter, og via merkede løyper kan du ta deg videre til markastuene Mariholtet, Skullerudstua, Sandbakken, Vangen og Rustadsaga – alle med servering og hyggelige rastemuligheter.
Østmarka er også et attraktivt område for klatrere og buldrere. Rundt Nøklevann og Hauktjern ligger flere etablerte klatrefelt og buldresteiner, noe som gjør området til et populært trenings- og utfartssted for både nybegynnere og erfarne klatrere.

Idrett og aktivitetstilbud
Det er kort vei til Haraløkka idrettsanlegg, som byr på tennisbaner, friidrettsanlegg, fotballbaner og kunstgressbane. Bøler flerbrukshall ligger kun noen minutters gange unna og er et levende idrettssenter med tilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball. For treningstilbud i nærheten finner du EVO Bøler i gangavstand, mens Friendly Fitness på Ulsrud, SATS Hellerud, SATS Ryen og Skullerud Sportssenter ligger en kort T-bane- eller sykkeltur unna. For de som driver med innendørsklatring, ligger Oslo Klatresenter på Skullerud lett tilgjengelig – ett av Norges største og mest moderne klatresentre med både buldring og tauklatring.

Butikker, service og nærmiljø
Dagligvarehandelen gjøres enkelt på den lokale Kiwi, som ligger et stenkast unna. Rema 1000 ligger også i umiddelbar nærhet. Bøler Senter, omtrent 10 minutters gange fra boligen, byr på et godt utvalg av butikker og servicetilbud, blant annet Coop Mega, Vinmonopolet, apotek, blomsterbutikk, Jernia, Nille, frisør og kafé. I samme område finner du også EVO treningssenter, Bøler bad, flerbrukshall, Deichman bibliotek og fritidsklubb – et komplett nærmiljø med brede tilbud for både store og små.
For barnefamilier er det kort vei til flere barnehager, og Nøklevann skole ligger kun ca. 130 meter unna. Skolen er kjent for sitt gode miljø og nærheten til både natur og idrettsanlegg.

Kollektivtransport
Kollektivtilbudet i området er godt. Du har T-bane (linje 3) fra Bøler stasjon, med hyppige avganger og kort reisetid til sentrum. I tillegg betjenes Bøler T av flere busslinjer – blant annet nr. 76, 58 og 79 – som gir enkel forbindelse til øvrige bydeler. Nattbuss (3N) gir dekning også sent på kveldstid. For reiser til og fra Oslo Lufthavn går OSL-Ekspressen direkte fra Bøler T, med en reisetid på omtrent 45 minutter og jevne avganger.

Alt i alt er dette et boområde som fremstår som et lite eldorado for både store og små – et sted hvor det er lett å kombinere et aktivt friluftsliv med alle hverdagens bekvemmeligheter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bølerskogen 50 sokner til Nøklevann skole (1.-7. trinn) og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Nøklevann barnehage, Utmarkveien barnehage og Bøler sentrum barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 14 234 kvm som tilhører borettslaget, pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, gressplen og diverse beplantning.

Borettslagets uteområde og grøntareal er fremfor alt et fellesanlegg, men den enkelte beboer har rett til å disponere et begrenset område til egen uteplass.
Uteplasser for privat disponering er opparbeidet, og den enkelte beboer plikter å stelle den del som disponeres som egen uteplass.

Utvidelse av uteplass eller ytterligere opparbeidelse av permanente installasjoner skal godkjennes av styret. Søknad skal inneholde berørte naboers skriftlige tilslutning. Ved søknad om utvidelse av uteplass, skal styret legge vekt på fellesskapets interesser.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Borettslaget har et eget garasjelag, Nøklevann Garasjelag BA, med 53 garasjeplasser. Plassene leies ut etter ventelister i henhold til garasjelagets vedtekter, og garasjene følger ikke leilighetene. Andelseiere kan søke om plass via garasjelaget, se: https://garasjeinfo.no/. Det er også mulig å leie parkeringsplass i Bøler Parkeringshus via OBOS Forretningsbygg (tlf. 02333).

Garasjelaget tillater kun ladebokser levert av Elaway. Det foreligger tilbud om etablering av komplett ladeanlegg slik at alle som ønsker det kan få montert ladeboks. I tillegg finnes kommunale ladeplasser i området (Bil i Oslo-appen) samt hurtiglader ved Circle K E6 Bøler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg, felles gangareal og offentlig kjørebane/veigrunn i henhold til reguleringskart datert 17.11.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4455 vedtatt 22.06.2009 og 83756 vedtatt 30.10.1956.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Bølerlia 50: tiltak uten ansvar – bruksendring. Saksnr. 202510042
- Bølerlia 87: tilbygg, underbygg, fasadeendring og bruksendring. Saksnr. 202508291 (fortsettelse av sak 202460131).
- Bølerlia 73 B: Eiendommen er nylig regulert fra lager og parkeringshus til bolig og forretning. Det skal oppføres et nytt bygg med 58 boliger og nærbutikk i første etasje. Deler av dagens parkeringshus skal rives, noe som medfører tap av parkeringsplasser. Det er uttrykt bekymring for økt press på gateparkering i nærområdet. Bystyret har pålagt byrådet å vurdere trafikksikkerheten i området innen høsten 2025. Se sak 202102843 hos Plan- og bygningsetaten

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5.005,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd (fibernett), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, forretningsførsel og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med 8 % økning fra 01.02.2025. Styret i borettslaget opplyser at felleskostnadene øker med 20 % fra og med 01.02.2026, pga vindusutskiftning i 2026.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 4 738,-
Eiendomsskatt kr 267,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23.000,- pr. år. / 16 000 kWh pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av TV og bredbånd (fibernett). TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.841.092,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7.364.366,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 15.718,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 7.074,91 pr. 13.11.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1.268.428,- pr. 13.11.2025, og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208136666
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,44 %
Innfrielsesdato: 30.04.2030
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

9 300 000,00 Prisantydning
7 075,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 307 075,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 326 327,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Espen Eidsand og Marte Eidsand Kjørven

Boligen er tilknyttet Nøklevann Borettslag.
Borettslaget består av 192 andeler, fordelt på 29 stk. 4-mannsboliger med 116 leiligheter og 13 rekkehus med 76 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.

Dugnad må påregnes. Beboerne skal sørge for regelmessig rengjøring i fellesområder som trappehus og kjellerganger. Hyppighet fastsettes etter behov, og beboerne i det enkelte hus avtaler gjennomføringen, f.eks. ved bruk av turnuslister. Videre er beboerne ansvarlige for å holde trappe- og inngangspartier frie for snø og is.

Dyrehold er tillatt med inntil to husdyr pr. husstand dersom erklæringen «Erklæring om dyrehold i Nøklevann Borettslag» undertegnes før dyret anskaffes. Som husdyr regnes hund eller katt. Etter søknad kan det gis tidsbegrenset unntak om flere dyr. Erklæring fylles ut for hvert dyr, og styret skal varsles ved bortfall av dyr. Småfugler, hamster og andre smådyr som kun holdes innendørs er unntatt fra begrensningen, men kan forbys dersom de medfører ulemper.

Bruk av åpen ild, kull- og engangsgriller er ikke tillatt på veranda, balkong og platting inntil husene. Elektrisk grill eller gassgrill er tillatt under konstant oppsyn, så lenge grillosen ikke sjenerer naboene.

Det er én hovedkran til hver leilighet. Alle husstander plikter å vite hvor den er montert og hvordan den betjenes. Hovedkranen skal stenges umiddelbart ved vannlekkasje.

Etter søknad dekker borettslaget kostnader til bytte av sluk med inntil kr 6.400,- dersom dette er nødvendig.

Det er fellesvaskeri i borettslaget.

Utbyggingsmulighet:
Boligen kan påbygges etter godkjenning fra styret/generalforsamling enten på stuesiden med 3m x 4,7m i 1. etg. og med takterrasse over, og på kjøkkensiden med 2,5m x 4,7m
i 1. etasje. Borettslaget har fått godkjent reguleringsplanene for borettslaget hos Plan og Bygningsetaten. Det er utarbeidet standard løsninger for begge utbyggingsmulighetene.

Styret skal kontaktes vedrørende:
- Ønske om oppgradering/vedlikehold av fellesareal.
- Pigging av kjellergulv.
- Bygningsmessige endringer i leilighetene (bærende konstruksjoner m.m.).
- Påbygg (kontrakt, depositum osv.).
- Rehabilitering av bad, inkl. bytte av soilrør og sluk.
- Deling av felles kjellerareal i rekkehus.
- Installasjon av varmepumper.
- Oppdeling av fellesområder i 4-mannsboliger.
- Montering av vaskemaskin i rom uten sluk.
- Defekt brannvernutstyr.
- Dyrehold.
- Uteplasser til privat disposisjon.
- Installasjon av gasskomfyr/ovner.

Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/noklevann/om

Foretatte påkostninger/vedlikehold de senere år:
2025 (vedtatt/planlagt)
- Brannsikring av loft i rekkehus (gjennomføres av Firesafe).
- Maling av to bygninger i løpet av året, inkludert utbedring av eventuelle råteskader.
- Vindusutskiftning og utskiftning av verandadører er vedtatt (2024). Prosjektledelse avklart, anbud innhentes høsten 2025. Selve arbeidet planlegges gjennomført i 2026.
2024
- Fullført rørfornying i alle bygninger (prosjektet pågikk fra 2022).
- Utskifting av stoppekraner i forbindelse med rørfornyingen.
- Utbedring av råteskader i to rekkehus og to firemannsboliger.
- Utbedring av verandaer i Nøklesvingen 86 og 82.
- Maling av rekkehusrekken i Nøklesvingen 33–43 og rekkehusrekken i Nøkleveien 1–11.
- Løpende utskifting av enkeltvinduer og -dører i dårlig forfatning.
- Utbedring av vannlekkasje på tak i tilknytning til pipeløp.
2023
- Kontroll av felles strømanlegg v/Elektrikertjenesten AS.
2022/2023
- Fortsettelse av utvendig maling.
- Rørfornying av avløpsrør under husene frem til kommunal tilkobling i gaten.
- Bytte av samtlige brannslukningsapparater i fellesområdene og ett apparat i hver leilighet.
2021
- Maling av 7 firemannsboliger, inkludert utskifting av ødelagt panel og råtne vinduer.
- Utbedring av større råteskader i Nøklesvingen 57 og 86.
2020
- Etablering av nye lekeplasser, treningsapparater og nedgravde avfallssystemer for restavfall og papp/papir.
- Radonsug installert i syv leiligheter etter funn i radonmålinger 2019.
- Befaring med brannteknisk konsulent i fellesarealer og rømningsveier.
- Planering av Pettersen Stadion.
- Bytte av slangetrommel og vannslange.
2019
- Tilstandsvurdering av boligmassen utført av OBOS Prosjekt – grunnlag for langsiktig vedlikeholdsplan.
- Gjennomført radonmålinger i borettslaget.
2018
- Installering av LED-lys i alle fellesarealer og utenfor firemannsboligene.
- Montering av nye smekklåser på innvendige kjellerdører.
2017
- Nytt, avansert kablet brannvarslingsanlegg installert i alle hus med fellesareal (39 stk.).
- Tre rekkehus uten fellesarealer fikk eget brannvarslingsanlegg.
- Nye tørkeskap montert i alle hus med fellesvaskeri.
2016
- Etablering av nytt nedgravd fibernett (TV og bredbånd).
- Montering av pipehatter på alle piper.
- Sjekk av elektriske ledninger og kontakter i alle fellesarealer.
2015
- Trehogst på kommunal grunn og rens av drensbekk.
- Utvendig maling, utskifting av panel og vinduer på enkelte hus.
- Generelt vedlikeholdsarbeid på bygningsmassen.
- Dreneringsarbeider, utskifting av stoppekraner og utbedring av avløpsrør.
- Bytte av vaskemaskiner.
- Asfaltering av gangveier, stikkveier og foran enkelte garasjer.
- Installert overspenningsvern i alle hus.
- Sjekk av alle tak og utbedring ved behov, inkl. utskifting av pipehatter.
- Utbedring av avløpsrør der feil/mangler ble oppdaget.
- Forbedring av lysanlegg på Pettersen Stadion.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer pr. 18.10.2025 at det er planlagt utskiftning av vinduer og verandadører eldre enn 2015 i løpet av neste år, og det må påregnes økning i fellesutgifter på rundt kr 900 per bolig per måned.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Andelseierne i borettslaget (etter ansiennitet) og dernest de øvrige andelseierne i boligbyggelaget - utpekt av OBOS - har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus kr 17 500,00
Boligens visittkort  kr 850,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel  kr 25 555,00
Foto  kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0093/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2593

Sist oppdatert: 04. desember 2025 kl. 12:22