Nystøylvegen 14

Nystøylvegen 14, 4755 HOVDEN I SETESDAL
Kommunenummer 4222, gårdsnummer 2, bruksnummer 1362, festenummer 4, seksjonsnummer 4

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

Bruksareal:

Primærrom:
3. etasje 56 kvm: Stue/kjøkken, bad, kott, entré, 2 soverom.

Terrasse- og balkongareal: (TBA) 6 kvm
Ikke måleverdig areal: (ALH) 12 kvm
Gulvareal: (GUA) 68 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2025 utført av Jan Arild Tallaksen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Sammendrag av boligens tilstandsgrader :

Se tilstandsrapportens side. 6 for oppsummering av tilstandsgrader og avvik. Det er ikke avdekket noen TG3 alvorlige avvik.

Sammendrag av selgers egenerklæring :
Våtrom :
2. Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Utført i 2016 av Hovden rørleggersevice A/S. Badet ble puset opp i 2016.

Planer og godkjenninger :
29. Foreligger det planer eller bestemmelser som kan medføre endringer av felleskostnader eller fellesgjeld?
Ja. Det er foretatt utskiftning av takpapp m.m. på nabobygget (B-bygget) i sameiet. Da betalte hver beboer kr. 20.000 ekstra inn til sameie.

30. Er sameiet eller borettslaget er involvert i konflikter av noe slag?
Ja. Diskusjon mellom sameiet og entreprenør om pris på utbedring.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?

- Mars 2025 fikk vi vannskade på kjøkkenet/stue pluss et av soverommene Det medførte at gulvet måtte byttes.
- Ny varmtvannsbereder i 2017
- Yttervegger og terrasse beiset 2023.
- Låsbart lokk på utekontakt har brukket. Det har ingen praktisk betydning.

Selger opplyser om følgende moderniseringer / påkostninger i sin tid :
- Nytt gulv lagt april 2025.
- Bad oppgradert i 2017.

Leiligheten holder en grei standard. Med ny parkett på flere gulv, fliser i vindfang og bad, belegg på soverommene. Det er malte plater på alle veggene. Badet er oppgradert i 2017, stort, romslig og har varmekabler og fliser på gulvet og Allocptaler på veggene. Her er det wc, servant, dusjkabinett og varmtvannsbereder. Skyvedørsvegger med god lagringsplass bak. Kjøkkenet har hvit innredning med oppvaskmaskin. Stuen har koselig skråtak og utgang til en solrik veranda med flott utsikt mot elva, skiløypa og Hartevassnutan Lagringsplass på loft i leilighetens lengderetning.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Lampe over spisebord vil ikke medfølge ved salg.
Dersom annet ikke fremgår av salgsoppgaven medfølger kun integrerte hvitevarer.

Det er varmekabler på badet, ellers elektrisk oppvarming.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.05.2007. Denne gjelder oppbygning etter brann. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sentral og solrik beliggenhet med flott utsikt. Oppkjørt langrennsløype går rett forbi bygget, og den bringer deg inn i Hovdens rike oppkjørte løypenett. Dette er også et flott utgangspunkt for turmuligheter hele året. Skisenteret og alpinbakken er kun noen hundre meter fra leiligheten så her kan du ta på deg skiene allerede hjemme og nærmest renne helt hjem når du er ferdig i bakken. Her er også gåavstand til Hovden sentrum med butikker, spisesteder samt badeland med ny flott spaavdeling som åpner september 2025, og skøytebane. Fine badeplasser i elva om sommeren og Hovden byr ellers på flotte fjell og natur høst, vinter, vår og sommer.

Fra Setesdalsvegen fortsetter du forbi Hovden sentrum i ca 1 km, og tar 3 avkjørsel i rundkjøringen, inn på Skisentervegen. Etter ca 550 meter tar du til høyre inn på Nystøylvegen og du vil få leilighetene opp på din høyre side, ved første avkjørsel til høyre. Det vil også bli skiltet med Krogsveen Visningsskilt ved felles påmeldingsvisninger.

Solrik og sentralt beliggende punktfeste tomt i sameiet. Selger tar dog forbehold om mindre avvik i tomtens størrelse og endelige grenser inntil oppmålingsforretning er gjennomført. Kort vei til langrennsløyper og skisenteret.

Festeavgiften inkluderes i fellesutgiftene og deles etter eierandel.

Festeavtalen utløper 01.01.1990. Etter dette kan avtalen forlenges med 10 år av gangen dersom partene finner dette formålstjenlig.

Grunneier har forkjøpsrett.
Frist for å benytte forkjøpsretten er senest 2 måneder etter at grunneier har mottatt skriftlig beskjed om at eiendommen er solgt. Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves/ kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt (finnes unntak fra innløsningsretten). Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien, maksimalt på kr. 15.558,- i år 2025 pr. dekar tomt. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30.år med 2 % av tomteverdien.

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkeringsplass rett ved trapp opp til leiligheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til hotell i henhold til reguleringsplan for Hovden del 2 datert 10.09.1997. Det er også regulert til fritids- og turistformål iht til kommunedelsplan Hovden 2013-2025.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 263,- pr. mnd og betales kvartalvis da kr 9 789,- . og inkluderer: forsikring, strøm, brøyting, vakthold / alarm, vedlikehold, festeavgift m.m

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.700 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 13 832,- for 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Kommunen opplyser om prognose for 2025 på kr 14 116 ,- i kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca 7 500 kwh. pr. år. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Det er ikke fastsatt formuesverdi for eiendommen på nåværende tidspunkt.

Formuesverdien for ubebygde tomter skal verken overstige 80 % av eiendommens kostpris eller 80 % av markedsverdien. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 290 000,00 Prisantydning
1 111,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 291 111,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

--------------------------------------------------------
58 512,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 349 623,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ragnhild Guttormsen

Ingen forkjøpsrett eller styregodkjennelse.
Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet sameiet Hovden Alpin Appartements AS, med sameiebrøk 54/576 Sameiet består av fritidsleiligheter i Bygg A, B og C tillsammen 36 seksjoner.
Forretningsfører er Reme Regnskap AS.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Bykle kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 39 000,-

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av erklæring (S)  kr 260,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 839,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto  kr 4 000,00

Oppdragsnummer 32-0047/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hovden
Setesdalsvegen 4275, 4755, HOVDEN I SETESDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR32.2547

Sist oppdatert: 05. november 2025 kl. 14:02