Theodor Kollers vei 13C

Theodor Kollers vei 13C, 1637 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 1315, ideell andel 1/1
Andelsnummer 135, Haugsten borettslag, organisasjonsnummer 950127848

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
3. etasje - 86 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, toalettrom, vaskerom, stue, to soverom og bod/kontor

BRA-e:
Kjeller - 3 kvm: Bod, bod 2

BRA-b:
3. etasje - 10 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 2 eksterne boder i kjeller. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2025 utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i teglsteinsforblending samt pussede flater. Byggemåte er sannsynligvis bindingsverk. For det meste teglstein på
vegger utvendig. Noe trekledning ved balkong. Vinduer i PVC med tolags isolerglass fra ca. 1994. Overbygd og innglasset balkong ca. 10 m2. Rekkverk med
glassfiberplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er gitt 10 punkt med TG 1, 7 punkt TG 2, 2 punkt TG 3, og 1 punkt TGIU.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: vinduer, dører, etasjeskiller/gulv mot grunn, vannledninger, elektrisk anlegg, overflater og innredning - kjøkken, avtrekk - kjøkken.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:

- Bad. Konstruksjonen er sannsynligvis stort sett originalt. Malte tapet på vegger, malt tak, belegg på gulv (dette er nyere). Dusjkabinett og innredning med vask. Originalt sluk i gulv med belegg brettet ned under klemring. Ventilasjon i tak, tilluft i dør. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Badet er fra før 1997 så det får automatisk
gradering 3 ut fra alder. Badet er dermed ikke i så dårlig stand at det ikke fortsatt kan brukes som det har blitt brukt. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Ingen umiddelbar kostnad

- Vaskerom. Konstruksjonen er sannsynligvis stort sett originalt. Malt tapet på vegger, malt tak, malt belegg på gulvet. Vask og opplegg til vaskemaskin. Originalt sluk i gulv. Åpent mot kjøkkenet. Litt fall på gulvet. Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Vaskerommet er fra før 1997 så det får automatisk gradering 3 ut fra alder. Vaskerommet er dermed ikke i så dårlig stand at det ikke kan brukes som det har blitt brukt. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Ingen umiddelbar kostnad

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:

-Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja. Hvis man starter hårføner på badet, samtidig som oppvaskmaskinen så går sikringen.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. Utført i 2024. Sikringsskap ble fornyet av bravida i desember 2015, de fleste stikkontakter, brytere og lamper ble satt byttet av storm elektro i september 2024. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Faglært. Rørfornying i alle leilighetene i borettslaget. Utført av Olimb as i 2025.

-Har det vært skadedyr i fellesområdene til sameiet eller borettslaget?
Ja. Er kjent med at det har vært rotter på borettslagets uteområde, og det ble gjort tiltak.

Leiligheten ble i regi av tidligere eier oppgradert. Nye gulv av laminat ble lagt i alle rom utenom bad, vaskerom og toalettrom.

Kjøkkenets innredningen er også bruksvennlig utformet med kokesone bestående av komfyr på den ene siden, og vaskesone med oppvaskmaskin på den andre. Enkelte forhold ved kjøkkenet er gitt TG 2.

Badet er av eldre standard, og fremstår enkelt av hvite, lyse og et naturlig fargevalg. Blankt belegg på gulv. Veggene rundt dusjsonen, øvrige vegger er utført i malt tapet. Badet er innredet med dusjkabinett. Badet er gitt TG 3 basert på alder.

Hovedsoverommet er av god størrelse til sitt formål. Rombredden gir god plass til en dobbeltseng med nattbord på begge sider. Foran sengen finnes både et plassbygget skap og nisje med rom for ytterligere oppbevaringsmøbler. Barnerommet er også av god størrelse med to plassbygde garderobeskap.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og belegg.
Innervegger: Malte vegger og smartpanel.
Himlinger: Malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Lyse benkeplater. Nedfelt keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Komfyr, kombiskap og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Kjøleskap, komfyr og vaskemaskin medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Oppvarming med elektriske panelovner.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1971

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente byggningstegninger datert 9.6.1970.

Endring fra opprinnelige byggemeldte tegninger opp mot dagens bruk:

Den delen som benyttes som kontor er opprinnelig byggemeldt som tørkebalkong. Det er ikke fremlagt fra kommunen tegninger som viser innbygging av balkong og det er ukjent om dette er omsøkt av borettslaget. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom.
Dagboknr 4805040, tinglyst 31.05.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler avtaler med Fredrikstad Fjernevarme AS om anlegg og vedlikehold av ledning mm.
Dagboknr. 716050, tinglyst 09.08.2016, type heftelse: Erklæring/Avtale - denne omhandler utløsning av festetomt med diverse avtaler med Fredrikstad kommune om rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger mm.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Haugsten er et veletablert boligområde i sentrumsnære omgivelser på Østsiden. Området er gjennom de seneste årene blitt ett av kommunens mest ettertraktede, mye på grunn av stor utvikling med både nye boliger og et stadig bredere tilbud av forretninger og tjenester.

Nærhet til sentrumsområdet innebærer enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv. Holdeplass for busslinje med svært hyppige avganger mot sentrum og togstasjonen finnes få hundre meters gange unna. Alternativt kan du benytte deg av kommunens utmerkede fergetilbud; fra Gamlebyen fergeleie er det forbindelse både direkte til Cicignon på motsatt side samt til Kråkerøy, sentrumskjernen samt helt til Gressvik og Ålekilen. Og kanskje best av alt - fergene er det gratis å benytte seg av.

Hverdagslige innkjøp er enkle å gjennomføre ved de mange dagligvareforretningene omkring, inkludert en nærbutikk som holder søndagsåpent. Nærsentre finnes både ved Brohodet og på Østsiden Storsenter nærmere Sellebakk.

Østsiden har en rekke fine turområder med tilsvarende mange muligheter for turer og utflukter. Nærmest er blant annet Glommastien som følger elven i tidvis eksotiske omgivelser helt frem til Sarpsborg. I Østsidens egen lysløype finner du kupert terreng og preparerte skispor når forholdene tillater vinterstid. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Nabbetorp barnehage (1-5 år) 1,4 km
- Gudevold barnehage (1-5 år) 1,9 km
- Petri barnehage (3-5 år) 2,5 km

Skoler:
- Sagabakken skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 2,4 km
- Borge ungdomsskole (8-10 kl.) 3,5 km
- Akademiet vgs. Fredrikstad 3,3 km
- Hans Nielsen Hauge vgs

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 36 067 kvm som tilhører borettslaget.    

Borettslaget disponerer parkeringsplasser i garasjer for utleie. Kontakt styret for ytterligere informasjon om tildeling etter venteliste. Borettslaget har inngått avtale med firmaet Ladeklar for ladeanlegg av el biler, hhv 110 garasjer og 5 plasser ved fyrhus.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Vestre Haugenstentunet datert 08.11.2012 og Løkke datert 25.02.1970 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Arealplaner under arbeid: Plan id 1212 Parsellveien 26 - Hensikten er å legge til rette for ny boligbebyggelse med tilhørende anlegg innenfor eiendommen gnr/bnr 303/1452. Eksisterende veiareal og frisiktsone berøres også av planområdet, dette gjelder eiendommene gnr/bnr. 303/1537, 303/1448 og 303/652. Aktuelle hovedformål er frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 944,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, kommunale avgifter, TV-anlegg/bredbånd, forsikringer, forretningsfører, drift og vedlikehold, energi/fyring, m.m

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. 
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 6 494,-
Mediaprodukter kr 450,- 

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 720,- pr. år. / 1 950 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Eiendommen er tilknyttet alarm. Abonnementet følger med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 832 036,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 328 144,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 5 200,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 733,- pr. 22.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 30 594 238,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:

Lån I kr 779 238,-
Rentebetingelser: 4,62% - flytende
Lånets løpetid: 01.01.2026
Avdragsfrihet: Ingen

Lån II: 29 815 000,-
Rentebetingelser: 5,20% - flytende
Lånets løpetid: 30.04.2033
Avdragsfrihet: Frem til og med 30.11.2026

2 550 000,00 Prisantydning
149 733,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 699 733,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 718 985,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tea Marie Gulliksen-Skaug og Mads Arentz Sohlberg

Leiligheten er tilknyttet Haugsten borettslag. Borettslaget består av 210 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er i tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Melding til styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2021 - Byttet grunnvannspumper
2020 - Drenering - Støpt gulv i 7A og 9A Lagt nye rør m/varmekabel fra grunn-vannskummene i 7 A og ut i kummene på utsiden av blokka
2020 - Ladestasjoner - Etablert lademulighet i alle garasjer + 5 ladeplasser v/fyrhuset i nr. Gjort i samarbeid med firmaet Ladeklar som står for all infrastruktur i anlegget. Ingen kostnader belastes HBL.
2020 - Brannsikkerhet
2020 -Pipehatter

Planlagte påkostninger som medfører økning av fellesgjeld og felleskostnader:
Det er vedtatt på ekstra ordniær GF den 14.02.24 at VVS anlegget skal strømpetrekkes. Det skal finansieres med låneopptak på kr 30 millioner. Oppstart var i 2024. Lånet til borettslaget vil øke gradvis, dvs at det utbetales i rater. 10 mill i desember 2024, 10 mill i Mars 2025, 10 Mill i desember 2025. Dette lånet er avdragsfritt frem til 30.11.2026 og det betales kun renter frem til den dato. Etter denne dato antas det at avdragene begynner og det må forventes en økning av felleskostnader. Det er ikke mottatt opplysninger på ca beløp pr andel dette vil bli. Ta kontakt med styret for nærmere opplysninger.

Sakset fra årsmøte 2025:
Styret har jobbet med følgende saker i løpet av 2024:
VVS – prosjekt
Status fra prosjektleder Obos Prosjekt, Ragnar Englund ang vvs prosjekt: Arbeider med rørfornying pågår for fullt og vi har nå gjennomført rørfornying for blokk 21, 17, 13 og 11, blokk 9
pågår i skrivende stund. Arbeidene går stort sett som planlagt, men vi har møtt på utfordringer med dimensjonsendringer og retningsforandringer på rør som ligger innstøpt i betongkonstruksjoner.
Vedlikehold
Hovedfokuset rundt vedlikehold for styret har vært gjennomføring av VVS prosjekt i år
Andre vedlikeholdspunkter som har blitt satt i gang og gjennomført iløpet av 2024
Oppgradert alle oppgangslys til nye automatiske LED lamper.
Noen utbedringer på garasjer, har utbedret tak på et garasjebygg og det skal skiftes kledning der det er behov for det på garasjebygg.
Noe oppmerking av parkeringsplasser,
Skjært ut åpning til jordkjeller
Gamle type stoppekraner i leiligheter byttes i forbindelse med VVS prosjekt
Batteriskift i alle branndetektorer og brannsentraler.
Utskifting av elektrisk utstyr i kjellerne; Taklamper, brytere, kontakter og koblingsbokser. Utbedring av EL avvik. Det eksisterende var gammelt, og vi har hatt et par episoder med røykutvikling i kjellere på grunn av
dette.
Lekeplassen; Flytting av vippehuske til fjernet apparat.
Det skal etableres parsellhager for hageinteresserte andelseiere våren 2025
Planene er lagt for en bocciabane
Utført befaring av ventilasjon, Ingen behov for rens, ny befaring om 2-3 år.

Styret har utarbeidet en oppdatert liste for vedlikehold som burde utføres
Fuktskade kjellere: Støping av 6 kjellergulv
Brannsikring - utskifting av 48 kjellerdører til B60 (Utføres i etterkant av vvs prosjekt)
Fortsett arbeidet med å skifte silikon-fuger vinduer.
Radiatorer i alle bygg; Rensing og nødvendig fornyelse.
Varmevekslere i kjellerne er modne for utskifting, i forbindelse med det nye energi-direktivet må vi se på ulike
løsninger for å møte disse.
Oppmerking parkeringsplasser
Utbedring av plener; Jord i gropene m/såing på vårparten
Flytting av utekraner til B-inngang. Montere utekontakt B-innganger.
Skader på undermurer; Pusskader.

Styret informerer på mail:
Det er per i dag ikke vedtatt eller planlagt noen påkostninger som vil medføre økning i fellesutgifter, utover det som allerede ble informert om på siste årsmøte. Fellesgjeld vil øke iløpet av året som en følge av rørfornyingsprosjekt og utbetalinger av lån som skal dekke inn kostnaden for rørfornying.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 67-0234/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25234

Sist oppdatert: 22. august 2025 kl. 18:16