Torvgata 27B

Torvgata 27B, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 170, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 365 kvm

BRA-i:
1. etasje 126 kvm: Entré, bod, gang, peisstue, stue, bad, soverom, spisestue og kjøkken.
2. etasje 126 kvm: Trappegang, gang, stue, bad, vaskerom, omkledningsrom og fire soverom.

BRA-e:
-1. etasje 113 kvm: Gang og åtte boder.

Åpent areal:
1. etasje 99 kvm: Terrasser.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Frittstående garasje er oppmålt til 15 m2.

2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 127 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde i trappen er kun 126 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 m2.
Kun deler av arealet i kjelleretasjen er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 122 m2, men grunnet lav takhøyde er kun 113 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 9 m2.
Det gjøres oppmerksom på at arealene i kjelleretasjen ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at etasjen ikke har intern tilkomst til overliggende etasjer og oppfyller ikke alle hovedfunksjoner slik at etasjen kan vurderes som en selvstendig boenhet. Vurdering av romfunksjoner baseres på skjønnsvurderinger gjort på befaringstidspunktet. Med enkle grep kan man få tilgangen til kjellerarealene fra boden i entré.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2025 utført av Anticimex v/ Henrik Huso. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er noen endringer på planløsningen fra godkjente byggetegninger datert i 1945. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel på noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn, grunnmur av betong/murkonstruksjon og bærende konstruksjoner av mur/bertong og trekonstruksjoner. Videre er det yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning og tak med saltaksform i trekonstruksjoner tekket med takstein. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningskomponenter har fått TG3:
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i utlektet kjellevegg. Videre er det også utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Det anbefales å fjerne utlektet kjellervegg i rommet. Med tanke på at det er registret fuktindikasjon ved fukt søk på kjellervegger vil en utlektet kjellervegg med plast og isolasjon på innvendig side kunne føre til fukt/kondensproblematikk inne i konstruksjonen og det kan danne seg sopp/råteskader. Sjablongmessig prisanslag gjelder fjerning av utlektet kjellervegg, kr 10 000 - 50 000,-.

Videre har følgende bygningskomponenter fått TG2:
- Våtrom - Bad i 2.etasje: Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det og sanitærutstyr / innredning. (Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert).
- Våtrom - Vaskerom i 2.etasje: Membran, tettesjikt og overgang til sluk (tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker) og fallforhold (gulv).
- Våtrom - Bad 1.etasje: Sanitærutstyr/ innredning (drenering til fra innebygget sisterne er ikke registrert), membran, tettesjikt og overgang til sluk (tettesjiktet er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker) og fallforhold (gulv).
- Kjøkken - 1.etasje: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.
- Øvrige rom - 2.etasje: Ventilasjon (mangler ventil i stue) og overflater gulv.
- Øvrige rom - 1.etasje: Overflater gulv og innerdører (justering av dør til soverom kan vurderes).
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Ventilasjon, overflater vegger, overflater gulv og innerdører.
- Loft - uinnredet / råloft: Overflater vegger/undertak, kontroll av diffusjonssperre og konstruksjonsoppbygging.
- Innvendig trapp - til kjeller: Trappen mangler håndløper og avstand mellom trinn er større enn dagens standard.
- Etasjeskiller - 2.etasje: Skjevhetsmåling. Det er noe merkbare skjevheter i etasjen. Målingen er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
- Etasjeskiller - Kjeller: Skjevhetsmåling. Det er noe merkbare skjevheter i etasjen. Målingen er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
- Tekniske anlegg, VVS anlegg: Avløpsrør av støpejern i kjeller er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Elektrisk anlegg: Forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Det er kun fremlagt samsvarserklæring av det elektriske arbeidet etter år 2013.
- Vinduer i kjeller er av eldre dato og har behov for oppgraderinger.
- Yttertak: Konstruksjon, inspeksjonsmulighet og gesimsløsninger. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessig forhold og bør kontrolleres når forholdene ligger til rette.
- Balkonger, terrasser, veranda etc - 2.etasje: Rekkverkshøyden er målt til 95 cm, og derav lavere enn dagens standard på 1,0 meter.
- Balkonger, terrasser, veranda etc - 1.etasje: Rekkverkshøyden er målt til 95 cm, og derav lavere enn dagens standard på 1,0 meter.
- Grunnmur.
- Drenering: Helhetsvurdering

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Velkommen til Torvgata 27B, et perfekt familiehus med tilhørende garasje. Boligen strekker seg over tre plan, har velutnyttet planløsning med bl. annet. fem store soverom, stor stue, spisestue med tilknytning til kjøkken, to bad og praktisk vaskerom. Skjermet uteplasser på over 100m2 med gode solforhold. Boligen har gjennomgående moderne og innbydende farge/-materialvalg.
I perioden 2013/2014 gikk eiendommen gjennom en fasadeendring hvor det ble etterisolert og skiftet kledning, samt byttet vinduer i 1. og 2. etg. Videre ble ny garasje bygget, nytt inngangsparti laget og ny platting etablert.
Den ene av terrassedørene er fra 2006 og balkongdør fra 2007. For øvrig godt med lagringsplass i boligens underetasje og garasje.

Velkommen inn!
Du blir møtt av en hyggelig og imøtekommende entré med fliser som harmonerer godt med boligens øvrige stil, og slette, malte vegger. Flisene har gulvvarme (varmefolie). En romslig skyvedørsgarderobe gir rikelig med oppbevaringsplass til klær og sko, mens en praktisk bod rett ved trappen sørger for ekstra lagringsmulighet.

1.E T G:
S T U E
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt – lys, romslig og innredet i en moderne og behagelig fargepalett. Her skapes en lun og innbydende atmosfære med parkett på gulvet og slette veggflater som gir et stilrent uttrykk. Den åpne planløsningen gir gode muligheter for ulike møbleringssoner, enten du ønsker flere sittegrupper, lesekrok eller spiseplass. Peisen med glassdør gir både varme og kos på kalde dager, mens varmepumpen sørger for jevn temperatur året rundt. Fra stuen er det dobbel terrassedør ut til en balkong med trapp ned til hagen – dørene kan åpnes helt opp for å slippe inn lys og frisk luft, og skaper en naturlig forlengelse av oppholdsrommet.

K J Ø K K E N / S P I S E S T U E
Kjøkkenet er lyst og åpent, med god plass til sosiale sammenkomster for familie og venner. Kjøkkenet ble totalrenovert i 2017 og har innredning med slette fronter og slitesterk laminat plate fra HTH, og gulv med varmefolie. Kjøkkenet er romslig og praktisk innredet med en stor kjøkkenøy og mye lagringsplass. Mange vinduer gir godt med naturlig lys mens du lager mat.
Kjøkkenet er utstyrt med rør-i-rør system og lekkasjestopper.
Følgende hvitevarer vil følge boligen: Kjøleskap, oppvaskmaskin, stekeplate og ventilator fra Miele. Dampovn og kombiovn (ovn/mikro) er fra AEG. Vinskap er fra Gorenje.

Fra kjøkkenet er det direkte utgang til en stor markterrasse på hele 93 m². Her er det god plass til sittegrupper, grill og utemøbler. Terrassen er utstyrt med markise, utvendig belysning og stikkontakter – et perfekt sted for sommerens måltider, avslapning og sosiale sammenkomster. Den doble terrassedøren kan åpnes helt opp og skaper en herlig flyt mellom inne og ute.

B A D E R O M
Baderommet ble oppgradert med flis på flis og ny innredning i 2017. Flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og himlingsflate med malt panel. Vegghengt servantskap med skuffer og to ovenpåliggende servanter, speil, overlys og stikkontakter på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdører og veggmontert dusjarmatur med hånddusj og regndusj.

S O V E R O M
I denne etasjen ligger ett av boligens totalt fem soverom. Rommet benyttes i dag som treningsrom, men har god størrelse og fleksibilitet til å fungere som gjesterom, hjemmekontor eller barnerom – tilpasses enkelt etter behov

2.E T G:
S T U E
I boligens andre etasje finner du en ekstra stue – et perfekt tilfluktssted for egentid eller et hyggelig samlingspunkt for barn og deres venner. Fra stuen er det utgang til en koselig balkong på 6 m², med plass til en liten sittegruppe.

S O V E R O M
I andre etasje finner du hele fire romslige soverom – noe som gjør boligen svært godt egnet for barnefamilier. Hvert soverom har god plass til både seng, skrivepult og garderobeløsning. Ett av soverommene har dessuten tilgang til et praktisk walk-in-closet/omkledningsrom med rikelig skapplass

B A D E R O M
Baderom fra 2013 med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, nedsenket himling med downlights og malt flate. Videre er det vegghengt servantskap med skuffer og to ovenpåliggende servanter, speil med sidelys, dusjhjørne med glassdør og veggmontert dusjarmatur med hånddusj og regndusj.

V A S K E R O M
Praktisk og funksjonelt vaskerom med flislagt gulv og vegger – også her med gulvvarme for ekstra komfort. God oppbevaringsplass i gulvstående servantskap og overskap. Utslagsvask og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel.

U. E T G
Kjelleren består av en gang og hele åtte boder, noe som gir svært gode lagringsmuligheter. Her finner du også en varmtvannsbereder på 287 liter fra 2013. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert på bad 2. etasje og fordelerstamme for rør-i-rør system er plassert i kjeller.

Følgende løsøre følger ikke boligen:
Hovedsoverom: Nattbord, takpendel og leselamper.
Kjøkken: Lampe over spisebord.
Stue: Fastmonterte vegglamper.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet elektrisitet (varmefolie på kjøkken og entre/gang, varmekabler på begge baderom samt vaskerom i tillegg er det panelovner i enkelte rom), varmepumpe og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1917, med tilbygg 1945. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen når den ble bygget.

Det foreligger tillatelse til tiltak - nybygg garasje datert 13.12.2013 og tillatelse til tiltak - fasadeendring med mer datert 30.12.2023. Det foreligger tegninger på fasadeendring og garasje som stemmer overens med hvordan boligen fremstår i dag.
Tiltakene er gjennomført og selger har mottatt ferdigattest på begge tiltakene mai 2025.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert i 1945 av Lillestrøm bygningsråd. Det er små avvik fra godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Følgende endringer er gjort:
1.etg:
- Bad tegnet inn i entrè er fjernet og erstattet med garderobeskap (ved trappeoppgang).
- Gangen mellom stue og kjøkken var større, og bad er etablert.
- Del av stue er delt i to, hvor en del har blitt soverom og en del stue.
- Det var dør til spisestue fra stuen, døren er fjernet og vegg tettet igjen.

2.etg:
- Der baderom er etablert, var tidligere WC og kles/oppbevaringsrom.
- Dør til soverom ved stuen er etablert, da døren var tegnet inn med inngang via kles/omkledningsrom (som nå er baderom).
- Vaskerom var boligens baderom.

U.etg:
- Tre av boligens boder står benevnt som utgraves ikke, men er utgravd. Dette ble antageligvis gjennomført når resten av kjelleren ble etablert/utgravd.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen.
Dagboknr 29392, tinglyst 13.01.2015, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om veg. Servitutten omhandler at naboen (gnr:81, bnr:2577) har rett til kjørevei over eiendommen, samt ha liggende (og vedlikeholde) vann og avløpsledninger over gjeldende eiendom. Vedlikehold av vei og snømåking er delt ansvar mellom gjeldende eiendom og naboen.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Ønsker du å bo i et av Lillestrøms mest populære områder med kort vei til et rikt utvalg av servicetilbud og alt annet som Lillestrøm sentrum har å by på? Eiendommen ligger i et meget populært boligområde på Volla i Lillestrøm. Området har kort vei til lekeplass, krokketbane, fotballbane, skøytebane, idrettshall, ridesenter, treningssenter og kino m.m.

Det er også kort vei til småbåthavn og strandpromenade.
Boligen sokner til Volla barneskole og Sophie Radich ungdomsskole. De nærmeste barnehagene er Sølepytten, Furulund og Volla barnehage.

Offentlig kommunikasjon og byens fasiliteter ligger i umiddelbar nærhet. På kulturfronten står Lillestrøm for store nysatsinger og kan by på et fristende utvalg innenfor uteliv, shopping og små spesialbutikker. I tillegg til eget kjøpesenter og koselige handlegater har Lillestrøm et flott kulturhus, moderne kino og et mangfold av restauranter, kafeer og uteplasser. På utescenen på torvet arrangeres det ofte konserter og forestillinger med mer, og Byfesten er et av årets høydepunkt. Da kryr det av mennesker i hele sentrum, og kjente musikere underholder på en av mange scener. Syklistenes Landsforeningen kåret Lillestrøm til landets beste sykkelby to år på rad.
Lillestrøm Torv kjøpesenter, samt de øvrige handlegatene i Lillestrøm sentrum har et rikt og variert utvalg. Her finner du bl.a. butikker, bank, apotek, vinmonopol, kafeer, barer, restauranter, helsetilbud, kino, kulturhus, etc.
Det er også kort vei til Strømmen Storsenter, landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter. I Lørenskog finner du både Metro- og Triaden kjøpesenter.

Fra boligen er det kort vei til Åråsen fotballstadion hvor LSK spiller sine hjemmekamper, og litt bortenfor finner du koselige Sørum gård der barna kan hilse på dyr, ri hest og leke. Her finnes det flotte turområder og grillplass. I tillegg finner du her Lillestrøm Idrettspark som består av Lillestrøm Friidrettsarena, LSK Hallen, Skedsmohallen med bowlinghall, en rekke fotballbaner, fine turstier samt Lillestrøm golfklubb med driving range.
Nebbursvollen Friluftsbad ligger i nærheten og er byens populære badested. I samme område finner du flotte tur- og rekreasjonsområder, samt opplyste stier-perfekt for en joggetur.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog, hvorav nærmeste holdeplass er Jonas Lies gate. Det tar ca. 8 min å gå til Lillestrøm stasjonen hvor hurtigtog/flytog fra Lillestrøm til Oslo S/Oslo Lufthavn har en reisetid på ca. 12 min. Med bil tar det ca. 5 min til Strømmen, 8 min til Lørenskog, 23 min til Oslo S og 27 min til Oslo lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Sølepytten barnehage
Furulund barnehage
Volla barnehage

Skoler:
Volla skole (1-7 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet eiertomt på 597 kvm med blant annet gruslagt innkjørsel, terrasse, plenareal og diverse beplantning. Eiendommen har også flere soner for avslapping ute og fin plen - perfekt for lek, trampoline og ballspill!

Parkering i frittstående garasje med elbil-lader, samt på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanens arealdel 2023 – 2035 vedtatt i kommunestyret 14.06.2023 avsatt til boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Prognose for kommunale avgifter er kr 29.048,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning.
For denne eiendommen utgjør vann og avløp forbruket kr. 13.621,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Eiendomsskatt for 2025 er kr. 5.464,-.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 37.000,- pr. år (ca. kr. 3.000 pr. mnd).
Boligen har bygningsforsikringen i Storebrand og selger har ikke opplyst årlig forsikringspremie.
Boligen er tilknyttet fiber og nåværende eier bruker Viken som leverandør på TV og internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 546 303,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 10 066 147,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

12 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

320 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
340 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 140 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Eirin Lysnes og Stig Robert Heide

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: første to visninger kostnadsfritt, deretter kr. 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 60-0094/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR60.2594

Sist oppdatert: 09. mai 2025 kl. 15:06