Vevelstadåsen 28

Vevelstadåsen 28, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 100, seksjonsnummer 210, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm.

BRA-i:
Leilighet:
4. etasje 85 kvm: Kjøkken, grovkjøkken, 2 bad, 2 soverom, stue, gang og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
4. etasje 28 kvm: To balkonger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.01.2026, utført av Patrick Dybedal Svendsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som soverom 3 på bygningstegninger er betegnet som bod. Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate mot grunn og grunnmur og bærende konstruksjoner av støpt betong. Yttervegger fremstår av støpt betong som delvis kledd av fasadeplater og pusset betong, og trepanel på balkonger. Etasjeskillere av støpt betong. Flat takkonstruksjon, sannsynligvis tekket med sveiset membran/takbelegg eller lignende. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3
- Etasjeskillere: Det ble avdekket over 30 mm. totalt høydeforskjell i utvalgte rom.

TG2
- Terrasse (utgang fra kjøkken): Rekkverk ble målt under dagens krav til rekkverkshøyder. Kledningsbord på vegg er sprekt opp.
- Bad (mot gang): Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Det er ikke synlig membran i sluk av plast og ved visuell kontroll ble det ikke påvist avvik ved sluket annet enn manglende synlig membran.
- Bad (mot soverom): Membranen i våtrommet er fra ukjent årstall. Det er ikke montert sluk i rommet. Vannrør av kobber pga. alder. Innebygd toalett mangler spalte for at evt. skjulte lekkasjer synliggjøres og ledes til sluk.
- Kjøkken: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Vannrør av kobber pga. alder.
- Grovkjøkken: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Vannrør av kobber pga. alder. Det er ikke montert lekkasjesikring rundt opplegget for vaskemaskin. Dette gjør at ved en evt. lekkasje så vil vannet rennet ut på gulv og kunne skade innredning og konstruksjoner.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- Bad mot gang ble pusset opp i 2014.
- Malt fliser på gulv og vegg på kjøkken, 2022.
- Downlights på stue/kjøkken/bad er skiftet ut med nye led-downlights, 2022
- Pusset og beiset parkett i stue samt spisestue, 2024.
- Yttertak ble byttet i regi av borettslaget, i 2025.

Topp- og endeleilighet med god planløsning som er lett å møblere. Leiligheten har to store balkonger med fint utsyn og gode solforhold. Her bor du i et stille og rolig boligområde, med pent opparbeide fellesarealer.

Entré: Man kommer inn i en lys og romslig entré med fliser på gulv og stor skyvedørsgarderobe. Skyvedørsgarderoben har speilfront og plass til alt av ytterklær, samt sko.

Stue: I 2024 ble parkett i stue samt spisestue pusset og beiset. Store vinduer slipper inn naturlig lys og stuen kan fint innredes med sofa, bord, TV og tilhørende møblement. Boligen har to balkonger; En med utgang fra stue og en med utgang fra kjøkkenet. Balkongene har fin utsikt mot omkringliggende skogs- og fellesområder. Balkongene er overbygd og har rekkverk med integrerte blomsterkasser. I tillegg er de utstyrt med elektriske markiser, belysning og strømuttak.

Kjøkken: Innbydende kjøkken med praktisk U-formet innredning. Innredningen har slette fronter og laminert benkeplate med nedfelt oppvaskkum og 1-greps blandebatteri. Kjøkkenet er godt utstyrt med integrert oppvaskmaskin (ny i 2025), komfyr, mikrobølgeovn, kjøleskap og platetopp. Over platetoppen er det ventilator med avtrekk gjennom yttervegg. Overskapene har slette fronter, underliggende belysning og praktiske stikkontakter. Rommet har rikelig med både skap- og skuffeplass, samt god plass til stort spisebord med tilhørende sitteplasser. Kjøleskapet fungerer ikke optimalt og bør på sikt skiftes ut.

Grovkjøkken: Grovkjøkkenet fungerer i dag som vaskerom. Det er innredet med slette fronter og laminert benkeplate, samt utslagsvask med 1-greps blandebatteri og plastavløp. I rommets hjørne finnes et innebygd fryseskap og opplegg for vaskemaskin.

Bad mot gang: Flislagt gulv og våtromsplater på vegg. Bad mot gang ble pusset opp i 2014 og har innredning med slette fronter, servant med 1-greps blandebatteri og speil med praktiske hyller montert på vegg. Badet er videre utstyrt med frittstående toalett og dusjkabinett.

Bad mot soverom: Badet har innredning med profilerte fronter, servant med 1-greps blandebatteri og speil med tilhørende sideskap montert på vegg. Videre er rommet utstyrt med innebygd toalett og et dusjkabinett plassert i hjørnet.

Soverom: Leiligheten har to soverom og et rom benyttet som soverom. Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe og soverom 2 har meget godt med garderobeskap. Rommene er malt i tidsriktige farger og kan innredes med seng, nattbord og skrivebord/sminkebord.

Bod/oppbevaring: Leiligheten disponerer en bod på ca. 4 kvm. i blokkens 1. etasje. Det er også felles sykkelbod i 1. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Hvitevarer på kjøkkenet. Kjøleskapet fungerer ikke optimalt og bør byttes ut (blir litt for kaldt enkelte dager og kan derfor fryse).

Boligen varmes opp av panelovner og varmekabler på kjøkken, grovkjøkken og på et badene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1975.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger godkjente tegninger fra kommunen. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at rom benyttet som soverom 3 opprinnelig er byggemeldt som bod jf. byggetegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 16001, tinglyst 30.12.1985, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 15.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 4257, tinglyst 07.07.1975, type heftelse: Erklæring/avtale: Rett til garasje/parkeringsplass. Det er pliktig medlemskap i huseierforening.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selveierleilighet beliggende i et veletablert og populært boligområde, på Langhus. Leiligheten har en attraktiv plassering på feltet og ligger i 4. etasje. Området er preget av frodig vegetasjon og naturskjønne uteområder, noe som gir Vevelstadåsen et grønt og familievennlig preg.

Nabolaget er rolig og barnevennlig med bilfritt tun og flotte fellesarealer. Det er svært kort vei til både Vevelstadåsen barnehage og Vevelstadåsen barneskole. Det er i tillegg kort gangavstand til flere barnehager og Haugjordet ungdomsskole. Langhus har et aktivt lokalmiljø med et bredt utvalg fritidstilbud for barn og ungdom. Idrettsanlegg, hall og skøytebane ligger alle innen gangavstand. I nærområdet finner du fine turområder, lysløype samt tur- og sykkelstier. En ny og fin svømmehall ligger kun 1,3 km. fra boligen.

Langhus Nærsenter ligger i nærheten og byr på blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege og restaurant. Området har et godt kollektivtilbud med ca. 10 minutters gange til Vevelstad stasjon, som har hyppige avganger til både Oslo og Ski. Bussholdeplass finnes rett utenfor blokkene, med matebusser til Vevelstad stasjon, samt bussforbindelse til Ski. Togturen fra Ski til Oslo S tar kun 12 minutter, og fra Vevelstad stasjon tar reisen ca. 30 minutter.

For et bredere servicetilbud ligger Ski kun ca. 8 minutter unna med bil. Ski er regionsenteret i Follo, og her finner du et stort utvalg av butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski sentrum byr på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kino, offentlige kontorer og togstasjon. Det er også ca. 11 minutters kjøring til Alti (Vinterbro Senter), fornøyelsesparken Tusenfryd og den populære badeplassen på Breivoll.

Området har rask adkomst til Oslo via E6, som med sin firefeltsvei gir effektiv reisetid inn til hovedstaden.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærheten: Vevelstadåsen bhg., Vevelstadsaga bhg. og Trollskogen bhg. Kort gangavstand til Vevelstadåsen barneskole og Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er Ski vgs. og Drømtorp vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 25.648 kvm. som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, diverse beplantning, sittegrupper og lekeplass.

Leiligheten disponerer en garasjeplass merket med nr. 62, i fells garasjekjeller. Garasjeplassen har en fin plassering og ligger helt i enden, rett ved inngangen til garasjeanlegget.

Sameiet har oppgradert det elektriske anlegget slik at det kan installeres elbil-lader. Dette må bestilles gjennom sameiets samarbeidspartner. Kostnader til etablering av ladepunkt, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier. Se mer informasjon her hvis dette er aktuelt: http://www.vevelstadaasen.no/

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, med private interne veier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Langhus sentrum, del av felt Q1, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 06.06.1973. I tillegg følger reguleringsplan for Vevelstadåsen skole og barnehage datert 17.06.2015, som er regulert til kjøreveg, grøntareal, parkeringsplasser og tekniske anlegg.

Selvaag bygger 259 nye leiligheter i området ved Langhus Senter (nedenfor Vevelstadåsen).

I kommuneplanen for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer det følgende hensynssoner:
- H190_2: Andre sikringssoner.
- H530: Hensyn friluftsliv.
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10.289,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Fellesutgiftene er kr 4.081,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, grunnpakke kabel-TV, ytre vedlikehold, snøbrøyting, trappevask, vaktmestertjenester og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 13.100,- pr. år/10.000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31. desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.204.939,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10.000.000, og deretter 70% av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 20.317,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 27.682,- pr. 16.02.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 6.000.000,- pr. 16.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,75%
Innfrielsesdato: 30.05.2034.

3 990 000,00 Prisantydning
27 682,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 017 682,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

100 420,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
111 460,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 129 142,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ingvill Morstøl Galborgen og Camilla Morstøl Galborgen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vevelstadåsen Boligsameie, med sameiebrøk 3850/807090.
Sameiet består av 210 boligseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865500.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for de andre beboerne. Båndtvang gjelder uinnskrenket på sameiets område.
Foretatt påkostninger de senere år: 
- Takprosjektet er ferdigstilt godt innenfor budsjett og har forventet levetid på 25-30 år. Arbeidet inkluderte utskifting av taksluk, nye takluker, nye tilkomststiger og nytt takbelegg. I tillegg er det skiftet servicebrytere på noen av viftene, og det er etablert sikringswire for arbeid på takene. Beslag er også skiftet ut.

Planlagte påkostninger:  
- Ytterligere vedlikehold av uteområdet – beplantning.
- Betongreparasjoner.
- Løpende vedlikeholdsarbeider.
- Vask av skråtak for blokk 13, 14 og 15 (oppg. 14-28).
- Overgang mellom gangbruer til asfalt på gangveien er stedvis mangelfull. Der det er nødvendig vil disse bli tettet med riktig fyllmasse.
- Varmekabler ved inngang 16.
- Sjekke alle varmekabler gangveier.
- Planlagt vedlikehold av uteområdet ved nr. 28 ble ikke utført i 2024 og planlegges utført i 2025.
- Det er planlagt etablering av ny renovasjonsløsning, men dette er avhengig av vedtak i årsmøtet i mars. Forutsatt årsmøtets godkjennelse vil dette kunne medføre økning i fellesutgifter med ca 5%.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 3.900,-
Kunderabatt selger gjelder for avtalt: kr -10.000,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 2.900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.950,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige snr - regnes av prisantydning (valgfri) kr 18.320,-
Fotopakke Leilighet inkl. dronefoto kr 5.000,-

Oppdragsnummer 46-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2614

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 12:31