Rosshavsgata 32

Rosshavsgata 32, 3215 SANDEFJORD
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 169, bruksnummer 14, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 169, bruksnummer 16, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3907, gårdsnummer 169, bruksnummer 15, ideell andel 1/2

Totalt bruksareal BRA: 302 kvm

BRA-i:
Boligen:
Kjeller: 130 kvm: Trappegang, to bad, to ganger, vaskerom, toalettrom, to boder, to soverom, kjellerstue og fyrrom.
1. etasje 142 kvm: Entré, trappegang, gang, vindfang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Frittliggende bod: 15 kvm.
Garasje: 15 kvm.

Åpent areal:
Terrasse v/stue: 23 kvm. Terrasse v/kjøkken: 22 kvm, totalt 45 kvm.
Terrasse ved frittliggende bod: 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at soverom i kjeller og kjellerstuen ikke er søkt eller godkjent for varig opphold. Se salgsoppgavens punkt "ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur i betong. Etasjeskillere er i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående kledning i treverk. Garasje har yttervegger i mur konstruksjon. Vinduer er i to-lags glass med karmer og rammer i tre og stedvis i plast. Yttertaket har saltaksform og tekket med takstein. Garasjen har støpt gulv mot grunn. Veggoverflater med pussede murflater. Himlingsflater med plater og vippeport i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG 2:
- Bad nr. 1 i kjeller har baderomsplater med lite fagmessig godt utførelse. Det er fritt eksponert trelekter bak platene i ned kant. Ved direkte vannpåkjenning/vannsprut er det fare for fuktinnregning i konstruksjonen. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Det er ikke benyttet elastisk fugemasse mellom gulv- og sokkelfliser. Stedvis sprekkdannelser er påvist. Fuger bør fornyes og erstattes med silikonfuge.
Eventuelt tesjiktet på gulvet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Ved en oppgradering av våtrommet må nytt tettesjikt etableres. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. Luftespalte i dør er ikke etablert. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og det foreligger heller ingen dokumentasjon på utførelse. Dette med den risiko det innebærer.
- På vaskerom i kjeller er det registrert bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Lokalfall i sluksonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 0-5mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv mot gang og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca.23 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør nytt tettesjikt etableres. Det er ikke etablert tilstrekkelig tettesjikt i våtsonen rundt utslagsvask. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Luftespalte i dør er ikke etablert. Vannrør i våtrommet er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid.
- Bad 2. Kjeller:
Underkant veggplater er ikke montert iht. monteringsanvisning ved at det ikke er benyttet foreskrevet aluminiumslist, og levetiden på platene vil derfor kunne være redusert. Dørens plassering nær våtsonen er uegnet. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht. lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Det ble målt på tilfeldig sted og målingen viste et fallforhold på 5 mm. Fallet er mindre enn 1:50 i en avstand på 80 cm. Gulvflater utenfor dusjsonen er tilnærmet flate. Tettesjiktet på gulvet har en ukjent alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Det er rørgjennomføringer i vegg i våtsonen i dusj dom øker risiko for fukt i konstruksjon. TG2 er satt for å belyse risiko. Tettedetaljer ved rørgjennomføring tilknyttet rørgjennomføringer i vegg under servant er mangelfulle. Luftespalte i dør er ikke etablert. Selger opplyser om at varmekabler i gulv ikke fungerer. Årsak er ikke kjent. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og det foreligger heller ingen dokumentasjon på utførelse. Dette med den risiko det innebærer.
- Toalettrom (Ikke våtrom) i kjeller er det registrerert moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Luftespalte i dør er ikke etablert. Rommet har kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Flottør i toalettsisternen har behov for justering/utskiftning.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i kjellerrom.
- Dørbladet til enkelte innerdører har kontakt med dørterskel/dørkarm.
- Kjeller etasjen har vegger under bakkenivå som er lektet ut fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i konstruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Ved hulltaking i forbindelse med fuktmåling viser det at konstruksjonen har en oppbygning med bruk av plastfolie/dampsperre som erfaringsmessig medfører forhøyet risiko for kondens-/fuktproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for eventuelle tiltak.
- Håndløpere på vegg ved innvendig trapp mangler. Rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Denne ble målt til ca. 0,12 meter. Det registreres slark i rekkverket. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
- Vann og avløpsrør i boligen (avløpsrør i støpejern) er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid.
- Hovedstoppekran er av eldre type og med usikker restlevetid.
- På bad i 1. etasje er det ikke etablert 15 mm membranoppkant ved rommets døråpning. Sveiseskjøter på gulvbelegg er stedvis dårlige. Lekkasjesikkerheten kan derfor ikke verifiseres. Tiltak med utskiftning av sveiseskjøter bør påregnes. Vannrør i våtrom er vurdert til å ha en ukjent alder som tilsier usikker restlevetid. Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og det foreligger heller ingen dokumentasjon på utførelse. Dette med den risiko det innebærer.
- Det er stedvis knirk i gulvflater i 1. etasje. Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale i stue og i trappegang. Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser.
- Deler av kaltloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert/ingen tilkomstmulighet. Det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av manglende tilkomst på deler av loftet.
- Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering ved store temperaturforskjeller.
- Det er stedvise sprekker i utvendig kledning. Sprekker bør tettes/overflatebehandling bør fornyes. Avstand fra terreng til underkant kledning er stedvis vurdert som liten. Vindskier bærer stedvis preg av slitasje. Luftespalte bak trekledning er blokkert i nedkant. Det er usikkert om panelet er montert med tilstrekelig lufting. Det er ukjent om det er musesperre bak kledning. Mur fasader ved garasje har stedvise sprekker og riss som kan indikere setningsskader.
- Vinduer bærer stedvis preg av slitasje på overflatebehandling. Det ble stedvis påvist punkterte glass/vinduer. Eksempelvis følgende vindu: Ett vindu ved siden av terrassedør i stue. (Nærmest dør til vestre sett innenfra). Utskifting av glass anbefales. Enkelte kjellervinduer mangler skråinnpussing i underkant. Fare for fuktinntregning ved direkte vannpåkjenning.
- Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst.
- Deler av taket ikke tilgjengelig for inspeksjon fra innside loft, og det kan derfor ikke sies noe om eksakt utførelse og tilstand på denne delen av yttertaket. For å kunne stadfeste dette eksakt må det da gjennomføres ytterligere undersøkelser slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. TG 2 er satt for å belyse risiko som følge av manglende inspeksjonsmulighet av deler av takkonstruksjonen.
- Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av ukjent alder, usikker restlevetid og observert tilstand. Takfotbeslag bærer stedvis preg av slitasje i form av avflassinger. Snøfangerutstyr ikke etablert på deler av yttertaket.
- Rekkverk mangler på begge utvendige trapper.
- Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen på terrasse. Overflatebehandlingen på overflater er slitt og trenger fornying.
- Overflatebehandlingen er slitt på trapp opp til kjøkken og trenger fornying. Inntrinn er mindre enn 25 cm. Lysåpning mellom trinn er for for stor i forhold til dagens krav på maks 10 cm. Rekkverket har behov for oppgradering med tanke på lysåpninger og sikkerhet.
- Det er observert noe skjevheter i konstruksjonen på terrasse ved utebod.
- Avflassinger på overflatebehandling er stedvis observert på grunnmur.
- Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens ukjente alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Alder og materialvalg på vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger) tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid med tilliggende utstyr er usikker.
- Det er påvist stedvise riss og sprekker i garasjens vegger og gulv som kan tyde på setninger.
- Det er observert utettheter rundt kabelføringer i sikringsskap i kjeller. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig.

TG3:
På bad 1. kjeller er det registreres motfall rundt sluk på gulv i dusjsonen. Tiltak må påregnes. TG 2: Det er stedvis motfall på gulvflater utenfor dusjsonen.
- Spenningsførende deler i sikringsskapet i kjeller er ikke sikret mot berøringsfare. Deksel rundt automatsikringer er ikke montert.
- Forstøtningsmurer ved gårdsplass har dels store skjevheter og deformasjoner. Utbedrende tiltak vurdert å være nødvendig. Det hefter usikkerhet hos selger om støttemuren tilhører denne aktuelle eiendommen elle naboeiendom.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sentralt, innholdsrikt og lettvint - velkommen til Rosshavsgata 32. Boligen er fordelt over en hovedetasje og kjeller. Her får du en praktisk planløsning med alle funksjoner på ett plan. 1. etasje er innredet med stor og lys stue, kjøkken i eget rom, to soverom og eget bad. Kjelleretasjen er meget innholdsrik, med blant annet flere bad, eget vaskerom, gjestetoalett, to soverom og stor kjellerstue (soverommene og kjellerstuen er ikke godkjent for varig opphold). Videre er boligen lys og pent innredet, med malte overflater i en moderne fargepalett. Gulvene har for det meste parkett, fliser og laminat. Fra den store og lyse stuen er det utgang til en solrik og delvis overbygget terrasse mot syd/vest. Deler av arealet er også innglasset og det er enkel tilgang videre ned til hagen. Fra kjøkkenet er det også utgang til egen uteplass.

Kjøkkenet ligger praktisk til i eget rom og ble oppgradert med ny innredning i 2014. Kjøkkeninnredningen har hvite, profilerte fronter og benkeplater i laminat med nedfelt oppvaskkum. Fliser mellom overskap og benkeplass. Kjøkkenet har rikelig med skap- og benkeplass. Det er også god plass til et stort spisebord for hele familien. Induksjonstopp, integrert stekeovn og oppvaskmaskin (fra 2023) medfølger. Det er nisje for frittstående kjøleskap (medfølger ikke). Kun de hvitevarene som er listet opp, følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år siden, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Badet i hovedetasjen har gulvbelegg og veggflater med baderomsplater. Det har dusjhjørne med dusjforheng og veggmontert to-greps blandebatteri tilkoblet hånddusj. Det er gulvmontert toalett og vegghengt servant. Badet ligger praktisk plassert i boligens soveromsfløy.

Badet i kjelleretasjen mot øst har fliser på gulvet og veggflater med malte flater og baderomsplater. Det er montert baderomsinnredning med hvite, profilerte fronter og benkeplate i laminat med nedfelt servant, gulvstående toalett og dusjhjørne med dusjforheng. Selger opplyser at baderomsplatene er fra ca. 2014/2015. Bad nummer to i kjeller ble oppgradert i 2013/2014. Det har fliser på gulvet og veggflater med baderomsplater. Baderomsinnredningen har hvite, slette fronter og heldekkende servant. Dusjhjørne med dusjvegger i glass. Oppvarming med vegghengt elektrisk stråleovn.

Vaskerommet har gulvflater belagt med fliser og gulvvarme. Rommet har opplegg for vaskemaskin, og det er montert vegghengt skyllekum i stål.

Boligen har gode lagringsmuligheter i flere romslige boder i kjelleretasjen. Syd på tomten er det også oppført en stor utvendig bod – perfekt for både hageredskaper, utemøbler og sykler. Med tilknytning til boden er det også en overbygget terrassedel.

Kort oppsummert:
- Innholdsrik enebolig over to plan: hovedetasje og kjeller.
- Praktisk planløsning med alle hovedfunksjoner på ett plan.
- Stor, lys stue med utgang til solrik og delvis overbygget terrasse (syd/vest).
- Pent og lekkert kjøkken fra 2014.
- Stor kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold).
- Tre bad, gjestetoalett og eget vaskerom.
- God lagringsplass i kjeller og stor utvendig bod.
- Skjermet beliggenhet i blindvei.
-Gode parkeringsmuligheter i stor gårdsplass.
- Luft til vann varmepumpe fra år 2014.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Åpen peis i kjellerstue og i stue i 1. etasje. Luft til vann varmepumpe fra år 2014 tilkoblet eksisterende veggradiatorer fra byggeår samt en konvektorovn i stue i 1. etasje. Luft til luft varmepumpe fra år 2013 i stuen i 1. etasje. Ellers vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Sandefjord kommune opplyser at det foreligger ikke ferdigattest for oppføring av bygning på eiendommen i kommunens arkiv.
Videre så foreligger det godkjente tegninger på oppføring av boligen datert 09.06.1958. Dagens planløsning er endret fra disse. Boligen er også tilbygget noe mot syd for plass til trappegang til kjelleren og uteplass er overbygget og innglasset. Det er også tilbygget garasje mot nord. Det er uvisst om dette er søkt og godkjent av Sandefjord kommune. Det foreligger ingen dokumentasjon på nevnte forhold i kommunens arkiv. Det foreligger ferdigattest for oppføring av frittliggende bod datert 25.06.2014.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Boligens kjeller er opprinnelig byggemeldt som boder, vaskerom og tørkerom jf. nevnte byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av soverom og kjellerstue i kjeller til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av: Dagboknr 469, tinglyst 26.02.1960: Festekontrakt - for kontraktens vilkår se salgsoppgavens punkt "regulering av festeavgift". Dagboknr 2152, tinglyst 29.03.1983: Kommunen skal ha rett til å kjøpe grunn til kommunalt eller annet offentlig bruk. Tilsvarende heftelser er også tinglyst på veiparsellen med gnr. 169, bnr. 15 med dagboknr 7542, tinglyst 28.10.1981.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 2165, tinglyst 11.09.1958: Bestemmelse om kloakkledning: Rett for Sandefjord kommune å føre en kloakkledning over eiendommen. Samt rett til å foreta nødvendig reparasjon, kontroll og vedlikehold. Tilsvarende heftelser er også tinglyst på veiparsellen med gnr. 169, bnr. 15 med dagboknr 7542, tinglyst 28.10.1981. Dagboknr 2152, tinglyst 29.03.1983: Det skal ikke kunne nektes at eier av naboeiendommen setter opp uthus eller garasje helt inntil grensen når kommunen finner det hensiktsmessig. Det kan pålegges eier å gjerde inn tomten.
Dagboknr 393323, tinglyst 02.06.2010, bestemmelse om vann/kloakkledning: Rett for Sandefjord kommune til å legge vann og avløpsledninger over eiendommen. Samt rett til å vedlikeholde, kontrollere og fornye disse. Kommunen har også anlagt en kum på eiendommen. Videre så må det ikke oppføres hus eller byggverk nærmere ledningene en fire meter. Dagboknr 518536, tinglyst 24.06.2014, erklæring/avtale: Omhandler avtale med Sandefjord kommune i forbindelse med asfaltering over kommunal spillvannsledning på 160mm. Kommunen har rett til å foreta tilsyn, utbedring og eventuell omlegging. Kommunen er ikke ansvarlig for setninger, skader eller farge på asfalten i forbindelse med reparasjon, vedlikehold eller omlegning, dersom skaden ikke skyldes uaktsomhet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Sentralt, innholdsrikt og lettvint - velkommen til Rosshavsgata 32. Boligen har en attraktiv og svært sentral beliggenhet i et av Sandefjords mest sentrale boligområder. Her bor du med kort vei til det meste - enten du trives best i byens pulserende liv eller foretrekker roligere omgivelser med natur og rekreasjon. Fra eiendommen er det få minutters gange til sentrum og Indre Havn, hvor du finner et rikt utvalg av kaféer, restauranter, utesteder og butikker. Her ligger også Hjertnes kulturhus med kino, teater og bibliotek, samt Park Hotel med treningssenter, SPA og badeanlegg - tilgjengelig for alle. Området har også mange praktiske og spennende tilbud i nærområdet: dagligvarebutikker som Kiwi, Rema 1000 og Meny er lett tilgjengelig, og Akers Bakeri - kjent for ferske bakervarer og hyggelig stemning - ligger innen kort gange. I tillegg har Asiahallen etablert seg som et populært innslag i nærmiljøet, med et stort utvalg av internasjonale matvarer. For deg som liker å holde deg aktiv, er det kort vei til Bugårdsparken med svømmehall, fotballbaner, løpebaner, skatepark og tennishall. Rundt Bugårdsdammen går det en opplyst tursti som er populær både til spaserturer og trening – året rundt. Du finner også fine turstier i Hjertnesskogen og opp mot Mølleråsen, hvor du kan nyte flott utsikt over byen og fjorden. Sandefjord Helsepark ligger like i nærheten og tilbyr helsetjenester, treningssenter og apotek med søndagsåpent - alt samlet på ett sted. For pendlere er området svært gunstig: Sandefjord stasjon ligger i gangavstand, og det er kun ca. 15 minutter med bil til Torp Lufthavn, med gode forbindelser både nasjonalt og internasjonalt. Dette er med andre ord en beliggenhet som kombinerer komfort og tilgjengelighet med et rikt byliv og flotte rekreasjonsmuligheter - en perfekt ramme for både hverdag og fritid. Velkommen til visning.

Fra Sandefjord sentrum kjører du Sandefjordsveien mot E-18 og tar av siste rundkjøring til høyre mot jernbanestasjonen. Følg Skiringssalveien noen hundre meter og ta Nedre Moveien mot venstre og over jernbaneovergangen. Følg veien i ca. 350 meter til du får Rosshavsgata på venstre hånd. Følg veien nesten til enden og ta den lille stikkveien til venstre. Boligen ligger venstre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Byskolen barneskole og Ranvik ungdomsskole. Kort vei til Sandefjord videregående skole. Flere barnehager i nærheten. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Selveiertomt og festetomt på totalt 1 073 kvm. Tomten er innbydende og pent opparbeidet, med stor gressplen samt diverse prydbusker og planter. Tomten ligger skjermet til, innerst i en liten stikkvei, med lite innsyn – perfekt for deg som ønsker privatliv og skjermede omgivelser. Fra stuen er det utgang til en stor og delvis overbygget uteplass vendt mot syd/vest. En del av uteplassen er innglasset, slik at du kan sitte lunt og skjermet – perfekt for å nyte lange sommerkvelder, uansett vær og vind. Ved kjøkkenet, mot vest, er det opparbeidet en egen uteplass som gir mulighet for flere soner til både morgenkaffen og kveldskosen. Utearealene ligger solrikt og lunt til. Hagen, med sin store gressplen, passer ypperlig til lek og moro for både store og små. Gårdsplassen er asfaltert og har rikelig med parkeringsplasser – praktisk for både familie og gjester.

Eiendommen består totalt av to gnr./bnr.: Selveiertomt med gnr. 169, bnr. 16, med et areal på 142 kvm og festetomt med gnr. 169, bnr. 14, med et areal på 931 kvm I tillegg medfølger eierskap til 1/2 part av veiparsellen inn til eiendommen. Videre gjøres det oppmerksom på at oppmåling av tomtegrensen mot Rosshavsgata 34 er eldre og noe mindre nøyaktig. Ved ny oppmåling kan tomtegrensen avvike noe.

Festeavgiften er kr 6.180,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.07.2057. 
Festeavgiften reguleres hvert 5. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgiften er ikke kjent men grunneier opplyser at det er planlagt indeksregulering i år.

Grunneier er Tiril Havås Odberg. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  
Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Parkering i stor asfaltert gårdsplass samt egen garasje. Det er montert elbillader i garasjen. Denne medfølger.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Stikkveien inn til Rosshavsgata 32 (denne boligen) og Rosshavsgata 34 vedlikeholdes og brøytes i fellesskap av de to nevnte eiendommene (eierskap til veieparsellen deles mellom de to nevnte eiendommene).

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Det ligger offentligledninger over eiendommen (vannledning, spillvannsledning og felles avløp) se vedlagt kart.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.09.2023 avsatt til boligbebyggelse. Det ligger også hensynsoner over eiendommen. Ras - og skredfare H310 samt rød og gul støysone. En større del av eiendommen ligger også innenfor båndlegging for regulering av Intercity Vestfoldbanen, planstrekning Stokke-Larvik. En liten del av eiendommen er regulert til gang-/sykkelvei i henhold til eldre reguleringsplan, ny innfartsvei til Sandefjord datert 09.03.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15.322,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

 Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 19.500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.056,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 1.800,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Homely alarmselskap som koster kr 88,- pr. år. Utstyret er kjøpt av selger og kan videreføres ved kjøp av utsyr til kr. 13.000,-.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 245 199,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 980 797,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

4 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

119 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
140 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 930 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Åse Berith Alfheim

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 48.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 4.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg: Foto kr. 4.800,- , opplysninger fra kommune kr. 3.166,-, tingl. av sikring kr. 545,- 

Oppdragsnummer 22-0312/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25312

Sist oppdatert: 22. august 2025 kl. 20:39