Sognsvannsveien 51D

Sognsvannsveien 51D, 0372 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 42, bruksnummer 153, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 239 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller: 78 kvm: Hoveddel: Gang, vaskerom, dusjrom, badstue, kjølerom og bod.
Hybel: Entré, stue/ kjøkken og rom benyttet som soverom.
1. etasje 82 kvm: Gang, stue, spisestue, kjøkken og toalettrom.
2. etasje 63 kvm: Stue, bad og tre soverom.

BRA-e:
Garasje :
1. etasje 16 kvm: Garasje

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje 19 kvm: Terrasse
2. etasje 5 kvm: Balkong

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 70 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 63 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3 punktene:
Våtrom - Bad 2.etasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svæ rt usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet: over 300 000 kr

Våtrom - Dusjrom underetasje hoveddel
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svæ rt usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet Kr 50 000 - 100 000

- Tettesjiktets tilslutning til sluk. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket. Konsekvensen er at forholdet medfører økt risiko for lekkasje eller utettheter i overgangen mellom sluk og tettesjikt.

Våtrom - Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svæ rt usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet Kr 100 000 - 300 000

Våtrom - Bad underetasje hybel
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svæ rt usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600. Foreslått strakstiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet Kr 100 000 - 300 000

Kjøkken - Hybel
- Ventilator. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes derfor som ikke tilfredsstillende. Konsekvens er at mangelfull ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er etablering av egnet kjøkkenventilator.

Det gjøres også oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Bad 2.etasje
- Overflater vegger. Det er registrert riss/sprekk i flis ved utvendig hjørne. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Dusjrom underetasje hoveddel
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløp (inkl. sluk). Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon. Avtrekkseffekten ble testet ved hjelp av et papir og vurderes som utilstrekkelig.

Våtrom - Vaskerom
-Tettesjiktets tilslutning til sluk. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring - en komponent som sikrer tett tilslutning mellom det vanntette sjiktet og sluket.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Bad underetasje hybel
- Lekkasjesikkerhet. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken - 1.etasje
- Overflate gulv. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator. Ventilatoren avgir ulyder under drift. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet kan indikere mekanisk slitasje eller feil.
- Innredning. Innredningen bæ rer preg av slitasje og enkelte skader.

Kjøkken - Hybel
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Overflate gulv. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Vannrør. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter). Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.Etasje
- Overflate gulv. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.

Andre rom - 2.Etasje
- Annet. Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Rom under terreng - Kjeller
- Overflate gulv. Det er registrert bom (hulrom) og enkelte løse gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Inspeksjonsmulighet. Kaldtloftet har stedvis lav takhøyde og mangler gangbart gulv. Bygningsdelen er inspisert etter beste evne, men deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet denne begrensningen.
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l)

Spesialrom - Badstue
- Konstruksjonsoppbygging. Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstueovn med mer). På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Spesialrom - Kjølerom
-Konstruksjonsoppbygging. Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
- Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstueovn med mer). På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Innvendige trapper
- Tilstand. Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.). Ytterkledningens materialer viser tegn til elde, med begynnende råteskader på panelbord på vegg mot innkjørsel.
- Gnagersikring. Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak hjørnebord (ytterhjørner).

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming. Ytterdører viser tegn til slitasje og elde.

Yttertak
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Snøfangere. Det registreres synlige skader på snøfangerutstyret.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer. Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer. Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Utvendig trapp. Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Oppsummert. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng,grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på alderen til dreneringen er foreslått tiltak videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og nødvendige utbedringer kan iverksettes etter behov.

Andre byggverk - Garasje
- Yttertak og takkonstruksjon. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Våtrom - Bad 2.etasje
- Tettesjiktets tilslutning til sluk. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.

Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

 
Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Opplysninger om selger og salgsobjekt
- Har du selv bodd i boligen?
Svar: Huset har vært utleid i hele perioden. Jeg byttet adresse fom 1.juli 2025, pusset opp kjellerleiligheten og flyttet inn i kjelleren høsten 2025.

Tak, yttervegg og fasade
- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Svar: Insetting av nye lufteventiler i 2025, Lindvall Montasje utførte jobben.

Kjeller
- Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Svar: Ja

Elektrisitet
- Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Svar: Byttet en sikringstype (original type til vaskemaskin var for svak), samt lagt på beslag i sikringsskap i 2025, Oppegård Elektriske AS utførte jobben.

Ventilasjon og oppvarming
- Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Defekt avtrekksvifte på loft og feilmontert fuktsperre. Vifteavtrekk på loftet ble byttet, nytt ventliasjonsrør til kjøkkenvifte ble trukket (da det originale var tett). Dette måtte legges utenpå veggen, for så å bygges inn med gipsplater. Små ventiler over vinduer gav ikke ønsket ventilasjon. Nye, større lufteventiler ble installert.
- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Svar: Se over. Ble gjort i 2025 av Lindvall Montasje.
-Har du dokumentasjon på arbeidet?
Svar: Ja

Planer og godkjenninger
- Selges eiendommen med utleiedel som leilighet, hybel eller lignende?
Svar: Ja
- Er utleiedelen godkjent til beboelse av kommunen?
Svar: Ja
- Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Utbygging av Rikshospitalet, men dette sjenerer ikke eiendommen dirkete.

1. ETASJE
G a n g:
Boligen har en romslig og innbydende entré med god plass til garderobeløsning og annen ønsket møblering. Gangen fungerer som et naturlig bindeledd mellom boligens oppholdsrom og gir et lyst og hyggelig førsteinntrykk.

S t u e:
Lys og trivelig stue med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe og øvrig innredning. Rommet har store vindusflater som bidrar til godt lysinnslipp og en luftig atmosfære. I stuen finnes peisovn med glassdør som gir både varme og hygge på kjølige dager, i tillegg til varmepumpe. Fra stuen er det direkte utgang til en terrasse på ca. 19kvm.

T e r r a s s e / H a g e
Solrik terrasse på ca. 19kvm med god plass til utemøbler, grill og sosiale sammenkomster. Terrassen er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre, og gulvet er belagt med terrassebord. Terrassen er utstyrt med belysning og utvendig stikkontakt. Rekkverkshøyden er målt til ca. 0,90 meter. Fra terrassen kommer du også ut til en skjermet og hyggelig hage. Beliggenheten innerst i gaten sørger for en særdeles usjenert og fin beliggenhet. Sol på ulike deler av terrasse og hage fra morgen til kveld.

S p i s e s t u e:
Egen spisestue med naturlig tilknytning til kjøkkenet. Rommet har god plass til spisebord for familie og gjester, og de store vindusflatene bidrar til en lys og hyggelig atmosfære. En praktisk løsning som legger til rette for både hverdagsmåltider og større sammenkomster.

K j ø k k e n:
Praktisk kjøkken med innredning fra byggeår, utstyrt med profilerte fronter og benkeplater i tre. Kjøkkenet har kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over benkeplate. Av hvitevarer medfølger frittstående oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, samt integrert stekeovn og platetopp. Ventilator er montert i overskap. Gulvet er belagt med parkett, veggene har malte overflater, og det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Synlige vannrør er utført i kobber, mens synlige avløpsrør er i plast. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må påregne normal slitasje som følge av alder og bruk. 

T o a l e t t r o m:
Praktisk toalettrom med gulvflate belagt med parkett, tapetserte veggflater og malt himling. Rommet er innredet med vegghengt servant med armatur og gulvstående toalett. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekk er etablert med ventil i himlingen, og det er luftespalte under dør for nødvendig luftgjennomstrømning.

2. ETASJE
S t u e:
Lys og hyggelig stue med gode møbleringsmuligheter og plass til både sofagruppe, TV-løsning og øvrig innredning. Rommet har et godt lysinnslipp fra vindusflater og utgang til balkong, noe som bidrar til en luftig og innbydende atmosfære.

Balkong
Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 5 m². Balkongen er oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre, og gulvet er belagt med terrassebord. Her er det plass til mindre utemøbler og mulighet for å nyte morgenkaffen eller rolige stunder utendørs. Rekkverkshøyden er målt til ca. 0,90 meter.

B a d:
Flislagt baderom fra byggeår med gulvvarme i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt over servant, samt vegghengt høyskap som gir praktisk oppbevaringsplass. Videre er badet utstyrt med dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur, badekar med vegghengt armatur og gulvstående toalett. Vegger er flislagt, mens himlingen har malte overflater. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Rommet har mekanisk avtrekk via ventil i himling samt luftespalte under dør for nødvendig luftgjennomstrømning.
Det gjøres oppmerksom på at badet har fått tilstandsgrad TG3 på vanntett sjikt/membran i gulv og vegger. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i takstrapportens beskrivelser og vurderinger.

S o v e r o m:
Soverom 1 er et romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og øvrig møblering etter behov. Store vindusflater gir godt med naturlig lys og bidrar til en behagelig romfølelse.
Soverom 2 er et lyst og praktisk soverom som egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet har gode innredningsmuligheter og plass til seng, skrivebord og oppbevaring.
Soverom 3, boligens tredje soverom har en fleksibel utforming og kan benyttes som soverom, kontor eller hobbyrom. Rommet har god størrelse og flere møbleringsmuligheter.

B o d:
Praktisk innvendig bod med gode oppbevaringsmuligheter for sesongutstyr, klær og øvrige eiendeler.

KJELLER

HOVEDDEL:

V a s k e r o m:
Separat vaskerom fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armatur. Vegger og himling har malte overflater. Varmtvannsbereder er plassert i hjørnet av rommet. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekk via ventil i himlingen. Det gjøres oppmerksom på at vaskerommet har fått tilstandsgrad TG3 på vanntett sjikt/membran i gulv og vegger. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i takstrapportens beskrivelser og vurderinger.

D u s j r o m:
Dusjrom fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme. Veggene består av malt strie og flislagte overflater, mens himlingen har malte flater. Rommet er innredet med dusjhjørne med forheng og vegghengt dusjarmatur. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekk via ventil i himling samt luftespalte under dør for nødvendig luftgjennomstrømning. Det gjøres oppmerksom på at dusjrommet har fått tilstandsgrad TG3 på vanntett sjikt/membran i gulv og vegger. Interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i takstrapportens beskrivelser og vurderinger.

B a d s t u e:
Badstue fra byggeår med tradisjonell utførelse. Rommet har synlig betonggulv med panelbord, panelte vegger og panelt himling. Badstuen er innredet med benker i tre og elektrisk badstueovn. Naturlig avtrekksventil er montert på vegg.

K j ø l e r o m:
Praktisk kjølerom fra byggeår med flislagt gulv, panelte vegger og panelt himling. Rommet er utstyrt med elektrisk kjølevifte/kjøleanlegg og gir gode oppbevaringsmuligheter.

B o d:
Romslig bod med gode lagringsmuligheter for sesongutstyr, verktøy, sportsutstyr og øvrige eiendeler.

HYBEL:
E n t r é:
Egen entré med adkomst til hybeldelen. Praktisk inngangsparti med plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

S t u e / k j ø k k e n:
Lys stue med åpen kjøkkenløsning som gir en sosial og arealeffektiv planløsning. Kjøkkenet har innredning fra byggeår med glatte fronter, laminert benkeplate og kjøkkenvask med armatur. Det medfølger frittstående kjøleskap og komfyr. Gulvene er belagt med fliser, mens vegger og himlinger har malte overflater. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Det gjøres oppmerksom på at ventilatoren har fått tilstandsgrad TG3. Se takstrapporten for nærmere informasjon.

B a d:
Baderom fra byggeår med flislagt gulv og gulvvarme. Veggene består av malt strie og flislagte overflater, mens himlingen har malte flater. Badet er innredet med vegghengt servant med armatur, dusjhjørne med forheng, vegghengt dusjarmatur og gulvstående toalett. Synlige vannrør er utført i kobber og synlige avløpsrør i plast. Mekanisk avtrekk via ventil i himling samt luftespalte under dør for nødvendig luftgjennomstrømning. Det gjøres oppmerksom på at badet har fått tilstandsgrad TG3 på vanntett sjikt/membran i gulv og vegger.

R o m:
Rom benyttet som soverom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

T a k h ø y d e: Takhøyder er på tilfeldige steder målt til: 1,10 - 3,60 meter i 2.etasje. 2,40 meter i 1.etasje. 2,38 meter i kjeller.
G u l v: Gulvflater belagt med parkett.
V e g g e r/H i m l i n g: Vegger av tapetserte/ malte flater. Panelbord/malte flater i himling.
V i n d u e r/D ø r e r: Boligen har entrédør med glassfelter. Balkong/terrassedør med karm/ramme av tre (fra byggeår). Ytterdør i underetasje med karm/ramme av tre (fra byggeår). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra byggeår).

Medfølger ikke salget:
- Taklampe på kjøkken
- Hvitevarer på kjøkken medfølger, ikke fryseboks i kjeller

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av varmepumpe i stuen og panelovner (elektrisk oppvarming), samt ildsted plassert i stue 1.etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 12.04.1996. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det følgende avvik:
- Boden på det ene soverommet i 2 etasje er opprinnelig byggemeldt som garderobe.
- Terrassen i 1.etasje er på de originale byggetegningene noe mindre enn på dagens løsning.
- Rom benyttet som soverom i kjelleren er opprinnelig byggemeldt som bod og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 
- Stue/kjøkken i underetasjen er benevnt som "kjeller" på de originale tegningene og er ikke godkjent til varig opphold

Det foreligger ikke ferdigattest for garasjen. Kommunens byggesak ble henlagt i 2002 uten at ferdigattest ble utstedt. Fremlagte tegninger fra 1994 viser imidlertid at garasjen er oppført i samsvar med innsendte byggetegninger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
- Servitutt tinglyst 02.12.1996. Det foreligger en tinglyst overenskomst vedrørende felles adkomstvei mellom eiendommene gnr. 42 bnr. 141 (Sognsvannsveien 51B), gnr. 42 bnr. 156 (Sognsvannsveien 51C) og gnr. 42 bnr. 153 (Sognsvannsveien 51D). Avtalen gir bruksrett til eksisterende adkomstvei og regulerer partenes rettigheter og plikter knyttet til bruk, drift og vedlikehold av adkomstveien. Kostnader til vedlikehold fordeles mellom de berørte eiendommene etter nærmere angitte fordelingsprinsipper i avtalen.

- Servitutt tinglyst 02.12.1993. Det foreligger en tinglyst erklæring om felles vann- og spillvannsledninger mellom gnr. 42 bnr. 141 og gnr. 42 bnr. 153, samt eventuelle senere utskilte parseller fra disse eiendommene. Avtalen regulerer etablering, bruk og vedlikehold av de felles ledningene, og partene er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten.

- Servitutt tinglyst 26.11.1993. Gjelder spesifikt de tre boligene som skulle oppføres på gnr. 42 bnr. 153 og senere utskilte parseller: Eiendommen er omfattet av en tinglyst erklæring om felles private vann- og spillvannsledninger. Erklæringen gjelder gnr. 42 bnr. 153 og senere utskilte parseller, og regulerer etablering, bruk og vedlikehold av felles ledningsanlegg for de tre boligene på eiendommen. Eierne er solidarisk ansvarlige for reparasjon og vedlikehold av ledningene. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo kommune ved Vann- og avløpsetaten.

- Servitutt tinglyst 10.11.1993. Eiendommen er omfattet av tinglyste bestemmelser knyttet til adkomst, ledningsanlegg og forholdet til Oslo kommune. Det er blant annet fastsatt at tomtene A, B og C skal benytte felles avkjørsel til Sognsvannsveien, og at eierne skal inngå avtale om fordeling av kostnader og vedlikehold knyttet til felles adkomst. Videre har Oslo kommune rett til å ha kommunale ledninger, kummer og øvrige installasjoner liggende på eiendommen, samt nødvendig adkomst for drift og vedlikehold av disse. Eier overtar eiendomsrett og vedlikeholdsansvar for stikkledninger som betjener eiendommen. Tomt A er også gitt rett til å føre stikkledninger over tomt B til hovedvannledningen i Sognsvannsveien.

- Servitutt tinglyst 29.07.1993. Eiendommen er omfattet av en tinglyst erklæring som sikrer bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Sognsvannsveien. Adkomsten går over gnr. 42 bnr. 154 langs eiendommens sørøstlige grense, og gjelder både gnr. 42 bnr. 141 og gnr. 42 bnr. 153. Rettigheten er tinglyst som en varig heftelse på gnr. 42 bnr. 154 og kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Plan- og bygningsetaten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens undereasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod og ikke godkjent.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Sognsvannsveien 51D har en attraktiv beliggenhet i bydel Nordre Aker, i et veletablert og populært boligområde. Flott og attraktiv beliggenhet med Nordmarka som nærmeste nabo. Dette er et rolig, barnevennlig og solrikt boligområde med fantastiske tur og rekreasjonsområder både på sommerstid som vinterstid. Her er det mulighet for å spenne på skiene kun et par hundre meter unna og nyte milevis av preparerte skiløyper og turstier. På sommerstid byr Sognsvann på bademuligheter og fine grillplasser.

Kort vei til Ullevål Stadion med et bredt utvalg av butikker, servicetilbud, kaféer og spisesteder, samt gode kollektivforbindelser med både T-bane, trikk og buss. Nærmest boligen med kun 5 minutters gange ligger busstopp "Gaustadveien". Ca 15 minutters gange ligger både trikk og t-bane fra Rikshospitalet og Gråkammen. Ca 20 minutter gange til T-banestoppet Forskningsparken med tre linjer som tar det rundt hele byen. Området er også kjent for sine gode skoler og barnehager, noe som gjør det attraktivt for både familier, par og enslige.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehage:
- Gaustadskogen barnehage (0-5 år)
- Eplehagen Kanvas-barnehage (0-5 år)
- Hompetitten Kanvas-barnehage (0-5 år)

Skoler:
- Kringsjå skole (1-7 kl.)
- Tåsen skole (1-7 kl.)
- Korsvoll skole (1-7 kl.)
- Nordberg skole (8-10 kl.)
- Ris skole (8-10 kl.)
- Blindern videregående skole
- Nydalen videregående skole

Boligen sokner til Kringsjå og Nordberg skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 497 kvm som er opparbeidet med blant annet gruslagt innkjørsel, plenareal og diverse beplantning.

Garasje og parkeringsmuligheter på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er underlagt kommuneplan. Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Sem Sælands vei 2 - ombygging av kontorer til fellesareal - ZEB-bygningen - Universitetet i Oslo
- Sognsvannsveien 53 - flomsikring
- Gaustadveien 4 E - mulig ulovlighet - Fasadeendring
- Gaustadveien 2 C - bruksendring av kjeller til bolig og fasadeendringer
- Sognsvannsveien 35 - tilbygg, fasadeendring og utgraving av kjeller
- Sognsvannsveien 57 - bruksendring av rom fra kontor til sengerom og tilbygg for ventilasjonsaggregat

 
Pågående plansaker:
- Nye Rikshospitalet, som åpner i 2031, planlegges nå med utvidelser på over 140.000 kvm. Les mer om dette på: https://www.oslo-universitetssykehus.no/om-oss/nye-oslo-universitetssykehus/nye-rikshospitalet/.
- Midlertidig helikopterlandingsplass på Rikshospitalet (mens ny permanent landingsplass bygges) er lagt til nordsiden av Rikshospitalet, noe som gir mer støy i nærområdet.

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved de ovennevnte plan- og byggesakene, spesielt mht. utbyggingen av nye Rikshospitalet.

Listen ovenfor er saker i umiddelbar nærhet til eiendommen. For ytterligere informasjon om arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsynportal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 31.811,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har ikke oversikt over strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 27.159,-.
Boligen er tilknyttet Gaustad Kabelselskap som leverandør av internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 5 891 179,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 14 844 541,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 9.335,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

18 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

472 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
473 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
493 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
19 373 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
19 393 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ellen Blegen Ween

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2681

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 14:51