Nedre Keisemark 1A

Nedre Keisemark 1A, 3183 HORTEN
Kommunenummer 3901, gårdsnummer 129, bruksnummer 274, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 50 kvm

BRA-i:
1. etasje 29 kvm: Entré m/garderobe, stue/kjøkken i åpen løsning og bad/vaskerom.
Loftetasje 14 kvm: Soverom.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Innredet rom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 20 kvm: Steinsatt terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Stokke Taksering AS v/Pål Henning Strandskog. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten er en selveierleilighet over to plan i en sidebygning oppført i 1901. Bygningen er en trekonstruksjon med slammet/pusset grunnmur i tegl/mur og etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger er kledd med stående og liggende bordkledning. Boligen har lukket saltak og pulttak på tilbygg. Hovedtaket er tekket med skiferstein, og tilbygg (entré og baderom) er tekket med asfaltpapp. Vinduer er malte trevinduer med 2-lags glass av varierende alder. Inngangsdøren er en malt dør med kodelås og 2-lags glass fra 2024. Det er en steinsatt terrasse på 20 m² ved inngangspartiet. Det er en spiraltrapp i stål og plast mellom etasjene.

Det medfølger en innredet bod på 7 m² i tilliggende bygg. Boden er oppført i trekonstruksjon på støpt mur og kledd med liggende kledning, med saltak tekket med skiferstein. Den har overbygd inngangsparti, dør i tre og 2-lags glassvinduer.

Sikringsskap er plassert i entré med 63 A hovedsikring og 10 automatkurser. Kursene er av nyere dato.

Det er installert røykvarsler og brannslukningsapparat i boligen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Taktekking: Taktekking har høy alder og forventet brukstid er overskredet. Det er påvist råteskader i undertaket på tilbygget. Undertaket på hovedtaket er ikke vurdert grunnet manglende adkomst og sikkerhet, og det er derfor usikkerhet knyttet til tilstanden på dette. Skjulte skader kan ikke utelukkes på hovedtaket på grunn av alder og begrenset inspeksjon.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Ingen ventilering utover åpning av vindu.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Nedløp og beslag: Renner og nedløp har alder med stedvis flasset belegg. Det mangler takrenne på tilbygget, det er ikke utkast på nedløp fra hovedtak mot øst, og det er påvist et eldre, utett og rustet lufterør som ikke er i bruk.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, og det er påvist stedvis råteskadet kledning som er tettet med fugemasse.
- Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjon har alder, og det ble ikke påvist lufting ved takfot. Skadet undertak er nevnt under taktekking.
- Vinduer: Det er ett punktert glassfelt i stuen. Utvendig er det eldre lister og manglende åpning mot vannbrett. Vinduet til baderommet mangler vannbrett og er en utett løsning.

Innvendig
- Overflater - 2: Parketten i stue/kjøkken har noen riper og sår.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på ca. 25 mm i stue/kjøkken, ca. 5 mm i entré og ca. 22 mm på soverom.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Varmesentral: Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Drenerende masser har alder.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har alder og noe ujevn puss/slamming.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger og vannledninger.

Våtrom Etasje 1 Bad/vaskerom
- Overflater vegger og himling: Det er vindu med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen.
- Overflater Gulv: Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm, og det er målt svakt motfall på deler av gulvet.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring rundt sluk, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.

Helse, miljø og sikkerhet

Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på innvendig trapp.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble nyrenovert i 2026 av ufaglært arbeidskraft. Det ble lagt nytt fall mot sluk, smøremembran, flytesparkel og fliser på gulvet. Veggene fikk fire lag med mikrosement. Det ble satt inn ny vifte, toalett, baderomsinnredning og speil. Det ble også byttet en fuktig del av et bord på en søyle til annekset, og et mønebeslag som blåste av under en storm ble montert opp igjen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Overflateoppgradering og modernisering av baderom utført som egeninnsats, med smøremembran, flytesparkel og nye fliser lagt på eksisterende gulvfliser, samt fire lag mikrosement på eksisterende veggfliser. Ny innredning, klosett og avtrekksvifte er montert.
- Tilkobling av speil, vifte og nye stikkontakter på baderom utført av Byes Installasjon. Det foreligger samsvarserklæring datert 06.09.2026 for jordfeiltest på baderomskurs.
- Overflatebehandling og ny parkett på soverom.

2024:
- Montert ny inngangsdør med kodelås og 2-lags glass.

2023:
- Installert luft-til-luft varmepumpe.

2020:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminatbenkeplate med nedfelt komposittkum og integrerte hvitevarer.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Nedre Keisemark 1 A:

2025:
- Utførte vedlikeholdsarbeider på hovedhuset ved Byggmester Svein Jacobsen.
- Utskifting av felles varmtvannsbereder i hovedhuset.

2024:
- Oppgradering av utvendig fasade mot vest og nord på hovedhuset.
- Oppgradering av hovedsikringsskap.
- Utført trygghetssjekk med Gjensidige forsikring.

Selveierleilighet over to plan i en sidebygning oppført i trekonstruksjon fra 1901.

KJØKKEN:
Klassisk kjøkken fra 2020 med innredning med glatte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt kum i kompositt. Integrert platetopp, komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut. Vannstopper i benkeskapet. Innbygget kjøleskap/fryser og oppvaskmaskin medfølger.

BAD/VASKEROM:
Pusset opp i 2026 som egeninnsats. Gulv av flis lagt oppå eldre flis med elektriske varmekabler. Vegger med fire lag mikrosement lagt på eldre fliser. Tak i malt panel. Toalett, innredning med toppservant, speil, dusjhjørne med glassdører og opplegg til vaskemaskin. Elektrisk styrt vifte i vegg og tilluft via dør. Eldre plastsluk og smøremembran på gulv fra 2006.

Overflater:
Gulv: Fliser i entré, parkett i stue/kjøkken og på soverom.
Vegger: Malt tapet, tapet og malt panel.
Himling: Malt panel.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og varmepumpe. Luft-til-luft varmepumpe fra 2023. Elektriske varmekabler på bad/vaskerom, samt gulvvarme i entré og stue/kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i ca 1901. Det foreligger ferdigattest for bruksendring datert 18.09.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.02.2002. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Dagens planløsning for selve leiligheten stemmer med disse tegningene. Det gjøres imidlertid oppmerksom på at sidebygningen er benevnt som seksjon 5 på byggetegningene, mens eiendommen i dag er tinglyst som seksjon 1 i matrikkelen.

Innredet rom på 7 m² i tilliggende bygg er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1930/900124-1/28 27.05.1930 SKJØNN
Ekspropriasjonstakst
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3901 GNR: 129 BNR: 274
Saken gjelder ekspropriasjon av grunn til opparbeidelse og utvidelse av Mellem Keisemarkgate. Eierne av eiendommene til Nedre Keisemarkgate frafalt erstatning for tap av innkjørsel på betingelse av at det ble satt forstøtningsmur inn på deres eiendom ved opparbeidelsen av gaten. Kommunen forplikter seg til å utbedre eventuell skade på daværende forstøtningsmurer på eiendommene til Mellem Keisemark som forvoldes ved opparbeidelsen av gaten. Grunneierne besørger selv flytting og oppsetting av gjerde.

1988/3890-1/28 08.06.1988 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3901 GNR: 129 BNR: 274
Eier av gnr. 129, bnr. 274 gir Borre energiverk (BEV) rett til å plassere en frittstående nettstasjon (trafokiosk) på 6,3 m² på eiendommen. BEV gis rett til å føre jordkabler inn/ut av nettstasjonen og rett til adkomst for nødvendig drift og vedlikehold. BEV forplikter seg til å rydde opp etter gravearbeid, så gressplen der den er ødelagt, og sørge for utvendig vedlikehold av nettstasjonen. Avtalen gjelder så lenge BEV har behov for nettstasjonen.

1999/2974-1/28 23.06.1999 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: VESTFOLD FYLKESKOMMUNES KULTURETAT.
Best. om vern- og vedlikehold av bygninger m.m.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3901 GNR: 129 BNR: 274
Eier har fått statlig tilskudd til reparasjon av tak og gjenbruk av skifer på enebolig med sammenbygget sidebygning. Forandringer som går lenger enn rent vedlikehold skal godkjennes av fylkeskommunens kulturetat. Hel eller delvis rivning, flytting eller større forandring av bygningsmiljøet krever tillatelse fra kulturetaten. Eieren plikter å holde bygningene forsikret slik at de kan settes i stand etter skade. Verneavtalen skal ikke heves uten samtykke fra kulturetaten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen ligger skjermet til i Ollebakken, med en flott, felles hage og umiddelbar nærhet til Indre havn i Horten. Her balanseres byens puls med roen fra sjøen. Fra eiendommen er det gangavstand til torget og handlegatene i sentrum, med et godt utvalg av kafeer, restauranter og butikker på Sjøsiden og Linden Park kjøpesenter.

Hverdagen er enkel med dagligvarebutikker og Horten videregående skole en kort spasertur unna. For pendlere stopper bussen nesten rett utenfor døren ved Ollebakken busstopp, og E18 nås på omtrent ti minutter med bil. Dette gir en effektiv reisevei enten man skal mot Oslo eller sørover.

Fritiden kan nytes i umiddelbar nærhet. Turområdene på historiske Karljohansvern, Lystlunden park med idrettsanlegg og badestrender ligger alle innen kort rekkevidde. Den korte veien ned til småbåthavnen gir tilgang til sjølivet, mens Borrevannet er en fin destinasjon for turer, padling og fiske.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Lillås barneskole. Orerønningen ungdomsskole. Horten videregående skole ligger i Lystlunden med stor idrettshall samme sted. Det er barnehager i nærheten. Bakkenteigen - Universitetet i Sørøst-Norge Campus Vestfold ligger også i kommunen.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Sameiets eiet tomt er på 1671 kvm og er felles for sameiet. Tomten er opparbeidet med gruset gårdsplass, gruset vei og grøntareal med gressplen på hagesiden. Sameiet har felles tomteanlegg med grøntanlegg, veier, parkeringsplass og oppkjørsel.

Grensene er delvis nøyaktig oppmålt ved oppmålingsforretning i 2011. Enkelte grenselinjer har lavere nøyaktighet da de er basert på eldre kart. Det tas forbehold om at areal kan avvike noe ved en eventuell ny oppmåling.

Det medfølger én parkeringsplass til boligen. Plassen er på sameiets felles parkeringsplass og er den nærmest porten.

Elbillading er foreløpig ikke installert i sameiet, men seksjon 1 har fått tillatelse til å parkere ved sin vestvegg for lading via egen utekontakt ved behov.

Det er en anvist plass for gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Det er registrert en septiktank på eiendommen. Horten kommune har sendt varsel om pålegg om utkobling av denne. Ifølge styreleder i sameiet har tanken ikke vært i bruk på minst åtte år, og det er uvisst om den allerede er frakoblet.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 3901 H0129, Mellom Keisemark-Ollebakken, datert 07.09.1978, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2022-2033, vedtatt 13.06.2022. I henhold til kommuneplanen er eiendommen avsatt til boligbebyggelse - nåværende (1670,75 m²) og bevaring kulturmiljø (180,46 m²).

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger innenfor bestemmelsesområde #1 Hagebyen i Horten, som er underlagt særskilte bevaringsbestemmelser. Her gjelder blant annet krav til maksimal utnyttelsesgrad på 30 % BYA, at det kun er tillatt med enebolig eller tomannsbolig, og krav til minimum 200 m² sammenhengende uteoppholdsareal på bakkeplan per boenhet.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H210: Rød sone støy. I rød støysone kan det ikke gis tillatelse til ny bebyggelse for støyfølsom bruk uten at området samtidig skjermes slik at utendørs støynivå kommer under 55/58 dB fra henholdsvis veg og jernbane.
- Hensynssone H220: Gul sone støy. Alle boenheter skal være gjennomgående i den forstand at de har en fasade hvor støynivået utenfor vindu er lavere enn nedre grenseverdi for gul støysone. Minst 50 % av rom for støyfølsomt bruksformål i hver bruksenhet og alle soverom skal ha lavere støynivå utenfor vindu enn nedre grenseverdier for gul støysone.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 072,- pr. mnd. og inkluderer: løpende kostnader forbundet med felles strøm, bygningsforsikring, regnskap, samt behovsrelaterte kostnader som vedlikehold, utstyr, påfyll av singel, beplantning og andre innkjøp.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

I årsmøtet 23. mars 2026 ble det diskutert flere fremtidige kostnader som kan medføre økninger. Dette gjelder montering av seriekoblede brannvarslere, etablering av elbillading, utskifting av loftsluke/trapp og maling av fasade mot syd i løpet av våren 2027. Det er ikke vedtatt konkrete økninger i fellesutgiftene. Seksjon 1 har eget ansvar for vedlikehold av "huset".

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 600,- pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Selger betaler kr 1 389,- per måned for TV og internett fra Altibox (Viken Fiber). Det er ikke oppgitt om dekoder følger med.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 11 232,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og tilsyn/feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 2 244,- for 2026. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 000,- pr. måned om vinteren og ca. kr 600,- pr. måned om sommeren.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til avtalt periode utløper, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber (Altibox) som leverandør av tv og internett og koster kr 1 389,- pr. mnd. Det er usikkert om tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 500 328,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 001 311,-.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 2 244,-  pr år.

Det er pr. 11.06.2026 ingen lån registrert på selskapet.

2 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

72 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
73 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
93 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 963 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 983 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hege Berglie

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nedre Keisemark 1 A.

- Sameiet består av 5 seksjoner.
- Forretningsfører er BDT Viken Regnskap AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 80639411.

Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er ikke tillatt uten etter søknad og godkjenning fra styret. Det må søkes på nytt for hvert nye husdyr. Husdyret må ikke være til sjenanse for øvrige beboere.
Det skal være stille i huset etter kl. 23:00.
Endringer av fasaden, som utskifting av vinduer og dører, eller oppsetting av markiser, krever godkjenning av styret og må følge en samlet plan.
Sameiet har en fellesbod, felles varmtvannsberedere, robotgressklipper og snøfreser.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av vegg mot vest og nord på hovedhuset (2024).
- Diverse arbeid på hovedhuset utført av byggmester (2025).
- Utskifting av varmtvannsbereder i hovedhuset (2025).

Planlagte påkostninger:
Sameiet har mottatt krav fra Horten kommune om frakobling av septiktank innen 12. januar 2026. Styret har sendt henvendelse til kommunen og avventer svar. De mener at kommunen har vært på befaring tidligere og at denne er koblet ut/sanert.
Det er også et pålegg fra brannvesenet om å utbedre adkomst til loft for feiing, en sak som er under utbedring og hvor ny loftsstige ble godkjent i juni 2026. Det er meldt inn behov for å male fasaden mot syd i løpet av våren 2027. Saker som montering av seriekoblede brannvarslere og etablering av elbillading er under vurdering og kan medføre fremtidige kostnader.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025 var et underskudd på kr 45.037,-. Dette skyldtes planlagte vedlikeholdskostnader. Bokført egenkapital var per 31.12.2025 kr 44.716,-. Sameiets disponible midler var på samme tidspunkt kr 50.554,64.

Seksjon 1 har praktisk og økonomisk ansvar for alt vedlikehold - utvendig og innvendig på boligen. Snr. 2-5 har et eget vedlikeholdsfond.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Eiendommen er gjort verneverdig av Riksantikvaren. Dette kan bety økte utgifter til vedlikehold, da eiendommen som sådan skal bevares i opprinnelig stil (Jugendstil fra tidlig 1900-tall). Dette innebefatter blant annet opprinnelig stil på skifertak, ulike profileringer og utsmykning, samt vinduer/sprosser.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring som leveres gjennom Gjensidige. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.  
Produktark for Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.  
Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.2674

Sist oppdatert: 13. juni 2026 kl. 15:49