Kirkekleiva 4A

Kirkekleiva 4A, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 98, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 98 kvm

BRA-i:
1. etasje 55 kvm: Gang, bad, stue og kjøkken.
Loftsetasje 34 kvm: Gang, bod, to soverom og fire kott.

BRA-e:
Kjeller 9 kvm: Bod.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 50 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 34 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.07.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1870. Bygningen har grunnmur av betong og naturstein, og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med takplater av metall. Boligen har vinduer med karmer av tre og en entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Det er skorstein fra byggeår og en peisovn i stuen.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i gangen og er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt montert for kjøkkeninstallasjoner.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har svært begrenset ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser.

Kjøkken
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate.

Andre rom - 1.etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng - Bod i kjelleren
- Helhetsvurdering: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - innredet
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft på befaringsdagen. Ingen inspeksjonsluke er etablert.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etasje: I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm.
- Loftsetasje: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 37 mm.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller/husbokk i rom mellom kott på loftet.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Sprekk i innvendig glass observert ved trapp.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av trapp på baksiden av bygget.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Materialene i takutstikket (gesims) viser tegn til slitasje utettheter og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Terrenget og fuktsikring kan ikke undersøkes grunnet terrasse. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Ikke undersøkt.
- Gnagersikring: Ikke undersøkt.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon, som ikke har vært mulig å kontrollere.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Ikke undersøkt.
- Utvendige avløpsledninger: Ikke undersøkt.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble utført arbeid på badet i 2020, før selger kjøpte boligen. Arbeidet ble utført av faglærte i forbindelse med en totalrenovering av boligen, men selger har ikke dokumentasjon på arbeidet. Det har vært en lekkasje i taket som dryppet ned på soverommet for noen år siden, men dette ble utbedret av faglært personell. Det er også avdekket mugg/sopp/råte på et lite område på veggen til naboen, og sameiet håndterer saken.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

- Innvendig påkostet og oppusset i 2020. Inkludert kjøkken, bad, overflater og elektrisk anlegg. Oppussingen av boligen ble utført av Activa eiendom. Dette var før selgers eiertid.

- Ny varmtvannsbereder på 112L installert på badet

- Det er nylig byttet gulv på begge soverom og gang i 1. etasje, samt nymalte vegger og tak.

Selveierleilighet i leilighetsbygg fordelt over to plan med stue, kjøkken, bad og gang i første etasje, og to soverom, gang, bod og fire kott i loftsetasjen. Uinnredet bod i kjelleren medfølger. Elektriske anlegg med automatsikringer og sikringsskap plassert i gangen. Oppvarming skjer via peisovn med glassdør i stuen, varmepumpe på kjøkkenet og gulvvarme i bad og entré. Vannrør av rør-i-rør type. Varmtvannsbereder på 112 liter (fra 2019) plassert på badet. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkkenet. Avløpsrør i plast. Innvendig trapp i trekonstruksjon med rekkverk av tre. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Vinduer med karmer av tre. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Heltre innerdører. Ventilasjon i boligen er generelt vurdert som utilstrekkelig i kjøkken, stue, loftsetasje og kjeller. Badet mangler tilfredsstillende ventilasjon, og det må påregnes å etablere en permanent ventilasjonsløsning. Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling. Det foreligger ikke ferdigattest for boligen.

KJØKKEN:
Romslig og pent kjøkken med god plass for spisebord.
Innredning fra 2020 med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Vegghengt ventilator. Komfyrvakt. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Rør-i-rør system. Varmepumpe plassert på kjøkken.

BAD:
Baderom fra 2020. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speil med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Varmtvannsbereder på 112 liter plassert i hjørne. Opplegg for vaskemaskin. Rør-i-rør system med fordelerskap. Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Laminat, fliser, parkett og heltre gulv. Laminat og heltre gulv i soverom. Fliser på bad. Parkett og laminat i stue. Parkett på kjøkken. Nyere gulv på soverom og i gang 1. etasje.
Vegger: Panelplater, panel og fliser. Fliser på bad.
Himling: Panelbord, betong og synlige takbjelker. Betong i kjellerbod.

Lagring:
Uinnredet bod i kjelleren med støpt gulv, synlig mur og himling i betong. Bod i loftsetasjen. Fire kott i loftsetasjen langs skråtaket, ett tilknyttet hvert soverom og to ytterligere.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Fastmontert varmepumpe på kjøkken, peisovn med glassdør i stue, samt gulvvarme i baderomsgulv og entré.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål. Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført.
Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.
Kommunen opplyser:
"Det forekommer at det mangler vedtak, tegninger og andre relevante opplysninger som kan konstatere at tiltaket er omsøkt og godkjent av kommunen. I hovedsak gjelder dette eldre bebyggelse som er oppført før den landsdekkende bygningsloven av 1965 trådte i kraft. Før 1965 var det for Tvedestrand ikke vedtatt alminnelig søknadsplikt for byggetiltak. I de fleste saker påregnes tiltak oppført før ikrafttredelsen av -65-loven som lovlig oppført.".

Det foreligger godkjente tegninger datert 13.01.2020 (i forbindelse med seksjoneringen), som stemmer med dagens bruk. Det foreligger ingen dokumenter eller søknad om ferdigattest i forbindelse med seksjoneringen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/74/98/3:
13.06.1843 - Dokumentnr: 900005 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
FESTE- / GRUNNAVGIFT OPPGITT I ANNET EN NORSKE KRONER
FESTERETTEN GJELDER OGSÅ FESTERENS ETTERKOMMERE
Overført fra: Knr:4213 Gnr:74 Bnr:98 F
Gjelder denne registerenheten med flere

31.08.2020 - Dokumentnr: 2944651 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 3
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 110/360

Dokument om festeavtale fra år 1843 er ikke innhentet. Seksjoneringen følger vedlagt i salgsoppgaven.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.
 Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er seksjonert, og Leiligheten er tilknyttet Hovedgata 33 sameie.
Sameiet består av 2 leiligheter og 2 næringsseksjoner.  Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.   Faste utgifter gjelder bygningsforsikring og festeavgift. Ved behov for reperasjoner, eller vedlikehold på fellesarealer eller bygningsmasse som inngår i vedtekter for sameiet, betales dette fordelt til angitt prosentfordeling. Det betyr at kjøper må være kjent med at det kan komme kostnader ved behov for utbedring underveis i eiertiden.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Selger har ikke bebodd boligen fast, kun benyttet den som feriebolig.

Leiligheten har en svært sentral beliggenhet midt i Tvedestrand sentrum. Her bor du med umiddelbar nærhet til det meste sentrum har å by på, med alt tilrettelagt for en enklere hverdag.
Tvedestrand er kjent for sin særegne sørlandsidyll, med sjarmerende trehusbebyggelse, smale gater og hyggelige bymiljøer. Fra leiligheten er det kort vei til den koselige handlegaten med et variert utvalg av butikker og nisjeforretninger, samt kaféer, restauranter og øvrige servicetilbud.
Sjøen og havnemiljøet ligger like ved, og gir en fin ramme rundt sentrumslivet. Her kan man rusle ned til bryggekanten, nyte en kaffe eller et måltid ved sjøen, eller bare oppleve det yrende livet som preger Tvedestrand spesielt i sommerhalvåret.

Tvedestrand barneskole ligger drøyt en kilometer unna, og Lyngmyr skole for ungdomstrinnet er omtrent like langt. Tvedestrand videregående skole er også innen gangavstand. Av barnehager finnes Lyngbakken og Bronsbu begge i nærheten. Aktivitetshuset og en ballbinge er tilgjengelig for de yngre.
For større innkjøp er Grisen Storsenter en kort biltur unna.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Lyngbakken barnehage: 12 min. gange
Bronsbu barnehage: 13 min. gange
Blåbærskogen naturbarnehage: 19 min. gange

Idrett og fritid:
Nærmiljøanlegg Ballbinge: 7 min. gange
Aktivitetshuset: 6 min. gange
SKY Fitness Tvedestrand: 14 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomten er fellesareal. Beregnet tomteareal tilhørende denne seksjonen: 31,3 kvm. Totalt felleseid areal: 229,9 kvm.

Tomten er skrånende og fellesarealet er opparbeidet med støpte trapper, terrasse og diverse støttemurer.

Festeavgiften faktureres i sin helhet til sameiet (Kr 1350,- pr.år fordelt på seksjonen). Festeavgift ble sist regulert i 2020 og følger konsumprisindeksen. Neste regulering blir i 2030.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Ingen tilhørende parkeringsplass. Nåværende eier leier parkeringsplass privat.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde for bevaring i henhold til reguleringsplan 048, VERNEPLAN TVEDESTRAND, datert 16.06.1992, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Hele eiendommen på 311 m² er omfattet av formålet. I henhold til planens bestemmelser § 3.1 skal bestående bebyggelse i hovedsak bevares. Videre fremgår det av § 7.1 at dispensasjon fra bestemmelsene krever uttalelse fra kulturminnemyndighetene.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. Her er eiendommen avsatt til sentrumsformål. I henhold til planens bestemmelser § 1.2 skal eldre reguleringsplaner fortsatt gjelde, og kommuneplanens bestemmelser utfyller eldre reguleringsplaner.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Sonen er knyttet til kulturmiljøet 'Tvedestrand Sentrum' som er av nasjonal interesse (M-KULA). Bestemmelsene for sonen innebærer at den antikvarisk verdifulle bebyggelsen skal bevares og områdets særpreg videreføres. Ved reparasjoner og istandsetting skal tradisjonelle materialer og byggeteknikker benyttes. Forhåndsuttalelse fra Aust-Agder fylkeskommune ved kulturminnevernseksjonen skal innhentes før det gjøres vedtak om nye tiltak.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det betales ikke faste månedlige fellesutgifter, men eventuelle utgifter betales fortløpende ved behov. Sameiet står selv for forretningsførsel.
En felles forsikring for sameiet utgjør ca. kr 22 000,- pr. år, og denne kostnaden fordeles på seksjonene i sameiet (Ca kr 600,- pr.mnd for denne seksjonen). I tillegg faktureres festeavgiften til sameiet som utgjør kr 1350,- i sin helhet pr.år fordelt på seksjonene.

Felleskostnader fordeles i utgangspunktet etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk. Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet, mens sameiet vedlikeholder fellesarealer og felles konstruksjoner.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Selger opplyser: Det er innhentet anbud for utbedring av oppdaget råte/mugg/sopp på et lite område på vegg mot nabo. Maks kostnad er kr 30.000,- fordelt på sameiet.

Eiendommen er tilknyttet fiber fra leverandøren Telia. TV-tuner/dekoder følger ikke med i salget.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er kr 16272 for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
(Fordelt: Renovasjon: Kr 5044,- Vann: Kr 2314,- Avløp: Kr 3403,- Feiing: Kr 383,- Eiendomsskatt: Kr 5128,-)

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.
Selger har benyttet boligen som feriebolig

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 606222 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

 
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien kr 1 192 563 iht. til opplysninger fra selger.

Eiendomsskatten utgjør kr. 5128,- pr år og er inkludert i de kommunale avgiftene.

2 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

57 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
58 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
68 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 348 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 358 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kamran Ashraf Butt og Binish Amjad Butt

Sameiet Hovedgata 33 består av to boligseksjoner i 2. etasje og to næringsseksjoner i 1. etasje.

Etter avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 500,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Liten  kr 25 800,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse, maks betaling for 3 stk visninger  kr 1 200,00 stk.

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune ca  kr 4 700,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 8 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 10 488,20
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0102/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26102

Sist oppdatert: 21. august 2026 kl. 11:45