Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkt har fått TG3:
Våtrom > U. Etasje > Bad > Generell
Bad med flisbelagt gulv og gulvvarme, servant og dusjkabinett. Hvit profilert innredning. Panel i tak med downligts.
Vurdering av avvik:
• Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Eldre våtrom, tilfredsstiller ikke dagens krav/bruk. Kan oppstå fuktskader. Badet har et høyst usikkert tettesjikt, eldre sluk etc.
Konsekvens/tiltak
• Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres.
Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå ytterligere skader. Bygningsdeler på bad og vaskerom må i tillegg til å få tilstandsgrad opp mot
kravene som gjaldt da de ble bygget, også kontrolleres mot dagens krav. På bakgrunn av at bruken av slike rom har endret seg vesentlig opp gjennom
årene. Om badet ikke rehabiliteres/pusses opp kan det oppstå skader. Det vil da være opp til kjøper å oppgradere badet eller annet våtrom.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Risiko ved bruk/endret bruk er vannskader på badet og tilstøtende konstruksjoner. Eldre membran sprekker og
blir porøst som da ikke holder vanntetthet. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Fare for fukt i skjulte konstruksjoner
Tomteforhold > Terrengforhold
Skrånet tomt, opparbeidet rundt boligen.
Vurdering av avvik:
• Terrenget faller inn mot bygningen og det er maksimale forhold for vann inn mot muren.
Boligen ligger innenfor faresoner iht. sonekart.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas terrengjusteringer.
• Det er behov for umiddelbare tiltak.
Det vises til vedlegg/risikorapport til denne rapporten. Terrengfall inn mot bygninger gir økt fuktbelastning, terrengjusteringer må foretas for å lukke
avviket.
Kostnadsestimat: Over 300 000
Følgende punkt har fått TG2:
Utvendig > Nedløp og beslag
Takrenner og nedløp i stål/blekk. Snødekte forhold.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
Eldre takrenner, nedløp, beslag med slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må beslag/renner/nedløp skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å
si noe om.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre bygningsdeler som
forårsaker skader/utgifter.
Utvendig > Veggkonstruksjon
Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Vurdering av avvik:
• Det er ingen musesperre i nedre kant av konstruksjon.
Eldre bordkledning, forkantbord, vindskier med slitasje, sprekker som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Musesperre må etableres.
Påregnelig med enkelte råteskader etc. i kledning, vindskier m.m. Eldre stamme samt bordkledning, ved åpning av konstruksjoner kan det registreres
ytterligere avvik. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader.
Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking, det er utbedret en forsikringsskade her så halve taket er nytt.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen.
Konstruksjoner fra byggeår, mer en halvparten av forventet levetid er oppbrukt. Slitasje som skyldes værslitasje og manglende vedlikehold m.m.
Konsekvens/tiltak
• Det må gjøres nærmere undersøkelser.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk, da det er
registrert fukt. Eldre konstruksjon, ved åpning av konstruksjoner kan det avdekkes ytterligere avvik. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes.
Utvendig > Vinduer
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass og malte trevinduer med 3-lags glass.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre vinduer med begrenset isolasjonsevne og slitasje på karmer etc. grunnet bruk, værslitasje m.m. Punkterte vinduer er vanskelig å oppdage i enkelte
tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre vinduer som forårsaker
skader/utgifter, samt luftlekkasjer, punktering etc. med nedsatt isolasjonsevne. Eldre vinduer, utskiftninger og oppussing må påregnes.
Utvendig > Dører
Bygningen har malt balkongdør i tre.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre vindu/dør, med begrenset isolasjonsevne pga. værslitasje, bruk og utvendig fuktbelastning, slitasje av pakninger etc. Punkterte vinduer er vanskelig å
oppdage i enkelte tilfeller/værtyper, eventuell punktering kan ikke oppdages før ved eks. et væromslag etc. Terrassedøren subber mot karm.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Det må påregnes oppussing, utskiftninger av pakninger, glass
og vedlikehold av dører. Om dette ikke utføres kan det gi nedsatt isolasjonsevne og nedkorte brukstid.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger - Utenfor inngangsdøren
Platting ved inngangsparti.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Platting ved inngangsparti har motfall mot bygningen. Årsak kan være frost i bakken, dårlig fundamentering og isolering m.m.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Vær oppmerksom på denne risikoen.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Det kan påføres unødvendig vannpåkjenning på bygningen.
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Terrasse med adkomst fra stue i 1 etg.
Platting med utepeis med adkomst fra stue i 1 etg.
Vurdering av avvik:
• Balkonger/terrasse er snødekt og derfor ikke nærmere vurdert.
• Det er påvist andre avvik:
Stor avstand på dragere/understøtting til terrasse, over «carport». Store snømengder befaringsdagen. Terrasser og dekker er kun observert enkelt og
vurderingen er begrenset av dette.
Konsekvens/tiltak
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av balkong/terrasser når den er snøfri.
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Snødekte terrasser, vær oppmerksom på denne risikoen. En
undersøkelse av terrassene kan utføres av en fagperson under tilstrekkelig sikkerhetsforhold, dersom det avdekkes avvik vil dette medføre kostnader med
utbedring.
Innvendig > Overflater
Innvendig er det gulv av laminat. Veggene har trepanel og malte plater. Innvendige tak har trepanel.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Stedvis knirk i gulv.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvensen
vurderes å være liten. Ved manglende vedlikehold av innvendige overflater kan dette medføre redusert brukstid for overflatematerialer.
Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Etasjeskiller er av trebjelkelag.
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Årsak vurderes å være setninger, belastninger med møbler og løsøre etc.
Konsekvens/tiltak
• For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvensen ved ikke utbedringer anses som liten men kan
påvirke innrednings-muligheter, skap etc.
Innvendig > Radon
ng av avvik:
• Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak
• Det bør gjennomføres radonmålinger.
Det må gjennomføres radonmålinger for å lukke avviket i NS3600. Konsekvens med radon i boliger kan være helsemessige skader
Innvendig > Pipe og ildsted
Boligen har elementpipe. Ildsted i stue.
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
Plate av ubrennbart materiale på gulv mangler foran din feieluke.
Konsekvens/tiltak
• Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.
• Det bør foretas nærmere undersøkelser av pipeløp.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Anbefales sjekk med lokale brann/feiervesen. Dette er viktige
bygningstekniske installasjoner og ved feil er konsekvensen stor ved pipebrann/brann. Feil ved pipe og ildsteder kan gi økt risiko for brannutvikling.
Innvendig > Rom Under Terreng
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’
Gulvet har laminat. Veggene har plater. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Hulltaking er foretatt ved/i Soverom/bod.
Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen ble målt til 18%.
Vurdering av avvik:
• Det er gjennom hulltaking påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen i hulltakingen, men ikke påvist fuktskader i dette området. Høy luftfuktighet kan
over tid føre til muggvekst eller sverting av materialer. Samtidig kan materialer og konstruksjoner bli ødelagt.
18 vektprosent fukt kan gi gode vekstvilkår for sopp, fuktskader m.m.
Konsekvens/tiltak
• Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
Det kan ikke utelukkes skjulte fuktproblematikk, da det er registrert fukt. Oppussing/rehabiliteringer samt nærmere undersøkelser må påregnes.
Konsekvensen med økt fuktbelastning i boliger kan være vekstvillkår for sopp og råteskader.
Innvendig > Innvendige trapper
Boligen har malt tretrapp.
Vurdering av avvik:
• Åpninger mellom trinn i innvendig trapp er større enn dagens forskriftskrav.
• Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak
• Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.
• Åpninger er såpass store at det ut ifra sikkerhetsmessige forhold anbefales å lage mindre åpninger.
Ny trapp må etableres pga. sikkerhet, sikker adkomst etc. Person skader kan oppstå. Fare for fall ved bruk.
Våtrom > U. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i Toalettrom. Det bemerkes at undersøkelsene/hulltagningen kun er en
punktvis stikkprøve på et område av konstruksjon, dvs. at skader i andre deler av konstruksjonen ikke kan utelukkes.
U. ETASJE > BAD
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Dette er en eldre konstruksjon med manglende vedlikehold, etterslep av vedlikehold etc.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Konsekvens på eldre våtrom kan være økt fuktproblematikk som gir vekstvilkår for sopp og råteskader. Dette kan
skade tilstøtende konstruksjoner ved lekkasjer etc.
Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Hvitt profilert kjøkken med laminert benkeplate. Fliser samt lys mellom over og underskap. Integrert keramisk koketopp, komfyr, mikro og kjøleskap med
fryser. Oppvaskkum og integrert oppvaskmaskin.
1 ETASJE > KJØKKEN
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Eldre innredning med stedvis slitasje.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Oppussing/rehabiliteringer må påregnes for å få innredningen
opp til dagens standard og forventet utsende og bruk. Konsekvensen anses som liten utover det estetiske. Det anbefales montering av komfyrvakt og
lekkasjesikring for å begrense skader ved lekkasje og brann hvor konsekvensen kan være stor.
Kjøkken > 1 Etasje > Kjøkken > Avtrekk
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.
Vurdering av avvik:
• Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.
Konsekvens/tiltak
• Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Økt matos og dårlig inneklima kan forekomme ved mattilbredning. Eldre elektriske installasjoner kan plutselig slutte å fungere, noe som kan føre til økt matos og dårlig inneklima.
Spesialrom > U. Etasje > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom med toalett og servant.
U. ETASJE > TOALETTROM
Vurdering av avvik:
• Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
• Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Konsekvens/tiltak
• Det bør etableres tilfredsstillende tilluft til toalettrom, f.eks. luftespalte ved dør e.l.
• Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes. Eldre installasjoner kan plutselig få brudd/funksjonssvikt. Eldre servant og røropplegg, eldre installasjoner kan
plutselig få rørbrudd som kan gi fuktskader. Manglende avtrekk og tilluft kan gi dårlig inneklima.
Tekniske installasjoner > Vannledninger og Avløpsrør
Det er avløpsrør av plast. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen dokumentasjon eller kjennskap til
utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Innvendige vannledninger er av kobber. Det er ikke påvist feil ved anlegget, men merk at takstingeniør ikke er VVS fagmann og kontrollen er begrenset til
det visuelle. Egen kontroll med vvs fagkyndig anbefales.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
• Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert. Det er nå
ingen symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Ingen dokumentasjon på rør. Usikkert bruk av type rør etc. Ingen symptomer på brudd, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon. Ingen
dokumentasjon eller kjennskap til utførelse på vannrør. Eldre vannrør og koblinger, med nedsatt levetid etc.
Konsekvens/tiltak
• I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må røranlegget skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Ved renovering, påse at røranlegget dokumenteres av fagperson.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Skader kan plutselig oppstå på eldre anlegg med avvik,
rørbrudd kan forårsake store vannskader i boliger. Utskiftninger må påregnes. Ingen dokumentasjon på avløpsrør.
Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Boligen har naturlig ventilasjon.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik
Ikke dagens krav til ventilasjon som er balansert ventilasjonsanlegg, naturlig ventilasjon med klaffventiler, vurderes til å ikke virke optimalt til dagens
forventet bruk og bruksbelastning.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Boligen tilfredsstiller ikke dagens krav til ventilasjon samt inneklima, det må foretas nærmere undersøkelser samt utbedringer for å oppnå dagens krav til
ventilasjon. Ved dagens bruk vurderes ikke ventilasjonen til å fungere optimalt eller være tilstrekkelig. Dårlig inneklima kan oppstå samt kondensskader
om oppussing/rehabiliteringer ikke foretas.
Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Varmtvannstanken er på ca. 200 liter plassert i skap i gang.
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker.
• Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.
• Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Nedsatt funksjonsevne på VVB kan gi økte kostnader ved
oppvarming av vann samt kostnader med utskiftninger må påregnes, lekkasje fra vvb kan gi store fuktskader også på tilstøtende konstruksjoner og rom.
Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Se punkt i tilstandsrapporten.
Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Vurdering basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for dreneringen er passert. Det er nå ingen
symptomer på funksjonssvekkelse, men vær oppmerksom på at dette er en risikokonstruksjon.
Eldre drenering pga. manglende vedlikehold og utskiftninger av drensledninger og drenerende masser.
Konsekvens/tiltak
• Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes.
• Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.
Bruken av underetg/kjeller vil og være avgjørende.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Eldre drenering, drenering er anbefalt vedlikehold ca. hvert 5
år. Dreneringens funksjon vil naturlig være nedsatt pga. alder og bruksbelastning over tid samt manglende vedlikehold. Skader kan plutselig oppstå.
Utskiftninger må påregnes. Om oppussing/utskiftning ikke utføres kan ytterligere skader oppstå. På bakgrunn av innvendige observasjoner må det
påregnes utskiftninger av drenering og tilstøtende masser mot grunnmur.
Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Forstøtningsmurer er av betongstein.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Fuktmerker, saltutslag etc. pga. fuktgjennomgang fra tilstøtende masser.
Konsekvens/tiltak
• Det må foretas tiltak for å lukke avviket.
Oppussing/rehabiliteringer må påregnes, fukt og saltutslag samt muren utsettes for jordtrykk fra baksiden/oversiden, det anbefales at tilstøtende masser
og dreneringen utbedres. Ved trykk over tid kan slike støttemurer få utglidninger og skjevheter etc.
Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Utvendige avløpsrør er av ukjent type Utvendige vannledninger er av ukjent type Det er offentlig avløp via private stikkledninger Det er offentlig
vannforsyning via private stikkledninger og er fra 1983.
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
Opplysninger om utv. vann og avløpsledninger baserer seg kun på opplysninger fra rekvirent ang. alder. Ledningsnettet er eldre og anses med svekket
gjenstående brukstid.
Konsekvens/tiltak
• Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
• Avløpsanlegget må sjekkes.
Avvikene gir grunn til å overvåke forholdet nøye for å unngå større skade eller følgeskader. Konsekvens er store kostnader ved lekkasje og forurensning av
grunn. Brudd på avløp og vannledninger kan oppstå og lekkasjer kan forekomme. Ved nærere undersøkelser må det benyttes rør inspeksjon.
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.