Vårsvingen 9

Vårsvingen 9, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 134, bruksnummer 6, ideell andel 1/1
Andelsnummer 45, Lille Ekeberg Borettslag, organisasjonsnummer 954571343

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
1. etasje 66 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad og 2 soverom.

BRA-e:
Kjeller 14 kvm: 2 boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 8 kvm: Balkong.

Leiligheten disponerer en loftsbod med et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er denne ikke måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.05.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Wesley Valstad.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1949. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og bygget er oppført med kjeller. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av teglstein. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er belagt med takstein. Taket er ikke besiktiget. Vinduer og balkongdør har karm/ramme av tre fra 2018 og er utvendig kledd med metallplater, mens vindu på bad har karm/ramme av plast fra 1990. Boligen har en entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db30, samt sikkerhetslås. Innvendige dører er profilerte. Det er en skorstein fra byggeår med en peisovn med glassdør i stuen. Fra stuen er det utgang til en balkong på 8 m². Balkongen er en betongkonstruksjon med rekkverk av metall, glass og fasadeplater, og gulvet er belagt med tremmer av plast.

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i gangen utenfor leiligheten og er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og det er installert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600.

Kjøkken
- Avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Balkonger
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført radonmåling rett etter at eier flyttet inn. Måleverdier er ikke oppgitt.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Etablering av nytt fibernett inn i alle leiligheter og i enkelte tavlerom i kjellere (OBOS Nett)
- Drenering rundt enkelte av blokkene
- Rens av ventilasjonssjakter fra kjøkken og bad

2024:
- Branntetting av gjennomføringer (Firesafe)
- Nye garasjeporter på begge garasjer
- Byttet alle brannslukningsapparater (Firesafe)

2023:
- Etablering av vaktmesterrom i nedlagt vaskeri Enoks vei 4
- Internkontroll elektro, inkludert tavler og utbedringer (ElektroSivert)
- Piperehabilitering (del 2)
- Installasjon av OBOS nøkkel på ytterdør i samtlige oppganger

2022:
- Piperehabilitering (del 1)
- Oppgradering av 2 tavlerom

2021:
- Maling av alle verandaer
- Oppgradering av infrastruktur for TV og internett

2020:
- Oppgradert bad (dokumentasjon foreligger)
- Elektrisk arbeid: Byttet hovedsikring og kurssikringer, nye kurser til kjøkken og taklys (samsvarserklæring foreligger)
- Ny kjøkkeninnredning
- Ny varmtvannsbereder (107 liter)

2019:
- Etablert 34 ladeplasser på felt K, L og M

2018:
- Byttet vinduer og balkongdør (individuell enhet)
- Byttet vinduer og verandadører (borettslaget)
- Nytt elektronisk låsesystem (borettslaget)
- Oppmerking av parkeringsplassene (borettslaget)
- Kontroll og nødvendige utbedringer av soilrør – rør-i-rør (borettslaget)

Dette er en gjennomgående 3-roms leilighet i første etasje, med en arealeffektiv planløsning.
Boligen har en god standard etter at både kjøkken og bad ble oppgradert i 2020, og stuen har en peisovn som gir ekstra varme.
Vinduer og balkongdør er fra 2018.

Entré
Du kommer inn i en entré med plass til å henge fra seg yttertøy.

Stue
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord. En peisovn med glassdør gir en lun atmosfære. Rommet har vinduer fra 2018 og utgang til balkong.
Balkongen på 8 m² har plass til en sittegruppe. Den er utstyrt med markise, utebelysning og stikkontakt. Her er det gode solforhold og utsyn over nærområdets småhusbebyggelse.

Kjøkken
Kjøkkenet fra 2020 har en praktisk form med godt med skap- og benkeplass.
Innredningen har glatte, mørke fronter og benkeplate i laminat.
Alle hvitevarer er integrerte: stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Kjøkkenet er i tillegg utstyrt med komfyrvakt og automatisk vannstopper for ekstra trygghet.
Varmtvannsberederen fra 2020 er plassert i benkeskap.

Soverom
Hovedsoverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, samt en garderobeløsning.

Det andre soverommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, med plass til seng og en arbeidsplass ved vinduet.

Bad
Badet ble oppgradert i 2020 og har flislagte overflater med varmekabler i gulvet.
Innredningen består av en vegghengt servant med skuffer, speilskap med overlys og et vegghengt toalett.
I dusjnisjen med glassvegg er det både regnfallsdusj og hånddusj.
Det er også opplegg for vaskemaskin.

Leiligheten disponerer to boder i kjelleren på til sammen 14 m², samt en bod på loftet med et gulvareal på 9 m².

De integrerte hvitevarene følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Vaskemaskin og tørketrommel kan følge med hvis ønskelig.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektriske panelovner og gulvvarme på bad. Peis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Bygningen er oppført i 1946. Det foreligger ikke ferdigattest for oppføringen av bygget i kommunens arkiver. Det foreligger en byggetillatelse i form av en dispensasjon datert 20.09.1946, samt et ekspedisjons-dokument datert 10.08.1946 hvor feltet for ferdigattest er blankt.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for fasadeendring/rehabilitering av blokk, datert 03.02.1998.
Det er i tillegg gitt tillatelse til innglassing av eksisterende balkonger datert 04.05.1999.
Det foreligger ikke ferdigattest for dette tiltaket. Saken er derfor formelt sett ikke avsluttet.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 23.07.1946 og 04.02.1947. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.
Det er avvik i byggemeldte tegninger. Dør mellom stue og soverom, er flyttet til mellom soverom og kjøkken.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Vårsvingen 9 er en del av borettslaget Lille Ekeberg som ligger plassert på toppen av Ekeberg i grønne omgivelser omgitt av skogsområder og villa- og småhusbebyggelse. Her er det masser av luft og plass mellom bygningene, og store friområder for lek, spill og sosialt samvær. Eller muligheten for å ta med seg et pledd og slenge seg på gresset helt uforstyrret. I umiddelbar nærhet har man bl.a. Ekebergsletta, Brannfjell, Ekebergparken med skulpturparken og Ekebergrestauranten, og flotte skogsområder. Samtidig er du bare 15 minutter unna med bussen fra sentrum.

Leiligheten har god intern beliggenhet, med fin utsikt/utsyn over småhusbebyggelsen i området, og gode solforhold.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde, som i dag er et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien med særs begrenset gjennomgangstrafikk, som gjør beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Ekeberg Frisbeegolfbane ligger like i nærheten – perfekt for en aktiv fritid i grønne omgivelser. På vinterstid, når snøforholdene tillater det, har det til og med blitt preparert skiløype over Brannfjell og Ekebergsletta.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Extra og Kiwi på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichmanns bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien bare 2 minutters gange fra boligen, med både 23 og 34 bussen.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre, er det mange muligheter med Sats, Fresh Fitness, Evo og Gym Manglerud. Ikke minst et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet som Bækkelaget Sportsklubb, KFUM, Lambertseter idrettsklubb og svømmeklubb, samt nye Manglerud bad og aktivitetshus.

Ekeberg skole (1-7 kl.)
Ryenberget skole (1-10 kl.)
Bekkelaget skole (1-7 kl.)
Høyenhall skole (1-10 kl.)
Brannfjell skole (8-10 kl.)
Lambertseter videregående skole
Kongshavn videregående skole

Lille Ekeberg barnehage (1-5 år)
Vårveien barnehage (1-5 år)
Brumlebassen barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 37 700 kvm som tilhører borettslaget. Felles uteområder inkluderer områdene rundt blokkene med trær, busker og plener.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten.
122 parkeringsplasser er fordelt på felt spredt utover borettslaget. Plassene leies ut etter ansiennitet og alle som har overtatt leilighet kan søke på plassene som blir utlyst på Vibbo.
Pris for leie av plass er kr 250,- pr måned. For ladeplass kommer strøm og abonnementsavgift i tillegg.

Alle plassene har ladeinfrastruktur for elbil, og søknad om montering av ladeboks må sendes til styret i borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2864 «Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone», datert 14.05.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 273,- pr. mnd. og inkluderer: Forretningsførsel, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening andel fellesgjeld, internett, vaktmester, renhold av trapper, drift og vedlikehold.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 386 427,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 43 818,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 119 682,- pr. 05.05.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 26 722 996,- pr. 05.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207714046
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.05.2026: kr 19 340 043,-
Andel av saldo: kr 86 612,87
Innfrielsesdato: 30.06.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208551922
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 05.05.2026: kr 7 382 953,-
Andel av saldo: kr 33 069,36
Innfrielsesdato: 30.04.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,09%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

6 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 209 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 219 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karin Behn

Leiligheten er tilknyttet Lille Ekeberg Borettslag.
- Borettslaget består av 216 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring
- Borettslagets hjemmeside: vibbo.no/lille-ekeberg/om
Det arrangeres vårdugnad.
Andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig, som blant annet innebærer ansvar for røykvarsler, brannslokkingsutstyr og rensing av sluk og avløp.
Borettslaget har fellesvaskeri og felles boder for sykler og barnevogner.

Dyrehold (hund og utekatt) er tillatt etter søknad til styret, forutsatt at det ikke er til ulempe for andre beboere. Styret innhenter samtykke fra berørte naboer før godkjenning. Ved særskilte behov for husdyr, som førerhund, vil søknaden få særskilt behandling.

På årsmøtet i 2026 ble det vedtatt en endring i husordensreglene om røyking på balkonger. Forslag om utredning av salg av tørkeloft og utleie av parkeringsplass til bildeling ble nedstemt. På ekstraordinære årsmøter i 2025 ble OBOS Nett valgt som ny internettleverandør og PwC Assurance AS som ny revisor.

Borettslaget har en pågående reklamasjonssak mot Skorsteinsfolket etter piperehabilitering utført i 2022/2023. Fakturert beløp er ca. 1,6 millioner kroner. Et forliksforslag fra motparten på 300 000 kroner er avslått av borettslaget.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av avløpsrør med strømpe (2007)
- Utskifting av vinduer og verandadører (2018)
- Etablering av ladeplasser (2019)
- Piperehabilitering (2022-2023)
- Etablering av nytt fibernett (2025)

Planlagte påkostninger:
- Rehabilitering av bunnledninger (forprosjekt 2026-2027)
- Installasjon av brannalarmsystem (2026-2027)
- Utskifting av baderomsvinduer (2026-2027)
- Drenering (vinter 2026/2027)
- Vedlikehold av tak (planlagt 2036)

Tidligere år er det observert pelsbille (majorstuebille), skjeggkre, sølvkre på enkelte plasser. Dette er bekjempet. Brl opplyser at pr. desember 2025 kjenner de ikke til tilfeller der dette er et problem.

Rotter er utbredt i Oslo og er observert ved enkelte adresser. Borettslaget har avtale med eksternt firma for bekjempelse og forebyggende tiltak både inne og ute. Ta kontakt med styreleder ved spørsmål.

I 2025 ble ett loft behandlet for møll.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett, løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

I følge styret den 23.01.2026 foreligger det ingen planer om ekstra låneopptak per nå.
Det jobbes med å utarbeide en vedlikeholdsplan for de neste ti årene. Når dette foreligger vet styret mer om hva som faktisk må gjøres i perioden og som evt kan føre til låneopptak og/eller husleieøkning. Styret legger til at det må forøvrig regnes med husleieøkning på minst 3% hvert år fremover, for å hente inn etterslep etter at borettslaget i noen år har tæret på egenkapital for å dekke driftskostnader.
Samtidig jobber styret med å få ned kostnader. Generalforsamling/årsmøte avholdes digitalt 22.–25. mai.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger / Overtagelse pr stk kr 2 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 16 678,-
Foto  kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0193/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26193

Sist oppdatert: 15. mai 2026 kl. 16:10