Seljeveien 25

Seljeveien 25, 0575 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 126, bruksnummer 169, seksjonsnummer 8, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 426, bruksnummer 5, ideell andel 28/5688

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
3. etasje 79 kvm: Entre, bad, to soverom og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 9 kvm: Balkong

Boligen disponerer en kjellerbod på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex v/ Henrik Landberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 2012.Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Flatt tak. Yttertak er belagt med asfaltpapp. (Ikke besiktiget). 

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler. Konsekvens av eventuell mangelfull lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens utførelse og tilstand.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad):
Elektrisk anlegg:
- Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal blant annet dokumentere hvem som har utført arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav.
Lovlighetsforhold:
- Bod er gjort om til rom for varig opphold, forholdet vurderes som et tegn på en mulig søknadspliktig bruksendring/utbygging/tiltak. Det foreligger ingen dokumentasjon om forholdet har nødvendig godkjenning hos kommunen. Det gjøres oppmerksom på at søknadspliktige tiltak i de fleste tilfeller utløser byggtekniske krav.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren inviterer til en lys og innbydende leilighet med stor, solrik balkong, flott utsikt og en usjenert beliggenhet!

Leiligheten byr blant annet på en luftig planløsning med store vindusflater, to gode soverom, åpen stue- og kjøkkenløsning og et stilrent kjøkken oppgradert i 2024. Den sydvestvendte balkongen har svært gode solforhold og utsikt over byen og småhusbebyggelsen i nærområdet.

Sameiet er veldrevet og kjent for sitt gode naboskap, flotte fellesområder og hyggelige møteplasser for alle aldre. Her bor du trygt og sentralt med kort vei til det aller meste, samtidig som du kan nyte rolige omgivelser og en helt spesiell nabolagssjarm.

Dette er boligen for deg som ønsker en sentral beliggenhet i et rolig og barnevennlig område det er lett å forelske seg i!

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Romslig og koselig stue med store vindusflater, hyggelig utsikt og utgang til balkong. Vindusflatene bringer lyset inn og skaper en lys og luftig romfølelse med mye naturlig lys. Stuen gir god plass til både sofagruppe med tv-seksjon og et større spisebord for koselige middager. Stuen er malt i tidsriktige farger og på gulv er det lagt parkett. Fra stuen er den originale innvendige boden åpnet opp for en praktisk kontorløsning i egen nisje. Denne kan også enkelt brukes for ekstra lagringsplass i leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at nisjen ikke inngår som rom for varig opphold og må benyttes i tråd med arealets opprinnelige godkjenning som bod.

Kjøkken ligger luftig til i en åpen og sosial løsning med stuen. Det stilrene kjøkkenet ble oppgradert så sent som i 2024 og gir et moderne preg til boligen. Kjøkkeninnredning fra IKEA i tidsriktig design med glatte fronter, benkeplate av kompositt og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over kjøkkenbenk er det et hyggelig vindu som bringer ekstra lys inn til rommet, samt perfekt for en liten kjøkkenhage i vinduskarmen! Integrerte hvitevarer som stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap med fryser og platetopp med innebygd ventilator. På kjøkkenet er det etablert både komfyrvakt og automatisk vannstopper.

Balkong:
Herlig sydvestvendt balkong som skaper en flott forlengelse av boligen på sommerhalvåret. Balkongen er på 9 kvm og byr på plass til utemøblement og ikke minst en el- eller gassgrill. Her kan late dager i solen nytes, og selger opplyser om gode solforhold fra ca. kl 9 til solnedgang midtsommers. En av boligens høydepunkter er også den luftige og rolige utsikten over den hyggelige småhusbebyggelsen i nærområdet. På klare vinterdager opplyser selger at man også kan se helt ned til Oslofjorden!

Hovedsoverom:
Hovedsoverom av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord. Det store vinduet gir gode lysforhold med en hyggelig utsikt over sameiets fellesområder. Gode lagringsmuligheter i stor skyvedørsgarderobe. Rommet er malt i en lun tone som står fint til parketten belagt på gulv.

Soverom II:
Soverom II er også av god størrelse og egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Rommet gir plass til både seng, skrivebord og oppbevaringsmøbel. Gulvet er belagt med parkett og veggene er malt i lyse toner.

Baderom:
Romslig flislagt baderom med både gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med skap, lekker ovenpåliggende servant og stort speil på vegg med overlys. Videre har badet dusjhjørne med dusjarmatur og innfellbare glassdører, samt vegghengt toalett.

Entré:
Langstrakt entré med gode løsninger for oppbevaring. Her får du både plass til oppheng på vegg, skostativ og romslige garderobeskap i tidsriktig design. De lyse tonene følger inn hit som står fint til parketten belagt på gulv. For ekstra oppbevaring disponerer boligen også en ekstern bod på 5 kvm med enkel heisadkomst.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Medfølger ikke:
- Stringhylle på kontor
- Stuelampe i tak og vegg
- Burgunderrød Tylko-møbel
- Hattehylle i gang
- Vegghyller på barnerom

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av radiatorer (tilkoblet varmesentral) og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 22.03.2013. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det brukstillatelse for innglassing av balkonger datert 29.10.2024.

I henhold til originale byggetegninger har selger åpnet opp deler av innvendig bod for etablering av nisje til kontor/oppbevaring. Nisjen inngår ikke som rom for varig opphold og må benyttes i tråd med arealets opprinnelige godkjenning som bod.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, fellesareal og adkomstrett for utrykningskjøretøy.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til attraktive Løren, et moderne og levende nabolag som de siste årene har blitt et av Oslos mest populære steder å bo. Et område med høy trivsel, stort engasjement og stadig utvikling som nå venter på en ny nabo!

Her finner du en perfekt blanding av urbane kvaliteter, grøntområder og et aktivt lokalmiljø. Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med egen skulpturpark, lekeplasser, samt grøntområder i Lørenparken og Sinsenparken med sandvolleyballbane og tennisbane. Løren har blitt til et eget sentrum i byen med et bredt servicetilbud, kafeer og restauranter innen kort gangavstand. Området er i stadig utvikling, og det dukker jevnlig opp nye og spennende forretninger til glede for beboerne.

Dagligvarehandelen gjøres enkelt hos Meny, KIWI, Rema 1000 og nye Coop Extra. I tillegg finner du spesialbutikker som Løren Frukt & Grønt og Smak av Italia i nærområdet med et stort og spennende utvalg i hyllene. Løren Torg, et lite nabolagssenter i hjerte av Løren, byr på både apotek, bokhandel og flere hyggelige spisesteder. Ønsker du et enda bredere tilbud, er både Hasle Torg og populære Vinslottet kun en kort spasertur unna.

Løren er kjent for sitt sterke naboskap og aktive nærmiljø. Løren Velforening er dyktig til å få fokus på et sosialt nabolag på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. Gjennom året arrangeres en rekke aktiviteter og arrangementer for både store og små, som Lørenløpet, quizkvelder, utendørs kino, Lørendagen, julemarked og tenning av julegranen på Løren Torg. Like ved finner du også den historiske Kanonhallen, hvor Klatreverket åpnet sine nyeste lokaler sommeren 2026. Et attraktivt tilskudd til nærmiljøet som bidrar til økt aktivitet og trivsel, spesielt for de yngste beboerne.

For den aktive finnes et bredt aktivitetstilbud i området. Treningssenteret STERK har avdelinger på både Løren og Hasle, mens Hasle-Løren IL tilbyr aktiviteter som fotball, håndball, ishockey, sykling, ski og innebandy. I tillegg finnes flere tilbud innen kampsport, dans og musikk. Sinsen Tennisklubb disponerer både utebaner og den moderne Tennis Arena på Hasle.

Fra Løren er det også kort vei opp til fantastiske Lillomarka og Nordmarka som byr på flotte rekreasjonsmuligheter året rundt med milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper. Her finner du og populære Grefsenkollen som byr på en av Oslos beste utsikter over byen og fjorden.

Her er det enkelt å komme seg rundt i byen med gode kollektivforbindelser. Løren T-banestasjon ligger like rundt hjørnet, med linje 4 som tar deg rundt ringen og videre til sentrum på cirka 15 minutter. I Dag Hammarskjølds vei går både 23 og 24 bussen, samt flybussen. Det er heller ikke langt til både Økern, Hasle og Sinsen med T-bane, trikk og flere busslinjer. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret med flere stasjoner i nærområdet.

Nærliggende Økern er under omfattende utvikling og er forventet å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Ambisjonen er å skape et moderne og mangfoldig bysentrum med fokus på kultur, handel, rekreasjon og attraktive møteplasser.

Les mer om Løren på www.loren.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Løren skole.

Gangavstand til flere barnehager i området:
Gregers barnehage (1-5 år) 7 min
Brødfabrikken Fus barnehage (1-5 år) 7 min
Kanonen barnehage (1-5 år) 8 min

Se for øvrig vedlagt Nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 583 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger

Det medfølger bruksrett til garasjeplass nr. C-72, i felles garasjekjeller i Frydenberg garasjesameie C og D. Det er montert el-bil lader på parkeringsplassen. Fra leiligheten er det trappefri adkomst via heis til garasjeanlegget.

Selger opplyser at det betales felleskostnader på ca. kr 390,- per måned. Garasjeleie kommer i tillegg til felleskostnader for boligen, og det blir sendt egen giro for garasjeleien. Kostnader til vedlikehold og strømforbruk dekkes av hver enkelt seksjonseier.

Det påløper administrasjonskostnader til forretningsfører ved tildeling av garasjeplass etter gjeldende priser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Parkeringsseksjonen er organisert i et eget tingsrettslig sameie mellom eierne av p-plassene og Frydenberg Garasjesameie C og D, og har egne vedtekter.

Sameieandel med rett til parkeringsplass i garasjeanlegget eiet direkte av andelseier/seksjonseier, kan bare pantsettes, selges og for øvrig disponeres over sammen med eieseksjon eller sammen med borett i borettslag innenfor bebyggelsen på prosjektet Frydenberg, med mindre annet uttrykkelig følger av disse vedtekter, jf. § 6.

For at andel i garasjesameiet skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4084 datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 26.05.2004.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15, kommunedelplan KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern (forslag til politisk behandling) og strategisk plan for Hovinbyen (oppfølging av KDP-15).

Pågående plan- og byggesaker i området:
- Saksnummer 2025/06699 - Plansak. Detaljregulering - Hasleveien 28, 30, 36, 38 og Sinsenveien 11. Hensikten med planen er å legge rammene for en transformasjon av eksisterende bebyggelse til bolig, forretning, annen offentlig eller privat tjenesteyting m.fl., samt tilbygg, påbygg og et nytt bygg. Det skal etableres en ny gangforbindelse gjennom området og et torg i nordvest.

- Saksnr. 2025/07921, byggesak: Lørenvangen 25: Oppføring av to leilighetsbygg. Tiltaket omhandler oppføring av to leilighetsbygg med tilhørende uteoppholdsareal på eiendommen. Leilighetsbyggene inneholder 94 bruksenheter for bolig og 2 bruksenheter for næring, og er plassert over felles garasjekjeller under terreng. Rammetillatelse ble gitt 27.10.2025. Eksisterende bygninger på eiendommen er allerede revet med ferdigattest datert 22.01.2026. Dette vil medføre byggestøy og anleggstrafikk.

- Saksnr. 2025/21935, byggesak: Lørenvangen 22: Oppføring av boligblokker. Utbyggingen er en siste del av transformasjonen fra industri til bolig på Løren. Tiltaket består av to byggetrinn, videre omtalt som BT1 og BT2 (begge byggetrinn er omfattet av søknaden). Bebyggelsen består av 4 bygningsvolumer (bygg 1, 2, 3 og 4) som er frittstående eller delvis sammenkoblet. Mellom bebyggelsen etableres et frodig og grønt felles gårdsrom. Under gårdsrommet etableres det underliggende parkeringskjeller. Bygg 1 er et frittstående leilighetsbygg på 3 etasjer. Bygg 2 er på 6 og 8 etasjer, hvor det etableres felles takterrasse på den laveste delen. Bygg 3 langs Lørenvangen er på henholdsvis 6 og 8 etasjer inkludert
næring på hjørnet Lørenvangen-Vekslerveien. Det etableres felles takterrasse på den laveste delen. Bygg 4 er sammenkoblet med bygg 3 over en portal som leder inn til gårdsrommet. Bygg 4 fordeler seg på 5-7 etasjer langs Vekslerveien. På takflaten på bygg 4 mot bygg 3 etableres det felles takterrasse. Prosjektet inneholder til sammen 195 leiligheter og 1 næringslokale. Trafo er en del av søknaden og omhandler en ombygning/oppgradering av eksisterende trafo i området. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 18.11.2025 og saken er i dag under behandling. Prosjektet inneholder videre søknad om riving av eksisterende bygg (saksnr. 2025/22872) og opparbeidelse av gangvei, fortau og torg (saksnr. 2025/23509). Dette vil medføre byggestøy og anleggstrafikk, i tillegg vil det medføre økt innsyn og mulig skygge.

- Saksnummer 2025/06853 - Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13. Detaljregulering for boliger. Planforslag om endring av regulering fra kontor til bolig. Selvaag Bolig ASA og Orkla ASA foreslår å omregulere den eksisterende industribebyggelsen fra kontor og industri til boligbebyggelse i 4-8 etasjer, barnehage, næring, park og offentlig torg. Det er foreslått ca. 320 boliger. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. PBE anbefaler alternativ 2. Iht. Plan- og bygg er saken per. 04.02.2026 under behandling, se for øvrig overnevnte sak.

- Saksnr. 2025/060707, plansak: Lørenveien 68. Planinitiativet viser et forslag til utvikling av eiendommen til bolig og næring med ca. 10 etasjer og 225 boenheter. Prosjektet består av 39 501 m2 BRA over bakken, hvorav 21 966 m2 næring og 17 535 m2 bolig. I tillegg kommer ca. 17 756 m2 mørke arealer. Bygningsmassen i øst og sydøst er tenkt til næring/kontorformål med mulighet for konferanse i underetasjene. Boligene plasseres i vestre del av tomten, rundt et raust gårdsrom. Førsteetasjene er i all hovedsak tenkt til ulike utadrettede formål som servering og felleslokaler, som bygger opp under byliv på tilstøtende gater og torg. Saken ble mottatt 11.09.2025 og er per. 03.03.2026 under behandling.

- Saksnr. 2025/06853, Plansak: Lørenvangen 25 mfl.: Lørenvangen Utvikling AS foreslår å omregulere Lørenvangen 25 fra industri til boliger, næring og park. Eiendommen Lørenvangen 25 reguleres til bolig med noe næring / utadrettet virksomhet mot Lørenvangen. Det legges til rette for oppføring av to boligblokker med opptil 7800 m2 BRA. Det er planlagt 87 leiligheter pluss ca. 83 m2 fellesrom, og ca. 173 m2 forretninger, næring og/ eller publikumsrettede formål mot Lørenvangen. Bebyggelsen er planlagt med variert utforming og varierte høyder i 5-7 etasjer. Blokken mot Lørenvangen (hus A) trappes ned mot rekkehusbebyggelsen i nord, og den bakenforliggende blokken (hus B) gis også en liten nedtrapping mot nord. Mellom blokkene etableres et uteoppholdsareal som tilfredsstiller både krav til størrelse og solforhold med god margin. Bilparkering og sykkelparkering til beboerne skjer i underetasje med atkomst fra Lørenvangen. I tillegg skal det etableres noe sykkelparkering for besøkende nær innganger og i 1. etasje i hus A. Planforslaget omfatter også Lørenfaret i nord og en del av tilliggende eiendom gnr. 124 bnr. 1 i øst. Arealet i øst reguleres til grøntområde og er tatt med etter anmodning fra PBE for å muliggjøre etablering av pensjonsparken som en del av «den grønne ringen», i henhold til VPOR Løren og Økern. Etter offentlig ettersyn er planforslaget endret ved at høydene i hus A er redusert med én etasje, det samme gjelder for nordre del av hus B. Per 10.04.2024 ble det sendt oppdatert planforslag til politisk behandling. Dette kan medføre byggestøy og anleggsarbeid.

- Saksnr. 2025/08975, byggesak: Oppgradering av Lørenveien mellom Lørenvangen og Økernveien. Lørenveien opparbeides med tosidig fortau og tosidig opphøyd sykkelfelt på 2,2 meter samt sammenhengende grønnstruktur på begge sider av gata. Vegetasjonsfeltet på sørsiden av gata vil inneholde beplantning i form av trær, samt belysning. Møbleringssonen på nordsiden av gata blir 4,5 meter bred, i tillegg til 3 meter fortau/ferdselsareal mot byggene. Møbleringssonen skal ha beplantning, overvannshåndteringstiltak og skal legge til rette for opphold og sitteplasser. Brukstillatelse ble gitt 02.06.2025 med gjenstående ferdigstillelse av granittdekke på fortau ved avkjørsel til Løren aktivitetspark. Saken har per 03.03.2026 ikke fått ferdigattest.

- Saksnr. 2025/07108, byggesak: Lørenveien 66 - Etablering av aktivitetspark og flerbrukshall. Aktivitetsparken skal være en frodig park med variert vegetasjon, og inngår i trasé for Den grønne ringen, som knytter Hovinbyen sammen. Flerbrukshallen med to etasjer plasseres delvis i terrenget nord på tomten. Taket blir tilgjengelig som en integrert del av aktivitetsparken. Hallen har en 16x24 meter spillflate, samt styrketreningsrom, arbeidsrom, oppholdsrom og kafe/kiosk. Brukstillatelse ble gitt 08.08.2025 med gjenstående arbeid bestående av noe utomhusarbeid og beplantning.

Eiendommen inngår i Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Løren og Økern ivaretar behov for en helhetlig plan for hele området, satt i en større sammenheng. Planen angir utformingsprinsipper for nødvendig offentlig rom (gater, torg og parker). Vedtatt 22.06.2016

Eiendommen omfattes av Strategisk plan for Hovinbyen. Strategisk plan for Hovinbyen gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Området er under stor utvikling og byggearbeid/støy må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 015,77,- pr. mnd. og inkluderer: Vaktmester, gartnertjenester, vedlikehold, trappevask, grunnpakke TV/bredbånd, fyring og varmtvann (baserer seg på forbruket), kommunale avgifter, felles forsikring, strøm til fellesområder m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist økt med 10 % fra 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Felleskostnadene er fordelt:
Felleskostnader: kr 3 485,77,-
Bredbånd: kr 530,-

Boligselskapet har inngått avtale med EcoGuard om månedlig energiavregning. Kostnader knyttet til oppvarming og varmt tappevann, faktureres månedlig via felleskostnadene og vil variere etter forbruk. Merk at disse kostnadene ikke fremkommer av de totale felleskostnadene. Selger opplyser at de totale felleskostnadene, inkludert kostnader til fjernvarme, de siste tre månedene i gjennomsnitt har vært ca. kr 4 500,- per måned.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 8 100,- / 4 544 kwh. for 2025.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og TV. Grunnpakken Frihet M er inkludert i felleskostnadene og administreres av den enkelte beboer. TV-dekoder/tuner medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 035 893,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det tilkommer en eiendomsskatt lik kr 1 370,-på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 16 293,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 11 024,25,- pr. 14.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 389 916,- pr. 14.08.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 98208081969, OBOS-banken AS
Type lån: Annuitetslån
Rente per. 14.08.2026: 7,30% flytende
Restsaldo: kr 389 916,-
Andel restsaldo: kr 11 024,25,-
Kapitalkostnader: kr 167,92,-
Innfrielsesdato: 30.08.2033
Terminer i året: 12
Avdragsfrihet: Nei
IN-ordning: Nei

7 690 000,00 Prisantydning
11 025,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 701 025,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

192 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
193 610,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
203 560,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 894 635,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 904 585,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Victoria Allan og Stian Sollid Sydsæter

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Seljeveien 25 Og 29 Boligselskap, med sameiebrøk 73/2582.
- Sameiet består av 34 leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt, men underlagt regler etter sameiets husordensregler.
- Sameiets eiendom er forsikret hos Tryg Forsikring med polisenummer 6655442.
- Ethvert salg eller bortleie av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsførere med opplysning om hvem som er ny eier/leietaker. Det samme gjelder for bortleie av tilleggsdel til seksjon.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025-2026: Styret har hatt fokus på brannsikkerhet og tekniske anlegg. Det er gjennomført kontroll av brannsikkerhetsutstyr i alle leiligheter, og sameiet har vedtatt en langsiktig brannstrategi. Det er bestilt nye røykvarslere med lydvarsling i oppgangene, manuelle brannvarslere og brannpaneler i inngangspartiene. Utskifting av røykvarslere i leilighetene gjennomføres i 2026. Sameiet har også inngått avtale om Norgespris for strøm og fjernvarme for mer forutsigbare energikostnader. Videre er punkterte vindusglass skiftet, rustet terskel til bodområde erstattet og ødelagt lysstolpe fornyet.
2025: Automatisk døråpning ble installert på dører mellom garasje og heis. Reparasjon av bedkasse på dugnad. Kontroll og oppfølging av lekeapparater på uteområdene. Arbeid med beplantning og vedlikehold av grøntarealer. Informasjon og FDV-dokumentasjon ble samlet og gjort tilgjengelig for beboerne via Vibbo.
2024: Første fase av nytt adgangssystem ble installert med utskifting av låser, nøkler og automatisk åpning av inngangsdører. Flere vindusglass ble skiftet ut. Trappeoppganger og fellesarealer ble oppgradert med maling, nye oppslagstavler og sittemøbel. Termografering av elektriske anlegg ble utført, og gulvbelegg i trapper og repos ble bonet. Det ble etablert beredskapslager i tekniske rom.

Plangte påkostninger:
- Utskifting av røykvarslere i alle leiligheter.
- Ferdigstillelse og videre oppgradering av brannsikringssystemet i fellesarealene.
- Anbudsprosess for ny leverandør av vaktmester- og renholdstjenester.
- Oppfrisking og standardisering av navneskilt på ringeklokker og postkasser.
- Vurdering av installasjon av vannmålere for redusert vann- og avløpskostnad.
- Løpende vedlikehold av bygningsmasse, tekniske anlegg, heiser og uteområder.

Årsmøtet 06.05.2026 behandlet og godkjente årsrapport og årsregnskap for 2025. Styret orienterte om gjennomført brannsikkerhetsarbeid, innføring av Norgespris på energi og planlagte oppgraderinger av brannsikringssystemene. Budsjettet for 2026 legger opp til økte vedlikeholdsaktiviteter, særlig knyttet til brannsikring og tekniske installasjoner.

Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 35 220,20
Foto  kr 10 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0103/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26103

Sist oppdatert: 24. august 2026 kl. 21:28