Komplett salgsoppgave
Torjusbakken 19H
11 000 000 kr
142 m²
2 soverom
Presenteres av
Per-Christian SørengMontebello
Romslig og vestvendt eierleilighet. Stor terrasse på 68 kvm. med basseng. 2 bad. 2 sov. Garasjeplass. Trenger oppussing,
Unngå doble boligrenter
Vi tilbyr gunstig forsikring.
Vurderer du utleie?
Sjekk estimert lånekostnad
- Prisantydning11 000 000 kr
- Andel fellesgjeld52 145 kr
- Omkostninger287 340 kr
- Totalpris11 339 485 kr
Pris
- BRUKSAREAL142 m²
- BRA-I (internt bruksareal)142 m²
- TBA (terrasse-balkongareal)68 m²
Areal
- Etasje-2
- Byggeår1972
- Soverom2 soverom
- Bad2 bad
- TypeEierleilighet
- EierformEierseksjon
- FasiliteterGarasje/P-plass og Balkong/Terrasse
- Fellesutgifter4 444 kr
- EnergimerkeOransje F
Nøkkelinfo
Visning
Dette liker selger best ved boligen
Solrik, usjenert, stille, nært til turområde, sentralt, ingen gjenboere, badebasseng, stor terrasse.
Beskrivelse
Kort om eiendommen
Romslig 3 r. bassengleilighet som kan trenge modernisering/oppussing.
Flott beliggende leilighet i et svært attraktivt boligområde på Montebello, grenser mot Mærradalen.
Leiligheten har en vestvendt beliggenhet med gode solforhold og flott utsyn.
Usjenert, stille, nært til turområde, sentralt, ingen gjenboere, badebasseng og stor terrasse.
Leiligheten består av entré, gang, to bad, to soverom, kjøkken, stue/spisestue og to innvendige boder.
Utgang fra stue og soverom til stor terrasse med svømmebasseng.
Leiligheten disponerer i tillegg en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i 1.underetasje.
Utgang fra stue/soverom til vestvendt terrasse på 68 kvm. med svømmebasseng.
Utsikt.
Usjenert.
Gode solforhold.
2 bad.
Peisovn.
Garasjeplass.
Innhold og byggemåte
Innhold og byggemåte
Eiendommen
Torjusbakken 19H, 0378 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 585, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 585, seksjonsnummer 29, ideell andel 1/1
Innhold
Eierleilighet beliggende i byggets 2. underetasje. Adkomst via felles trappegang med callinganlegg.
Leiligheten består av entré, gang, to bad, to soverom, kjøkken, stue/spisestue og to innvendige boder.
Utgang fra stue og fra soverom2 til stor terrasse med svømmebasseng.
Leiligheten disponerer i tillegg en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i 1.underetasje.
Utgang fra stue og fra soverom2 til stor terrasse med svømmebasseng.
Leiligheten disponerer i tillegg en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i 1.underetasje.
Totalt bruksareal BRA: 142 kvm
BRA-i: -2. etasje 142 kvm: Entré, gang, to bad, to soverom, kjøkken, stue/spisestue og to innvendige boder.
Åpent areal: -2. etasje 68 kvm: Terrasse med svømmebasseng.
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.03.2025 utført av Rodrigo Pena v/Anticimex AS.
Byggemåte
Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i bl. annet betong.
Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner.
Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblenet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra 2024 årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB. Terrasseskyvedører og vinduer
med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i bl. annet betong.
Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur og bærende vegger av betong/murkonstruksjoner.
Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblenet med teglstein. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør fra 2024 årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB. Terrasseskyvedører og vinduer
med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) fra vedlagt tilstandsrapport:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom 1:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Veggflater bærer preg av alder og har sprekker mellom plater. Gulvflate bærer preg av alder og har enkelte skader på fliser. Membran har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tilkomst til sluk under badekar er begrenset og oppbygging kan ikke verifiseres. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Baderom 1:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Veggflater bærer preg av alder og har sprekker mellom plater. Gulvflate bærer preg av alder og har enkelte skader på fliser. Membran har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tilkomst til sluk under badekar er begrenset og oppbygging kan ikke verifiseres. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Våtrom - Baderom 2:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Veggflater bærer preg av alder og har sprekker mellom plater. Gulvflate bærer preg av alder og har enkelte skader på fliser. Membran har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tilkomst til sluk er begrenset og oppbygging kan ikke verifiseres. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Kjøkken:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Veggflater bærer preg av alder og har sprekker mellom plater. Gulvflate bærer preg av alder og har enkelte skader på fliser. Membran har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Tilkomst til sluk er begrenset og oppbygging kan ikke verifiseres. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet våtsonens plassering. Basert på våtrommets slitasjegrad og registrerte avvik er TG 2 valgt for å belyse at konstruksjonen har fuktrisiko. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent, men det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget negative avvikende forhold som kan tolkes til fuktskade. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.
Kjøkken:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på grunn av kjøkkenets alder med tanke på innredninger, overflater, røropplegg samt andre installasjoner. Utskifting/oppgradering av innredning etc. bør påregnes.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Hovedstoppekran: Stoppekran er av eldre type. Anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
Øvrige rom:
- Helhetsvurdering: Innvendige flater og innerdører bærer preg av alder/slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Helhetsvurdering: Innvendige flater og innerdører bærer preg av alder/slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt på bakgrunn av skorsteinen alder for å belyse risiko for skjulte avvik.
- Skorsteiner inne i boligen: TG2 er satt på bakgrunn av skorsteinen alder for å belyse risiko for skjulte avvik.
Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduenes karmer bærer preg av høy slitasjegrad. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Dører: Terrasseskyvedørenes karmer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.
- Vinduer: Vinduenes karmer bærer preg av høy slitasjegrad. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Dører: Terrasseskyvedørenes karmer bærer preg av slitasje og elde. Det er ikke observert synlige skader av større betydning, men basert på tilstanden er restlevetiden redusert/usikker.
Terrasser / platting på terreng:
- Platting på terreng: Gulvflate bærer preg av slitasje og elde. Tiltak kan iverksettes ved behov. Rekkverkshøyden er målt til 95cm. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
- Platting på terreng: Gulvflate bærer preg av slitasje og elde. Tiltak kan iverksettes ved behov. Rekkverkshøyden er målt til 95cm. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Standard
Romslig og usjenert bassengleilighet som trenger oppussing/modernisering.
Leiligheten har følgende standard:
Våtrom - Baderom 1 (TG 2):
Flislagt gulv. Vegger med baderomsplater. Himling med malt flate. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med sidebelysning.
Badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber og forkrommet kobber. Avløpsrør av plast og støpejern.
Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert på vegg.
Flislagt gulv. Vegger med baderomsplater. Himling med malt flate. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med sidebelysning.
Badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber og forkrommet kobber. Avløpsrør av plast og støpejern.
Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert på vegg.
Våtrom - Baderom 2 (TG 2):
Flislagt gulv. Vegger med baderomsplater. Himling med malt flate. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med integrert lys. Dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber og forkrommet kobber. Avløpsrør av plast og støpejern.
Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert på vegg.
Flislagt gulv. Vegger med baderomsplater. Himling med malt flate. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Vegghengt speilskap med integrert lys. Dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber og forkrommet kobber. Avløpsrør av plast og støpejern.
Avtrekksventil for mekanisk avtrekk er plassert på vegg.
Kjøkken (TG 2):
Gulvflate er belagt med belegg. Vegger med tapet og fliser. Himling med malt flate. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra byggeår. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer. To kjøleskap med frysedel, kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, vaskemaskin og komfyr. Ventilator i overskap med mekanisk avtrekk. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast.
Gulvflate er belagt med belegg. Vegger med tapet og fliser. Himling med malt flate. Kjøkkeninnredning med glatte fronter fra byggeår. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Frittstående hvitevarer. To kjøleskap med frysedel, kjøleskap, fryser, oppvaskmaskin, vaskemaskin og komfyr. Ventilator i overskap med mekanisk avtrekk. Vannrør av kobber. Avløpsrør av plast.
Øvrige rom (TG 2):
Gulvflate i entré er belagt med fliser. Gulvflater med malt betong i innvendig boder. Gulvflate med tepper på soverom 1. Gulvflate med belegg på soverom 2. Gulvflater med parkett i øvrige rom.
Vegger med malte flater og tapet.
Himlinger med malte flater.
Takhøyder er på tilfeldige steder i leiligheten oppmålt til 2,45 meter på badene, og 2,50 meter i øvrige rom.
Garderobeskap på soverom 2 og entré.
Gulvflate i entré er belagt med fliser. Gulvflater med malt betong i innvendig boder. Gulvflate med tepper på soverom 1. Gulvflate med belegg på soverom 2. Gulvflater med parkett i øvrige rom.
Vegger med malte flater og tapet.
Himlinger med malte flater.
Takhøyder er på tilfeldige steder i leiligheten oppmålt til 2,45 meter på badene, og 2,50 meter i øvrige rom.
Garderobeskap på soverom 2 og entré.
Svømmebasseng (TGIU):
Svømmebasseng på terrasse er av eldre dato og bør undersøkes. Det er lekkasje, mistenker fra skimmeren. Bassengpresening må byttes.
Takstmannens vurdering: TGIU Helhetsvurdering Svømmebasseng og anlegg er ikke besiktiget ved befaringstidspunktet. Inspeksjon av bygningsdelen av faglært person med spisskompetanse anbefales.
Svømmebasseng på terrasse er av eldre dato og bør undersøkes. Det er lekkasje, mistenker fra skimmeren. Bassengpresening må byttes.
Takstmannens vurdering: TGIU Helhetsvurdering Svømmebasseng og anlegg er ikke besiktiget ved befaringstidspunktet. Inspeksjon av bygningsdelen av faglært person med spisskompetanse anbefales.
Terrasser / platting på terreng (TG 2):
Utgang fra stue og soverom 2 til terrasse med svømmebasseng på 68 kvm. Terrassen er belagt med heller og har rekkverk av betongkonstruksjoner.
Rekkverkshøyden er målt til 95cm. Terrassen har i tillegg utebelysning og stikkontakter.
Utgang fra stue og soverom 2 til terrasse med svømmebasseng på 68 kvm. Terrassen er belagt med heller og har rekkverk av betongkonstruksjoner.
Rekkverkshøyden er målt til 95cm. Terrassen har i tillegg utebelysning og stikkontakter.
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (TG2) (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
Skorsteinen av teglstein fra byggeår.
Peisovn er plassert i stue.
Selger opplyser følgende: Peis har ikke vært benyttet på mange år og bør undersøkes før bruk.
Skorsteinen av teglstein fra byggeår.
Peisovn er plassert i stue.
Selger opplyser følgende: Peis har ikke vært benyttet på mange år og bør undersøkes før bruk.
Etasjeskiller - 1.etasje:
Etasjeskille av betong.
Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt
kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Kryssmåling av stue.
Etasjeskille av betong.
Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt
kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: Kryssmåling av stue.
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Vannrør av kobber og forkrommet kobber (TG 2).
Avløpsrør av plast og støpejern (TG 2).
Hovedstoppekran (TG 2) og stakeluke er plassert i innvendig bod.
OSO varmtvannsbereder på 198 liter fra 2012 er plassert i innvendig bod.
Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med peisovn i stue.
Vannrør av kobber og forkrommet kobber (TG 2).
Avløpsrør av plast og støpejern (TG 2).
Hovedstoppekran (TG 2) og stakeluke er plassert i innvendig bod.
OSO varmtvannsbereder på 198 liter fra 2012 er plassert i innvendig bod.
Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet, kombinert med peisovn i stue.
Elektrisk anlegg (TG 2):
Sikringsskap med skrusikringer er plassert i innvendig bod. Hovedsikring og strømmåler er plassert i eget tavlerom utenfor leiligheten. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.
Fra selgers egenerklæringskjema: Det er avdekket jordfeil og sikringsskap bør byttes.
Sikringsskap med skrusikringer er plassert i innvendig bod. Hovedsikring og strømmåler er plassert i eget tavlerom utenfor leiligheten. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.
Fra selgers egenerklæringskjema: Det er avdekket jordfeil og sikringsskap bør byttes.
Dører og vinduer (TG 2):
Leiligheten har glatt entrédør fra 2024 årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB.
Terrasseskyvedører og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår. Glass på samtlige vinduer og terrasseskyvedører er byttet i 2005.
Leiligheten har glatt entrédør fra 2024 årstall med brannklasse EI-30 og lydklasse 35dB.
Terrasseskyvedører og vinduer med karmer av tre og 2-lags glass fra byggeår. Glass på samtlige vinduer og terrasseskyvedører er byttet i 2005.
Branntekniske vurderinger:
Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja
Er det fremlagt et brannkonsept eller annen dokumentasjon av branntekniske forhold: Nei
Har boligen godkjent slukkeutstyr: Ja
Har boligen tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon: Ja
Er det avdekket åpenbare feil eller mangler med brannskillende konstruksjoner: Nei
Oppfyller boligen krav til rømningsveier: Ja
I tilstandsrapporten har skrevet 3 soverom, men det riktige er 2 soverom med dagens planløsning og spisestueavdeling innenfor stuen.
Se tilstandsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven for ytterligere teknisk bekrivelse samt tilstandsgrader (TG).
Løsøre og tilbehør
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Oppvarming
Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet.
Panelovner samt varmekabler på begge bad.
Peisovn i stue (har ikke vært benyttet på mange år og bør undersøkes før bruk).
Panelovner samt varmekabler på begge bad.
Peisovn i stue (har ikke vært benyttet på mange år og bør undersøkes før bruk).
Ferdigattest/brukstillatelse
Det foreligger ferdigattest på Torjusbakken 19, datert 22.05.1978 Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.
Tinglyste heftelser og rettigheter
Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
1972/12709-3/105 31.07.1972 FESTEKONTRAKT - VILKÅR GJELDER FRAMFESTE
Festetid: 99 år
FRAMFESTEKONTRAKT
ÅRLIG AVGIFT NOK 732
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
2018/736315-1/200 07.05.2018
12:18
PANTEDOKUMENT
GJELDER FRAMFESTE
Beløp: NOK 2 500 000
Panthaver: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
Panthaver: STOREBRAND BOLIGKREDITT AS
ORG.NR: 990 645 515
Panthaver: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
2018/1220475-1/200 04.09.2018
10:49
** MASSETRANSPORT
FRA: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
TIL: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
2021/1506810-1/200 30.11.2021
12:59
** MASSETRANSPORT
FRA: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
TIL: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
TIL: STOREBRAND BOLIGKREDITT AS
ORG.NR: 990 645 515
TIL: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
1972/12709-3/105 31.07.1972 FESTEKONTRAKT - VILKÅR GJELDER FRAMFESTE
Festetid: 99 år
FRAMFESTEKONTRAKT
ÅRLIG AVGIFT NOK 732
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
2018/736315-1/200 07.05.2018
12:18
PANTEDOKUMENT
GJELDER FRAMFESTE
Beløp: NOK 2 500 000
Panthaver: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
Panthaver: STOREBRAND BOLIGKREDITT AS
ORG.NR: 990 645 515
Panthaver: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
2018/1220475-1/200 04.09.2018
10:49
** MASSETRANSPORT
FRA: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
TIL: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
2021/1506810-1/200 30.11.2021
12:59
** MASSETRANSPORT
FRA: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
TIL: STOREBRAND BANK ASA
ORG.NR: 953 299 216
TIL: STOREBRAND BOLIGKREDITT AS
ORG.NR: 990 645 515
TIL: STOREBRAND LIVSFORSIKRING AS
ORG.NR: 958 995 369
ELEKTRONISK INNSENDT
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.
Tinglyste heftelser:
1972/346-172/105 07.01.1972 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Elektriske kraftlinjer
Bestemmelse om generende virksomhet
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 29 BNR: 585
1972/346-190/105 07.01.1972 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 28,626
ANFØRT PRIORITET: INNTIL 80% AV TAKST
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
2012/966208-1/200 15.11.2012 ** NYE VILKÅR - FESTE
Årlig festeavgift: NOK 137 811
Bestemmelser om regulering av leien
1972/6894-1/105 02.05.1972 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 29 BNR: 585
1991/49609-1/105 23.09.1991 ERKLÆRING/AVTALE
EIENDOMMEN ER FORMELT SEKSJONERT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1972/346-172/105 07.01.1972 BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
Elektriske kraftlinjer
Bestemmelse om generende virksomhet
Bestemmelse om vann/kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 29 BNR: 585
1972/346-190/105 07.01.1972 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
ÅRLIG AVGIFT NOK 28,626
ANFØRT PRIORITET: INNTIL 80% AV TAKST
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
2012/966208-1/200 15.11.2012 ** NYE VILKÅR - FESTE
Årlig festeavgift: NOK 137 811
Bestemmelser om regulering av leien
1972/6894-1/105 02.05.1972 ERKLÆRING/AVTALE
Bestemmelse om trafostasjon/kiosk
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 0301 GNR: 29 BNR: 585
1991/49609-1/105 23.09.1991 ERKLÆRING/AVTALE
EIENDOMMEN ER FORMELT SEKSJONERT
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eventuell adgang til utleie
Utleie av boligseksjon skal godkjennes av styret, jf. § 6 i selskapets vedtekter.
Diverse
Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.
Leiligheten har vært delvis leid ut de seneste år. Leietager flytter ut senest 31 mai 2025.
Boligen overtas som på visning uten ytterligere vask.
Leiligheten har vært delvis leid ut de seneste år. Leietager flytter ut senest 31 mai 2025.
Boligen overtas som på visning uten ytterligere vask.
Beliggenhet og tomteforhold
Beliggenhet og tomteforhold
Beliggenhet
Flott beliggende leilighet med eget badebasseng i et svært attraktivt boligområde på Montebello i Oslo. Eiendommen grenser mot Mærradalen og nær Husebyskogen. Området er veletablert med store, velstelte grøntarealer mellom bebyggelsen. I nærområdet ligger Montebello Bad & Trim med temperert basseng, treningsapparater og behandlingsrom (Egne rabatter gjelder medlemskap for beboere av Søndre Huseby Boligstiftelse). Populære friområder som Mærradalen og Husebyskogen, med turstier og lysløyper, ligger også rett i nærheten.
Gangavstand til Montebello T-banestasjon, linje 3, med kort reisetid til Majorstuen og Oslo sentrum. Ved Njårdhallen er det SATS treningssenter og dagligvareforretning.
Nærbutikken er Coop Extra Makrellbekken samt søndagsåpen Joker i nærheten.
For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Røa senter med et godt utvalg nisjebutikker, caféer, vinmonopol, apotek, treningssenter, blomsterbutikk, Meny m.m. På Røa er det også SATS som er et bade- og treningsanlegg med fantastiske fasiliteter. Det er heller ikke lang vei til CC Vest med et rikt utvalg av kjedebutikker, Meny, spisesteder, caféer og en rekke andre selvstendige butikker samt SATS treningssenter.
Nærbutikken er Coop Extra Makrellbekken samt søndagsåpen Joker i nærheten.
For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Røa senter med et godt utvalg nisjebutikker, caféer, vinmonopol, apotek, treningssenter, blomsterbutikk, Meny m.m. På Røa er det også SATS som er et bade- og treningsanlegg med fantastiske fasiliteter. Det er heller ikke lang vei til CC Vest med et rikt utvalg av kjedebutikker, Meny, spisesteder, caféer og en rekke andre selvstendige butikker samt SATS treningssenter.
Det er også flotte tur- og rekreasjonsområder ved idylliske Bogstadvannet med Bogstad gård ved inngangen til Sørkedalen. Bogstad gård har café, butikker, museum og tilbud for de aller minste. Her finner du også Oslo Golfklubb som kan tilby en av Norges beste golfbaner. Bogstad er åpen for greenfeespill hele sesongen og har bl.a. innendørs treningssenter samt golfsimulator. I tillegg har Røa IL flotte anlegg og et bredt idrettstilbud. Tryvann/Wyller alpinanlegg ligger kun ca. 10 minutter unna.
Det er også kort vei videre inn til Nordmarka med nydelige bade- og fiskevann og utallige turstier.
Det er også kort vei videre inn til Nordmarka med nydelige bade- og fiskevann og utallige turstier.
Det er flere skoler i bydelen som Smestad skole, Bjørnsletta skole, Ullern videregående og Persbråten skole.
Barnehager i området er Husebygrenda familiebarnehage, Mærradalen barnehage og Hasselkroken Kanvas-barnehage.
Barnehager i området er Husebygrenda familiebarnehage, Mærradalen barnehage og Hasselkroken Kanvas-barnehage.
Adkomst
Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.
Beskrivelse av tomt
Felles festet tomt på 9 228 kvm. Tomteareal er opparbeidet med blant annet internstier, sykkelstativer, plenarealer og diverse beplantning.
Felles utvendig parkering for sameiet.
Felles utvendig parkering for sameiet.
Regulering av feste
leilighetens andel av festeavgift, se mer info under sameiet og i årsoppgaven med regnskap
Parkering
Det følger en garasjeplass til hver leilighet.
Det er montert El-bil lader: Laderen må aktiveres, kontakt styret.
Det er montert El-bil lader: Laderen må aktiveres, kontakt styret.
Garasjeplassen ligger fint til i 1 underetasje under gårdsplass, like ved inngangsdør.
Godt med utvendige parkeringsplasser for sameiet.
Ellers gateparkering.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.
Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.
Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.
Vei, vann og avløp
Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt via privat adkomst med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.
Regulerings-og arealplaner
Eiendommen er regulert til bolig (formål) i henhold til reguleringsplan S-1600 datert 4.12.1969 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Kartutskrift datert 14.02.2025.
Sameiet grenser til Mærradalen som er spesialområde/naturvernområde.
Sameiet grenser til Mærradalen som er spesialområde/naturvernområde.
Ingen spesielle nabosaker. Alt kan ses på planinnsyn - Oslo kommune. https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
Økonomi
Økonomi
Boligens kostnader
Fellesutgiftene er p.t. kr 4 444,- pr. mnd. og inkluderer:
Bl. annet Grunnpakke TV og internett(bredbånd), kommunale avgifter, festeavgift, strøm fellesarealer, felles bygningsforsikring, garasje, avsetning til vedlikehold og drift (snømåking etc.).
Se fordeling nedenfor:
Strøm gårdsplass 382,00
Festeavgift 435,00
Garasje 200,00
Stiftelsen 405,00
TV/bredbånd 362,00
Felleskostnader 2 660,00 - se regnskapet.
Bl. annet Grunnpakke TV og internett(bredbånd), kommunale avgifter, festeavgift, strøm fellesarealer, felles bygningsforsikring, garasje, avsetning til vedlikehold og drift (snømåking etc.).
Se fordeling nedenfor:
Strøm gårdsplass 382,00
Festeavgift 435,00
Garasje 200,00
Stiftelsen 405,00
TV/bredbånd 362,00
Felleskostnader 2 660,00 - se regnskapet.
NB! Felleskostnader økes i snitt (endelig fordeling i hht sameiebrøken) med 1.500 kr pr. mnd fra 1 juli. Økningen settes inn på sameiets sparekonto og øremerkes Vestveggen prosjektet.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til kjente og antatte utgifter, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2025. Styret har i sakspapirene gjort rede for å komme i gang med planlegging av rehabilitering av vårt bygg`s vestside. Det vil bli kostnader til konsulenthjelp som vi vil ha midler til innenfor arbeidskapitalen i 2025. Dette vil tydeliggjøres på årsmøtet.
Finansiering-alternativer til gjennomføringen av arbeidene med Vestveggen i 2026 blir forklart på årsmøtet.
Endelig vedtak gjøres til høsten. Fra 1.7.25 ønsker styret å styrke egenkapitalen ved å heve husleien med kr. 1 500.- i snitt pr. måned. Inntektsbudsjettet tar ikke høyde for dette, men vil bety ca. 324.000.- i siste halvår.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Vedtatt: Felleskostnader økes i snitt (endelig fordeling i hht sameiebrøken) med 1.500 kr fra 1 juli. Økningen settes inn på sameiets sparekonto og øremerkes Vestveggen prosjektet.
Se innkalling til årsmøtet 2025 samt protokollen som er vedlagt salgsoppgaven.
I budsjettet har styret tatt hensyn til kjente og antatte utgifter, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2025. Styret har i sakspapirene gjort rede for å komme i gang med planlegging av rehabilitering av vårt bygg`s vestside. Det vil bli kostnader til konsulenthjelp som vi vil ha midler til innenfor arbeidskapitalen i 2025. Dette vil tydeliggjøres på årsmøtet.
Finansiering-alternativer til gjennomføringen av arbeidene med Vestveggen i 2026 blir forklart på årsmøtet.
Endelig vedtak gjøres til høsten. Fra 1.7.25 ønsker styret å styrke egenkapitalen ved å heve husleien med kr. 1 500.- i snitt pr. måned. Inntektsbudsjettet tar ikke høyde for dette, men vil bety ca. 324.000.- i siste halvår.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Vedtatt: Felleskostnader økes i snitt (endelig fordeling i hht sameiebrøken) med 1.500 kr fra 1 juli. Økningen settes inn på sameiets sparekonto og øremerkes Vestveggen prosjektet.
Se innkalling til årsmøtet 2025 samt protokollen som er vedlagt salgsoppgaven.
Status og videre framdrift oppussing etter fuktskader i oppganger.
Det vil bli gitt en kort status på fuktmålinger (Frank Lønberg) og arbeidet med oppussing av oppgang C (Atle Eriksen). Basert på disse erfaringene anbefaler Styret at arbeidet med oppussing fortsetter basert på styrets vurdering av tilstand og behov. Arbeidet vil skje i samarbeid med beboere i de enkelte oppgangene. I tillegg til praktisk gjennomføring må det også skilles mellom oppussing etter fuktskader (sameiets ansvar) og behov for generelt vedlikehold (oppgangens ansvar). Kostnadene vil variere avhengig av omfang på fuktskader og vil dekkes innenfor budsjett for vedlikehold.
Det vil bli gitt en kort status på fuktmålinger (Frank Lønberg) og arbeidet med oppussing av oppgang C (Atle Eriksen). Basert på disse erfaringene anbefaler Styret at arbeidet med oppussing fortsetter basert på styrets vurdering av tilstand og behov. Arbeidet vil skje i samarbeid med beboere i de enkelte oppgangene. I tillegg til praktisk gjennomføring må det også skilles mellom oppussing etter fuktskader (sameiets ansvar) og behov for generelt vedlikehold (oppgangens ansvar). Kostnadene vil variere avhengig av omfang på fuktskader og vil dekkes innenfor budsjett for vedlikehold.
Hei, i påvente av oppgradering og vedlikehold av Vestveggen har vi behov for å gjøre noen umiddelbare tiltak:
1) Mellom andre og første underetasje er det en «plattform» utenfor stuevinduet i første underetasje. Denne «plattformen» er av varierende kvalitet og blir brukt til vindusvask. Plattformen i J oppgangen måtte rives da den var i ferd med å falle ned. Styret vil derfor be om at sameierne i underetasjene i hver enkelt oppgang gjør en felles vurdering av tilstanden på »plattformen«. Gitt planene om oppgradering neste år gir det ingen mening å reparere disse nå. P.g.a. usikkerhet om tilstand ber vi om at «plattformene» IKKE benyttes. Dersom det er behov for å fjerne plattformene av hensyn til sikkerheten til beboere under, vær vennlig gi Styret beskjed. Styret vil sørge for at disse blir fjernet.
2) På takene utenfor stuevinduene i første og andre etasje ligger det smågrus og her har lett for å gro mose. Denne mosen vil skade membranen på taket og må derfor fjernes, helst fysisk. Mosedreper kan også brukes men mye død mose som blir liggende gjør at ny mose får bedre vekstforhold. Vi ber derfor alle beboere som har anledning til å ta en liten økt for å fjerne mosen. De som av ulike årsaker ikke får gjort dette bes ta kontakt med undertegnede.
mvh Jon
1) Mellom andre og første underetasje er det en «plattform» utenfor stuevinduet i første underetasje. Denne «plattformen» er av varierende kvalitet og blir brukt til vindusvask. Plattformen i J oppgangen måtte rives da den var i ferd med å falle ned. Styret vil derfor be om at sameierne i underetasjene i hver enkelt oppgang gjør en felles vurdering av tilstanden på »plattformen«. Gitt planene om oppgradering neste år gir det ingen mening å reparere disse nå. P.g.a. usikkerhet om tilstand ber vi om at «plattformene» IKKE benyttes. Dersom det er behov for å fjerne plattformene av hensyn til sikkerheten til beboere under, vær vennlig gi Styret beskjed. Styret vil sørge for at disse blir fjernet.
2) På takene utenfor stuevinduene i første og andre etasje ligger det smågrus og her har lett for å gro mose. Denne mosen vil skade membranen på taket og må derfor fjernes, helst fysisk. Mosedreper kan også brukes men mye død mose som blir liggende gjør at ny mose får bedre vekstforhold. Vi ber derfor alle beboere som har anledning til å ta en liten økt for å fjerne mosen. De som av ulike årsaker ikke får gjort dette bes ta kontakt med undertegnede.
mvh Jon
13. mars 2024: Informasjon til medlemmer av Søndre Huseby – Øvre Garasjelag:
Betongrehabilitering av garasjen i Torjusbakken 19:
Etter at vi har fått lagt ny membran er taket på garasjen tett. På grunn av lekkasjene vi har hatt over tid, er det flere steder i garasjetaket hvor betong har løsnet og armering er synlig. Som tidligere nevnt er planen nå og gjennomføre en betongrehabilitering av taket i garasjen for å få stanset korrosjon på armering og reparere betongskadene. I forbindelse med skifte av membran ble det lagt inn en utgiftspost på kr 200000 i det regnestykket som førte til den ekstra innbetalingen som ble gjort i fjor høst. Den summen var det beste anslaget vi hadde for selve betongrehabiliteringen. Før selve rehabiliteringen kan gjøres, må det imidlertid gjennomføres prøvetakinger og analyser for å klargjøre om vi på grunn av tidligere lekkasjer har kloridholdig og karbonisert betong. Analyseresultatene vil avgjøre hvilke metode som skal benyttes ved rehabilitering og hvor store mengder betong som må erstattes. Dette medfører at utgiftene til rehabiliteringen vil være høyere enn de 200000 som tidligere er innbetalt. Hvor mye mer er vanskelig å anslå før vi får analyseresultatene.
Garantitiden for arbeidet som ble gjort med membranen er 5 år. Det er derfor viktig at det blir montert utstyr for fuktighetsmålinger i luft og betong på utvalgte steder i garasjen. Hensikten er å avklare behovet for styring av ventilasjonen, og for å følge fuktigheten i betongen som grunnlag for garantiutløpsbefaringen etter 5 år. Garasjestyret arbeider med å innhente tilbud for dette.
Finansieringen av disse to prosjektene vil bli behandlet på årsmøtet i garasjelaget om noen uker.
Når det gjelder betongrehabiliteringen har garasjelaget tilstrekkelig midler til at dette arbeidet kan iverksettes. Det har vært en grundig vurdering av flere tilbydere. Vi gikk i forhandlinger med de to best kvalifiserte, og har nå besluttet at GAST skal utføre arbeidet. Det er et solid firma som vi har gode erfaringer med fra tidligere arbeider i regi av både garasjelaget og sameiet Torjusbakken 19.
Prøvetaking for analyseformål gjennomføres i uke 13, med oppstart mandag 24 mars. GARASJEN KAN BRUKES SOM NORMALT mens det arbeidet pågår. Blir resultatene av analysen som forventet, vil selve betongrehabiliteringen starte rett etter Påske, tirsdag 22 april, med forventet varighet 4-5 uker. Dette arbeidet vil medføre mye støv som kan være skadelig for billakken. Mens dette arbeidet pågår vil vi derfor IKKE TILLATE BILER I GARASJEN.
Den årlige rengjøringen av garasjen vil bli gjennomført etter at betongrehabiliteringen er ferdig. Det innebærer rengjøring i begynnelsen av juni.
På vegne av garasjestyret
Jo G. Gade
Betongrehabilitering av garasjen i Torjusbakken 19:
Etter at vi har fått lagt ny membran er taket på garasjen tett. På grunn av lekkasjene vi har hatt over tid, er det flere steder i garasjetaket hvor betong har løsnet og armering er synlig. Som tidligere nevnt er planen nå og gjennomføre en betongrehabilitering av taket i garasjen for å få stanset korrosjon på armering og reparere betongskadene. I forbindelse med skifte av membran ble det lagt inn en utgiftspost på kr 200000 i det regnestykket som førte til den ekstra innbetalingen som ble gjort i fjor høst. Den summen var det beste anslaget vi hadde for selve betongrehabiliteringen. Før selve rehabiliteringen kan gjøres, må det imidlertid gjennomføres prøvetakinger og analyser for å klargjøre om vi på grunn av tidligere lekkasjer har kloridholdig og karbonisert betong. Analyseresultatene vil avgjøre hvilke metode som skal benyttes ved rehabilitering og hvor store mengder betong som må erstattes. Dette medfører at utgiftene til rehabiliteringen vil være høyere enn de 200000 som tidligere er innbetalt. Hvor mye mer er vanskelig å anslå før vi får analyseresultatene.
Garantitiden for arbeidet som ble gjort med membranen er 5 år. Det er derfor viktig at det blir montert utstyr for fuktighetsmålinger i luft og betong på utvalgte steder i garasjen. Hensikten er å avklare behovet for styring av ventilasjonen, og for å følge fuktigheten i betongen som grunnlag for garantiutløpsbefaringen etter 5 år. Garasjestyret arbeider med å innhente tilbud for dette.
Finansieringen av disse to prosjektene vil bli behandlet på årsmøtet i garasjelaget om noen uker.
Når det gjelder betongrehabiliteringen har garasjelaget tilstrekkelig midler til at dette arbeidet kan iverksettes. Det har vært en grundig vurdering av flere tilbydere. Vi gikk i forhandlinger med de to best kvalifiserte, og har nå besluttet at GAST skal utføre arbeidet. Det er et solid firma som vi har gode erfaringer med fra tidligere arbeider i regi av både garasjelaget og sameiet Torjusbakken 19.
Prøvetaking for analyseformål gjennomføres i uke 13, med oppstart mandag 24 mars. GARASJEN KAN BRUKES SOM NORMALT mens det arbeidet pågår. Blir resultatene av analysen som forventet, vil selve betongrehabiliteringen starte rett etter Påske, tirsdag 22 april, med forventet varighet 4-5 uker. Dette arbeidet vil medføre mye støv som kan være skadelig for billakken. Mens dette arbeidet pågår vil vi derfor IKKE TILLATE BILER I GARASJEN.
Den årlige rengjøringen av garasjen vil bli gjennomført etter at betongrehabiliteringen er ferdig. Det innebærer rengjøring i begynnelsen av juni.
På vegne av garasjestyret
Jo G. Gade
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter, se ovenfor.
Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr kr 14.000 i 2024, men da har deler av bolig ikke vært i bruk. / 9000 kwh. i 2024, men da har deler av boligen ikke vært
i bruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/fiber internett, standard pakke er inkludert i felleskostnadene.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.
i bruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/fiber internett, standard pakke er inkludert i felleskostnadene.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.
Formuesverdi
Formuesverdi for 2023 var kr 2 489 364,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 957 455,-.
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.
Eiendomsskatt
Eiendomsskatten utgjør kr. 5 335,00 for 2025
(DERSOM DET ER VEDTATT EIENDOMSSKATT I KOMMUNEN MÅ DETTE OPPLYSES)
(DERSOM DET ER VEDTATT EIENDOMSSKATT I KOMMUNEN MÅ DETTE OPPLYSES)
Opplysninger om fellesgjeld
Andel formue er kr 20 176,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 52 145,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 52 145,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er iflg. forretningsfører leverandørgjeld og det er ikke felles lån i sameiet.
Omkostninger
11 000 000,00 Prisantydning
52 145,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 052 145,00 Pris inkl. fellesgjeld
52 145,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 052 145,00 Pris inkl. fellesgjeld
Omkostninger
276 300,00 Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
9 950,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
287 340,00 Omkostninger totalt
545,00 Tinglysing panterettsdokument
545,00 Tinglysing skjøte
9 950,00 Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
287 340,00 Omkostninger totalt
--------------------------------------------------------
11 339 485,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 339 485,00 Totalpris inkl. omkostninger
--------------------------------------------------------
Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.
Tilbud om lånefinansiering
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Betalingsbetingelser
Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.
Annen viktig informasjon
Annen viktig informasjon
Eier
Morten Oskar Sandnæs, Bjørn Christian Sandnæs og Lars Henrik Sandnæs
Informasjon om sameiet
Selveierleilighet beliggende i bydel Ullern i Oslo kommune.
Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torjusbakken 19, med sameiebrøk 23/900.
Sameiet består av 36 seksjoner og har felles festet tomteareal.
Sameie er ett av 11 sameier som utgjør Søndre Huseby Boligstiftelse (SHB).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes. Hver oppgang er ansvarlig for trappevask. Fordeles på de fire leilighetene i oppgangen
Dyrehold må godkjennes av sameiets styre, se husordensreglene pkt. 9.
Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torjusbakken 19, med sameiebrøk 23/900.
Sameiet består av 36 seksjoner og har felles festet tomteareal.
Sameie er ett av 11 sameier som utgjør Søndre Huseby Boligstiftelse (SHB).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes. Hver oppgang er ansvarlig for trappevask. Fordeles på de fire leilighetene i oppgangen
Dyrehold må godkjennes av sameiets styre, se husordensreglene pkt. 9.
Foretatt påkostninger de senere år:
Festeavgift for 2022 ble økt med 21 %.
Fasaderehabilitering vedtatt på ekstraordinært årsmøte september 2022.
Ulike finansieringsmetoder vil bli drøftet på ordinært årsmøte 2023.
Deler av arbeidet er igangsatt, og kapitalinnkreving fordelt etter eierbrøk er iverksatt og effektuert oktober 2022.
Festeavgift for 2022 ble økt med 21 %.
Fasaderehabilitering vedtatt på ekstraordinært årsmøte september 2022.
Ulike finansieringsmetoder vil bli drøftet på ordinært årsmøte 2023.
Deler av arbeidet er igangsatt, og kapitalinnkreving fordelt etter eierbrøk er iverksatt og effektuert oktober 2022.
Planlagte påkostninger:
STYRETS ARBEID
2024 har, som 2023, vært et meget aktivt år for TB19 og styret. Det har vært avholdt 6 styremøter. I tillegg har det vært mye samhandling og kommunikasjon utenfor møtene bl.a. pr. e-post. Alle har deltatt aktivt og positivt. I tillegg til det ordinære årsmøtet 15.4, ble det også arrangert et ekstraordinært digitalt årsmøte 25.7 vedrørende rehabilitering av Garasje-taket og beslutning om finansiering. Etter den betydelige økningen i husleien og innkalling av midler til bl.a. finansiering av brannsikringstiltak i 2023, valgte Styret å ikke øke husleien i januar. Sameiets økonomi er tilfredsstillende men ytterligere finansiering må til for å gjennomføre vedlikehold av vestveggen.
STYRETS ARBEID
2024 har, som 2023, vært et meget aktivt år for TB19 og styret. Det har vært avholdt 6 styremøter. I tillegg har det vært mye samhandling og kommunikasjon utenfor møtene bl.a. pr. e-post. Alle har deltatt aktivt og positivt. I tillegg til det ordinære årsmøtet 15.4, ble det også arrangert et ekstraordinært digitalt årsmøte 25.7 vedrørende rehabilitering av Garasje-taket og beslutning om finansiering. Etter den betydelige økningen i husleien og innkalling av midler til bl.a. finansiering av brannsikringstiltak i 2023, valgte Styret å ikke øke husleien i januar. Sameiets økonomi er tilfredsstillende men ytterligere finansiering må til for å gjennomføre vedlikehold av vestveggen.
Branndører
Det første store tiltaket i år ble fornyelsen av branndører i bygget. Samtlige branndører til bereder rom og dører mellom oppgang og sluser ble byttet. Det ble også installert forskriftsmessige dører mellom sluser og garasje i oppgang H og J. I tillegg ble det byttet til branndører i alle private boder. Samtidig ble nøkkelsystemet fornyet. Det var 3 tilbydere. Oslo Låsservice a/s ble valgt ut fra kvalitet og grundighet. Dette var trinn 2 i planen for brannsikring av bygget og kostet oss kr.1.156.750 hvorav 400.000 ble dekket av private bod-dør eiere. Jobben ble gjort i mars/april. De som ikke har hatt egen inngangsdør i hht. brannforskiftene er anmodet om å skaffe ny dør.
Det første store tiltaket i år ble fornyelsen av branndører i bygget. Samtlige branndører til bereder rom og dører mellom oppgang og sluser ble byttet. Det ble også installert forskriftsmessige dører mellom sluser og garasje i oppgang H og J. I tillegg ble det byttet til branndører i alle private boder. Samtidig ble nøkkelsystemet fornyet. Det var 3 tilbydere. Oslo Låsservice a/s ble valgt ut fra kvalitet og grundighet. Dette var trinn 2 i planen for brannsikring av bygget og kostet oss kr.1.156.750 hvorav 400.000 ble dekket av private bod-dør eiere. Jobben ble gjort i mars/april. De som ikke har hatt egen inngangsdør i hht. brannforskiftene er anmodet om å skaffe ny dør.
EL-infrastruktur
Trinn 3 i brannsikringstiltakene var utskifting og oppgradering av alle felles sikringer / hovedsikringer og opprydding i felles-sikringsskapene. Etter en anbudsrunde og erfaringsutveksling med TB 17 ble Brudevold a/s valgt som leverandør. Arbeidet ble utført i løpet av sommeren og el-tavlene fremstår nå som moderne med felles og enhetlig infrastruktur. Selvom det tok litt lengre tid en anslått er Styret godt fornøyd med arbeidet. Styret har derfor valgt å bruke Brudevold fremover på alt av felles el-infrastruktur. Totalt kostet oppgraderingen 540.000 inklusiv egenandel på 3.000 fra hver seksjon. Alle seksjonseiere ble anmodet om å fornye sine private sikringsskap hvis de var gamle uten vippe-sikringer mv. Flere har etterkommet anmodningen og også rettet opp kurser med spenningsfall (etter målinger fra Brudevoll).
Trinn 3 i brannsikringstiltakene var utskifting og oppgradering av alle felles sikringer / hovedsikringer og opprydding i felles-sikringsskapene. Etter en anbudsrunde og erfaringsutveksling med TB 17 ble Brudevold a/s valgt som leverandør. Arbeidet ble utført i løpet av sommeren og el-tavlene fremstår nå som moderne med felles og enhetlig infrastruktur. Selvom det tok litt lengre tid en anslått er Styret godt fornøyd med arbeidet. Styret har derfor valgt å bruke Brudevold fremover på alt av felles el-infrastruktur. Totalt kostet oppgraderingen 540.000 inklusiv egenandel på 3.000 fra hver seksjon. Alle seksjonseiere ble anmodet om å fornye sine private sikringsskap hvis de var gamle uten vippe-sikringer mv. Flere har etterkommet anmodningen og også rettet opp kurser med spenningsfall (etter målinger fra Brudevoll).
Garasjetaket
Etter flere års fortvilelse over lekkasjer i garasjen og oppganger samt gjentagende diskusjoner om mulige tiltak er det nå lagt ny membran, nye varmekabler og støpeasfalt.
All gammel asfalt, smøre-membran og varmekabler ble fjernet i løpet av august. Gjennom september/oktober ble ny moderne membran lagt med nye varmekabler og ny støpe-asfalt over. I tillegg ble fall mot nye sluk etterstrebet fra alle vinkler. Stor takk til Anleggsservice Øst, Øst Asfalt og KM elektro, som fikk jobben i konkurranse med andre tilbydere. Konsulenten og prosjektleder fra Norconsult var god å ha. Jo Gade gjorde en kjempejobb og vår styreleder tok del i oppfølging og var samtalepartner. Prisen ble totalt ca. 3.5 mill. Våre seksjonseiere bidro med ca. 65.000 hver seg. Videre arbeid vil være oppussing av garasjetaket på undersiden. Betongskjøter må repareres, pusses og males. Det planlegges gjennomført våren 2025. Ytterligere informasjon vil bli gitt på Årsmøtet. Gitt TB19´s ansvar for garasjedekke er det viktig at vektreglene for trafikk på plassen etterleves og at det tas nødvendig hensyn til asfaltdekket ved bruk at tyngre kjøretøy.
Etter flere års fortvilelse over lekkasjer i garasjen og oppganger samt gjentagende diskusjoner om mulige tiltak er det nå lagt ny membran, nye varmekabler og støpeasfalt.
All gammel asfalt, smøre-membran og varmekabler ble fjernet i løpet av august. Gjennom september/oktober ble ny moderne membran lagt med nye varmekabler og ny støpe-asfalt over. I tillegg ble fall mot nye sluk etterstrebet fra alle vinkler. Stor takk til Anleggsservice Øst, Øst Asfalt og KM elektro, som fikk jobben i konkurranse med andre tilbydere. Konsulenten og prosjektleder fra Norconsult var god å ha. Jo Gade gjorde en kjempejobb og vår styreleder tok del i oppfølging og var samtalepartner. Prisen ble totalt ca. 3.5 mill. Våre seksjonseiere bidro med ca. 65.000 hver seg. Videre arbeid vil være oppussing av garasjetaket på undersiden. Betongskjøter må repareres, pusses og males. Det planlegges gjennomført våren 2025. Ytterligere informasjon vil bli gitt på Årsmøtet. Gitt TB19´s ansvar for garasjedekke er det viktig at vektreglene for trafikk på plassen etterleves og at det tas nødvendig hensyn til asfaltdekket ved bruk at tyngre kjøretøy.
Telia
Fornyet avtale mellom Telia og SHB om nytt fibernett ble undertegnet på vårparten 2024, men installasjon av nye kabler i gård og grunn har tatt veldig lang tid. TB19 var heldige å få nye fiberkabler først og flertallet fikk installert disse før jul. De andre sameiene får nytt anlegg på vårparten.
Den nye avtalen skal innebære raskere internett og større stabilitet. Prisen øker ikke i forhold til gammel pris. Nye rutere vil bli tilbudt alle sameiere i den nærmeste tid.
Fornyet avtale mellom Telia og SHB om nytt fibernett ble undertegnet på vårparten 2024, men installasjon av nye kabler i gård og grunn har tatt veldig lang tid. TB19 var heldige å få nye fiberkabler først og flertallet fikk installert disse før jul. De andre sameiene får nytt anlegg på vårparten.
Den nye avtalen skal innebære raskere internett og større stabilitet. Prisen øker ikke i forhold til gammel pris. Nye rutere vil bli tilbudt alle sameiere i den nærmeste tid.
Montebellotrappen
Fornyelsen av trappene ned mot Montebello stasjon gikk i rekordtempo i august når beslutningen fra SHB-styret endelig ble fattet. Saken har stått på ønskelisten lenge. Finansiering ble gjort ved innkreving av midler fra de 11 sameiene. TB 19´s andel var ca, 100.000.
Fornyelsen av trappene ned mot Montebello stasjon gikk i rekordtempo i august når beslutningen fra SHB-styret endelig ble fattet. Saken har stått på ønskelisten lenge. Finansiering ble gjort ved innkreving av midler fra de 11 sameiene. TB 19´s andel var ca, 100.000.
Blomstertoppen
Det har vært vanskelig å følge opp luking og vedlikehold av vår fine blomstertopp ved innkjørselen. Flere deltar ifbm. dugnaden i mai og det gjøres også f en innsats innimellom. Det blir likevel for lite i løpet av sesongen. Styret inngikk derfor avtale med Carloihagen om luking og beskjæring av Blomsterhaugen en til to ganger i året, første gang i september-24. Vi er godt fornøyd med resultatet.
Det har vært vanskelig å følge opp luking og vedlikehold av vår fine blomstertopp ved innkjørselen. Flere deltar ifbm. dugnaden i mai og det gjøres også f en innsats innimellom. Det blir likevel for lite i løpet av sesongen. Styret inngikk derfor avtale med Carloihagen om luking og beskjæring av Blomsterhaugen en til to ganger i året, første gang i september-24. Vi er godt fornøyd med resultatet.
Østveggen
Styret har fulgt opp lekkasjer og fuktighet i oppgangene men det har vært krevende å identifisere årsak med sikkerhet. Fuktighet kan komme gjennom veggen (dårlig drenering/feil konstruksjon), ovenfra (dårlig taktekking/dårlig blikkenslager arbeid rundt vinduer) eller fra lekkasjer i garasje taket (membran). Etter befaring av utspringene sammen med vår takspesialist Seal a/s ble det påvist feil og mangler ved blikkenslager
arbeidene rundt de øvre vinduene og ned mot utspringtakene. Vi klaget til entreprenør som iverksatte reparasjoner. Arbeidet ble avsluttet rett før jul. Nye fuktmålinger viser vesentlig fukt reduksjon Styret har derfor besluttet å starte oppussing av C oppgangen i første omgang. Ytterligere informasjon vil bli gitt på årsmøtet.
Styret har fulgt opp lekkasjer og fuktighet i oppgangene men det har vært krevende å identifisere årsak med sikkerhet. Fuktighet kan komme gjennom veggen (dårlig drenering/feil konstruksjon), ovenfra (dårlig taktekking/dårlig blikkenslager arbeid rundt vinduer) eller fra lekkasjer i garasje taket (membran). Etter befaring av utspringene sammen med vår takspesialist Seal a/s ble det påvist feil og mangler ved blikkenslager
arbeidene rundt de øvre vinduene og ned mot utspringtakene. Vi klaget til entreprenør som iverksatte reparasjoner. Arbeidet ble avsluttet rett før jul. Nye fuktmålinger viser vesentlig fukt reduksjon Styret har derfor besluttet å starte oppussing av C oppgangen i første omgang. Ytterligere informasjon vil bli gitt på årsmøtet.
Vestveggen
Styret har ikke prioritert oppgradering av Vestveggen i 2024 og har også utsatt planlegging for fornyelsen. Saken vil bli tatt opp som egen sak på årsmøtet med forslag om innleie av profesjonell prosjektleder og planlegging på i 2025 og utførelse i 2026.
Styret har ikke prioritert oppgradering av Vestveggen i 2024 og har også utsatt planlegging for fornyelsen. Saken vil bli tatt opp som egen sak på årsmøtet med forslag om innleie av profesjonell prosjektleder og planlegging på i 2025 og utførelse i 2026.
Sjeggkre
I juni hadde vi besøk av et skadedyr-firma i Oslo. De bekjempet våre små sjegg-kre som flere hadde sett seg lei på. Etter har styret ikke fått flere henvendelser om problemet. Kostnaden ble dekket av forsikring.
I juni hadde vi besøk av et skadedyr-firma i Oslo. De bekjempet våre små sjegg-kre som flere hadde sett seg lei på. Etter har styret ikke fått flere henvendelser om problemet. Kostnaden ble dekket av forsikring.
Tre-pleie på vårt uteområde.
«Villskog trepleie» gjennomførte midt i desember trimming og beskjæring av de store og små trær på plenområdet mellom de 3 sameiene. Det ble gjennomført med omtanke og nennsomhet etter en konstruktiv samhandling og avtale med sameiene i TB15 og TH 17. Kostnaden kr. 33.375 som ble delt med lik andel pr sameier i hver av de tre sameiene.
«Villskog trepleie» gjennomførte midt i desember trimming og beskjæring av de store og små trær på plenområdet mellom de 3 sameiene. Det ble gjennomført med omtanke og nennsomhet etter en konstruktiv samhandling og avtale med sameiene i TB15 og TH 17. Kostnaden kr. 33.375 som ble delt med lik andel pr sameier i hver av de tre sameiene.
SHB
Vi har et godt samarbeid med vår «moderorganisasjon» som administrerer felles-kostnader og vaktmestertjenester. Vi (de 11 sameiene) har i 2024 bidratt til en bedre økonomi for SHB som har fått et større handlingsrom for akutte og andre planlagte aktiviteter. Utskilling av Trim-hus med eget gårds og bruksnummer står på stedet hvil. Samtaler med Stiftelsen er igangsatt
men de holder kortene tett og ønsker å ta del i en eventuell senere gevinst dersom Trimhuset blir omregulert og senere avhendet. Ansvar for videre fremdrift ligger p.t. hos styret i Trimhuset.
Vi har et godt samarbeid med vår «moderorganisasjon» som administrerer felles-kostnader og vaktmestertjenester. Vi (de 11 sameiene) har i 2024 bidratt til en bedre økonomi for SHB som har fått et større handlingsrom for akutte og andre planlagte aktiviteter. Utskilling av Trim-hus med eget gårds og bruksnummer står på stedet hvil. Samtaler med Stiftelsen er igangsatt
men de holder kortene tett og ønsker å ta del i en eventuell senere gevinst dersom Trimhuset blir omregulert og senere avhendet. Ansvar for videre fremdrift ligger p.t. hos styret i Trimhuset.
Dugnad
Dugnaden 14.5 var igjen en god dugnad med veldig godt oppmøte. Mye kvist og kvas og mindre trestrukturer bak gjerdet mot Merradalen ble denne gang skåret ned og ryddet bort anstendig. De oppmøtte ble belønnet med brus og mengder av boller i et rikt mangfold.
Dugnaden 14.5 var igjen en god dugnad med veldig godt oppmøte. Mye kvist og kvas og mindre trestrukturer bak gjerdet mot Merradalen ble denne gang skåret ned og ryddet bort anstendig. De oppmøtte ble belønnet med brus og mengder av boller i et rikt mangfold.
VAV
Vi lovet i fjor å vurdere tilstanden av avløpsrørene i sameiet. Saken har blitt utsatt, men ikke glemt.
Styret 25.03.2025.
Vi lovet i fjor å vurdere tilstanden av avløpsrørene i sameiet. Saken har blitt utsatt, men ikke glemt.
Styret 25.03.2025.
Driftsinntektene er i henhold til normalbudsjett for 2024. Innkrevde midler
for investeringer i 2024 fremkom i regnskapet for både 2023 og 2024.
Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnadene for nye branndører og fornyet
el-infrastruktur. Disse kostnader er dekket av egenkapitalen og delvis av innkrevne midler.
for investeringer i 2024 fremkom i regnskapet for både 2023 og 2024.
Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnadene for nye branndører og fornyet
el-infrastruktur. Disse kostnader er dekket av egenkapitalen og delvis av innkrevne midler.
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
Resultat
Årets resultat vises i resultatregnskapet. Underskuddet er som forventet og foreslås dekket av egenkapitalen uten årlige avskrivninger. Mange av regnskapspostene er forklart i notene fra OBOS. Noen blir forklart ytterligere på årsmøtet.
Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2024.
Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet.
Arbeidskapitalen pr. 31.12.2024 var kr 797.313.
Drift- og Sparekontoen utgjør 696.017 som er utgangspunkt for styrets likviditetsmodell.
Sameiet står fortsatt overfor viktige tiltak for HMS og vedlikehold. Etter årets utførte prosjekter er vi kommet et godt stykke på vei. Andre kjente tiltak vil bli drøftet på årsmøtet i 2025. Det er fortsatt behov for prioriteringer og enighet om fornuftig finansiering.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2025
Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2025.
Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. I budsjettet er større vedlikeholdsprosjekter holdt utenfor ordinært driftsbudsjett .
Drift og vedlikehold
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 243 400 til normalt drift og vedlikehold.
Forsikring øker kraftig, ca.15%. Det er gjengs innen bransjen. Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring. Vi har bedt om nye anbud fra IF og Gjensidige. I forhold til de andre sameiene ligger vi midt på treet.
Kommunale avgifter i Oslo kommune Øker med 15%
Energikostnader Holder seg på et stabilt nivå og budsjettet holder seg på nivået fra 2024.
Årets resultat vises i resultatregnskapet. Underskuddet er som forventet og foreslås dekket av egenkapitalen uten årlige avskrivninger. Mange av regnskapspostene er forklart i notene fra OBOS. Noen blir forklart ytterligere på årsmøtet.
Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2024.
Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet.
Arbeidskapitalen pr. 31.12.2024 var kr 797.313.
Drift- og Sparekontoen utgjør 696.017 som er utgangspunkt for styrets likviditetsmodell.
Sameiet står fortsatt overfor viktige tiltak for HMS og vedlikehold. Etter årets utførte prosjekter er vi kommet et godt stykke på vei. Andre kjente tiltak vil bli drøftet på årsmøtet i 2025. Det er fortsatt behov for prioriteringer og enighet om fornuftig finansiering.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2025
Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2025.
Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. I budsjettet er større vedlikeholdsprosjekter holdt utenfor ordinært driftsbudsjett .
Drift og vedlikehold
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 243 400 til normalt drift og vedlikehold.
Forsikring øker kraftig, ca.15%. Det er gjengs innen bransjen. Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring. Vi har bedt om nye anbud fra IF og Gjensidige. I forhold til de andre sameiene ligger vi midt på treet.
Kommunale avgifter i Oslo kommune Øker med 15%
Energikostnader Holder seg på et stabilt nivå og budsjettet holder seg på nivået fra 2024.
Sameiet Torjusbakken 19 har ingen lån.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til kjente og antatte utgifter, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter
og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2025.
Styret har i sakspapirene gjort rede for å komme i gang med planlegging av rehabilitering av vårt bygg`s
vestside. Det vil bli kostnader til konsulenthjelp som vi vil ha midler til innenfor arbeidskapitalen i 2025. Dette
vil tydeliggjøres på årsmøtet.
Finansiering-alternativer til gjennomføringen av arbeidene med Vestveggen i 2026 blir forklart på årsmøtet.
Endelig vedtak gjøres til høsten. Fra 1.7.25 ønsker styret å styrke egenkapitalen ved å heve husleien med
kr.1500.- i snitt pr. måned. Inntektsbudsjettet tar ikke høyde for dette, men vil bety ca. 324.000.- i siste halvår.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
I budsjettet har styret tatt hensyn til kjente og antatte utgifter, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter
og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2025.
Styret har i sakspapirene gjort rede for å komme i gang med planlegging av rehabilitering av vårt bygg`s
vestside. Det vil bli kostnader til konsulenthjelp som vi vil ha midler til innenfor arbeidskapitalen i 2025. Dette
vil tydeliggjøres på årsmøtet.
Finansiering-alternativer til gjennomføringen av arbeidene med Vestveggen i 2026 blir forklart på årsmøtet.
Endelig vedtak gjøres til høsten. Fra 1.7.25 ønsker styret å styrke egenkapitalen ved å heve husleien med
kr.1500.- i snitt pr. måned. Inntektsbudsjettet tar ikke høyde for dette, men vil bety ca. 324.000.- i siste halvår.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Montebello Bad og Trim ligger på samme rekke og sameierne skal visst ha en rabattordning.
Dokumenter for sameiet, festekontrakt og kopi av seksjoneringen er vedlagt den digitale salgsoppgaven under dokumenter.
Overtakelse
Etter nærmere avtale.
Leietager flytter ut senest 31 mai 2025.
Overtas som på visning uten ytterligere vask.
Leietager flytter ut senest 31 mai 2025.
Overtas som på visning uten ytterligere vask.
Boligselgerforsikring
Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.
Boligkjøperforsikring
Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.
For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).
Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.
Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.
Budgivning
Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.
Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Hvitvaskingsreglene
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.
Personopplysningsloven
I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.
Lovanvendelse
Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.
En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.
På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.
Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.
Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.
Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.
Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.
Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.
Meglers vederlag
Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr gang + overtagelse: kr 4.000,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Vederlag: 1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr gang + overtagelse: kr 4.000,- pr. stk.
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.
Opplysninger om oppdraget
Oppdragsnummer 57-0016/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR57.2416
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR57.2416
Dato
Sist oppdatert: 12. mai 2025 kl. 17:02
Dokumenter
Dokumenter
Egenerklæringsskjema (Anticimex, fra Buysure)
PDF – 342 KB
8310229 Meglerbrev 7209-1-29
PDF – 213 KB
Byggetegning
PDF – 7 MB
BI - Tilstandsrapport - boligsalg - 15067589
PDF – 498 KB
Årsmøte-papirer 2025 - Torjusbakken 19
PDF – 646 KB
Ferdigattest og brukstillatelse
PDF – 2 MB
Protokoll årsmøte Torjusbakken 19
PDF – 2 MB
tinglyst kontrakt ang. feste 2 mai 1972
PDF – 237 KB
Festekontrakt tinglyst 31. juli 1972
PDF – 556 KB
tinglyst 23 september 1991 - seksjoner
PDF – 3 MB
Forbrukerinformasjon om nye regler fra 01.01.22
PDF – 127 KB
Standard liste over løsøre og tilbehør
PDF – 29 KB
Tryg Boligkjøperpakke
PDF – 404 KB
Forbrukerinformasjon om budgivning
PDF – 172 KB
Område
Legg til steder som er viktige for deg
Visning
Vil du varsles om lignende boliger?
Ved å lagre ditt boligsøk hos oss får du beskjed når vi har en bolig som ligner denne, før den legges ut på markedet!
På flyttefot? Slik gjør vi det enklere for deg
Skreddersydd flyttepakke
Vi fikser håndverkere, vask, pakking, lagring og transport, og legger ut for utgiftene underveis.
Hjelp med både kjøp og salg
Hos oss har du din egen rådgiver gjennom hele kjøps- og salgsprosessen.
Hjelp til finansiering
Vårt samarbeid med BN Bank sikrer deg rask og løsningsorientert hjelp, til konkurransedyktige betingelser.