Selveierleilighet beliggende i bydel Ullern i Oslo kommune.
Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Torjusbakken 19, med sameiebrøk 23/900.
Sameiet består av 36 seksjoner og har felles festet tomteareal.
Sameie er ett av 11 sameier som utgjør Søndre Huseby Boligstiftelse (SHB).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes. Hver oppgang er ansvarlig for trappevask. Fordeles på de fire leilighetene i oppgangen
Dyrehold må godkjennes av sameiets styre, se husordensreglene pkt. 9.
Foretatt påkostninger de senere år:
Økning av festeavgift for 2022 med 21 %.
Fasaderehabilitering vedtatt på ekstraordinært årsmøte september 2022.
Ulike finansieringsmetoder vil bli drøftet på ordinært årsmøte 2023.
Deler av arbeidet er igangsatt, og kapitalinnkreving fordelt etter eierbrøk er iverksatt og effektuert oktober 2022.
Planlagte påkostninger:
STYRETS ARBEID
2024 har, som 2023, vært et meget aktivt år for TB19 og styret. Det har vært avholdt 6 styremøter. I tillegg har det vært mye samhandling og kommunikasjon utenfor møtene bl.a. pr. e-post. Alle har deltatt aktivt og positivt. I tillegg til det ordinære årsmøtet 15.4, ble det også arrangert et ekstraordinært digitalt årsmøte 25.7 vedrørende rehabilitering av Garasje-taket og beslutning om finansiering. Etter den betydelige økningen i husleien og innkalling av midler til bl.a. finansiering av brannsikringstiltak i 2023, valgte Styret å ikke øke husleien i januar. Sameiets økonomi er tilfredsstillende men ytterligere finansiering må til for å gjennomføre vedlikehold av vestveggen.
Branndører
Det første store tiltaket i år ble fornyelsen av branndører i bygget. Samtlige branndører til bereder rom og dører mellom oppgang og sluser ble byttet. Det ble også installert forskriftsmessige dører mellom sluser og garasje i oppgang H og J. I tillegg ble det byttet til branndører i alle private boder. Samtidig ble nøkkelsystemet fornyet. Det var 3 tilbydere. Oslo Låsservice a/s ble valgt ut fra kvalitet og grundighet. Dette var trinn 2 i planen for brannsikring av bygget og kostet oss kr.1.156.750 hvorav 400.000 ble dekket av private bod-dør eiere. Jobben ble gjort i mars/april. De som ikke har hatt egen inngangsdør i hht. brannforskiftene er anmodet om å skaffe ny dør.
EL-infrastruktur
Trinn 3 i brannsikringstiltakene var utskifting og oppgradering av alle felles sikringer / hovedsikringer og opprydding i felles-sikringsskapene. Etter en anbudsrunde og erfaringsutveksling med TB 17 ble Brudevold a/s valgt som leverandør. Arbeidet ble utført i løpet av sommeren og el-tavlene fremstår nå som moderne med felles og enhetlig infrastruktur. Selvom det tok litt lengre tid en anslått er Styret godt fornøyd med arbeidet. Styret har derfor valgt å bruke Brudevold fremover på alt av felles el-infrastruktur. Totalt kostet oppgraderingen 540.000 inklusiv egenandel på 3.000 fra hver seksjon. Alle seksjonseiere ble anmodet om å fornye sine private sikringsskap hvis de var gamle uten vippe-sikringer mv. Flere har etterkommet anmodningen og også rettet opp kurser med spenningsfall (etter målinger fra Brudevoll).
Garasjetaket
Etter flere års fortvilelse over lekkasjer i garasjen og oppganger samt gjentagende diskusjoner om mulige tiltak er det nå lagt ny membran, nye varmekabler og støpeasfalt.
All gammel asfalt, smøre-membran og varmekabler ble fjernet i løpet av august. Gjennom september/oktober ble ny moderne membran lagt med nye varmekabler og ny støpe-asfalt over. I tillegg ble fall mot nye sluk etterstrebet fra alle vinkler. Stor takk til Anleggsservice Øst, Øst Asfalt og KM elektro, som fikk jobben i konkurranse med andre tilbydere. Konsulenten og prosjektleder fra Norconsult var god å ha. Jo Gade gjorde en kjempejobb og vår styreleder tok del i oppfølging og var samtalepartner. Prisen ble totalt ca. 3.5 mill. Våre seksjonseiere bidro med ca. 65.000 hver seg. Videre arbeid vil være oppussing av garasjetaket på undersiden. Betongskjøter må repareres, pusses og males. Det planlegges gjennomført våren 2025. Ytterligere informasjon vil bli gitt på Årsmøtet. Gitt TB19´s ansvar for garasjedekke er det viktig at vektreglene for trafikk på plassen etterleves og at det tas nødvendig hensyn til asfaltdekket ved bruk at tyngre kjøretøy.
Telia
Fornyet avtale mellom Telia og SHB om nytt fibernett ble undertegnet på vårparten 2024, men installasjon av nye kabler i gård og grunn har tatt veldig lang tid. TB19 var heldige å få nye fiberkabler først og flertallet fikk installert disse før jul. De andre sameiene får nytt anlegg på vårparten.
Den nye avtalen skal innebære raskere internett og større stabilitet. Prisen øker ikke i forhold til gammel pris. Nye rutere vil bli tilbudt alle sameiere i den nærmeste tid.
Montebellotrappen
Fornyelsen av trappene ned mot Montebello stasjon gikk i rekordtempo i august når beslutningen fra SHB-styret endelig ble fattet. Saken har stått på ønskelisten lenge. Finansiering ble gjort ved innkreving av midler fra de 11 sameiene. TB 19´s andel var ca, 100.000.
Blomstertoppen
Det har vært vanskelig å følge opp luking og vedlikehold av vår fine blomstertopp ved innkjørselen. Flere deltar ifbm. dugnaden i mai og det gjøres også f en innsats innimellom. Det blir likevel for lite i løpet av sesongen. Styret inngikk derfor avtale med Carloihagen om luking og beskjæring av Blomsterhaugen en til to ganger i året, første gang i september-24. Vi er godt fornøyd med resultatet.
Østveggen
Styret har fulgt opp lekkasjer og fuktighet i oppgangene men det har vært krevende å identifisere årsak med sikkerhet. Fuktighet kan komme gjennom veggen (dårlig drenering/feil konstruksjon), ovenfra (dårlig taktekking/dårlig blikkenslager arbeid rundt vinduer) eller fra lekkasjer i garasje taket (membran). Etter befaring av utspringene sammen med vår takspesialist Seal a/s ble det påvist feil og mangler ved blikkenslager
arbeidene rundt de øvre vinduene og ned mot utspringtakene. Vi klaget til entreprenør som iverksatte reparasjoner. Arbeidet ble avsluttet rett før jul. Nye fuktmålinger viser vesentlig fukt reduksjon Styret har derfor besluttet å starte oppussing av C oppgangen i første omgang. Ytterligere informasjon vil bli gitt på årsmøtet.
Vestveggen
Styret har ikke prioritert oppgradering av Vestveggen i 2024 og har også utsatt planlegging for fornyelsen. Saken vil bli tatt opp som egen sak på årsmøtet med forslag om innleie av profesjonell prosjektleder og planlegging på i 2025 og utførelse i 2026.
Sjeggkre
I juni hadde vi besøk av et skadedyr-firma i Oslo. De bekjempet våre små sjegg-kre som flere hadde sett seg lei på. Etter har styret ikke fått flere henvendelser om problemet. Kostnaden ble dekket av forsikring.
Tre-pleie på vårt uteområde.
«Villskog trepleie» gjennomførte midt i desember trimming og beskjæring av de store og små trær på plenområdet mellom de 3 sameiene. Det ble gjennomført med omtanke og nennsomhet etter en konstruktiv samhandling og avtale med sameiene i TB15 og TH 17. Kostnaden kr. 33.375 som ble delt med lik andel pr sameier i hver av de tre sameiene.
SHB
Vi har et godt samarbeid med vår «moderorganisasjon» som administrerer felles-kostnader og vaktmestertjenester. Vi (de 11 sameiene) har i 2024 bidratt til en bedre økonomi for SHB som har fått et større handlingsrom for akutte og andre planlagte aktiviteter. Utskilling av Trim-hus med eget gårds og bruksnummer står på stedet hvil. Samtaler med Stiftelsen er igangsatt
men de holder kortene tett og ønsker å ta del i en eventuell senere gevinst dersom Trimhuset blir omregulert og senere avhendet. Ansvar for videre fremdrift ligger p.t. hos styret i Trimhuset.
Dugnad
Dugnaden 14.5 var igjen en god dugnad med veldig godt oppmøte. Mye kvist og kvas og mindre trestrukturer bak gjerdet mot Merradalen ble denne gang skåret ned og ryddet bort anstendig. De oppmøtte ble belønnet med brus og mengder av boller i et rikt mangfold.
VAV
Vi lovet i fjor å vurdere tilstanden av avløpsrørene i sameiet. Saken har blitt utsatt, men ikke glemt.
Styret 25.03.2025.
Driftsinntektene er i henhold til normalbudsjett for 2024. Innkrevde midler
for investeringer i 2024 fremkom i regnskapet for både 2023 og 2024.
Driftskostnadene er høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak kostnadene for nye branndører og fornyet
el-infrastruktur. Disse kostnader er dekket av egenkapitalen og delvis av innkrevne midler.
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
Resultat
Årets resultat vises i resultatregnskapet. Underskuddet er som forventet og foreslås dekket av egenkapitalen uten årlige avskrivninger. Mange av regnskapspostene er forklart i notene fra OBOS. Noen blir forklart ytterligere på årsmøtet.
Kommentarer til sameiets arbeidskapital pr. 31.12.2024.
Arbeidskapitalen vises i balansen ved å trekke kortsiktig gjeld fra omløpsmidler og viser sameiets likviditet.
Arbeidskapitalen pr. 31.12.2024 var kr 797.313.
Drift- og Sparekontoen utgjør 696.017 som er utgangspunkt for styrets likviditetsmodell.
Sameiet står fortsatt overfor viktige tiltak for HMS og vedlikehold. Etter årets utførte prosjekter er vi kommet et godt stykke på vei. Andre kjente tiltak vil bli drøftet på årsmøtet i 2025. Det er fortsatt behov for prioriteringer og enighet om fornuftig finansiering.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2025
Til orientering for årsmøtet legger styret fram budsjettet for 2025.
Tallene er vist i kolonnen til høyre i resultatregnskapet. I budsjettet er større vedlikeholdsprosjekter holdt utenfor ordinært driftsbudsjett .
Drift og vedlikehold
I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 243 400 til normalt drift og vedlikehold.
Forsikring øker kraftig, ca.15%. Det er gjengs innen bransjen. Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring. Vi har bedt om nye anbud fra IF og Gjensidige. I forhold til de andre sameiene ligger vi midt på treet.
Kommunale avgifter i Oslo kommune Øker med 15%
Energikostnader Holder seg på et stabilt nivå og budsjettet holder seg på nivået fra 2024.
Sameiet Torjusbakken 19 har ingen lån.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til kjente og antatte utgifter, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter
og tjenester sameiet anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2025.
Styret har i sakspapirene gjort rede for å komme i gang med planlegging av rehabilitering av vårt bygg`s
vestside. Det vil bli kostnader til konsulenthjelp som vi vil ha midler til innenfor arbeidskapitalen i 2025. Dette
vil tydeliggjøres på årsmøtet.
Finansiering-alternativer til gjennomføringen av arbeidene med Vestveggen i 2026 blir forklart på årsmøtet.
Endelig vedtak gjøres til høsten. Fra 1.7.25 ønsker styret å styrke egenkapitalen ved å heve husleien med
kr.1500.- i snitt pr. måned. Inntektsbudsjettet tar ikke høyde for dette, men vil bety ca. 324.000.- i siste halvår.
For øvrig vises til de enkelte tallene i budsjettet.
Montebello Bad og Trim ligger på samme rekke og sameierne skal visst ha en rabattordning.
Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.